Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/378675 / HA ZA 10-3797
Vonnis van 20 februari 2013
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE WESTLAND,
zetelende te Naaldwijk,
eiseres,
advocaat: mr. W.J.E. van der Werf te 's-Gravenhage,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KWEKERIJ [gedaagde] B.V.,
gevestigd te Kwintsheul,
gedaagde,
procesadvocaat: mr. D. Knottenbelt te Rotterdam,
behandelend advocaat: mr. E.W.J. de Groot te Breda,
en
1. de coöperatie
COOPERATIEVE RABOBANK WESTLAND U.A.,
gevestigd te Westland,
2. de naamloze vennootschap
RABOHYPOTHEEKBANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
interveniënten,
advocaat: mr. L.Ph.J. Baron van Utenhove te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna “de gemeente”, “Kwekerij [gedaagde]” en “Rabobank c.s.” worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 7 maart 2012 en de daarin genoemde processtukken;
- de brief van mr. De Groot van 8 maart 2012 aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 13 maart 2012 aan partijen;
- de brief van de deskundigen van 20 maart 2012 aan mr. De Groot;
- de brief van de deskundigen van 28 maart 2012 aan mr. De Groot;
- de brief van mr. De Groot van 5 april 2012, met bijlagen, aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 10 april 2012, met bijlagen, aan partijen;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 16 april 2012 aan partijen;
- de brief van de deskundigen van 19 april 2012 aan de rechtbank;
- de brief van de deskundigen van 26 april 2012, met bijlage, aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 10 mei 2012 (abusievelijk de datum 10 mei 2011 genoemd) aan partijen en de deskundigen;
- de brief van de deskundigen van 4 juni 2012 aan de rechtbank;
- de brief van mr. De Groot van 5 juni 2012 aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 8 juni 2012 aan partijen en de deskundigen;
- het concept deskundigenrapport;
- de brief van mr. De Groot van 5 juli 2012 aan de rechtbank;
- de brief van de rechtbank van 13 juli 2012 aan partijen en deskundigen;
- de brief van mr. Van der Werf van 31 augustus 2012, met bijlagen, aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van mr. Van der Werf van 31 augustus 2012, met bijlagen, aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 31 augustus 2012 aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 3 september 2012 aan partijen;
- de brief van mr. Van der Werf van 3 september 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van mr. Van der Werf van 7 september 2012 aan de deskundigen, partijen en de rechtbank;
- de brief van mr. De Groot van 7 september 2012, met bijlagen, aan de deskundigen;
- de brief van mr. Van der Werf van 10 september 2012, met bijlage, aan de deskundigen;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 11 september 2012, aan de deskundigen, partijen en de rechtbank;
- de brief van de deskundigen van 14 september 2012 aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 14 september 2012 aan mr. Van der Werf;
- het e-mailbericht van mr. Bosma namens mr. Van der Werf van 17 september 2012, met bijlage, aan de deskundigen;
- de brief van mr. Bosma namens mr. Van der Werf van 17 september 2012, met bijlage, aan de deskundigen;
- de brief van de rechtbank van 2 oktober 2012 aan partijen en de deskundigen;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 19 oktober 2012 aan mr. De Groot;
- de brieven van de deskundigen van 31 oktober en 6 november 2012 met het definitieve deskundigenrapport van 31 oktober 2012, met bijlagen (depotnr. 2012/23 AZ);
- de beschikking van 13 november 2012, waarbij pleidooi is bepaald op 11 december 2012;
- de brief van mr. De Groot van 22 november 2012 aan de deskundigen;
- de brief van mr. De Groot van 23 november 2012 aan de deskundigen;
- de brief van de deskundigen van 28 november 2012 aan mr. De Groot;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 30 november 2012 aan partijen;
- het e-mailbericht van mr. Van der Werf van 30 november 2012 aan de deskundigen;
- de brief van mr. De Groot van 3 december 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 3 december 2012, met bijlagen, aan mr. Van der Werf, de deskundigen en de rechtbank;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 3 december 2012 aan mr. Van der Werf en de rechtbank;
- de brief van mr. De Groot van 4 december 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- de brief van mr. De Groot van 4 december 2012, met bijlage, aan de rechtbank;
- de brief van mr. Van der Werf van 4 december 2012, met bijlage, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van de rechtbank van 5 december 2012 aan partijen en de deskundigen;
- de brief van de deskundigen van 6 december 2012, met bijlage, aan de deskundigen;
- de brief van mr. Van der Werf van 6 december 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 6 december 2012 aan de deskundigen en de rechtbank;
- de brief van mr. Van der Werf van 6 december 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- de brief van de deskundigen van 10 december 2012, met bijlagen, aan de rechtbank,
- het e-mailbericht van mr. Van der Werf van 10 december 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 10 december 2012, met bijlage, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van de deskundigen van 10 december 2012, met bijlage, aan de rechtbank;
- de pleitnotities van mr. Van der Werf, met notities van Schraven;
- de pleitaantekeningen van mr. De Groot, met brief van Vijverberg Advies van 3 december 2012 inclusief 3 tekeningen, een indeling van 72 teeltvlakken en een notitie van de heer Jansen;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 13 december 2012, met bijlagen, aan de gemeente;
- de brief van de deskundigen van 17 december 2012, met bijlagen, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van mr. Van der Werf van 15 januari 2013, met bijlage, aan de rechtbank.
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 22 januari 2013, met bijlage, aan de rechtbank;
- het e-mailbericht van mr. Van der Werf van 22 januari 2013;
- het e-mailbericht van mr. De Groot van 12 februari 2013, met bijlage, aan de rechtbank.
1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Bij tussenvonnis van 7 maart 2012 heeft de rechtbank de deskundigen gevraagd nader advies te geven over:
a) de reële aankoopprijs van het object aan het [adres 1] per peildatum (r.o. 2.15. van het tussenvonnis);
b) de aanpassingskosten van het object aan het [adres 1] waarbij de deskundigen, zo mogelijk, het vervangingsobject ter plekke dienen te bekijken en dienen in te gaan op de begroting van Vijverberg Advies zoals die door Kwekerij [gedaagde] is overgelegd (r.o. 2.19. van het tussenvonnis);
c) de WKK-installatie, dit met betrekking tot de volgende deelvragen:
- is het technisch mogelijk en (kostentechnisch) rationeel de WKK-installatie te verplaatsen naar het vervangend object, in aanmerking genomen dat zich op het vervangingsobject reeds een WKK-installatie (lease) bevindt en dat Kwekerij [gedaagde] gedurende 3 maanden twee bedrijven naast elkaar moet exploiteren?
- indien het antwoord op bovenstaande vraag bevestigend luidt: welke invloed heeft dit op de taxatie van de waarde van het onteigende en op de taxatie van de waarde van de fictieve vervanging (lees: het vervangingsobject, toevoeging rechtbank)?
- indien hergebruik van de op het onteigende aanwezige WKK-installatie niet rationeel is: dient de WKK-installatie dan te worden beschouwd als een bedrijfsactief dat door Kwekerij [gedaagde] zal worden geliquideerd, en zo ja, welk bedrag moet wegens liquidatieschade aan Kwekerij [gedaagde] worden toegekend?
- moeten de kosten gemoeid met de plaatsing van een rookgasreiniger als onteigeningsgevolg worden beschouwd? Daarbij dienen de deskundigen in te gaan op de vraag of Kwekerij [gedaagde] ook zonder onteigening een rookgasreiniger op haar bedrijf had moeten plaatsen en of Kwekerij [gedaagde] vrijstelling zal krijgen voor het plaatsen van een rookgasreiniger in het vervangingsobject, aangezien ook in het onteigende geen rookgasreiniger aanwezig was (r.o. 2.23. van het tussenvonnis);
d) de vraag of, en, zo ja, in welke mate, sprake is van inkomensschade van Kwekerij [gedaagde] door de relatief hoge afschrijvingen in de eerste periode van 10-15 jaar na vestiging op de vervangende locatie, zulks in vergelijking met de periode daarna, waarin de hogere afschrijvingslast die door herinvestering na onteigening is veroorzaakt, zal zijn afgenomen (r.o. 2.33. van het tussenvonnis);
e) de personeelskosten die met de verhuizing van de planten zijn gemoeid. De deskundigen dienen de begroting van Flynth en van Santen & Gasille in hun oordeel te betrekken en de bedrijfsresultaten die daaraan ten grondslag liggen. De deskundigen dienen daarbij als uitgangspunt te nemen dat, indien naar hun oordeel voor de verhuizing ook eigen personeel moet worden ingezet, ook de kosten daarvan voor vergoeding in aanmerking komen (r.o. 2.37. van het tussenvonnis).
2.2. De deskundigen hebben op 31 oktober 2012 een nader rapport uitgebracht, ter griffie gedeponeerd op 1 november 2012, (hierna: “rapport II”) over de onder 2.1. genoemde punten. Zij hebben de aan Kwekerij [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt nader berekend:
De waarde van het onteigende € 2.841.445,--
Vermogensschade € 412.324,--
Inkomensschade € 1.536.142,--
Totaal (behoudens p.m. posten inzake belasting- en renteschade) € 4.789.911,--
2.3. In onderdeel G van rapport II in samenhang met bijlage 5 hebben deskundigen toegelicht dat hun onderzoek naar de reële grondprijs per peildatum van het vervangingsobject hen tot het inzicht heeft gebracht dat zij het onteigende thans per peildatum op een lager bedrag zouden hebben getaxeerd. Indien dit voorschrijdend door de rechtbank wordt gevolgd, komt de schadeloosstelling als volgt te luiden:
De waarde van het onteigende € 2.619.097,--
Vermogensschade € 412.324,--
Inkomensschade € 1.684.471,--
Totaal (behoudens p.m. posten inzake belasting- en renteschade) € 4.715.892,--
2.4. Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op rapport II. De rechtbank oordeelt thans als volgt.
Procedurele geschilpunten
2.5. De gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen de door Kwekerij [gedaagde] in het geding gebrachte brieven van 3 en 4 december 2012 met aanvullende producties, nu deze producties zo laat aan haar zijn gestuurd dat zij niet in de gelegenheid is deze met haar deskundigen te bespreken, aldus de gemeente. Bij e-mailbericht van 5 december 2012 heeft de rechtbank partijen en de deskundigen verzocht om alle in het geding gebrachte documenten zoveel mogelijk bij hun zienswijze te betrekken teneinde verdere vertraging van de zaak te voorkomen. Ter zitting heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat zij niet in staat is de producties 5, 8, 9, 10 en 11 deugdelijk te bespreken. Zij neemt daarom in haar pleitnota ten aanzien van die producties een voorlopig standpunt in.
2.6. De hiervoor genoemde door Kwekerij [gedaagde] overgelegde producties zijn ter griffie ingekomen binnen de door de rechtbank bij pleidooibeschikking van 13 november 2012 gestelde termijn van één week en zullen daarom niet buiten beschouwing worden gelaten. De rechtbank ziet ook overigens onvoldoende aanleiding om de gemeente, zoals zij heeft verzocht, in de gelegenheid te stellen zich niettemin bij akte hierover na pleidooi nog nader uit te laten, nu uit het onderstaande zal blijken dat op basis van voornoemde producties niet ten nadele van de gemeente wordt beslist.
Uitgangspunten voor vaststelling van de vermogens- en inkomensschade
a) Aankoopprijs vervangend object (aan het [adres 1])
2.7. In het tussenvonnis van 7 maart 2012 heeft de rechtbank geoordeeld dat het object aan het [adres 1] bij wijze van rekenmodel tot uitgangspunt moet worden genomen voor de begroting van de kosten van de aankoop van een vervangend bedrijf in het Westland om daar de teelt van pot- en kuipplanten voort te zetten op een wijze die vergelijkbaar is met de huidige bedrijfsvoering van Kwekerij [gedaagde].
Verder is in het tussenvonnis, in afwijking van het advies van de deskundigen, geoordeeld dat voor de berekening van de kosten die zijn gemoeid met de aankoop van een vervangend object niet moet worden uitgegaan van de vraagprijs maar van de aankoopprijs van een vergelijkbaar tuinbouwbedrijf om te komen tot een reëel beeld van de aankoopprijs en wel per peildatum, te weten 24 maart 2011, zulks om het effect van een negatieve prijsontwikkeling nadien te elimineren.
2.8. De deskundigen stellen zich in rapport II op het standpunt – uitgaande van hetgeen de rechtbank hiervoor onder r.o. 2.7. heeft overwogen en in afwijking van het concept rapport II – dat per peildatum met de aankoop van het vervangingsobject aan het [adres 1] een bedrag van € 2.780.000,-- zou zijn gemoeid.
Zij merken daarbij op dat hun onderzoek naar de relatie tussen de vraag- en transactieprijzen in de tuinbouw in 2011 en de eventuele invloed van de EHEC-crisis op de transactieprijzen geen concrete resultaten heeft opgeleverd. Wel valt in het algemeen uit de openbare cijfers en publicaties af te leiden dat de resultaten van tuinbouwbedrijven vanaf 2009 slecht zijn en dat financieringsmogelijkheden voor de aankoop of verbouwing van tuinbouwbedrijven sindsdien eveneens zijn verslechterd, aldus de deskundigen.
Naar aanleiding van de reacties van partijen op het concept rapport II, waarin de deskundigen na vergelijking van 11 transacties zijn uitgegaan van een aankoopprijs die 80% beloopt van de vraagprijs, hebben de deskundigen hun benadering van de waardering van tuinbouwbedrijven opnieuw bezien. Daartoe hebben zij acht geslagen op de waardering van de grond zoals die uit transportakten blijkt (bijlagen 1b en 1c bij rapport II). In verband met de na de peildatum opgetreden prijsdaling van de waarde van tuinbouwbedrijven zijn de deskundigen voorts uitgegaan van vijf vergelijkbare transacties rond of voor de peildatum. Op basis van een vergelijking van deze transacties daarbij mede rekening houdend met eventuele specifieke prijsbepalende omstandigheden (zoals ligging en een bijzonder belang bij de verwerving van een bedrijf) schatten de deskundigen dat bij de bepaling van een reële aankoopprijs per peildatum moet worden uitgegaan van een grondwaarde van € 40,-per m², hetgeen leidt tot de hiervoor genoemde aankoopprijs van het vervangingsobject aan het [adres 1].
2.9. De gemeente bepleit een grondwaarde van € 30,-- per m². Zij voert aan dat de deskundigen de referentieobjecten en –transacties niet vergelijkbaar hebben gemaakt met het [adres 1] door de prijs per m² kas in de vergelijking te betrekken. Verder voert de gemeente aan dat de deskundigen slechts vijf vergelijkingstransacties aan de door hen geadviseerde prijs ten grondslag hebben gelegd, waarbij zij de transactieprijzen hebben gemiddeld. Volgens de gemeente verliezen de deskundigen uit het oog dat de koper sinds 1 januari 2007 – de ondergrond van kassen is sindsdien vrijgesteld van overdrachtsbelasting – niet steeds belang meer heeft om de laagste grondprijs, als onderdeel van de totale verkoopprijs, uit te onderhandelen. De uitschieters in de door de deskundigen aangedragen vergelijkingstransacties zijn zo te verklaren. De gemeente stelt zich verder nog op het standpunt dat de door de deskundigen geadviseerde aankoopprijs van het vervangingsobject moet worden gecorrigeerd wegens het oppervlakteverschil met het onteigende.
2.10. Kwekerij [gedaagde] voert aan dat de door de deskundigen en gemeente aangedragen vergelijkingstransacties de facto gedwongen verkopen zijn zodat het belang van de koper bij een lagere grondwaarde zwaarder heeft gewogen. Verder baseert de gemeente haar standpunt op transacties in het Oostland waar de prijzen lager liggen dan in het Westland, aldus Kwekerij [gedaagde].
2.11. De rechtbank overweegt het volgende.
2.11.1. De rechtbank volgt de deskundigen in de door hen op basis van vergelijking met andere transacties begrote grondwaarde van € 40,-- m² voor het [adres 1]. Niet valt in te zien dat deze vijf vergelijkingstransacties onvoldoende zouden zijn om tot een verantwoorde schatting van de grondwaarde te komen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de deskundigen ter zitting hebben toegelicht dat de transactieprijs ook los van de prijs per m² kasoppervlak een goed hanteerbaar aanknopingspunt biedt voor de onderlinge vergelijkbaarheid en voorts dat deskundigen bij hun oordeel hebben meegewogen de factoren die in de verhouding tussen koper en verkoper mede bepalend zijn voor de bepaling van het aandeel van de grondprijs in de transactieprijs. Verder hebben deskundigen bij de beoordeling van de vergelijkingstransacties, zoals ook in rapport II blijkt, met specifieke prijsbepalende omstandigheden rekening gehouden, zoals de ligging en een bijzonder belang bij de verwerving van een bedrijf. Aan de transactie in het Oostland, waarnaar de gemeente verwijst kan dan ook worden voorbijgegaan, te meer nu, zoals ook de deskundigen verklaren, het prijspeil aldaar niet vergelijkbaar is. De rechtbank zal het advies van de deskundigen ter zake van de grondwaarde bij de bepaling van een reële aankoopprijs van het object aan het [adres 1] dan ook volgen.
2.11.2. Anders dan de gemeente, maar met de deskundigen, is de rechtbank van oordeel dat een correctie op de door de deskundigen geadviseerde aankoopprijs van het vervangingsobject vanwege een grotere oppervlakte (4.426 m²) ten opzichte van het onteigende niet aan de orde is. Zoals de deskundigen terecht hebben toegelicht, moet als uitgangspunt gelden dat Kwekerij [gedaagde] per peildatum zich in de positie bevindt dat zij gedwongen is om een vergelijkbaar bedrijf te kopen en het nu eenmaal niet zo is dat zij een gelijk bedrijf kan kopen. Met het oppervlakteverschil is vervolgens wel rekening gehouden bij de begroting van de aanpassingskosten. Voor zover hier voor Kwekerij [gedaagde] een economisch voordeel uit voortvloeit, acht de rechtbank het niet redelijk dit voordeel te verdisconteren omdat dit voordeel haar op een ontijdig moment is opgedrongen en niet gebleken is dat dit voordeel aanstonds rendabel te maken is.
2.11.3. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank uit zal gaan van een aankoopprijs van het vervangingsobject aan het [adres 1] van € 2.780.000,--.
Waarde van het onteigende
2.11.4. Vervolgens is de vraag aan de orde of de waardering van het vervangend object aan het [adres 1] ook consequenties heeft voor de waardering van het onteigende.
2.11.5. In rapport II merken de deskundigen op dat hun onderzoek naar een reële koopprijs per peildatum hen tot het voortschrijdend inzicht heeft gebracht dat zij thans het onteigende op een lagere waarde zouden hebben geschat en dat zij de taxaties van partijen niet zouden hebben gevolgd (respectievelijk € 42,50 en € 45,00 per m²) maar per peildatum een grondwaarde van € 38,-- zouden hebben gehanteerd. Naast de vergelijkingstransacties wijzen de deskundigen met betrekking tot [adres 1] op de aanzienlijk gunstigere lengte/breedte-verhouding, de grotere oppervlakte met meer uitbreidingsmogelijkheden en de omstandigheid dat zich bij het bedrijf een betere en ruimere bedrijfswoning bevindt dan bij het onteigende.
2.11.6. De rechtbank is van oordeel dat het thans gewonnen inzicht met betrekking tot de waarde per peildatum ook van toepassing is op de waardering van het onteigende. De rechtbank is daarbij niet gebonden aan de tussen partijen gehanteerde prijs per m² daar zij immers zelfstandig de schadeloosstelling dient vast te stellen.
2.11.7. De rechtbank zal de waarde van het onteigende met inbegrip van de opstallen en de installaties daarom, in afwijking van het in het tussenvonnis van 7 maart 2012 voorlopig genoemde bedrag, begroten op € 2.619.097,-- (zie r.o. 2.3.).
b) Begroting aanpassingskosten (van het [adres 1])
2.12. Naar aanleiding van het tussenvonnis van 7 maart 2012 hebben de deskundigen, vergezeld van Looije, op 6 april 2012 een bezoek gebracht aan het vervangingsobject aan het [adres 1]. De deskundigen begroten de kosten voor aanpassing van het vervangingsobject, om dit object geschikt te maken voor de bedrijfsvoering door Kwekerij [gedaagde], in rapport II op € 2.235.623,-- (exclusief advieskosten en de WKK-installatie, die hierna nog aan de orde komen).
2.13. De rechtbank overweegt naar aanleiding van de stellingen van partijen ten aanzien van de afzonderlijke kostenposten als volgt. De rechtbank volgt bij de behandeling de volgorde die door Vijverberg Advies wordt aangehouden in haar specificatie van de aanpassingskosten van 20 augustus 2012.
Laad- en loskuil (dockshelter)
2.14. Kwekerij [gedaagde] heeft naar aanleiding van het concept rapport II met betrekking tot de aanpassingskosten verwezen naar een specificatie van haar deskundige Vijverberg Advies, waarin is voorzien in de aanleg van een deels binnen de bedrijfsruimte vallende dockshelter op het [adres 1], omdat alleen zo verkeersveilig laden en lossen door trailers mogelijk wordt. Daarbij wordt uitgegaan van de uitbreiding van de bedrijfsruimte met 600 m² en van de verplichting om op eigen terrein te keren. In rapport II overwegen deskundigen dat het ontwerp bestemmingsplan niet voorziet in een verplichting tot keren op eigen terrein terwijl de plaatselijke situatie voldoende mogelijkheden biedt om de exploitatie voort te zetten zonder laadkuil. Daarbij hebben de deskundigen acht geslagen op de oppervlakte van het voorterrein dat vergelijkbaar is met de oppervlakte van het onteigende maar een gunstiger lengte/breedte verhouding heeft en voorts op de afstand tot de openbare weg, die 17 meter bedraagt vanaf de voorzijde van de bedrijfsruimte.
2.15. Kwekerij [gedaagde] heeft kort voor de mondelinge behandeling een brief van Vijverberg Advies overgelegd van 3 december 2012 waarin deze erop wijst dat het bedrijf regelmatig door meer dan 4 à 5 trailers en/of combinaties tegelijk wordt bezocht. Het buitenterrein in samenhang met het gebruik van de openbare weg maakte het mogelijk dat op het onteigende geen verkeersproblemen ontstonden. Gelet op de op het [adres 1] voorziene verbouwingen en de volgens het vigerende bestemmingsplan geldende verplichting om op eigen terrein te keren, kunnen verkeersgevaarlijke situaties alleen worden vermeden indien een laad- en loskuil wordt aangelegd. Bij de mondelinge behandeling heeft Kwekerij [gedaagde] nog naar voren gebracht dat de door de Vijverberg Advies geschetste problematiek ontstaat bij de aan- en afvoer door vrachtwagencombinaties.
2.16. De gemeente sluit zich aan bij het oordeel van de deskundigen in verband met de vergelijkbare oppervlakte van het voorterrein en de afstand van 17 meter tot de openbare weg. De door Kwekerij [gedaagde] gesignaleerde problemen ontstaan door de niet noodzakelijke uitbreiding aan de voorzijde, die ook aan de achterzijde kan worden gerealiseerd door een deel van de kasoppervlakte daarvoor aan te wenden. Dit levert geen nadeel op omdat de kasoppervlakte van het [adres 1] aanzienlijk groter is dan die van het onteigende, aldus de gemeente.
2.17. De deskundigen hebben bij de mondelinge behandeling verklaard dat zij de door Kwekerij [gedaagde] gestelde noodzaak tot de aanleg van een dockshelter hebben beoordeeld op basis van aan- en afvoer door trailers en/of bakwagens en niet op basis van combinaties, doch aan hun oordeel vasthouden. Voor zover een vrachtwagencombinatie problemen zou opleveren, mag van een redelijk handelend ondernemer worden verwacht dat hij zijn bedrijfsvoering daaraan aanpast. De rechtbank volgt deskundigen in dit oordeel en tekent daarbij aan dat de noodzakelijk geachte aanleg van de dockshelter verband houdt met de uitbreiding van de bedrijfsruimte ten koste van het voorterrein waarvan de noodzaak niet is gebleken en dat zonder deze uitbreiding het voorterrein een omvang heeft vergelijkbaar met het voorterrein van het onteigende, terwijl overigens aannemelijk is te achten dat door planning de aanwezigheid van meer combinaties tegelijk kan worden voorkomen. Deze post komt derhalve niet voor vergoeding in aanmerking.
Rookgasreiniger
2.18. Deze post zal in navolging van de deskundigen onder r.o. 2.32. worden besproken.
Scherming
2.19. De deskundigen hebben in rapport II overwogen dat zij – anders dan Kwekerij [gedaagde] – ervan uitgaan dat niet de gehele scherminstallatie vervangen hoeft te worden. De bestaande scherminstallatie is volgens de deskundigen bruikbaar. Zij zijn uitgegaan van de vervanging van het schermdoek, teneinde minimaal 72 gelijke teeltvakken te kunnen realiseren, en de kosten van extra motoren voor het delen van de scherminstallatie. Dat ook de bedrading aan vervanging toe zou zijn, hebben zij niet geconstateerd.
2.20. Door Kwekerij [gedaagde] is een offerte van Steetec Installatie B.V. (hierna: “Steetec”) overgelegd (productie 10 bij brief van 4 december 2012) voor de renovatie van de scherminstallatie op het [adres 1] ad € 84.000,--. Kwekerij [gedaagde] heeft in aanvulling daarop tevens nog een (zeer summiere) aanpassing van deze begroting overgelegd van Vijverberg Advies, waarin extra kosten van aanpassing van de scherminstallatie worden opgevoerd van € 156.750,--. Daarin wordt uitgegaan van verdergaande voorzieningen dan door Steetec geoffreerd, namelijk ook de vervanging van “de profielen, nylondraden, omkeerwielen incl. staalkabel etc.”
2.21. De rechtbank stelt vast dat de deskundigen tot een hogere waardering zijn gekomen (van € 106.777,--) dan de door Kwekerij [gedaagde] overgelegde offerte van Steetec. De maatregelen die vervolgens daarnaast in aanvulling op die offerte door Vijverberg Advies zijn opgenomen zijn niet, althans onvoldoende toegelicht om op grond daarvan de gemotiveerde schatting van de deskundigen – die reeds hoger is dan de begroting van Steetec – te passeren. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat bij de mondelinge behandeling door Kwekerij [gedaagde] met name is bepleit dat ook de bedrading van de scherminstallatie dient te worden vervangen, maar dat vervanging van bedrading (in elk geval deels) ook is voorzien in de begroting van Steetec (zie onder 1.2 van genoemde offerte). De rechtbank neemt dan ook het advies van de deskundigen over.
Elektrische installatie
2.22. De deskundigen hebben deze post gewaardeerd in navolging van de door hen ingeschakelde deskundige Looije op € 47.000,-- welk bedrag is gebaseerd op een globale specificatie van de werkzaamheden opgesomd in de bijlage bij de brief van Looije d.d. 20 juni 2012 (bijlage 2 bij concept rapport II). Vijverberg Advies komt uit op een begroting van de aanpassingskosten van € 115.000,-- volgens haar specificatie van 20 augustus 2012 en toegelicht in haar brief van eveneens 20 augustus 2012.
2.23. Bij de mondelinge behandeling hebben de deskundigen toegelicht dat bij aanpassing van de elektrische installatie moet worden uitgegaan van de gedeeltelijke benutbaarheid van de bestaande installatie, onder meer ten aanzien van de bekabeling en de klimaatgroepen. Om deze reden is een begroting van de aanpassingskosten slechts globaal mogelijk en is het dus moeilijk om een nadere specificatie te geven van het begrote bedrag, waaraan deskundigen vasthouden.
2.24. De rechtbank stelt vast dat het verschil in de begroting van de aanpassingskosten is te herleiden tot de vraag of de bestaande installatie nog gedeeltelijk bruikbaar is. Op dit punt wordt door Kwekerij [gedaagde] weliswaar een ander uitgangspunt gehanteerd, maar zijn geen doorslaggevende argumenten aangevoerd die het door de deskundigen gekozen uitgangspunt weerleggen. De rechtbank constateert in dit verband nog dat ook de deskundige van de gemeente, Agro AdviesBuro, van mening is dat hergebruik van de aanwezige installatie (deels) mogelijk is (rapport 31 augustus 2012 pag. 3 en 6). Wel had het op de weg gelegen van de deskundigen nader in te gaan op de begroting van de kostenspecificatie van Vijverberg Advies voor zover betrekking hebbend op de ook door de deskundigen noodzakelijk geachte werkzaamheden, nu Agro AdviesBuro, dat eveneens uitgaat van hergebruik van de bestaande installatie, deze (globaal gespecificeerde) werkzaamheden begroot op € 59.000,-- en de deskundigen niet hebben aangegeven dat en waarom dit bedrag niet juist zou zijn. De rechtbank acht op grond daarvan de schatting van de kosten door de deskundigen onvoldoende onderbouwd en zal de schatting van Agro AdviesBuro overnemen. De rechtbank volgt derhalve wel de deskundigen in het door hen gekozen uitgangspunt voor de kostenbegroting maar stelt deze op € 59.000,--.
Intern transport/oogstverwerking (oppotlijn)
2.25. Anders dan de gemeente zijn de deskundigen van mening dat op het [adres 1] ter zake van intern transport en de oogstverwerking na verplaatsing aanpassingen noodzakelijk zijn. Ook Kwekerij [gedaagde] gaat daarvan uit, maar is van oordeel dat de kosten daarvan door de deskundigen met € 85.000,-- te laag worden begroot en dienen te worden gesteld op € 140.000,--.
2.26. Met betrekking tot de vraag of aanpassingskosten ten aanzien van deze voorzieningen gerechtvaardigd zijn heeft Looije, zoals al aangegeven in zijn brief van 26 oktober 2012 (bijlage 2 bij rapport II), waarop de deskundigen hebben voortgebouwd, toegelicht dat het gaat om de verplaatsing van beperkte voorzieningen naar het [adres 1], maar dat deze moeten worden aangepast om te bereiken dat deze voorzieningen functioneren op een wijze die gelijkwaardig is aan het functioneren zoals op het onteigende het geval was. Daarvoor zijn bijvoorbeeld na overplaatsing aanpassingen nodig aan de lopende banden. De rechtbank neemt dit uitgangspunt over zodat over blijft de vraag welke kosten hiermee zijn gemoeid.
Door Kwekerij [gedaagde] is aangevoerd dat de schatting die deskundigen ontlenen aan Looije onvoldoende is onderbouwd in die zin dat de hogere schatting van Vijverberg Advies onvoldoende gemotiveerd is betwist. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Vijverberg Advies heeft zelf slechts in zeer globale termen haar veel hogere schatting onderbouwd in haar brief van 22 augustus 2012 (als prod. 2 gevoegd bij de brief van Kwekerij [gedaagde] van 7 september 2012). Deze hogere schatting is daarom geen reden om de beoordeling van deskundigen van deze post onjuist te achten. Daar de schatting van de deskundigen ook overigens niet onjuist voorkomt, zal de rechtbank de deskundigen hierin volgen.
Lichtverlies door een bomenrij
2.27. Kwekerij [gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat zij de schade als gevolg van lichtverlies veroorzaakt door een bomenrij nabij het [adres 1] niet vordert, maar dat zij (met productie 9 bij haar brief van 3 december 2012) wil aangeven dat het vervangingsobject aan het [adres 1] ook nadelen kent. De rechtbank ziet derhalve geen aanleiding om aan dit standpunt verdere conclusies te verbinden.
Onvoorzien
2.28. De deskundigen adviseren 10% van de voorziene kosten als post ‘onvoorzien’ te hanteren. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat zij – in tegenstelling tot de gemeente – van mening zijn dat niet met 5% kan worden volstaan, omdat werkzaamheden aan bestaande bouw riskanter zijn dan aan nieuwbouw. Nu de gemeente haar stelling dat 5% moet worden gehanteerd niet nader heeft onderbouwd, en ook overigens het oordeel van de deskundigen niet onjuist voorkomt, ziet de rechtbank geen reden hieromtrent anders te oordelen.
c) WKK-installatie
2.29. De deskundigen nemen in rapport II als uitgangspunt dat in het algemeen, naar hun bekend is, de overname van een leasecontract door kopende partijen als nadelig wordt ervaren en verkopende partijen in de huidige marktsituatie in overleg met de leasemaatschappij nagenoeg altijd bereid blijken om de WKK installatie bij verkoop van het bedrijf in volle eigendom over te dragen. De deskundigen stellen verder vast dat bij de verkoop van het [adres 1] blijkens de op 20 februari 2012 gepasseerde transportakte de WKK-installatie samen met het onroerend goed aan de koper in eigendom is overgedragen. De deskundigen gaan er daarom van uit dat ook partijen bij een veronderstelde aankoop van het [adres 1] op of rond de peildatum zo zouden hebben gehandeld. Op de eerste deelvraag antwoorden de deskundigen daarom dat het niet rationeel is de WKK-installatie op het onteigende te verplaatsen naar [adres 1]. Ten aanzien van de tweede en derde deelvraag stellen de deskundigen zich op het standpunt dat de waarde van de WKK-installatie op het onteigende is getaxeerd als onderdeel van het glastuinbouwbedrijf, en reeds is vergoed als onderdeel van de werkelijke waarde van het onteigende, zodat er geen aanleiding is tot vergoeding van liquidatieschade.
2.30. De gemeente is het hiermee eens. Kwekerij Loek Lansen stelt zich echter op het standpunt dat als uitgangspunt dient te gelden de verplichting tot afkoop of overname van de nog openstaande leasetermijnen, waartoe Kwekerij [gedaagde] nog wijst op onder meer door haar overgelegde informatie van de betrokken leasemaatschappij. Dat bij de verkoop van het [adres 1] vervolgens de WKK-installatie wel is meeverkocht houdt verband met de feitelijke faillissementssituatie waarin het bedrijf verkeerde. Dat het hier om een gedwongen verkoop ging mag echter – nu het hier een fictieve verplaatsing betreft – niet als uitgangspunt worden genomen. De afkoop van het leasecontract moet daarom bij de schade worden meegenomen. Dit zou aldus hebben uitgewerkt dat de leasemaatschappij, voor zover de openstaande leasetermijnen door de verkoopprijs niet zouden zijn voldaan, tussen de leasemaatschappij en de bank zouden zijn gedeeld, aldus Kwekerij [gedaagde].
2.31. De rechtbank overweegt ten aanzien van de WKK-installatie als volgt.
De deskundigen hebben bij de mondelinge behandeling hun in rapport II toegelichte standpunt gehandhaafd dat in de praktijk ingeval van een leasesituatie de koper niettemin de eigendom van de WKK installatie overneemt, waarbij de afwikkeling van de leaseovereenkomst een zaak is tussen de bank en de leasemaatschappij. De deskundigen hebben gemotiveerd aangegeven dat van een faillissementssituatie bij de verkoop van [adres 1], waarnaar zij in hun rapport verwijzen als illustratie van hun standpunt, geen sprake is geweest. Daarnaast hebben zij ter bevestiging van hun standpunt nog gewezen op een andere concrete transactie waarin de geleasede WKK-installatie werd meeverkocht ([adres 2]). Voor vergoeding van uit de leaseovereenkomst voorvloeiende verplichtingen is daarom geen reden. De door Kwekerij [gedaagde] overgelegde brief van de leasemaatschappij waarnaar zij verwijst (bijgevoegd als prod. 4 bij haar brief van 7 september 2012) is met de door de deskundigen beschreven praktijk niet in tegenspraak. Deze brief beschrijft slechts hoe de leasemaatschappij haar vordering berekent, maar geeft geen inzicht in de wijze waarop zij zich tegenover de koper pleegt op te stellen, zodat niet wordt weerlegd dat de afwikkeling een zaak pleegt te zijn tussen bank en leasemaatschappij. Desgevraagd hebben de deskundigen bij de mondelinge behandeling nog bevestigd dat de WKK-installatie is begrepen in de waardering van [adres 1] onder installaties: zie bijlage 1d van rapport II.
De rechtbank volgt de deskundigen daarom in hun standpunt dat ter zake van de leaseverhouding met betrekking tot de WKK-installatie op het [adres 1] aan Kwekerij [gedaagde] geen vergoeding toekomt.
Ten aanzien van het standpunt van de deskundigen met betrekking tot de vraag of Kwekerij [gedaagde] met betrekking tot de op het onteigende achterblijvende WKK-installatie liquidatieschade toekomt neemt de rechtbank eveneens het standpunt van deskundigen over, inhoudend dat de waarde van de achterblijvende WKK-installatie reeds is vergoed als onderdeel van de werkelijke waarde van het onteigende. Dit standpunt lijkt Kwekerij [gedaagde] overigens niet te bestrijden.
2.32. Ten aanzien van de vraag of de WKK-installatie op het [adres 1] moet worden voorzien van een rookgasreiniger, zodat Kwekerij [gedaagde] een vergoeding van de kosten daarvan toekomt, overweegt de rechtbank het volgende.
De deskundigen hebben uitvoerig uiteengezet boven welke grenswaarde de emissie van stikstofdioxide leidt tot de verplichting tot plaatsing van een rookgasreiniger. Tevens hebben de deskundigen toegelicht dat de emissiegrenswaarde kan worden gerealiseerd zonder rookgasreiniger. Voorts zijn de deskundigen van oordeel dat de situatie op het onteigende gelijk is als op het [adres 1].
Een en ander is door Kwekerij [gedaagde] niet bestreden, zodat de rechtbank met de deskundigen van oordeel is dat reeds daarom voor een vergoeding geen plaats is: immers als al een rookgasreiniger zou moeten worden geplaatst, is dat geen onteigeningsgevolg. Voor zover Kwekerij [gedaagde] zich erop beroept dat verplaatsing van de WKK-installatie op het [adres 1] als gevolg van de aanleg van een dockshelter de verplichting tot plaatsing van een rookgasreiniger doet ontstaan, wordt het oordeel van de rechtbank niet anders. Afgezien van het feit dat de aanleg van een dockshelter niet als onteigeningsgevolg wordt aangemerkt, blijft ook dan – het door Kwekerij [gedaagde] niet betwiste feit – gelden dat de emissiegrens niet overschreden hoeft te worden. Overigens bestrijden de deskundigen dat verplaatsing van de WKK-installatie voor de emissie-eisen van belang zou zijn. De betekenis van de door Kwekerij [gedaagde] van een ambtenaar van de gemeente verkregen informatie – waarvan de juistheid door de gemeente is bestreden en welke informatie niet is afgestemd op het [adres 1] – kan daarom in het midden blijven.
d) Inkomensschade door hogere afschrijvingslast
2.33. In het tussenvonnis van 7 maart 2012 is de rechtbank onder r.o. 2.29. tot en met 2.33. ingegaan op de subsidiaire stelling van Kwekerij [gedaagde] dat wanneer geen rekening zou worden gehouden met een (substantiële) onrendabele top er minst genomen sprake zou moeten zijn van een volledige vergoeding van de hogere afschrijvingslasten. Dat er door de verplaatsing van het onteigende bedrijf naar het vervangende bedrijf in de eerste periode van 10-15 jaar wegens snellere veroudering een hogere afschrijvingslast zou gelden, zoals door Kwekerij [gedaagde] aangevoerd, is door de gemeente noch de deskundigen bestreden. Dat door deze toename van de afschrijvingslast de winst wordt gedrukt, staat evenmin ter discussie. De rechtbank heeft om die reden aangenomen dat sprake is van inkomensnadeel dat voor vergoeding in aanmerking kan komen. Daarop heeft de rechtbank de deskundigen verzocht om een nader advies uit te brengen met betrekking tot de vraag of en zo ja in welke mate sprake is van inkomensschade door de relatief hogere afschrijvingen in de eerste periode van 10-15 jaar door de herinvestering na onteigening.
2.34. De deskundigen zijn, na benoeming van de heer D. Wakker, partner bij HWH Accountants en Belastingadviseurs B.V. te De Lier, (hierna: “Wakker”) als subdeskundige, zijn bevindingen gevolgd en hebben na verplaatsing hogere afschrijvingslast als te vergoeden inkomensschade in aanmerking genomen. Beide partijen hebben bij de mondelinge behandeling de juistheid van het oordeel van de deskundigen en de daaraan ten grondslag liggende rechtsoverwegingen in het tussenvonnis bestreden. De gemeente heeft zich – samengevat – op het standpunt gesteld dat de hogere afschrijvingslast niet voor vergoeding in aanmerking komt, noch via de band van de onrendabele top, noch via de band van inkomensschade. Daartoe voert de gemeente aan dat na realisering van het vervangend bedrijf tegen vervangingswaarde en vergoeding van de financieringslast wegens meerinvesteringen, de gebruikswaarde en de opbrengst van het actief (dat wil zeggen het verplaatste bedrijf) ongewijzigd blijven. De omstandigheid dat door de hogere afschrijvingslasten de winst lager uitvalt (en dus minder belasting moet worden betaald), leidt volgens de gemeente dan ook niet tot inkomensschade, omdat de inkomsten en uitgaven van het vervangend bedrijf gelijk zijn aan de inkomsten en uitgaven van het onteigende bedrijf. Kwekerij [gedaagde] is primair van oordeel dat het nadeel dat door haar wordt geleden door de herinvestering tot uitdrukking moet worden gebracht in vergoeding van een onrendabele top. Zij betoogt (opnieuw) dat niet de vervangingswaarde, maar de marktwaarde als waarderingsgrondslag moet gelden voor het bepalen van de omvang van de bijkomende schade. Subsidiair sluit zij zich aan bij het standpunt van de deskundigen dat de hogere afschrijvingslasten tot inkomensschade leiden. Daarbij tekent zij verder aan dat de berekeningen van Wakker niet juist zijn en dat de te vergoeden schade veel hoger is dan nu door de deskundigen wordt begroot. De rechtbank overweegt naar aanleiding van de adviezen van de deskundigen en de stellingen van partijen het volgende.
2.35. De rechtbank handhaaft hetgeen zij in het tussenvonnis 7 maart 2012 heeft overwogen ten aanzien van de onrendabele top. Voor de bepaling van bijkomende (vermogens)schade dient in gevallen als het onderhavige waarin het gaat om de verplaatsing van een bedrijf als uitgangspunt voor de berekening van eventuele bijkomende schade de vervangingswaarde te gelden. Door een bedrag (stichtingskosten) aan te bieden waarmee de onteigende zijn bedrijf kan voortzetten op een andere locatie en de daaraan verbonden financieringsschade (gekapitaliseerd) te vergoeden voor de meerinvesteringen wordt de onteigende in dezelfde economische positie gebracht als vóór de onteigening. Doordat aldus een gelijkwaardig bedrijf wordt aangeboden met dezelfde exploitatiemogelijkheden als voorheen, moet het ervoor gehouden worden dat de waarde van dit vervangende bedrijf (het totaal van de stichtingskosten) in het commerciële verkeer niet lager zal zijn dan de waarde van het onteigende, zodat niet aannemelijk is dat Kwekerij [gedaagde] in dit opzicht een rechtstreeks en noodzakelijk uit de onteigening voortvloeiend vermogensverlies lijdt. Voor vergoeding ter zake van een onrendabele top is derhalve in beginsel geen plaats. De deskundigen hebben op dit uitgangpunt echter twee uitzonderingen gemaakt, namelijk ten aanzien van de kosten van het aanpassen van de oppot- en sorteerlijnen en de specifieke indeling van de betonvloer met eb- en vloedsystemen. Ten aanzien van deze productiemiddelen (waarvan de investeringskosten € 75.000,-- bedragen) hebben zij geoordeeld dat deze zo specifiek zijn verbonden aan de bedrijfsvoering van de Kwekerij [gedaagde] dat deze geen enkele marktwaarde hebben, zodat deze (her)investeringskosten als onrendabel voor vergoeding in aanmerking moeten komen. De rechtbank onderschrijft dit standpunt van de deskundigen en handhaaft ter zake haar in het tussenvonnis van 7 maart 2012 gegeven beslissing.
2.36. Naar aanleiding van de reacties van de deskundigen en partijen op haar vraag of, en zo ja in welke mate, de (aanvankelijk relatief hogere) afschrijvingslast van Kwekerij [gedaagde] vanwege de herinvestering leidt tot inkomensschade die voor vergoeding in aanmerking komt overweegt de rechtbank het volgende. Uit het rapport van Wakker volgt weliswaar dat er door de gedwongen herinvestering bij Kwekerij [gedaagde] een verschil ontstaat in het verloop van het afschrijvingstraject, waardoor vanwege het winstdrukkend effect van deze afschrijvingen ook een nadelig inkomenseffect ontstaat, maar dit nadeel kan niet als inkomensschade als gevolg van de onteigening voor vergoeding in aanmerking komen. Daarvoor is redengevend dat dit nadelige inkomenseffect voortvloeit uit de omstandigheid dat Kwekerij [gedaagde] – weliswaar gedwongen – een nieuw bedrijf start, maar met dezelfde – in bedrijfseconomisch opzicht – winstpotentie als het onteigende bedrijf. De omstandigheid dat door de herinvestering een bedrijf wordt ingericht met nieuw(er)e productiemiddelen (waardoor een hogere afschrijvingslast ontstaat) is een aspect dat binnen de kaders van het onteigeningsrecht wordt meegewogen in de correctie “nieuw voor oud”. Deze correctie houdt in dat de toekomstige te verwachten lasten van het onteigende, contant gemaakt naar de peildatum, over dezelfde termijn vergeleken worden met de toekomstige te verwachten lasten van het vervangende object, eveneens contant gemaakt naar de peildatum. Zoals geoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (NJ 2010, 632 Soest/Moskee), omvat deze correctie niet alleen de economische voordelen die worden verkregen bij het realiseren van een vervangend bedrijf, maar ook eventuele nadelen. De correctie wordt bovendien kleiner naarmate de besparingen door nieuwbouw verder in de toekomst liggen. In onderhavige situatie hebben de deskundigen een – naar zij op de zitting hebben medegedeeld – niet zeer forse aftrek aan voordeel wegens nieuw voor oud verdisconteerd van € 33.013,--. De juistheid van deze schatting is niet gemotiveerd bestreden. Derhalve is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat zich nog andere te vergoeden inkomensschade voordoet.
2.37. Uit het vorengaande volgt mitsdien dat de rechtbank de deskundigen volgt in het in rapport I ingenomen standpunt ten aanzien van de onrendabele top en geen aanleiding ziet voor vergoeding van inkomensschade wegens hogere afschrijvingslasten van Kwekerij [gedaagde].
e) Verhuizing planten
2.38. De rechtbank heeft de deskundigen in het tussenvonnis van 7 maart 2012 verzocht nader te adviseren over de personeelskosten die met de verhuizing van de planten zijn gemoeid. Als uitgangspunt heeft te gelden, zo is in voornoemd tussenvonnis overwogen, dat, indien de deskundigen menen dat de verhuizing deels dient te geschieden door de inzet van eigen personeel, de kosten daarvan ook voor vergoeding in aanmerking komen. Voorts heeft de rechtbank geoordeeld dat de begroting van Flynth en Van Santen en Gasille in het oordeel van de deskundigen dient te worden betrokken en de bedrijfsresultaten die daaraan ten grondslag liggen.
2.39. Op 26 april 2012 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waarbij de deskundigen, mevrouw P.M.C. Cobussen van Flynth (hierna: “Cobussen”), Looije (op verzoek van deskundigen), Abma en Jansen (namens Kwekerij [gedaagde]) en Van Kester en Van der Wel (namens de gemeente) aanwezig waren. Cobussen heeft bij deze gelegenheid haar notitie “Arbeidskosten verplaatsing planten” van 10 januari 2012 toegelicht. De deskundigen concluderen in rapport II dat er niet 239.000 planten maar 94.000 planten (waarvan 17.000 kuipplanten en 77.000 ficussen) verhuisd moeten worden. Zij begroten het totaal in verband met de verhuizing van de plantenvoorraad te vergoeden bedrag in rapport II op € 94.824 (in plaats van € 111.500,-- in het rapport I), uitgaande van verhuizing in de periode juni tot en met augustus 2012 en het anticiperen op de verhuizing doordat vanaf mei 2012 de nieuwe planten al op [adres 1] worden opgepot.
2.40. De rechtbank overweegt ten aanzien van de verhuiskosten van de planten als volgt. De deskundigen hebben partijen in het concept rapport II uitgenodigd zich uit te laten over het aantal te verhuizen planten op basis van voormelde uitgangspunten. De gemeente heeft op dit verzoek van de deskundigen gereageerd door overlegging van een rapport van Agro AdviesBuro van 31 augustus 2012. Namens Kwekerij [gedaagde] is geen nadere informatie verstrekt. Bij brief van 23 november 2012 heeft Kwekerij [gedaagde] vervolgens overzichten aan de deskundigen aangeleverd van de aanwezige kuipplanten en ficussen door het jaar heen inclusief de aantallen op te potten en af te leveren planten per maand. Kwekerij [gedaagde] stelt zich gelet ook op de toelichting bij de mondelinge behandeling op het standpunt dat uitgangspunt is dat 239.000 planten worden verhuisd, omdat in verband met de biologische gewasbestrijding oppotten op [adres 1] niet mogelijk is, op [adres 1] dan nog geen transport- en oogstsysteem aanwezig is en omdat verhuizing in de periode juni tot en met augustus door de ontwikkeling van het gewas niet mogelijk is. De gemeente heeft hierop gereageerd middels een brief met bijlagen van Agro AdviesBuro van 30 november 2012 en de zienswijze van Kwekerij [gedaagde] bestreden. De deskundigen hebben ter zitting toegelicht dat zij, mede gelet op de termijn waarop deze informatie door Kwekerij [gedaagde] ter beschikking is gesteld, de juistheid van deze gegevens niet hebben kunnen verifiëren.
2.41. Naar het oordeel van de rechtbank is een nader advies van de deskundigen ten aanzien van de schadeloosstelling op dit onderdeel van de schadeloosstelling noodzakelijk. De deskundigen wordt verzocht zich daarom uit te laten over het hiervoor weergegeven standpunt van Kwekerij [gedaagde], zulks in het licht van de toelichting van Cobussen ter zitting, dat ongeacht in welke periode van het jaar de verhuizing plaatsvindt moet worden uitgegaan van 239.000 planten die verhuisd moeten worden. Zij dienen in hun oordeel in elk geval de hiervoor weergegeven argumenten van Kwekerij [gedaagde] te betrekken dat
1) het feitelijk niet mogelijk is om planten af te leveren, op te potten, te snoeien en te onderhouden op [adres 1] zonder het hiervoor op het onteigende aanwezige interne transport- en oogstsysteem;
2) het gedeeltelijk oppotten op [adres 1] niet mogelijk is, omdat de biologische gewasbescherming dan niet werkt;
3) verhuizing in de periode juni tot en met augustus niet mogelijk is omdat het gewas in die periode zeer snel groeit en de snoeimachines dan nog niet op [adres 1] aanwezig zijn.
De rechtbank laat het aan deskundigen over of en in hoeverre zij ook gegevens met betrekking tot de feitelijke gang van zaken bij de inmiddels uitgevoerde verhuizing naar de huidige locatie van Kwekerij [gedaagde] in hun oordeel willen betrekken.
Partijen mogen na het definitieve nader advies van de deskundigen op dit onderdeel van de schadeloosstelling bij akte reageren.
2.42. De rechtbank is van oordeel dat de kosten van de deskundigen van de zijde van Kwekerij [gedaagde] die betrekking hebben op dit nadere advies, verband houdend met het niet tijdig reageren op het verzoek van de deskundigen in het concept rapport II, niet voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komen.
Voorts
Voordeelsverrekening voortgezet gebruik
2.43. De gemeente heeft ter zitting betoogd, in tegenstelling tot hetgeen de deskundigen in rapport I overwegen, dat het voordeel voortvloeiend uit het aan Kwekerij [gedaagde] aangeboden en door haar aanvaarde voortgezet gebruik van het onteigende om niet tot 1 maart 2013 in mindering moet worden gebracht op de schadeloosstelling. De gemeente stelt in dit verband dat dit voordeel niet is verrekend nu blijkens rapport I, ongewijzigd overgenomen in rapport II, de stagnatieschade volledig wordt vergoed.
2.44. Het betoog van de gemeente wordt verworpen. Zoals de deskundigen in rapport I hebben overwogen zien zij geen aanleiding om enig door Kwekerij [gedaagde] genoten voordeel wegens voortgezet gebruik in mindering te brengen op de schadeloosstelling, omdat dit voordeel volgens hen wegvalt tegen de lasten die voor Kwekerij [gedaagde] ontstaan, doordat zij in die periode van voortgezet gebruik een vervangend bedrijf zal aankopen en substantiële investeringen zal verrichten voor de aanpassing en ingebruikname van dat bedrijf. Volgens de deskundigen – hetgeen door hen is bevestigd bij de mondelinge behandeling – valt het voordeel uit voortgezet gebruik weg tegen de aanloopkosten die Kwekerij [gedaagde] moet maken en moeten deze kosten worden onderscheiden van de door de gemeente genoemde stagnatieschade, waarvoor in beide rapporten een bedrag van € 220.000,-- is opgenomen. Het voordeel wegens voortgezet gebruik is derhalve niet met de stagnatieschade maar met de aanloopkosten gecompenseerd. Dat deze aanloopkosten er zijn is door de gemeente niet betwist en acht de rechtbank ook aannemelijk. Nu ook de schatting van de deskundigen dat deze kosten niet lager zullen zijn dan het voordeel dat Kwekerij [gedaagde] door het voortgezet gebruik niet is bestreden, neemt de rechtbank het standpunt van de deskundigen, dat er geen onverrekend voordeel wegens voortgezet gebruik wordt genoten, over.
Kosten
2.45. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 265.921,82 inclusief BTW. De gemeente is van mening dat de gedeclareerde uren die zien op de onzorgvuldigheden in de cv van Looije (r.o. 2.8. en 2.9. van het tussenvonnis), niet door de deskundigen bij de gemeente in rekening mogen worden gebracht. Voor het overige heeft zij geen bezwaar tegen de hoogte van deze kosten.
2.46. Naar het oordeel van de rechtbank komen de volledige kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor vergoeding door de gemeente in aanmerking. Het is immers niet aan de deskundigen te wijten dat bezwaren zijn geuit ten aanzien van (ondergeschikte) onderdelen van het cv van Looije.
2.47. Kwekerij [gedaagde] maakt aanspraak op de volgende kosten (exclusief btw) aan deskundige bijstand:
Deskundigen Kosten
1) Flynth € 142.108,50
2) Santen & Gasille Agrarische Makelaardij B.V.
(hierna: “Santen & Gasille”) € 120.618,75
3) ir. H. Leonard (hierna: “Leonard”) € 47.700,--
4) Vijverberg Advies € 21.833,25
5) DLV Plant B.V. € 7.943,--
6) DLV Glas B.V. € 2.362,50
7) Adviesbureau Potplanten B.V. € 367,50
8) Adviesbureau Frans Duijvestijn B.V. € 1.310,--
9) Florpartners B.V. € 1.017,13
10) Service Center Naaldwijk B.V. € 200,52
11) LTO Vastgoed € 1.500,--
12) Marcel Lieffering € 400,--
13) DB Telecom € 100,--
14) E4Pro € 540,39
15) Koremans Woning- en Projectinrichting B.V. € 293,40
16) Eekhout Bouw € 275,--
17) Flora Holland € 155,--
18) JCV Makelaars € 2.500,--
Totale kosten deskundige bijstand € 351.224,94 (de rechtbank begrijpt € 351.054,94) (exclusief btw)
2.48. De gemeente heeft ter zitting van 23 januari en 11 december 2012 uitgebreid verweer gevoerd tegen de door Kwekerij [gedaagde] gevorderde kosten van deskundige bijstand. Bij brief van 15 januari 2013 heeft zij voorts nog gereageerd op de ná de zitting van 11 december 2012 door Kwekerij [gedaagde] nog overgelegde declaraties.
De gemeente stelt zich allereerst op het standpunt dat de hiervoor onder r.o. 2.47. vermelde deskundigen 5) tot en met 18) – met declaraties voor een totaalbedrag van € 18.964,44 – onnodig zijn ingeschakeld door Kwekerij [gedaagde]. De gemeente voert hiertoe – kort gezegd – aan dat het hier niet-reguliere deskundigen betreft, dat het aantal partijdeskundigen buitensporig hoog is en dat de inspanningen van deze deskundigen volstrekt overbodig zijn geweest. Op een aantal declaraties gaat de gemeente specifieker in.
Kwekerij [gedaagde] voert aan dat het aantal partijdeskundigen gelet op de complexiteit van de zaak redelijk is.
2.49. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat ook de kosten voor juridische en deskundige bijstand dienen te worden vergoed. Wel dienen deze kosten volgens vaste rechtspraak te voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets: zowel het inroepen van de bijstand als de daarvoor gemaakte kosten dienen redelijk te zijn.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft Kwekerij [gedaagde] terecht benadrukt dat de kosten ook betrekking hebben op de samenhangende onteigeningsprocedure voor de woning en voorts de complexiteit van de zaak in die zin dat bij de uit de onteigening voortvloeiende bedrijfsverplaatsing tal van aspecten om specifieke deskundigheid vragen, zodat het inschakelen van een (groot) aantal partijdeskundigen niet zonder meer onredelijk is. Ook heeft Kwekerij [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat de hoogte van de kosten mede is beïnvloed door het feit dat de gemeente aanvankelijk heeft aangestuurd op gedeeltelijke onteigening, hetgeen voor Kwekerij [gedaagde] meebracht dat zij aan de gemeente moest duidelijk maken (onder meer door rapportages van deskundige 1) dat gedeeltelijke onteigening economisch niet haalbaar was.
2.50. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat de declaraties van de deskundigen 7), 9) 10), 13), 14), 15), 16) en 17) – ter hoogte van in totaal € 2.948,94 – niet ten laste van de gemeente kunnen worden gebracht. Gelet op de stellingen van de gemeente dat niet valt na te gaan waarvoor kopieerkosten zijn gemaakt, dat het onnodig was om een 3D-animatie op te stellen en daarvoor een USB-stick aan te schaffen, dat er – in het zicht van de onteigening – werkzaamheden zijn verricht om het onteigende te verbeteren en dat zij enkele declaraties in het geheel niet kan plaatsten, had het op de weg van Kwekerij [gedaagde] gelegen om de declaraties van deze deskundigen (op deze onderdelen) nader te onderbouwen, hetgeen zij ook bij de tweede mondelinge behandeling heeft nagelaten.
2.51. Verder voldoet de inschakeling van de deskundigen 11) en 18) – met declaraties van in totaal € 4.000,-- – niet aan de redelijkheidstoets nu deze deskundigen de opdracht hebben gekregen om een taxatierapport op te stellen van het object aan het [adres 1]. Kwekerij [gedaagde] heeft hiervoor immers reeds de heren S.W. Abma (hierna: “Abma”) van Santen & Gasille en Leonard, die al in een vroegtijdig stadium bij de onderhavige zaak zijn betrokken, ingeschakeld. Verder is van een toegevoegde waarde van eerstbedoelde rapporten niet gebleken. Deze declaraties kunnen derhalve niet ten laste van de gemeente worden gebracht. Verder komt ook één van de declaraties van deskundige 5) ad € 1.511,50 niet voor vergoeding in aanmerking. Zoals eerder (onder r.o. 2.27.) al vermeld, ziet de rapportage die aan deze declaratie ten grondslag niet op de onteigeningschade.
2.52. Ten aanzien van de (overige) declaraties van de deskundigen 5), 6), 8) en 12) is de rechtbank van oordeel dat de gedeclareerde werkzaamheden als voldoende relevant zijn aan te merken vanuit de positie van onteigende. De omstandigheid dat de deskundigen de bevindingen van deze deskundigen niet hebben gevolgd, is onvoldoende om het inschakelen van deze deskundigen onredelijk te achten. Nu deze kosten de rechtbank bovendien redelijk voorkomen, komen zij voor vergoeding in aanmerking.
2.53. Ten aanzien van de hiervoor onder r.o. 2.47. vermelde deskundigen 1) tot en met 4) stelt de gemeente zich op het standpunt dat het aantal bestede uren bovenmatig is.
De gemeente voert in dit verband aan dat er maximaal 200 (van de circa 940) door deskundige 1) gedeclareerde uren voor vergoeding in aanmerking kunnen komen, aangezien:
i) een deel van de kosten betrekking lijkt te hebben op advisering die los staat van de onteigening en/of advisering over de bedrijfsverplaatsing die reeds als advieskosten via de schadeloosstelling worden vergoed;
ii) er vele berekeningen zijn gemaakt die niet in de onderhavige procedure zijn overgelegd;
iii) de kosten die met de art. 19 WRO-vrijstellingprocedure, de bestemmingsplanprocedure en een losse civiele procedure verband houden niet in de onteigeningsprocedure voor vergoeding in aanmerking kunnen komen;
iv) een groot deel van de opgevoerde kosten uit 2008, 2009 en de eerste helft van 2010 geen betrekking kan hebben op de administratieve of gerechtelijke onteigeningsprocedure, omdat het Koninklijk Besluit van een latere datum is;
v) vele uren niet verifieerbaar zijn, omdat ze maar in 1 of 2 hoofdonderwerpen zijn verdeeld;
vi) het aantal gedeclareerde uren buitenproportioneel is in verhouding tot de gedeclareerde uren van mr. De Groot, Abma, Leonard en de door de rechtbank benoemde deskundigen.
Wat betreft de declaraties van deskundigen 2) en 3) voert de gemeente aan dat sprake is van overlap tussen de werkzaamheden van deze deskundigen. Met betrekking tot de declaratie van deskundige 4) merkt de gemeente op dat de specificaties van twee declaraties ontbreken en dat werkzaamheden in verband met het lichthinderonderzoek niet voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.
2.54. Zoals hiervoor reeds overwogen onder r.o. 2.49., stelt Kwekerij [gedaagde] zich – kort gezegd – op het standpunt dat de gemeente lange tijd heeft aangestuurd op een gedeeltelijke onteigening en daarmee onnodig kosten heeft veroorzaakt. Bovendien is het nodig geweest om uitgebreid stil te staan bij haar specifieke bedrijfsvoering, aldus Kwekerij [gedaagde]. Ter zitting is van de zijde van Kwekerij [gedaagde] verklaard dat Leonard vooral gespecialiseerd is in het onteigeningsrecht en Abma in de tuinbouwsector.
2.55. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat van enige overlap van de deskundigen 2) en 3) sprake is geweest. Ook Leonard heeft zich immers moeten inlezen in het onderhavige dossier. Nu er echter sprake is van een verschil in deskundigheid en het inschakelen van beide deskundigen niet onredelijk voorkomt, komen de hieruit voortvloeiende kosten volledig voor vergoeding in aanmerking. Bij de mondelinge behandeling heeft de gemeente ten aanzien van deze deskundigen de redelijkheid van de hoogte van de declaraties betwist en, voor zover de rechtbank haar daarin niet zou volgen, verzocht om in de gelegenheid te worden gesteld schriftelijk op de declaraties van deze deskundigen 2) en 3) te mogen ingaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft deskundige 3) zijn werkzaamheden bij brief van 13 januari 2013 voldoende gespecificeerd, zodat de kosten van deze deskundige volledig voor vergoeding in aanmerking komen. Zonder nadere toelichting van Kwekerij [gedaagde], die ontbreekt, is het de rechtbank echter niet duidelijk op welke werkzaamheden de declaraties van deskundige 2) zien. De rechtbank zal Kwekerij [gedaagde] de gelegenheid bieden om binnen vier weken na heden bij akte een gespecificeerde opgave te overleggen waaruit de omvang van de werkzaamheden van deskundige 2) blijkt. Vervolgens krijgt de gemeente de gelegenheid om binnen vier weken bij antwoordakte te reageren.
2.56. Met betrekking tot de declaraties van deskundige 1) overweegt de rechtbank dat de redelijkheid van het inschakelen van deze deskundige voor een deel van de werkzaamheden niet ter discussie staat, namelijk voor zover deze betrekking hebben op de personeelskosten die met de verhuizing van de planten zijn gemoeid. Daarnaast overweegt de rechtbank dat deze deskundige – zoals overwogen onder r.o. 2.49. – werkzaamheden heeft verricht verband houdend met het verweer van Kwekerij [gedaagde] tegen de aanvankelijk beoogde gedeeltelijke onteigening, die naar het oordeel van de rechtbank in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Zonder nadere toelichting van Kwekerij [gedaagde], die ontbreekt, is echter niet duidelijk in hoeverre de declaraties van deze deskundige zien op alleen deze hiervoor genoemde werkzaamheden en hoeveel tijd daarmee gemoeid is geweest. De rechtbank zal Kwekerij [gedaagde] in de gelegenheid stellen om alsnog binnen vier weken na heden bij akte een gespecificeerde opgave over te leggen waaruit de omvang van deze werkzaamheden van deskundige 1) blijkt. Kwekerij [gedaagde] dient binnen deze termijn tevens de ontbrekende declaraties van deskundige 4) over te leggen. Vervolgens krijgt de gemeente de gelegenheid om binnen vier weken bij antwoordakte te reageren.
2.57. De rechtbank is van oordeel dat de kosten aan de zijde van Kwekerij [gedaagde] die betrekking hebben op het overleggen van de gespecificeerde opgaven en declaraties, zoals hiervoor onder r.o. 2.55. en 2.56. is overwogen, niet voor vergoeding door de gemeente in aanmerking komen.
2.58. Kwekerij [gedaagde] maakt verder aanspraak op een bedrag van € 151.123,56 (exclusief btw) aan juridische bijstand van mr. De Groot.
2.59. De gemeente acht de uren die mr. De Groot over het jaar 2012 heeft gedeclareerd niet onredelijk. Met betrekking tot de periode daarvoor voert de gemeente onder meer aan dat er door veel advocaten in het dossier is gewerkt. De rechtbank gaat hieraan voorbij nu een zekere werkverdeling, waardoor meerdere advocaten bij de zaak betrokken zijn geweest nog niet betekent dat onnodige uren zijn gemaakt.
Slotsom
2.60. De rechtbank zal aldus bepalen dat de deskundigen een nader advies dienen uit te brengen, waarin zij dienen in te gaan op hetgeen in r.o. 2.41. is overwogen.
2.61. De rechtbank zal aldus bepalen dat Kwekerij [gedaagde] de gelegenheid krijgt de onder r.o. 2.55. en r.o. 2.56. genoemde gespecificeerde opgaven en declaraties bij akte over te leggen, waarop de gemeente vervolgens bij antwoordakte mag reageren.
2.62. Voor het overige houdt de rechtbank iedere beslissing aan.
3. De beslissing
De rechtbank:
3.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van 20 maart 2013 voor het nemen van een akte door Kwekerij [gedaagde] zoals hiervoor onder r.o. 2.55. en r.o. 2.56. weergegeven;
3.2. bepaalt dat na het nemen van deze akte de zaak wordt verwezen naar de rolzitting van 17 april 2013 voor het nemen van een antwoordakte door de gemeente;
3.3. bepaalt dat de deskundigen uiterlijk 3 april 2013 in concept een aanvullend advies dienen uit te brengen, waarin zij in dienen te gaan op hetgeen in r.o. 2.41. is overwogen;
3.4. bepaalt dat partijen hun reactie daarop uiterlijk 1 mei 2013 aan de deskundigen en de rechtbank zullen toezenden;
3.5. bepaalt dat het depot van het definitieve nader advies ter griffie van deze rechtbank zal dienen plaatst te vinden op 29 mei 2013;
3.6. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mrs. G.H.I.J. Hage, I. Brand en J. Berkvens en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.
type: 1693
coll: