ECLI:NL:RBDHA:2015:11549

• Datum uitspraak: 7 oktober 2015
• Publicatiedatum: 7 oktober 2015
• Zaaknummer: C-09-494731-KG ZA 15-1269
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: G.P. van Ham
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding huurovereenkomsten door overlast van studenten

In deze zaak vorderde een echtpaar in kort geding dat de eigenaren van de naast hun woning gelegen woning, die aan studenten wordt verhuurd, een procedure zouden starten tot ontbinding van de huurovereenkomsten met de studenten. Het echtpaar ervaart al jarenlang overlast van de studenten, waaronder harde muziek en schreeuwen. De verhuurders weigerden echter om de gevorderde procedure te starten, omdat zij van mening waren dat de overlast aanzienlijk was verminderd en dat een procedure weinig kans van slagen had. De voorzieningenrechter heeft de vordering van het echtpaar afgewezen.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de eisers sinds 2011 geluidsoverlast ervaren van de huurders van het pand van gedaagden. Ondanks verschillende pogingen tot overleg en bemiddeling, waaronder een akoestisch onderzoek en gesprekken met de wijkagent, bleef de overlast aanhouden. Gedaagden hebben weliswaar maatregelen genomen, zoals het tijdelijk sluiten van het dakterras, maar de voorzieningenrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat de huurders de grenzen van het toelaatbare overschreden hadden. Bovendien was de uitkomst van een eventuele ontbindingsprocedure ongewis, wat meebracht dat de gevorderde ordemaatregel niet kon worden toegewezen.

De voorzieningenrechter concludeerde dat de eisers onvoldoende spoedeisend belang hadden aangetoond en dat gedaagden niet onrechtmatig handelden door geen procedure tegen de huurders te starten. De vorderingen van eisers werden afgewezen, en zij werden veroordeeld in de kosten van het geding.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/494731 / KG ZA 15/1269

Vonnis in kort geding van 7 oktober 2015

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. E. de Ruiter te Rotterdam,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. M.L. Noordam te Leiden .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met de daarbij en de nadien overgelegde producties;

- de door gedaagden overgelegde producties;

- de op 23 september 2015 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

Eisers bewonen samen met hun dochter het pand, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] . Gedaagden hebben het daarnaast gelegen pand aan de [adres 2] in eigendom (hierna ook: het pand van gedaagden).

2.2.

Gedaagden verhuren sinds 2004 de kamers in hun pand aan studenten. Sinds 2011 worden de kamers verhuurd aan studenten die lid zijn van de [de Studenten Vereniging] . Sinds 2014 laten gedaagden zich bij het aangaan van de huurovereenkomsten vertegenwoordigen door de [de stichting] (hierna: de stichting). Het doel van de stichting is het verhuren van het pand van gedaagden aan studenten, die lid zijn van [de Studenten Vereniging] . Het bestuur van de stichting bestaat uit huurders en ouders van huurders van het pand van gedaagden.

2.3.

Sinds augustus 2011 ervaren eisers geluidsoverlast van hun buren, bestaande uit harde muziek, hard praten, roepen, schreeuwen en brallen vanuit de kamers en door open en gesloten ramen, alsmede vanaf de straat en het dakterras van het pand van gedaagden. Hierover hebben eisers met meerdere van de huurders vanaf 2011 rechtstreeks overleg gehad. Daarbij is onder meer een WhatsApp-groep aangemaakt waarin eisers geluidsoverlast aan de huurders konden melden, waarbij de bedoeling was dat de huurders de muziek en hun gedrag dan konden aanpassen. Ook is de geluidsinstallatie van de huurders geijkt, in die zin dat voor de huurders duidelijk was vanaf welk volume eisers de muziek konden horen. Eisers zijn echter geluidsoverlast blijven ervaren. In 2013 is er een bemiddelingsgesprek geweest, waarbij naast eisers en de huurders ook de wijkagent en de praeses van [de Studenten Vereniging] betrokken waren en waarin er afspraken zijn gemaakt. Ook daarna zijn eisers geluidsoverlast blijven ervaren.

2.4.

In het voorjaar van 2014 hebben eisers, met medewerking van de huurders, een akoestisch onderzoek laten uitvoeren naar de mate van geluidsisolatie van de twee panden. De algehele conclusie in het rapport dat hierover is uitgebracht is dat de gemeten situaties in klassen vallen waarbij onder normale omstandigheden een goede bescherming tegen geluidsoverlast wordt geboden en geen hinder wordt ondervonden, maar dat (erg) luide muziek en luid praten echter hoorbaar en hinderlijk kan zijn.

2.5.

Eisers hebben in juni 2014 de wijkagent op de hoogte gesteld van de overlastincidenten die in die maand hebben plaatsvonden. Voorts hebben zij in die maand aan de huurders een brief gestuurd, waarin zij hen wijzen op de gemaakte afspraken en de schending daarvan door de huurders. Eisers stellen in deze brief de overlast niet langer te willen dulden en zeggen de huurders aan een kort geding tegen hen aanhangig te zullen maken, indien er nogmaals overlast wordt veroorzaakt.

2.6.

In juli 2014 hebben eisers aan gedaagden een brief gestuurd, waarin zij melding maken van de overlast die zij sinds 2011 ervaren van de huurders. Deze is volgens hen sinds augustus 2013 toegenomen en in 2014 nog erger geworden. In deze brief vragen zij onder meer of gedaagden het gebruik van het dakterras voortaan willen verbieden en wat gedaagden willen doen aan de geluidsoverlast, waarbij eisers gedaagden wijzen op verschillende mogelijkheden.

2.7.

Gedaagden hebben eisers daarna, eind juli 2014, bericht welke acties zij hebben ondernomen, kort gezegd inhoudende dat het dakterras en de binnenplaats aan de achterzijde met onmiddellijke ingang (voorlopig) buiten gebruik is gesteld en niet meer toegankelijk is voor de huurders, dat de huurders op hun verantwoordelijkheid zullen worden aangesproken en zullen worden overtuigd van de ernst van de situatie, dat de huurcontracten nader bekeken zullen worden en dat er bekeken zal worden of de geluidsisolatie in het pand kan worden verbeterd, waarbij voorts aan eisers wordt voorgesteld de situatie nog persoonlijk te bespreken. De stichting heeft in augustus 2014 nadere voorstellen gedaan om de geluidsoverlast te voorkomen, die voor eisers niet acceptabel waren.

2.8.

In september 2014 hebben eisers en gedaagden met elkaar gesproken over de overlast door de huurders. Gedaagden hebben in dit gesprek aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het houden van een voorlopig getuigenverhoor, dat eisers naar eigen zeggen wilden laten houden om de door hen ervaren overlast te kunnen bewijzen en naar aanleiding daarvan te kunnen besluiten of een gerechtelijke procedure kansrijk zou zijn. De studenten zijn hiervan op de hoogte gesteld. Sindsdien, althans vanaf kort daarvoor, hebben eisers geen melding meer gemaakt van overlast door de huurders, afgezien van meldingen aan gedaagden in augustus en september 2015.

2.9.

In de periode van december 2014 tot en met april 2015 hebben er getuigenverhoren plaatsgevonden, waarbij eisers zijn gehoord, alsmede twee buurmannen, de bijlesleraar van de dochter van eisers, de wijkagent en een student die in het pand van gedaagden heeft gewoond van augustus 2011 tot augustus 2013.

2.10.

In juni 2015 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen eisers en gedaagden. Gedaagden hebben in dit gesprek desgevraagd aangegeven geen procedure tegen de huurders te zullen starten tot ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming vanwege de overlast. Zij hebben hiervoor als reden gegeven dat de overlast al geruime tijd is gestopt en een dergelijke procedure volgens hen niet kansrijk is.

3. Het geschil

3.1.

Eisers vorderen – zakelijk weergegeven –

- gedaagden te veroordelen om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, een gerechtelijke procedure te starten met als doel de huurovereenkomsten te laten ontbinden die gedaagden met de huurders wonende in hun pand zijn aangegaan en de ontruiming door hen van dat pand, primair met daarbij de toevoeging dat gedaagden daarbij niet de gronden en argumenten genoemd in de voorbeelddagvaarding zullen negeren voor zover dit in strijd is met het doel van deze veroordeling;

- gedaagden te veroordelen een kopie van de betekende dagvaarding, waarmee voormelde procedure is ingeleid, aan eisers toe te zenden;

met veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.

3.2.

Daartoe voeren eisers – samengevat – het volgende aan. De overlast die de huurders hebben veroorzaakt, strekt zich uit over een periode van ruim drie jaar. In deze periode hebben eisers alles gedaan wat in hun mogelijkheden lag om de overlast te laten stoppen, hetgeen er echter niet toe heeft geleid dat de huurders hun gedrag blijvend hebben aangepast. Sinds augustus 2013 is het van kwaad tot erger geworden. Dat de huurders medio 2014 grotendeels met de overlast veroorzakende gedragingen zijn gestopt vanwege de aankondiging van een gerechtelijke procedure, geeft eisers niet het vertrouwen dat zij niet opnieuw in de fout zullen gaan. In het verleden is gebleken dat de overlast na talloze waarschuwingen van eisers, excuses van de huurders en het maken van afspraken telkens weer opnieuw begint. Nu eisers eindelijk het bewijs van de overlast uit het verleden met de getuigenverhoren hebben aangetoond, dienen gedaagden stappen te ondernemen. Dat de huurders zich thans beter gedragen, waarbij de overlast overigens minder is maar niet is gestopt, is niet relevant. Zij zijn zodanig vaak tekortgeschoten in het verleden en hebben de grenzen zodanig overschreden dat nakoming van de huurovereenkomsten blijvend onmogelijk is geworden. Een procedure zoals gevorderd is naar de mening van eisers kansrijk en door die procedure niet te starten, handelen gedaagden onrechtmatig jegens eisers.

3.3.

Gedaagden voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat eisers voldoende hebben gesteld betreffende hun spoedeisend belang om in hun vorderingen te worden ontvangen. Bij de beoordeling van de vraag of er een ordemaatregel moet worden getroffen, zal echter wel acht worden geslagen op de situatie van het afgelopen jaar, waarnaar gedaagden uitdrukkelijk hebben verwezen bij hun betwisting van het spoedeisend belang van eisers.

4.2.

Eisers hebben in dit geding geen vordering ingesteld jegens de overlast gevende huurders maar tegen gedaagden, waaraan zij een door gedaagden gepleegde onrechtmatige daad ten grondslag leggen. Gedaagden zouden volgens eisers tegen het ontoelaatbare handelen van de huurders moeten optreden en wel op de door eisers voorgestane manier, hetgeen zij echter nalaten. De voorzieningenrechter overweegt dat, indien een dergelijke onrechtmatige daad van gedaagden zou worden aangenomen, het uitspreken van een veroordeling zoals door eisers gevorderd niet ondenkbaar is. Een dergelijke veroordeling, die ertoe leidt dat iemand wordt gedwongen om een gerechtelijke procedure tegen derden te starten, die hij zelf niet wil starten, is echter wel zeer verstrekkend en ingrijpend, nog daargelaten de hieraan verbonden praktische complicaties (bijvoorbeeld betreffende de proceshouding van gedaagden). Hiervoor is dan ook slechts in uitzonderlijke gevallen plaats. Gelet op de na te melden feiten en omstandigheden ziet de voorzieningenrechter hiervoor thans onvoldoende aanleiding en daartoe is het volgende redengevend.

4.3.

Dat eisers jarenlang, beginnend in 2011, overlast hebben ervaren van de huurders, althans een aantal van hen, is genoegzaam gebleken op grond van wat eisers hebben verklaard en hetgeen blijkt uit de overgelegde stukken. Dit kan de betreffende huurders zonder meer, en ook thans nog, worden verweten en aangerekend. Eisers hebben tegen de huurders echter (nog) geen procedure gevoerd, terwijl een civielrechtelijke procedure tegen hen, waarin een gebod of verbod wordt gevorderd, eventueel op straffe van een dwangsom, wel tot de mogelijkheden behoort.

4.4.

In het kader van de beoordeling van het onrechtmatige handelen van gedaagden acht de voorzieningenrechter relevant dat gedaagden onweersproken hebben gesteld dat zij pas medio 2014 volledig in kennis zijn gesteld van de situatie tussen eisers en de huurders. Gebleken is dat zij daarna verschillende acties hebben ondernomen, zoals vermeld onder 2.7. Wat betreft de afsluiting door gedaagden van het dakterras is gebleken dat dit terras tot op heden niet bij de huurders in gebruik is. Gedaagden hebben zich voorts ter zitting bereid verklaard om het gebruik daarvoor door de huurders voortaan te verbieden alsmede om de voorzieningen, die dit gebruik vergemakkelijken, zoals het geplaatste hek, de vlonders en de meubels te (laten) verwijderen. Voorts is gebleken dat vanaf kort na de acties van gedaagden, in de periode tussen medio 2014 en augustus 2015, door eisers geen melding is gemaakt van overlastincidenten. Dit betekent niet zonder meer dat er geen overlast is geweest. Eiseres heeft ter zitting verklaard nog regelmatig de bastonen van muziek te horen. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, kan echter niet worden aangenomen dat de huurders hiermee de grenzen van het toelaatbare hebben overschreden. Dit geldt ook voor het incident in de nacht van 18 september 2015, gelet op de verklaring die gedaagden daaromtrent ter zitting hebben gegeven. De overige incidenten in augustus en september 2015 zijn niet nader toegelicht.

4.5.

Gedaagden hebben voorts in september 2014 ingestemd met het houden van voorlopige getuigenverhoren. Het standpunt van eisers dat gedaagden vanwege die instemming ook hadden moeten instemmen met het starten van een ontbindingsprocedure tegen de huurders, zoals eisers hen in juni 2015 hebben verzocht, kan niet worden gevolgd. Gedaagden hebben onweersproken gesteld daar nooit mee te hebben ingestemd en de eerstgenoemde instemming impliceert dat ook niet. Bovendien is niet onbegrijpelijk dat gedaagden bij hun beslissing ook acht hebben geslagen op de ontwikkelingen in de tussengelegen periode zoals hiervoor vermeld.

4.6.

Verder is nog relevant in hoeverre de uitkomst van de procedure, die gedaagden volgens eisers moeten voeren, kan worden voorspeld. Dit hangt onder meer af van de beoordeling van de getuigenverhoren. Daaruit blijkt zonder meer dat er door de huurders aanzienlijke geluidsoverlast is veroorzaakt aan eisers als ook aan andere buren. Anderzijds blijkt hieruit ook dat deze overlast veelal vanaf het dakterras afkomstig was – dat zoals voormeld al enige tijd buiten gebruik is en zal blijven – en dat de overlast op enig moment aanzienlijk is afgenomen. De rechter zal in een ontbindings- en ontruimingsprocedure, naast de feiten zoals die uit het verleden zijn gebleken, ook de recente omstandigheden in zijn beoordeling betrekken. Het gaat bij ontbinding en ontruiming immers om zeer ingrijpende maatregelen. De uitkomst van de door gedaagden te voeren procedure is naar het oordeel van de voorzieningenrechter gelet op dit alles nog zeer ongewis, nog daargelaten eventuele bewijsrechtelijke problemen.

4.7.

Al het vorenstaande in aanmerking nemende en in samenhang bezien, ziet de voorzieningenrechter onvoldoende noodzaak en reden om op dit moment de ordemaatregel te treffen zoals door eisers is gevorderd. De vorderingen zullen derhalve worden afgewezen. Daarbij moet worden benadrukt dat gewijzigde omstandigheden in de toekomst tot een ander oordeel zouden kunnen leiden .

4.8.

Eisers zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt eisers in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagden begroot op € 1.101,--, waarvan € 816,- aan salaris advocaat en € 285,- aan griffierecht.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2015.

ts