Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 9 december 2015
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/09/479528 / HA ZA 14-1392 van
1.[A] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats 2] ,
eiseres / eiser,
advocaat mr. S. Oudenaarden te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WINTERFLORA B.V.,
gevestigd te [plaats 1] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.P. van Dijk te Den Haag,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/09/488977 / HA ZA 15-607 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WINTERFLORA B.V.,
gevestigd te [plaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. A.P. van Dijk te Den Haag,
tegen
[C],
h.o.d.n.
ALKEMADE MAKELAARDIJ,
ALKEMADE MAKELAARDIJ,
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde,
advocaat mr. D. Knottenbelt te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [A+B cs] (meervoud), Winterflora en [C] genoemd worden. [A+B cs] worden ook afzonderlijk [A] en [B] genoemd.
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het vrijwaringsincident van 15 april 2015, voor zover betrekking hebbend op de hoofdzaak;
- de conclusie van antwoord, met 7 producties;
- het tussenvonnis van 22 juli 2015, waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2015;
- de brief van 9 november 2015 van mr. Oudenaarden (zijdens [A+B cs] ) met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal, die geacht worden daarvan deel uit te maken.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in vrijwaring van 18 mei 2015, met 6 producties;
- de conclusie van antwoord in vrijwaring van 8 juli 2015, met 10 producties;
- het tussenvonnis van 22 juli 2015, waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 29 oktober 2015.
2.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
3.De feiten
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
3.1.
Winterflora heeft in 2012 een woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) te koop aangeboden. De verkoop heeft plaatsgevonden bij inschrijving onder gunning.
3.2.
Winterflora richt zich op de teelt en kweek van bloemkwekerij- en overige tuinbouwproducten. Zij heeft de woning in 2001 gekocht ten behoeve van de huisvesting van haar seizoenarbeiders. De heer [D] (hierna: [D] ) is namens Winterflora als (indirect) bestuurder en vertegenwoordiger opgetreden.
3.3.
[C] is op basis van een overeenkomst van opdracht tot bemiddeling bij verkoop als makelaar voor Winterflora bij de verkoop van de woning opgetreden.
3.4.
In de door [C] opgestelde advertentie van 2012 is - onder meer - het volgende opgenomen:
“Midden in de Randstad op een schitterende locatie tussen het plassengebied van het Braassemermeer, Kagerplassen en Westeinderplassen, bieden wij een vrijstaande woning met aanlegsteiger te koop aan. (…)
Steiger:
Direct voor de woning ligt een aanlegsteiger. Aan deze steiger kan een pleziervaartuig aangemeerd worden. Hiervoor is een vergoeding verschuldigd aan het Hoogheemraadschap.
Afmetingen: 3,5 bij 2 meter en een afmeerplaats van 6 meter.
Bijzonderheden:
(…)
-
Vergoeding steiger ca. € 211,66 per jaar.
Vergoeding steiger ca. € 211,66 per jaar.
(…)”
3.5.
[A+B cs] hebben de woning tijdens de open dag in het kader van de verkoop bezichtigd en met [C] gesproken. Er is gesproken over de - slechte - staat waarin de woning verkeerde. Op de vraag van [A+B cs] of de steiger bij de woning hoorde, heeft [C] bevestigend geantwoord.
3.6.
[A+B cs] hebben een bod op de woning uitgebracht en op 30 mei 2012 is de koop gesloten. Op 5 juni 2012 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst is - onder meer - opgenomen:
“De ondergetekende,
(…)
hierna genoemd verkoper;
verklaart te hebben verkocht aan medeondergetekenden,
(…)
Hierna samen genoemd koper;
(…)
Het woonhuis met ondergrond, erf en verdere toebehorenplaatselijk bekend[adres] , [postcode] [plaats 1] ,kadastraal bekend gemeente[plaats 2] ,sectieH, nummer3067, groot2are,5ca
hierna te noemen het registergoed;
Er zijn geen roerende zaken in de koopsom begrepen.
Registergoed en eventuele roerende zaken tezamen hierna ook te noemen:
het verkochte.
Koopprijs
De totale koopprijs van het verkochte bedraagt€ 251.000,00(…)kosten koper.
(…)
Bijzondere bepalingen
Artikel 20
(…)
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt.
Koper is ervan op de hoogte dat er voor de bij het verkochte behorende aanlegsteiger, plankier en ligplaats een vergoeding is verschuldigd aan de Provincie Zuid Holland.
(…)”
3.7.
Als bijlage bij de koopovereenkomst is een kadastrale kaart gevoegd waarop het verkochte is ingetekend. Dit betreft de kavel waarop de woning staat. De steiger staat niet op de kadastrale kaart (in het openbare water naast de openbare weg is niets ingetekend).
3.8.
In de akte van levering, voor de notaris verleden op 28 juni 2012, is - onder meer - het volgende opgenomen:
“(…)
De comparanten verklaarden het volgende:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van verkoop en koop, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt, (…)
het woonhuis met ondergrond, erf en verdere toebehoren, staande en gelegen AAN DE [adres] TE [plaats 1] , kadastraal bekend gemeente [plaats 2] sectie H nummer 3067, groot twee are vijf centiare;
hierna ook te noemen het verkochte, door koper te gebruiken alswoonhuis.
(…)
KOOPOVEREENKOMST
Voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken blijven alle bepalingen en bedingen als omschreven in de gemelde koopovereenkomst onverkort van volle kracht en waarde, waarbij in het bijzonder wordt verwezen naar de volgende artikelen in gemeld koopovereenkomst, te weten:
Artikel 20
(…)
Koper is ervan op de hoogte dat er voor de bij het verkochte behorende aanlegsteiger, plankier en ligplaats een vergoeding is verschuldigd aan de Provincie Zuid Holland.
(…)”
3.9.
Op 7 november 2011 is door de Provincie Zuid-Holland (hierna: de Provincie) een Ontwerp Ligplaatsenbeleid provinciale vaarwegen Zuid-Holland (hierna: het ontwerp ligplaatsenbeleid) ter inzage gelegd. In het ontwerp ligplaatsenbeleid is - onder meer - het volgende opgenomen:
“3 Beleid
3.1
Algemene uitgangspunten
(…)
3.1.1
Regulering van ligplaatsen
Kern van het reguleren van de ligplaatsen op de provinciale vaarwegen is dat het innemen van een ligplaats is toegestaan op aangegeven plaatsen met bijbehorend doel en duur of met een ontheffing of vrijstelling:
(…)
De provincie hanteert een aantal uitgangspunten voor de ligplaatsen. Deze zijn dat ligplaatsen dienen te liggen:
buiten de vastgestelde vaarstrook voor de beroepsvaart en met inachtneming van de veiligheidsstrook;
buiten de veiligheidzones van gevarenpunten, zoals bij bruggen, sluizen, bochten en kruisingen;
Openbare ligplaatsen kunnen in sommige gevallen op locaties komen die niet geheel aan de
uitgangspunten voldoen. Voor (nieuwe) niet-openbare ligplaatsen worden de uitgangspunten strikt toegepast.
In paragraaf 3.2 wordt per type ligplaats toegelicht hoe de uitgangspunten worden gehanteerd bij het bepalen van ligplaatsen.
(…)
3.2
Ligplaatsenbeleid per gebruiksfunctie
3.2.2
Niet-openbare ligplaatsen
(…)
Niet-openbare ligplaatsen voor (niet doorgaande) recreatievaart
Langs particuliere oevers wordt vaak ligplaats ingenomen. Deze ligplaatsen fungeren dan vaak als thuishaven. De behoefte aan deze ligplaatsen wordt onderkend. Het ongereguleerd toestaan van dergelijke ligplaatsen in de provinciale vaarwegen zou echter kunnen leiden tot onwenselijke situaties voor de vlotte en veilige doorvaart. Dit betekent dat voor dergelijke ligplaatsen een ontheffingensysteem geldt. Een ontheffing voor dergelijke (nieuwe) ligplaatsen voor recreatievaart kunnen alleen worden verleend als aan alle veiligheidseisen wordt voldaan: buiten de vaarstrook, de veiligheidsstrook en de eventuele veiligheidszone.
Bestaande (legale) ligplaatsen aan particuliere oevers, die op grond van de nieuwe uitgangspunten niet wenselijk zijn (ze liggen geheel of gedeeltelijk binnen een vaarstrook en/of veiligheidsstrook en/of veiligheidszone), worden passief uitgefaseerd. Dit houdt in dat op grond van het voorgaande beleid verleende ontheffingen stand houden. Wanneer voor dezelfde plek een nieuwe aanvraag komt (bijvoorbeeld bij wisseling van perceeleigenaar) wordt echter geen ontheffing meer verleend.
(…)
Particuliere ligplaatsen voor recreatievaart aan een openbare oever (een oever in eigendom en/of beheer van een overheidsinstantie dan wel een oever die openbaar toegankelijk is) worden niet toegestaan omdat:
- de vlotheid en veiligheid van de doorgaande scheepvaart wordt beperkt door de aanwezigheid van ligplaatsen en in deze gevallen het doorvaartbelang zwaarder laat wegen;
- de provincie in geval van openbare oevers het belang van openbaarheid (openbaar gebruik) voorrang geeft op het particuliere belang (particulier gebruik).
Voor openbare oevers worden dus geen ontheffingen verleend voor particulier ligplaats innemen.
(…)”
3.10.
Het nieuwe ligplaatsenbeleid is per april 2013 van kracht geworden.
3.11.
Medio 2013 heeft [D] een aanslag precariobelasting voor de steiger ontvangen van de Provincie. Naar aanleiding daarvan heeft hij contact opgenomen met de Provincie en bleek dat het overzetten op naam van de aanslag niet mogelijk was, maar dat er sprake was van een persoonsgebonden ligplaatsvergunning c.q. ontheffing.
3.12.
In eerste instantie heeft de Provincie medio 2013 de ontheffing en vergunningverlening aan [B] geweigerd. Na contact van [B] met de heer [E] van de Provincie heeft [E] op 28 november 2013 aan mevrouw [F] van Gedeputeerde Staten - onder meer - het volgende gemaild:
“De kwestie van de ontheffing op naam van de heer [D] en het opnieuw tenaamstellen hiervan op naam van de nieuwe eigenaar de heer [B] , heeft bij ons de nodige aandacht gehad.
De heer [B] heeft opheldering gevraagd over de vreemde trage afwikkeling van de brief van de heer [D] van augustus 2012. De brief betrof de stopzetting van de aanslag precariobelasting op naam van de heer [D] en het opleggen van de aanslag aan de heer [B] . Dit betrof dus een financieel administratief verzoek. Toen de kwestie bij de Dienst Beheer Infrastructuur onder de aandacht werd gebracht, bleek een communicatiestoornis tussen de financiële afdeling en de vergunningverlenende afdeling
de oorzaak van de trage behandeling. Impliciet werd namelijk ook gevraagd om de tenaamstelling van de ontheffing en vergunning te wijzigen. Dit behoort te worden gecommuniceerd.
Per april van dit jaar is het nieuwe ligplaatsenbeleid van de provincie Zuid-Holland van kracht geworden. Onder het nieuwe beleid zou de nieuwe eigenaar geen ligplaats met steiger meer kunnen worden toegestaan. Dit is aanvankelijk ook zo aan de heer [B] medegedeeld. Omdat de provincie bij de afhandeling van de brief van augustus 2012 onvoldoende heeft gereageerd is, na intern overleg, besloten om Gedeputeerde Staten voor te stellen de aanvraag toch, met inachtneming van het oude beleid omtrent ligplaatsen in provinciale vaarwegen, zoals dat gold in augustus 2012, te behandelen.
De brief van de heer [D] wordt dus behandeld als aanvraag om wijziging van de tenaamstelling van de ontheffing ogv de Vaarwegenverordening Zuid-Holland en van de privaatrechtelijke vergunning op grond van het eigendomsrecht van de provincie.
Nu het antwoord op uw vraag: Aan Gedeputeerde Staten wordt voorgesteld aan de nieuwe eigenaar een ontheffing te verlenen waarbij in dezelfde beschikking tevens de ontheffing op naam van de heer [D] zal worden ingetrokken. De vergunning voor het gebruik van provinciaal eigendom op naam van de heer [D] komt daarmee, zoals gebruikelijk, van rechtswege te vervallen. Het automatisme daarbij is dat dan ook de aanslag precariobelasting wordt opgelegd aan de nieuwe vergunninghouder. De precariobelasting is gekoppeld aan het daadwerkelijke gebruik van provinciaal eigendom. De behandeling is in gang gezet.
(…)”
3.13.
Op 23 december 2013 heeft [B] van de Provincie een ontheffing en vergunning voor de steiger ontvangen.
4.Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
[A+B cs] vorderen samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ter opheffing van het door [A+B cs] geleden nadeel zal wijzigen, in die zin dat de koopprijs van de woning wordt verlaagd met een bedrag van € 61.500,-, met veroordeling van Winterflora om € 61.500,- aan [A+B cs] te betalen wegens onverschuldigde betaling dan wel ongerechtvaardigde verrijking;
subsidiair Winterflora zal veroordelen tot betaling aan [A+B cs] van een schadevergoeding van € 61.500,- wegens wanprestatie;
het primaire of subsidiaire bedrag zal vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verkoop van de woning, subsidiair vanaf 31 oktober 2013, meer subsidiair vanaf 10 december 2014, tot aan de dag der algehele voldoening;
[A+B cs] zal veroordelen in de (na)kosten.
4.2.
Ter onderbouwing van de vordering genoemd onder 4.1 A stellen [A+B cs] dat sprake is van dwaling die te wijten is aan schending van de mededelingsplicht door Winterflora ( [D] ). [A+B cs] stellen dat Winterflora hen had moeten inlichten (i) dat er een ontheffing en vergunning nodig was voor steiger en (ii) dat overdracht van het gebruik van de steiger in de toekomst niet langer mogelijk zou zijn vanwege van het nieuwe ligplaatsenbeleid van de Provincie.
Aangezien in de advertentie is opgenomen dat de steiger bij de woning behoorde en [C] dit tijdens de open dag heeft bevestigd, mochten [A+B cs] ervan uitgaan dat (het gebruik van) de steiger vrij overdraagbaar zou zijn en blijven. Dat geldt temeer nu [D] bij het tekenen van de koopovereenkomst heeft gezegd dat het overzetten van de aanslag precariobelasting voor de steiger op naam van [B] “een formaliteitje” zou betreffen. Uit de voorschriften bij de ontheffing volgt echter dat er van vrije overdraagbaarheid geen sprake is. Als [A+B cs] van de ontheffing / vergunning op de hoogte zouden zijn geweest, hadden zij navraag gedaan met betrekking tot het beleid van de Provincie, aldus [A+B cs]
Daarnaast had Winterflora [A+B cs] moeten inlichten over het ontwerp ligplaatsenbeleid, nu dat uitsterfbeleid inhoudt. Dat betekent dat opvolgend kopers niet meer in aanmerking komen voor een ontheffing en dat de steiger bij verkoop moet worden afgebroken. Voor zover Winterflora niets wist van de beleidswijziging, kan haar worden verweten dat zij niet bij de Provincie heeft geïnformeerd naar eventuele beleidswijzigingen.
Indien ervan uit wordt gegaan dat Winterflora niet op de hoogte hoefde te zijn van de beleidswijziging, is sprake van wederzijdse dwaling, nu Winterflora in dat geval van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als [A+B cs] , te weten dat (het gebruik van) de steiger vrij overdraagbaar zou zijn en blijven.
[A+B cs] stellen voorts dat zij de woning niet hadden gekocht, of voor een aanzienlijk lagere prijs, wanneer zij hadden geweten dat het gebruik van de steiger voor opvolgende kopers niet meer mogelijk zou zijn. De meerwaarde van de steiger is door een door [A+B cs] ingeschakelde taxateur berekend op € 61.500,-. Volgens [A+B cs] is dit de verminderde (verkoop)waarde van de woning. Zij hebben de woning aangekocht in verband met de crisis zodat [B] in het kader van zijn timmer- en onderhoudsbedrijf de woning kan afbreken en herbouwen. Daarna willen zij de woning verkopen, hetgeen betekent dat zij het verlies op korte termijn leiden, aldus nog steeds [A+B cs]
De grondslag voor de onder 4.1 A genoemde vordering kan volgens [A+B cs] eveneens ongerechtvaardigde verrijking zijn. De koopprijs is afgestemd op de overdracht van het onbeperkte en daarmee vrij overdraagbare gebruik van de steiger. Nu dit niet het geval is, heeft Winterflora een te hoge koopprijs ontvangen en is ter zake ongerechtvaardigd verrijkt. [A+B cs] zijn hierdoor verarmd en Winterflora is gehouden de schade te vergoeden, aldus [A+B cs]
4.3.
Aan de vordering genoemd onder 4.1 B leggen [A+B cs] ten grondslag dat subsidiair sprake is van een levering die niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Uit de advertentie en de koopovereenkomst volgt dat [A+B cs] een woning met steiger geleverd zouden krijgen. Van een goed dat men koopt, mag worden verwacht dat het vrij overdraagbaar is. Dat is met betrekking tot de steiger niet het geval, zodat er volgens [A+B cs] sprake is van non-conformiteit.
4.4.
Winterflora voert gemotiveerd verweer.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.6.
Winterflora vordert - samengevat - dat [C] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om aan Winterflora te betalen al hetgeen waartoe Winterflora in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van [C] in de (na)kosten van de vrijwaring.
4.7.
Winterflora grondt haar vordering op de stelling dat [C] in het kader van de tussen hen gesloten overeenkomst van opdracht tot bemiddeling bij verkoop, volledig verantwoordelijk was voor de verkoop van de woning en alles wat daarmee samenhing. De makelaar dient daarbij de zorg te betrachten die mag worden verwacht van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot. Daarbij wordt een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen aan concrete gegadigden en behoort een makelaar kennis te hebben van de plaatselijke regelgeving. Volgens Winterflora diende [C] op de hoogte te zijn van de exacte juridische situatie met betrekking tot de steiger en het (nieuwe) ligplaatsenbeleid. Kennelijk heeft [C] bij [A+B cs] de indruk gewekt dat de steiger zonder enige bezwarende omstandigheid bij het verkochte behoorde. [C] heeft daarmee haar zorgplicht geschonden. Tevens heeft zij haar zorgplicht geschonden doordat zij haar wetenschap over de beleidswijziging niet aan [A+B cs] heeft meegedeeld, dan wel - indien zij niet van de beleidswijziging op de hoogte was - na te laten onderzoek te doen naar het beleid met betrekking tot de onderhavige steiger. [C] is jegens Winterflora gehouden de eventuele schade die Winterflora dientengevolge aan [A+B cs] moet voldoen, aan Winterflora te vergoeden, aldus Winterflora.
4.8.
[C] voert gemotiveerd verweer.
4.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
De primaire vordering genoemd onder 4.1 A
Dwaling met betrekking tot benodigde ontheffing / vergunning voor de steiger?
5.1.
De rechtbank is - met [A+B cs] - van oordeel dat Winterflora - bij monde van [C] - de juridische status van de steiger duidelijker had kunnen omschrijven door in de advertentie of bij de bezichtiging tijdens de open dag te melden dat voor de steiger een ontheffing en vergunning aangevraagd diende te worden. Nu enkel is gemeld dat de steiger bij de woning behoort en dat er een precarioheffing voor de steiger verschuldigd is, is de precieze juridische status in het midden gelaten.
5.2.
Dat [A+B cs] er daarmee op mochten vertrouwen dat zij een vrij overdraagbare steiger (dan wel een vrij overdraagbaar gebruik van de steiger) zouden kopen, zoals [A+B cs] stellen, is volgens de rechtbank echter een te ver strekkende conclusie. Gezien de situatie ter plaatse hadden [A+B cs] zich moeten realiseren - gezien de naar Nederlands recht gehanteerde fictie dat iedere Nederlander de wet kent - dat de steiger niet als te allen tijde vrij overdraagbaar bij de woning behoorde. Zoals Winterflora terecht betoogt, ligt tussen de woning en het water waarin de steiger zich bevindt, een openbare weg. [A+B cs] waren zich ervan bewust dat (een gedeelte van) deze weg geen onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst. Zij waren er voorts van op de hoogte dat het water waarin de steiger zich bevindt, openbaar water betreft en dat (het gedeelte van) het water waarin de steiger lag, evenmin onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst. Dat volgt ook uit de omschrijving van het gekochte in de koopovereenkomst, de kadastrale kaart en de akte van levering (zie onder 3.6 tot en met 3.8). Juridisch gezien betekent dat automatisch dat [A+B cs] niet het eigendom van de steiger konden verwerven, nu een steiger in openbaar water door natrekking eigendom wordt van de eigenaar (in dit geval de Provincie) en [A+B cs] met toestemming van de Provincie hooguit een gebruiksrecht konden verwerven. Dat [A+B cs] er door de advertentie en mededeling van [C] op mochten vertrouwen dat dit gebruiksrecht te allen tijde vrij overdraagbaar zou zijn en blijven, zoals [A+B cs] blijkbaar bedoelen te stellen, is naar het oordeel van de rechtbank niet houdbaar. Het is aan de Provincie als eigenaar om de toestemming al dan niet te verlenen en het beleid ter zake in de toekomst al dan niet te wijzigen. Daarop kan Winterflora uiteraard geen invloed uitoefenen. [A+B cs] mochten er uiteraard wel van uitgaan dat zijzelf na de koop het gebruiksrecht op de steiger overgedragen zouden kunnen krijgen (in dit geval een ontheffing en een vergunning). In die zin voldoet het geleverde echter ook aan de koopovereenkomst, nu [B] de ontheffing en de vergunning voor de steiger - uiteindelijk - heeft gekregen (vergelijk onder 3.13).
5.3.
De dwaling ziet volgens [A+B cs] dan ook op het feit dat zij de woning in de (nabije) toekomst niet meer kunnen verkopen inclusief (het gebruiksrecht op) de steiger. Daargelaten of Winterflora - bij monde van [C] - had moeten melden dat voor de steiger een ontheffing en vergunning aangevraagd diende te worden, dan wel of [A+B cs] gezien de situatie ter plaatse zelf geacht hadden moeten worden uit te zoeken wat voor gebruiksrecht er op de steiger rustte, oordeelt de rechtbank dat in het kader van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW in ieder geval niet is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste. Het kenbaarheidsvereiste houdt in dat voor de wederpartij (in dit geval Winterflora) geen mededelingsplicht bestaat wanneer zij er geen rekening mee behoefde te houden dat de eventueel mee te delen feiten voor de dwalende (in dit geval [A+B cs] ) van doorslaggevend belang zijn. Tussen partijen staat - als onweersproken - vast dat [A+B cs] noch aan [C] noch aan [D] hebben meegedeeld dat zij de woning als een soort beleggingsobject wilden kopen, met de bedoeling de woning af te breken en te herbouwen om vervolgens het geheel op relatief korte termijn door te verkopen. Zij hebben evenmin meegedeeld dat de steiger daarbij in hun optiek een essentieel onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst omdat [A+B cs] zich bij verkoop daarmee konden richten op een bepaald segment van de woningmarkt en dat de steiger derhalve voor hen een substantiële waarde vertegenwoordigde. Nu Winterflora hiervan niet op de hoogte was, was er voor haar geen aanleiding meer te melden over de steiger dan zij - bij monde van [C] - heeft gedaan.
5.4.
Het voorgaande betekent dat het feit dat Winterflora - bij monde van [C] - niet expliciet heeft gemeld dat voor de steiger een ontheffing en vergunning aangevraagd diende te worden, geen dwaling oplevert aan de zijde van [A+B cs] in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW.
(Wederzijdse) dwaling met betrekking tot het ontwerp ligplaatsenbeleid?
5.5.
De rechtbank kan in het midden laten of [C] (namens Winterflora) op de hoogte diende te zijn van het ontwerp ligplaatsenbeleid, nu het beroep op (wederzijdse) dwaling al op andere gronden afstuit. Indien [C] bekend was geweest met het ontwerp ligplaatsenbeleid, zijn er twee redenen waarom zij [A+B cs] daarvan niet in kennis hoefde te stellen.
Ten eerste heeft [C] (mede namens Winterflora) ter comparitie terecht betoogd dat uit het ontwerp ligplaatsenbeleid niet zonder meer volgt dat in de toekomst voor de onderhavige steiger geen ontheffing / vergunning meer verkregen zou kunnen worden. In het ontwerp ligplaatsenbeleid worden in paragraaf 3.1.1 onder a en b (zie onder 3.9) de uitgangspunten genoemd voor het al dan niet verlenen van ontheffingen / vergunningen. Deze worden - kort gezegd - verleend indien de betreffende ligplaatsen buiten de vastgestelde vaarstrook voor de beroepsvaart, buiten de veiligheidsstrook en buiten de veiligheidszones van gevarenpunten liggen. [C] heeft - onweersproken - verklaard dat de onderhavige vaargeul 110 meter breed is, zodat in haar optiek de steiger (van 2 bij 3 meter) buiten de veiligheidsstrook ligt en volgens de uitgangspunten vergund zou moeten worden.
Ten tweede geldt in het kader van artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW ook hier het kenbaarheidsvereiste en daaraan is niet voldaan. Het was voor Winterflora niet duidelijk dat voor [A+B cs] van doorslaggevend belang was dat niet alleen zijzelf een ontheffing / vergunning zouden verkrijgen maar dat dat ook in de toekomst bij eventuele verkoop geen problemen zou opleveren. Hierop stuit eveneens het beroep op wederzijdse dwaling af zoals opgenomen in 6:228 lid 1 aanhef en onder c BW. Van wederzijdse dwaling is enkel sprake wanneer ook aan de zijde van de wederpartij (in dit geval Winterflora) van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan en dit bij de totstandkoming van de overeenkomst een rol heeft gespeeld. Dat is niet aan de orde, nu Winterflora heeft verkocht wat zij aanbood, te weten een woning met daarbij behorende steiger waarvoor [A+B cs] een ontheffing / vergunning hebben verkregen. Winterflora was niet op de hoogte van de onjuiste veronderstelling die bij [A+B cs] leefde bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.
5.6.
De rechtbank verwerpt het beroep op (wederzijdse) dwaling.
Ongerechtvaardigde verrijking
5.7.
Van ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake nu door Winterflora aan [A+B cs] is verkocht en geleverd hetgeen zij heeft geadverteerd en in de koopovereenkomst en akte van levering is opgenomen, te weten de woning met steiger (waarvoor door [A+B cs] een ontheffing / vergunning is verkregen). De door [A+B cs] geboden koopprijs is - voor zover aan Winterflora kenbaar is gemaakt - daarop afgestemd en ontbeert daarom niet (deels) een rechtsgrond.
Conclusie
5.8.
Gezien het voorgaande ligt de vordering genoemd onder 4.1 A voor afwijzing gereed.
De vordering genoemd onder 4.1 B
5.9.
Met verwijzing naar r.o. 5.2 passeert de rechtbank de stelling van [A+B cs] dat zij mochten verwachten dat zij van Winterflora een (nu en in de toekomst) vrij overdraagbare steiger hadden gekocht. Van non-conformiteit is derhalve geen sprake, zodat de rechtbank de vordering op basis van deze subsidiaire grondslag zal afwijzen.
Proceskosten
5.10.
[A+B cs] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Voor veroordeling van [A+B cs] in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5.11.
De kosten aan de zijde van Winterflora worden begroot op totaal € 3.697,- bestaande uit € 1.909,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris van de advocaat (2 punten × tarief IV).
in de vrijwaringszaak
5.12.
Nu de vordering jegens Winterflora in de hoofdzaak is afgewezen, ligt de vordering in de vrijwaringszaak eveneens voor afwijzing gereed.
5.13.
Winterflora zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Voor veroordeling van Winterflora in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5.14.
De kosten aan de zijde van [C] worden begroot op totaal € 2.664,-, bestaande uit € 876,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris van de advocaat (2 punten × tarief IV), vermeerderd met de wettelijke rente als gevorderd.
6.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [A+B cs] in de kosten van de hoofdzaak en het incident, aan de zijde van Winterflora tot op heden begroot op € 3.697,-,
6.3.
verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak in vrijwaring
6.4.
wijst de vorderingen af,
6.5.
veroordeelt Winterflora in de proceskosten, aan de zijde van [C] tot op heden begroot op € 2.664,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 14 dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.6.
verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2015 in tegenwoordigheid van de griffier. [1]