Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 14/7672
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 april 2015 in de zaak tussen
[eiseres], gevestigd te [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
[P], verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2014 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 2.638.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 30 juni 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2015 te Den Haag.
Namens eiseres is verschenen [gemachtigde] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger]
Ter zitting zijn tezamen met het onderhavige beroep ook de beroepen van eiseres met nummers SGR 14/7668, SGR 14/7669, SGR 14/7670 en SGR 14/7671 behandeld.
Overwegingen
Feiten
1. De onroerende zaak, met bouwjaar 1979, bestaat uit een kantoor met een vloeroppervlakte van 4.204 m² en een parkeerplaats ter grootte van 57 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Partijen zijn verdeeld over de te hanteren kapitalisatiefactor en met name over de daarbij toe te passen risico opslag en het leegstandsrisico. Verweerder gaat, naar blijkt uit het taxatierapport, thans uit van een kapitalisatiefactor van 7,2. Tussen partijen is de huurwaarde van de onroerende zaak niet in geschil.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 1.401.000 bij een kapitalisatiefactor van 4,5. Er dient voor een dergelijk object rekening te worden gehouden met een leegstandsperiode van 48 maanden op een contractperiode van 10 jaar. Dat resulteert in een leegstandspercentage van ten minste 40 %. Op de locatie is sprake van leegstand en overaanbod van ongekende proporties. De onroerende zaak staat al lang leeg. Verder wijst eiseres op de slechte staat en de gedateerdheid van de onroerende zaak, de matige uitstraling en stelt zij dat de onroerende zaak eigenlijk onverhuurbaar is. Vanwege de leegstand en de staat van het object moet een risico-opslag worden gehanteerd van 8 %.
Verder voert eiseres aan dat verweerder uitgaat van het verkeerde metrage en een incorrecte huur om voor het referentieobject Handelskade 49 tot een kapitalisatiefactor van 10,7 te komen.
4. Verweerder neemt thans het standpunt in, dat de kapitalisatiefactor van 7,2 niet te hoog is. Mede ter onderbouwing van de waarden van de onroerende zaken heeft verweerder verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 4 februari 2015 door V. van der Geer, WOZ-taxateur te Rotterdam. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 2.675.000. Naast gegevens van de onroerende zaak en de gehanteerde kapitalisatiefactor, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten:
[adres 2] , verhuurd op 1 januari 2012 voor € 64.579, kapitalisatiefactor 7,9
[adres 3] , verkocht op 30 mei 2014 voor € 4.400.000, kapitalisatiefactor 8,9
[adres 4] , verhuurd op 1 januari 2012 voor € 280.032, kapitalisatiefactor 8,9
[adres 5] , verkocht op 16 december 2014 voor € 1.289.000, kapitalisatiefactor 7,4
Beoordeling van het geschil
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatienethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak vast te stellen. Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 8,5 toegepast. In het voormelde taxatierapport gaat verweerder uit van een kapitalisatiefactor van 7,2. Daarbij is een risico opslag van 5 % en een leegstandsrisico van 30 % gehanteerd. De rechtbank overweegt dat uit het Normblad WOZ-taxatierapport huurwaardekapitalisatiemethode (Normblad) blijkt dat de - in het gebied waar de onroerende zaak gelegen is – voor kantoren geldende risico opslag voor de ‘Beste locatie’ 4,8% bedraagt en die voor de ‘Overige locatie’ 6,5%. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat uit de van toepassing zijnde ‘Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 24’ naar voren komt dat de risico opslagen gemiddeld toenemen naar mate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. In het taxatierapport van verweerder is vermeld dat “Midden jaren ’90 de courantheid van het object is vergroot door middel van revisie van de liftinstallaties, lekkages verholpen, schilderwerk inpandig- uitpandig, cv-ketels vernieuwd, etc”. De rechtbank stelt echter vast dat uit niets is gebleken dat er nadien nog verbeteringen en onderhoud aan het object hebben plaatsgevonden. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de onroerende zaak in mindere staat verkeert en dat de onroerende zaak zodanig gedateerd is dat zonder ingrijpende wijzigingen deze moeilijk verhuurbaar zal zijn.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij met de risico opslag van 5 % voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. Het door verweerder gehanteerde leegstandsrisico van 30 % is naar het oordeel van de rechtbank niet te laag vastgesteld, nu door verweerder onweersproken is gesteld dat in het gebied aan de Polakweg het leegstandsrisico 27,3 % bedraagt.
6. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, is de vraag of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord te worden. Eiseres heeft de door haar bepleite risico opslag van 8% niet althans onvoldoende onderbouwd aan de hand van marktgegevens op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat er meer dan beperkt afgeweken moet worden van de risico opslagen zoals vermeld in genoemd Normblad. Dit geldt eveneens voor het door eiseres bepleite leegstandspercentage. Bovendien volgt uit het standpunt van eiseres dat zij de factor leegstand zowel in het leegstandsrisico als in de risico opslag meeneemt. Hierdoor heeft eiseres de door haar vastgestelde kapitalisatiefactor te laag berekend en heeft zij gelet daarop de door haar bepleite waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk gemaakt.
7. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum alle omstandigheden in aanmerking nemend, in goede justitie op € 1.863.000.
8. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
9. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.190 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 243, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1, en een factor 1,5 wegens samenhang).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 1.863.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 1.863.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.190;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.M. van Duijvendijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
2 april 2015.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021,
2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.