Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 17/3721
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2017 in de zaak tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 18 april 2017 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking II en aanslag II.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2017.
Eiseres is verschenen, vergezeld door haar echtgenoot [echtgenoot van eiseres]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Eiseres is, tezamen met haar echtgenoot [echtgenoot van eiseres] (echtgenoot), genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (woning I). Daarnaast zijn eiseres en haar echtgenoot genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] te [plaats] (woning II).
Eiseres en haar echtgenoot wonen in woning I. Woning II verhuren zij aan een derde.
2. Woning I is, afzonderlijk bezien, een parterrewoning met een oppervlakte van ongeveer 56 m². Woning II is, afzonderlijk bezien, een bovenwoning met een oppervlakte van ongeveer 52 m².
3. Bij beschikking van 14 februari 2017 ten name van de echtgenoot (beschikking I) heeft verweerder met toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van woning I voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 125.000. Met beschikking I is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de ter zake van woning I aan de echtgenoot opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 (aanslag I). Op dezelfde datum heeft verweerder bij beschikking ten name van eiseres (beschikking II) de waarde van woning II voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 114.000. Met beschikking II is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de ter zake van woning II aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 (aanslag II).
4. In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van woning II juist is. Meer specifiek is in geschil of woning I en woning II door verweerder terecht als afzonderlijke objecten zijn gewaardeerd of dat, zoals eiseres bepleit, deze twee objecten tezamen als één onroerende zaak dienen te worden aangemerkt. Daarnaast is in geschil of beschikking II terecht ten name van eiseres is gegeven.
5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat woning I en woning II tezamen als één onroerende zaak dienen te worden aangemerkt en gewaardeerd. Zij bepleit een waarde voor de onroerende zaak van € 170.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur [taxateur], die het object [adres 1 + 2] als zijnde een tussenwoning op 16 november 2016 heeft getaxeerd. Blijkens het taxatierapport bedraagt de ‘Marktwaarde’ van het aldus gewaarde object € 170.000 en de ‘Marktwaarde vrij van huur en gebruik’
€ 250.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat woning I en woning II terecht afzonderlijk zijn gewaardeerd en dat de waarde van woning II niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van woning II bepaald op € 114.000. Naast gegevens van woning II, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Artikel 16 van Pro de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ) luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)”.
8. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat de door verweerder toegepaste objectafbakening juist is en dat woning I en woning II terecht als afzonderlijke objecten zijn gewaardeerd. Dit omdat woning I en woning II, naar verweerder onweersproken heeft aangevoerd, feitelijk twee afzonderlijke wooneenheden betreffen die afzonderlijk afsluitbaar zijn en beschikken over eigen sanitaire voorzieningen en een eigen keuken, waarbij tevens geldt dat woning I wordt bewoond door eiseres en haar echtgenoot en dat woning II wordt verhuurd aan een derde. Onder die omstandigheden is op grond van het bepaalde in artikel 16 van Pro de Wet WOZ (zie hiervoor onder 7.) zowel met betrekking tot woning I als met betrekking tot woning II sprake van een afzonderlijke onroerende zaak. Het standpunt van eiseres dat woning I en woning II gezamenlijk als één object moeten worden gewaardeerd, berust op een onjuiste uitleg van de wettelijke bepalingen en wordt daarom door de rechtbank verworpen. Dat de woningen niet kadastraal gesplitst zijn, maakt dit niet anders, net als al hetgeen eiseres overigens met betrekking tot de in haar ogen onjuiste objectafbakening heeft aangevoerd.
9. Verweerder dient tevens aannemelijk te maken dat hij de waarde van woning II niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarbij geldt dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
10. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem ter zake van de waardevaststelling van woning II rustende bewijslast. Naar volgt uit het taxatieverslag en de in het verweerschrift opgenomen matrix, is de waarde van woning II bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix, welke verweerder ter zitting nog heeft gecorrigeerd en aangevuld, maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van woning II niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt de vastgestelde waarde in een juiste verhouding staan tot de met de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopcijfers. Daarbij overweegt de rechtbank tevens dat gesteld noch gebleken is dat sprake is van noemenswaardige verschillen tussen woning II en de in het taxatieverslag en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten.
11. De rechtbank overweegt verder nog dat het feit dat woning II verhuurd is aan een derde niet van invloed is op de WOZ-waarde, noch van woning I, noch van woning II. Immers, zoals verweerder terecht heeft aangevoerd dient ter bepaling van de WOZ-waarde te worden uitgegaan van de prijs die wordt betaald voor woningen in onverhuurde staat (zie hiervoor onder 9.).
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van woning II alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
13. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat de WOZ-beschikking ten onrechte op haar naam is gesteld. Vast staat dat eiseres en de echtgenoot gezamenlijk eigenaar zijn van woning I en woning II. Onder die omstandigheid staat het verweerder vrij om de beschikking op grond van artikel 24, vierde lid, Wet WOZ naar keuze op naam te stellen van één van de eigenaren.
14. Verder volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat zij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Gesteld, noch gebleken is dat eiseres op enig moment aan verweerder een dergelijk verzoek heeft gedaan. Van een schending van de hoorplicht is daarom geen sprake.
15. Gelet op alles wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.