Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 15/64
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 augustus 2015 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
het college van burgemeester en wethouders van [woonplaats] , verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde 2] ).
Procesverloop
Bij besluit van 11 februari 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiser om tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 november 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2015. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [naam 2] , bijgestaan door
[naam 3] en [naam 4] , werkzaam bij de [Stichting] .
Overwegingen
1.1
Eiser is sinds 21 december 2000 eigenaar van het perceel met woning [adres] te [woonplaats] . Eiser heeft een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in planschade ten gevolge van het op 21 mei 2010 in werking getreden bestemmingsplan “Landelijk Gebied” (het nieuwe bestemmingsplan), omdat door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan de voorheen bestaande mogelijkheid om op zijn perceel twee woningen met een maximale inhoud van elk 500 m3 op te richten is vervallen en nu slechts één woning met een maximale inhoud van 650 m3 is toegestaan.
1.2
Verweerder heeft de [Stichting] gevraagd omtrent deze aanvraag te adviseren. In haar advies van november 2013 heeft [Stichting] de planologische mogelijkheden van het nieuwe bestemmingsplan vergeleken met die van het voordien geldende bestemmingsplan “ [plan] ” (het oude bestemmingsplan).
Volgens het advies lijdt eiser ten gevolge van de planologische verandering geen planologisch nadeel, omdat het komen te vervallen van de ontwikkelmogelijkheden van twee woningen niet heeft geleid tot een waardedaling van het object. Daarbij is zowel de situatie bezien als er na sloop van het bestaande pand twee vrijstaande woningen op het perceel zouden zijn gebouwd als die wanneer er twee halfvrijstaande woningen zouden zijn gebouwd. De [Stichting] heeft de waarde van het perceel voor en na de planologische wijziging berekend aan de hand van de zogenaamde 'residuele waarde methodiek', waarbij de onderhandse verkoopwaarde van de grond en de te realiseren opstallen wordt verminderd met de kosten die moeten worden gemaakt om tot het realiseren van die opstallen te komen en met de kosten van verkoop van die opstallen. De [Stichting] heeft de waarde van de woning van eiser op de peildatum 21 mei 2010 getaxeerd op € 463.000,- vrij van huur en gebruik en de residuele grondwaarde bij sloop en herbouw vastgesteld op € 283.000,- bij twee halfvrijstaande woningen en op € 273.000,- bij twee vrijstaande woningen.
1.3
Bij het primaire besluit heeft verweerder de conclusies van dit advies overgenomen en het verzoek om tegemoetkoming in de planschade afgewezen. Tijdens de bezwaarprocedure heeft eiser een door [naam 8] , makelaar/taxateur, opgesteld rapport van 28 april 2014 overgelegd. Volgens het rapport van [naam 9] eiser ten gevolge van de planologische verandering een planologisch nadeel van € 169.000,-.
Van der Voort gaat daarbij uit van de verschillende residuele grondwaardes bij sloop van de huidige woning en realisering van twee (half)vrijstaande woningen (zoals mogelijk was voor de planologische wijziging) en bij sloop van de woning met nieuwbouw van één vrijstaande woning (zoals mogelijk is onder het nieuwe bestemmingsplan). Voorts is in het rapport de waarde van de huidige woning met de mogelijkheid om een tweede woning op het perceel te realiseren vergeleken met de waarde van de huidige woning zonder deze mogelijkheid.
1.4
Bij brief van 23 mei 2014 heeft de [Stichting] op verzoek van verweerder gereageerd op het door eiser gemaakte bezwaar. Verder heeft de [Stichting] bij brief van 9 september 2014 gereageerd op vragen van de Commissie bezwaarschriften.
2. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, in navolging van het advies van de Commissie bezwaarschriften, de afwijzing gehandhaafd.
3. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat verweerder heeft miskend dat de aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde adviezen van de [Stichting] onvolledig en onjuist zijn en dat de getaxeerde waarde van de woning veel te laag is en dat deze taxatie onzorgvuldig tot stand is gekomen. Hij voert hiertoe aan dat de taxatie niet is gedaan door een ter plaatse deskundige taxateur. Ook is uitgegaan van een verkeerde inhoud van de woning en is de getaxeerde waarde van de woning disproportioneel ten opzichte van de getaxeerde WOZ-waarde. Ter onderbouwing van zijn stelling met betrekking tot de inhoud van de woning heeft eiser een rapport overgelegd van [Bureau] van 5 maart 2015. Eiser verwijst naar het door hem ingebrachte rapport van [naam 5] . Eiser heeft dit rapport aan een tweede makelaar/taxateur, [BV] , voorgelegd en deze heeft inhoud en strekking van dit rapport bevestigd. De [Stichting] is, volgens eiser, ten onrechte niet ingegaan op de gewijzigde planologische situatie op het perceel van eiser ten aanzien van de archeologische waarden en de bedrijfsmatige activiteiten. Verweerder heeft eiser voorts het aanvullend advies van de [Stichting] naar aanleiding van het bezwaarschrift niet toegezonden, zodat eiser hierop niet heeft kunnen reageren.
4. De rechtbank overweegt als volgt.
4.1
Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager. Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, van dit artikel, voor zover thans van belang, blijft van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
4.2
Voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient het planologisch regime na de wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologisch regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat maximaal op grond van het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. Deze maatstaf is neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling), onder meer in de uitspraak van 17 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY0412.
4.3
Eiser heeft de door de [Stichting] gemaakte planvergelijking niet bestreden. Ter zitting heeft eiser bevestigd dat deze planvergelijking niet ter discussie staat en dat de rechtbank zijn punten met betrekking tot de peildatum, de bestemming “Waarde-Archeologie-WR-A” en de bedrijfsmatige activiteiten niet in haar beoordeling behoeft te betrekken. Eisers gronden richten zich tegen de door de [Stichting] verrichte taxatie van zijn huidige woning en de conclusie dat afbraak van de huidige woning noodzakelijk was om op het perceel een tweede woning te kunnen bouwen.
4.4
Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling, zie onder meer de uitspraak van 30 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1745, volgt dat van belang is dat de inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring. Een nadere toelichting op die inzichten kan niet in alle gevallen worden verlangd. De rechtbank overweegt dat uit het advies van de [Stichting] blijkt dat de waarden van de onroerende zaken onder het oude en het nieuwe planologische regime en de waardevermindering zijn vastgesteld met de hulp van [naam 6] en [naam 7] , beëdigd taxateurs. Bij de taxatie in het advies van de [Stichting] is een beschrijving gegeven van het getaxeerde object en de factoren die de waarde van een onroerende zaak bepalen, uitgaande van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime op de peildatum. De door de taxateurs gevolgde gedachtegang is naar het oordeel van de rechtbank duidelijk en voldoende controleerbaar en het verslag van het onderzoek biedt voldoende basis voor verdere besluitvorming.
Er zijn in het taxatieverslag geen aanknopingspunten gevonden voor de conclusie dat de taxateurs voor het taxeren van de woning niet de vereiste deskundigheid of onvoldoende kennis zouden hebben van de marktsituatie in [woonplaats] .
4.5
Volgens vaste rechtspraak (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 30 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1540) wordt bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime. Dit neemt evenwel niet weg dat van verweerder kan worden verlangd dat hij zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde in het kader van planschade bestaat. Ter zitting heeft de gemachtigde van de [Stichting] uiteengezet dat uit de overgelegde stukken niet valt af te leiden dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning acht is geslagen op de criteria die voor een aanvraag om een tegemoetkoming van belang zijn. Verder bleek de waarde van de woning niet te relateren aan de in de WOZ-beschikking genoemde referentieobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding de [Stichting] hierin niet te volgen. Daarbij komt dat, hoewel er een aanzienlijke verschil bestaat tussen de WOZ-waarde, bijna € 700.000,-, en de waarde waarvan de [Stichting] is uitgegaan, € 505.000,-, verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat een waarde conform de hogere WOZ-waarde niet tot een andere uitkomst kan leiden. Hoe hoger de woning wordt getaxeerd, hoe groter het verschil tussen de marktwaarde en de residuele waarde, aangezien de residuele grondwaarde voor herontwikkeling van de locatie in dit geval lager is dan de waarde van de bestaande woning. Daarom maakt het in dit geval niet uit of bij de taxatie wordt uitgegaan van de waarde zoals de [Stichting] deze heeft vastgesteld of van de WOZ-waarde. Om dezelfde reden is de omstandigheid dat de [Stichting] volgens eiser is uitgegaan van een te geringe inhoud van de woning niet relevant. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het advies van de [Stichting] op dit punt dan ook mogen volgen.
4.6
De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de [Stichting] ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het optimaal benutten van de bebouwingsmogelijkheden van het oude bestemmingsplan door middel van het plaatsen van een tweede woning naast de bestaande woning, zoals beschreven op pagina 12 van het rapport van Van der Voort. Volgens het aanvullend advies van de [Stichting] van 9 september 2014 had deze bouwmogelijkheid van een tweede woning slechts aan de oostzijde/achterzijde van de bestaande woning kunnen worden gerealiseerd, hetgeen de waarde van de bestaande woning met ongeveer € 50.000,- zou drukken. Tot een zelfde inschatting komt Van der Voort. Bij het aanvullend advies van de [Stichting] zijn twee berekeningen gevoegd van een nieuw te bouwen woning aan de oostzijde van de bestaande woning. Uit beide berekeningen volgt dat het bouwen van een tweede woning tot een negatief resultaat zou leiden. De rechtbank acht deze berekeningen voldoende inzichtelijk en ziet ook overigens geen reden deze niet te volgen. Dat Van der Voort in zijn berekening tot een andere uitkomst komt, is geen reden voor een ander oordeel. Immers in de berekening van Van der Voort wordt geen rekening gehouden met de kosten van de bouw van de tweede woning. Hoewel deze kosten voor de koper van het perceel zouden komen, dienen deze kosten op grond van de residuele grondwaarde methodiek bij de berekening betrokken te worden. Bovendien gaat
Van der Voort in zijn berekening uit van verkoop van de grond voor een prijs van € 500,- per m2 (als bouwgrond) en ten aanzien van de waardevermindering van het bestaande pand gaat Van der Voort voor deze zelfde grond uit van een prijs van € 67,50 per m2 (als tuingrond).
Naar het oordeel van de rechtbank is dit onjuist, aangezien de grond vóór de peildatum zijn waarde ontleende aan de eventuele verkoop als bouwgrond en dit is ook de waarde waarmee rekening moet worden gehouden bij de waardevermindering van de bestaande woning. Dat in de praktijk zou blijken dat de waarde van de bestaande woning niet wordt aangetast door de bouw van de tweede woning, zoals eiser ter zitting heeft gesteld, doet hier niet aan af, nu het een theoretische benadering betreft. Bovendien heeft eiser zijn stelling niet met concrete gegevens onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met dit aanvullend advies dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat, uitgaande van berekening van de residuele grondwaarde, oprichting van een tweede woning naast de bestaande woning in de oude situatie evenmin tot een hogere waarde had geleid.
4.7
Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat het advies van de [Stichting] van november 2013, gelezen in samenhang met de aanvullende adviezen van 23 mei 2014 en 9 september 2014, inzicht biedt in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat eiser door de planologische wijziging geen planschade heeft geleden. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze adviezen waarop de besluitvorming is gebaseerd zodanige gebreken bevatten dat de besluitvorming daarop niet kon worden gebaseerd. De rechtbank komt gelet hierop tot de slotsom dat de gevraagde tegemoetkoming terecht is geweigerd.
5. Het beroep is ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.A.J. Overdijk, voorzitter, en mr. H. Lagas en
mr. F.X. Cozijn, leden, in aanwezigheid van mr. A.W.W. Koppe, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2015.
griffier voorzitter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.