Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 13/10539
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2014 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 mei 2013 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] [huisnummer 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 284.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 280.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Eiser heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2014.
Eiser is verschenen, tot bijstand vergezeld van [A] (taxateur/makelaar). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden [B] en [C].
Overwegingen
Feiten
1.
Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is in 1981 gebouwd. De woning is een huis in een rij met carport. De inhoud van de woning is ongeveer 293 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 167 m².
Geschil
2.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 210.000.
3.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat een waarde van € 280.000 niet te hoog is en dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van zijn standpunt voor wat betreft de waarde heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix waarin de waarde van de woning wordt bepaald, overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 280.316. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts heeft verweerder een aantal foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten overgelegd.
Beoordeling van het geschil
4.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix, de foto’s en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is de woning aan de [b-straat] [huisnummer 2] te [Z] voor wat betreft bouwjaar, ligging en uitstraling een met de woning goed vergelijkbare woning. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit het bij de verkoop van de in die matrix genoemde vergelijkingsobject [b-straat] [huisnummer 2] te [Z] behaalde verkoopprijs, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft de oppervlakte, de inhoud en het feit dat de woning destijds door eiser als premiekoopwoning met verkoopregulerende voorwaarden is aangekocht. Eiser heeft overigens niet gesteld dat hij thans nog beperkingen ondervindt met betrekking tot een eventuele verkoop, voortvloeiend uit de premietoekenning bij aankoop. Eiser heeft in dit verband slechts gewezen op de luxe van het interieur en de afwerking van de woning.
Eiser stelt dat verweerder naar aanleiding van de aanvankelijk ten onrechte gestelde aanwezigheid van een dakkapel in bezwaar de waarde met € 7.000 had moeten verminderen. Daartoe is gesteld dat een dakkapel de woonruimte niet alleen aantrekkelijker maakt door lichtinval en leidt tot meer ruimte op stahoogte, maar ook de inhoud van de woning daadwerkelijk vergroot. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder bij de aanvankelijke waardebepaling de inhoud van de woning juist heeft berekend. Dat abusievelijk is uitgegaan van de aanwezigheid van een dakkapel heeft daarom niet tevens geleid tot het aannemen van een grotere inhoud dan in werkelijkheid aanwezig is. De vermindering van de waarde met € 4.000 in verband met de afwezigheid van een dakkapel acht de rechtbank daarom juist.
De bepaling van de waarde aan de hand van marktgegevens, gebaseerd op in werkelijkheid gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, brengt mee dat met een algemene (landelijke of lokale) trend in de huizenmarkt geen rekening behoort te worden gehouden
De verkoopdatum van de woning aan de [a-straat] [huisnummer 3] te [Z] (8 juli 2013) is te ver afgelegen van de waardepeildatum om van invloed te kunnen zijn op de waardebepaling hier in geding.
6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.
Proceskosten
7.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2014.
hter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2.
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.