ECLI:NL:RBDHA:2015:15339

• Datum uitspraak: 12 oktober 2015
• Publicatiedatum: 28 december 2015
• Zaaknummer: C/09/495366 KG ZA 15/1336
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.P. van Ham
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing geldvordering in kort geding tussen Vereniging van Eigenaars de Markthof en Markthof B.V. c.s.

In deze zaak, die op 12 oktober 2015 door de Rechtbank Den Haag is behandeld, vorderde de Vereniging van Eigenaars (VVE) de Markthof een bedrag van in totaal € 503.636,96 van verschillende gedaagden, waaronder Markthof B.V., Markthof Appartementen, Markthof Parkeergarage en VVE Kantoorcomplex. De VVE stelde dat de gedaagden in verzuim waren met het betalen van hun bijdragen aan de VVE, die volgens het reglement van splitsing per kwartaal verschuldigd zijn. De gedaagden voerden verweer en stelden dat zij een tegenvordering hadden op de VVE, die voortkwam uit kosten die Markthof B.V. had gemaakt voor renovaties en onderhoud van het complex. De voorzieningenrechter oordeelde dat er onvoldoende spoedeisend belang was voor de gevorderde geldvordering in kort geding. De voorzieningenrechter wees de vordering van de VVE af, omdat niet was voldaan aan de strikte criteria voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. De VVE werd veroordeeld in de kosten van het geding, die aan de zijde van Markthof B.V. c.s. werden begroot op € 4.680,-.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/495366 / KG ZA 15/1336

Vonnis in kort geding van 12 oktober 2015

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

Vereniging van Eigenaars de Markthof ’s-Gravenhage,

gevestigd te Den Haag,

eiseres,

advocaat mr. B.C. Doolaard te Barendrecht,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Markthof B.V. , gevestigd te Den Haag;

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Markthof Appartementen B.V. , statutair gevestigd te Rotterdam, feitelijk gevestigd te Den Haag;

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Markthof Parkeergarage B.V. , gevestigd te Den Haag;

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Vereniging van Eigenaars Kantoor-Complex de Markthof te ’s-Gravenhage , gevestigd te Den Haag,

gedaagden,

advocaat mr. W.S.T. Joha te Den Haag.

Eiseres wordt hierna aangeduid als ‘de VVE’. Gedaagden worden hierna ieder afzonderlijk aangeduid als respectievelijk ‘Markthof B.V.’, ‘Markthof Appartementen’, ‘Markthof Parkeergarage’ en ‘VVE Kantoorcomplex’. Gezamenlijk zullen gedaagden worden aangeduid als ‘Markthof B.V. c.s.’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met de daarbij en nadien door de VVE overgelegde producties;

- de door Markthof B.V. c.s. overgelegde producties;

- de op 28 september 2015 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door zowel de VVE als Markthof B.V. c.s. pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

Deze zaak heeft betrekking op het complex de Markthof, dat in 1979 in het centrum van Den Haag is gebouwd. Na splitsing zijn drie appartementsrechten ontstaan, kort gezegd betreffende:

het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten en bergingen op de begane grond en de auto-opstelplaatsen in de daaronder gelegen bovenste parkeerkelder, bergingen en toebehoren (hierna: het onderdeel winkels);

het uitsluitend gebruik van de kantoren op de eerste etage en een aantal auto-opstelplaatsen in de onderste parkeerkelder, berging en toebehoren (hierna: het onderdeel kantoren);

het uitsluitend gebruik van de woningen op de tweede tot en met de zesde etage en een aantal auto-opstelplaatsen in de onderste parkeerkelder, bergingen, liften en toebehoren (hierna: het onderdeel wonen).

2.2.

Ten behoeve van voormelde gemeenschap is de VVE opgericht. Bestuurder van de VVE is Atrium Vastgoedmanagement B.V. (hierna: Atrium). Lid van de VVE zijn:

a. Markthof B.V. (gedaagde sub 1), zijnde de eigenaar van het onderdeel winkels.

VVE Kantoorcomplex (gedaagde sub 4), opgericht ten behoeve van het onderdeel kantoren, dat is gesplitst in 31 appartementsrechten, te weten 1 appartementsrecht kantoor en 30 appartementsrechten voor de auto-opstelplaatsen. Vanaf oktober 2007 tot januari 2014 was Markthof B.V. enig eigenaar van het onderdeel kantoren. Thans hebben Markthof Appartementen (gedaagde sub 2) en Markthof Parkeergarage (gedaagde sub 3) beiden een deel in eigendom.

The Haque Chinatown Real Estate B.V. is aandeelhouder van alle (dan wel van het merendeel van de) aandelen in zowel de onder a als de onder b genoemde vennootschappen (Markthof B.V., Markthof Appartementen en Markthof Parkeergarages).

de Vereniging van Eigenaars City-appartementen De Markthof ’s-Gravenhage (hierna: VVE City), opgericht ten behoeve van het onderdeel wonen, dat is gesplitst in 128 appartementsrechten, zijnde 83 woonappartementen en 45 auto-opstelplaatsen. Bestuurder van VVE City is eveneens Atrium.

3. Het geschil

3.1.

De VVE vordert:

- Markthof B.V. te veroordelen om aan de VVE tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 256.125,-, inclusief BTW;

- Markthof Parkeergarage te veroordelen om aan de VVE tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 47.547,-, inclusief BTW;

- Markthof Appartementen te veroordelen om aan de VVE tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 76.208,98, inclusief BTW;

- VVE Kantoorcomplex – hoofdelijk – te veroordelen om aan de VVE tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 123.755,98, inclusief BTW;

te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten, zoals nader gespecificeerd in de dagvaarding, en met hoofdelijke veroordeling van Markthof B.V. c.s. in de kosten van deze procedure.

3.2.

Daartoe voert de VVE – samengevat – het volgende aan. Markthof B.V. c.s. zijn al geruime tijd in verzuim de conform het reglement van splitsing per kwartaal verschuldigde bijdragen, suppleties en afrekeningen te voldoen. De huidige achterstand van ieder van Markthof c.s. volgt uit het door de VVE overgelegde overzicht. Daarbij heeft te gelden dat VVE Kantoorcomplex hoofdelijk verbonden is voor de vorderingen op haar leden Markthof Appartementen en Markthof Parkeergarage. Er zijn vele betalingstoezeggingen gedaan die echter telkens niet worden nagekomen. De VVE heeft sterk de indruk dat er liquiditeitsproblemen zijn aan de zijde van Markthof B.V. c.s. De verschuldigdheid van de vorderingen staat echter vast en er zijn geen gronden voor opschorting dan wel verrekening aanwezig.

3.3.

Markthof B.V. c.s. voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is – hetgeen betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen –, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken dient te worden.

4.2.

Markthof B.V. c.s. erkennen een groot gedeelte van de vordering van de VVE op hen, maar zij doen om meerdere redenen een beroep op verrekening en opschorting. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om als eerste het verweer te beoordelen dat Markthof B.V. een aanzienlijke tegenvordering op de VVE heeft die voor verrekening in aanmerking komt. Markthof B.V. c.s. stellen dat zij, althans Markthof B.V., vanaf 2006 aanzienlijke kosten voor haar rekening heeft genomen voor renovaties en onderhoud van in totaal € 1.352.250,05. Deze kosten komen volgens hen echter voor rekening van de VVE, waarin ook VVE City een aanzienlijk aandeel heeft. Markthof B.V. stelt deze kosten te hebben voorgeschoten, omdat de werkzaamheden nu eenmaal moesten gebeuren, maar in dit kader nog een vordering te hebben op de VVE die hoger is dan de vordering van de VVE op haar. Ter onderbouwing van deze vordering hebben Markthof B.V. c.s. een overzicht overgelegd van de sinds 2006 gemaakte kosten. De VVE betwist uitdrukkelijk het bestaan van deze vordering. De kosten die Markthof B.V. heeft gemaakt, kwamen ook voor haar rekening en deze kunnen niet op de VVE worden verhaald, aldus de VVE.

4.3.

De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de door Markthof B.V. c.s. bedoelde kosten zijn gemaakt en door Markthof B.V. zijn betaald. Uit de overgelegde stukken volgt dat Markthof B.V. er in ieder geval al sinds 2010 aandacht voor vraagt dat zij nog een vordering heeft in dit kader. In een brief van 17 maart 2010 maakt Markthof B.V. zelfs uitdrukkelijk melding van een claim die zij heeft vanwege de door haar betaalde kosten, waar het onderdeel wonen aan had moeten bijdragen, en doet zij een voorstel. Door de voorzieningenrechter kan, gezien het beperkte kader van dit geding, niet worden vastgesteld of Markthof B.V. terecht aanspraak maakt op vergoeding van de door haar betaalde kosten. Daarvoor is nader onderzoek nodig en daarvoor leent dit kort geding zich niet. Op voorhand kan het bestaan van deze vordering en daarmee een recht van Markthof B.V. op verrekening dan wel op opschorting van de nakoming van haar verbintenis jegens de VVE niet worden uitgesloten. Dit leidt ertoe dat de uitkomst van de bodemprocedure niet met de voor dit geding vereiste mate van waarschijnlijkheid kan worden voorspeld, zodat op deze uitkomst niet vooruitgelopen kan worden.

4.4.

Daar komt nog het volgende bij. De VVE heeft een aantal argumenten genoemd op grond waarvan zij stelt een spoedeisend belang te hebben bij het gevorderde. Zij voert aan dat de liquiditeit van de VVE thans ernstig onder druk staat, zij niet aan alle financiële verplichtingen kan (blijven) voldoen en niet kan overgaan tot fase 2 van de gevelrenovatie, waarvan het hoogst noodzakelijk is dat die op korte termijn plaatsvindt. Voorts stelt de VVE dat haar is gebleken dat de Markthof B.V. forse financiële problemen heeft. Deze stellingen brengen zonder meer een zeker spoedeisend belang met zich mee, maar het is de voorzieningenrechter niet geheel duidelijk geworden of dit zodanig is dat door de VVE de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Daar komt bij dat de VVE stelt dat de Markthof B.V. al sinds 2011 in verzuim is aan haar verplichtingen te voldoen. Desondanks heeft zij tot september 2015 gewacht met het vorderen van de achterstand. De reden(en) daarvoor is/zijn door de VVE niet althans onvoldoende toegelicht. Gelet hierop ziet de voorzieningenrechter te minder aanleiding voor het treffen van een ordemaatregel in kort geding.

4.5.

Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat niet is voldaan aan het strikte criterium als vermeld onder 4.1 voor toewijzing van een geldvordering in kort geding. Het voeren van een bodemprocedure is in deze de geëigende weg. Het gevorderde zal derhalve worden afgewezen en de VVE zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt de VVE in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van Markthof B.V. c.s. begroot op € 4.680,-, waarvan € 816,- aan salaris advocaat en € 3.864,- aan griffierecht.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2015.

ts