Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Team Handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C09/ 436022 / KG ZA 13-93
Vonnis in kort geding van 6 maart 2013
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
eiser,
advocaat mr. S. van der Eijk te Wateringen,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J. Hiemstra te Delft.
1. De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 20 februari 2013 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
1.1. Eiser heeft op 22 december 2010 (onder meer) een perceel tuinland aan gedaagde verkocht (verder ook het perceel tuinland). In de koopovereenkomst staat op pagina 1 het volgende vermeld (waarbij eiser als verkoper wordt aangeduid en gedaagde als koper):
“Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
Een perceel tuinland groot circa 20.673 m² met kassen groot circa 14.669 m², bedrijfsruimte, installaties en inventaris (roerende zaken), aan partijen volledig bekend, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], een en ander kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [sectie], nummer [1] (gedeeltelijk) en [2], gespecificeerd op de aan deze akte gehechte en door partijen ondertekende gegevenslijst, belast met een of meerdere zakelijke rechten als bedoeld in de Belemmeringen Wet Privaatrecht.
hierna ook te noemen: het registergoed of het verkochte;
KOOPPRIJS
De totale koopprijs van het verkochte bedraagt:
€ 1.175.000,00
Tussen partijen wordt de waarde van vorenbedoelde roerende zaken (zie bijlage gegevenslijst) gesteld op:
€ 15.000,00, welk bedrag in voormelde koopprijs is begrepen.”
1.2. De voor de overdracht vereiste akte van levering is nog niet verleden.
1.3. In artikel 14 lid 1 en Pro 2 van de koopovereenkomst is het volgende opgenomen:
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid;
2. indien een van de partijen, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar verplichtingen -daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keuze tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille van de koopprijs; of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs;”
1.4. In de koopovereenkomst is in artikel 15 lid 1 en Pro 3 het volgende bepaald:
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
a. als koper niet voor 14 januari 2013 aanstaande van gemeentewege een bestemmingswijziging heeft verkregen om een woonhuis van minimaal 2.000 m³ te mogen bouwen danwel aan hem een schriftelijke toezegging daartoe is gedaan.
Indien er uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging na deze datum en er geen signalen zijn dat geen bestemmingswijziging zal worden verkregen zal koper eveneens het object afnemen. Koper zal ter verkrijging van de bestemmingswijziging al het hem mogelijke verrichten;
b. Ontbindingsmogelijkheid voor verkoper indien voor de woning [adres] niet de bestemming woondoeleinden wordt verkregen;
(…)
3. op vervulling van een in lid 1a gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient schriftelijk en gedocumenteerd uiterlijk op de eerste werkdag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn;”
1.5. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Midden-Delfland (verder B&W) heeft in de brief van 6 juli 2012 aan het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland op pagina 1 het volgende geschreven:
“In uw brief van 15 maart 2012 (…) kondigt u de actualisering van de Provinciale Structuurvisie voor het jaar 2012 aan. Hiermee biedt u gemeenten en regio’s de mogelijkheid om een verzoek tot wijziging van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte in te dienen. Het doel hiervan is om de Provinciale Structuurvisie aan te laten sluiten op (beleids)ontwikkelingen bij lagere overheden. De gemeente Midden-Delfland maakt dit jaar gebruik van deze mogelijkheid om een bijdrage te leveren aan haar centrale doelstelling.”
Op pagina 3 onder het kopje ‘Het cultuurhistorisch lint van de [straat]’ staat het volgende:
“De [straat] is een historisch waardevol lint waarbij de landschappelijke relatie van het lint met het achterliggende polderlandschap en de kenmerkende kreekrug in gedrang is gekomen door de aanwezige glastuinbouw (…). Door bureau Bosch Slabbers is op verzoek van een particulier initiatief een ruimtelijke studie opgesteld om tot een kwaliteitsverbetering van het lint en de polder te komen (bijlage 4).
De studie kent de volgende speerpunten:
• Het saneren van het westelijk gelegen glasopstand (ca. 1.5 hectare).
• Het toevoegen van 1 nieuwe woning als compensatie.
• Het verbinden van het lint en het achterliggende landschap.”
Op pagina 4 staat onder het kopje ‘Wijziging van Provinciale Structuurvisie’ het volgende vermeld:
Om de hiervoor genoemde ambities te realiseren is een beperkte wijziging van de grenzen van het glastuinbouwbedrijvengebied en het glastuinbouwgebied wenselijk en noodzakelijk.
(…)
Ten aanzien van het historisch lint van de [straat]
Het gehele glascomplex aan de [straat] is in de Provinciale Structuurvisie opgenomen als glastuinbouwgebied (bijlage 7). Dit betekent dat het ‘duurzaam glas’ is. Zoals eerder aangegeven biedt de feitelijke situatie aanleiding tot een nuancering. De westelijk gelegen glasopstand is door o.a. woningen gescheiden van het duurzame en aaneengesloten oostelijke gedeelte. Hierdoor is een koppeling tussen deze twee locaties in de toekomst zeer onwaarschijnlijk, waardoor het toekomstperspectief van het westelijk gelegen gedeelte beperkt is. Bovendien zijn er geen mogelijkheden om het bedrijf te vergroten.
Daarnaast is ook in dit geval de Ruimte voor Ruimte regeling, bedoelt om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren en verrommeling te voorkomen, niet toepasbaar.
Wij verzoeken u daarom de grens van het ‘glastuinbouwgebied’ op de kaart van de Provinciale Structuurvisie aan te passen en een nieuwe grens (de optimale glaslijn) te hanteren. Dit is weergegeven in bijlage 8. Het westelijk gelegen glasopstand inclusief de woningen tussen de twee opstanden kan daarna opgenomen worden in het Provinciaal Landschap van Midden-Delfland.”
Op pagina 5 staat onder het kopje ‘Slot’ het volgende:
De door ons voorgestelde wijzigingen ten aanzien van zowel de [straat] als de Westgaag resulteert in het wegvallen van circa 12 hectare glasbestemming in de Provinciale Structuurvisie. Dit glas toont, ondanks dat het is opgenomen in het glastuinbouwbedrijvengebied en het glastuinbouwgebied, kenmerken van verspreid liggend en niet duurzaam glas. Dit uit zich vooral in de omvang, solitaire ligging en het ontbreken van uitbreidingsmogelijkheden.”
1.6. Bij aangetekende brief van 10 januari 2013 aan Westvest Netwerk Notarissen heeft mr. Hiemstra een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 15 lid 1 sub a van Pro de koopovereenkomst. Op pagina 1 van deze brief staat het volgende geschreven:
“De heer [gedaagde] betreurt het in deze dat hij een beroep moet doen op de ontbindende voorwaarde zoals geformuleerd in artikel 15 lid Pro 1a van deze overeenkomst, nu er geen bestemmingswijziging is verkregen voor het perceel [adres] voor het mogen bouwen van een woonhuis van minimaal 2.000 m³, en dat ter zake door de gemeente ook geen schriftelijke toezegging is gedaan.
Daarnaast is er helaas ook geen uitzicht op het verkrijgen van een bestemmingswijziging, ondanks de inspanningen die ter zake gezamenlijk met de gemeente zijn gedaan.”
2. Het geschil
2.1. Eiser vordert – zakelijk weergegeven – gedaagde te gelasten om binnen vijftien dagen na de betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering aan gedaagde van het onder 1.1 vermelde perceel tuinland tegen betaling van € 1.175.000,00, vermeerderd met een boete van drie promille per dag sedert 31 januari 2013 tot de dag der levering, op straffe van een dwangsom.
2.2. Daartoe voert eiser het volgende aan.
Op 28 november 2012 heeft gedaagde tijdens een bespreking aan eiser laten weten dat hij het perceel tuinland niet langer wenst af te nemen. Gedaagde wilde niet langer een woning bouwen op het perceel tuinland. Gedaagde en zijn partner zijn eerder overvallen in hun huidige woning in [woonplaats]. Ook is er recent ingebroken in de villa van de vader van gedaagde die naast het glastuinbouwbedrijf van eiser is gelegen. Voormelde overval en de inbraak heeft een grote impact gehad op de partner van gedaagde waardoor zij niet meer wil wonen in de nog te bouwen woning. Tijdens voormelde bespreking heeft gedaagde te kennen gegeven dat de bestemmingswijziging van het perceel binnen vier à vijf maanden rond zou zijn, omdat zowel de gemeente Midden-Delfland als de provincie Zuid-Holland akkoord zou zijn. J.J.M. van der Knaap (verder de makelaar) heeft in een telefoongesprek op 7 december 2012 aan gedaagde te kennen gegeven niet te kunnen instemmen met de ontbinding van de koopovereenkomst. Gedaagde gaf toen aan het over een andere boeg te zullen gooien. Vervolgens heeft mr. Hiemstra bij aangetekende brief van 10 januari 2013 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 15 lid 1 sub a van Pro de koopovereenkomst. Gedaagde doet echter ten onrechte een beroep op dit artikel.
2.3. Gedaagde voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
3. De beoordeling van het geschil
3.1. Vast staat dat gedaagde voor 14 januari 2013 van gemeentewege geen bestemmingswijziging heeft verkregen om een woonhuis te bouwen van minimaal 2.000 m³ en dat de gemeente aan gedaagde geen schriftelijke toezegging daartoe heeft gedaan. In artikel 15 lid 1 sub a van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat indien er uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging na 14 januari 2013 en er geen signalen zijn dat geen bestemmingswijziging zal worden verkregen gedaagde eveneens het object zal afnemen. In dit kort geding verschillen partijen van mening over de uitleg van ‘indien er uitzicht is op’ van voormelde bepaling.
3.2. De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of de overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
3.3. Eiser stelt dat gedaagde een te beperkte uitleg geeft aan artikel 15 lid 1 sub a van Pro de koopovereenkomst en voert hiertoe het volgende aan. Niet gezegd kan worden dat er geen uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging. Namens gedaagde is al te kennen gegeven dat de wijziging van de Provinciale Structuurvisie niet op problemen zal stuiten. De goedkeuring van Provinciale Staten kan elk moment worden verkregen, waarna slechts een ruimtelijke onderbouwing nodig is. De bestemmingswijziging kan – als alles meezit – zelfs nog worden meegenomen in het voorontwerp van het nieuwe bestemmingsplan. Bovendien zijn de vanuit de gemeente Midden-Delfland afgegeven signalen nu juist dusdanig dat daaruit afgeleid mag worden dat aan het bouwplan, zoals partijen dat voor ogen hebben, wel degelijk medewerking zal worden verleend. Gedaagde heeft een modellenstudie laten verrichten waaruit diverse mogelijkheden blijken. Op pagina 14 van deze studie staat dat een ontwikkeling van glas naar woning met gras in de structuurvisie van de gemeente Midden-Delfland past.
Voorts gaat gedaagde eraan voorbij dat er geen duidelijke signalen zijn dat geen bestemmingswijziging zal worden verkregen. Dit blijkt uit de ‘verklaring inhoud gesprek gemeente Midden Delfland d.d. 5 december 2012’ van de makelaar.
Tot slot rust op gedaagde een verplichting om ter verkrijging van de bestemmingswijziging ‘al het hem mogelijke’ te verrichten. Deze pogingen zijn inmiddels gestaakt hetgeen in strijd is met de overeenkomst, aldus eiser.
3.4. Gedaagde stelt zich hiertegenover op het volgende standpunt. Er bestaat geen uitzicht op het verkrijgen van een bestemmingswijziging na 14 januari 2013. Artikel 15 lid 1 sub a van Pro de koopovereenkomst stelt een bestuursrechtelijke voorwaarde. In een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is bepaald dat wanneer wordt gesteld dat er zicht is op het verkrijgen van een vergunning (voor de legalisatie) en er voor die vergunning een planologische wijziging nodig is, dan moet die planologische wijziging in procedure zijn gebracht. Een planologische wijziging betreft ook een bestemmingswijziging en die is niet opgestart op 14 januari 2013. Op 14 januari 2013 kent het perceel tuinland nog steeds een duurzame glastuinbouwbestemming. Bij brief van 6 juli 2012 is een gemotiveerd verzoek gedaan om de Provinciale Structuurvisie te wijzigen, maar op 14 januari 2013 is daarover geen besluit genomen. De behandelend ambtenaren van de gemeente Midden-Delfland geven in een e-mail van 11 december 2012 aan wat de volgende stap is na de wijziging van de Provinciale Structuurvisie. De ambtenaren geven ook aan dat er nog geen sprake is van een bestemmingswijzigingsverzoek en dat er een voorontwerpbestemmingsplan ‘buitengebied Gras’ de inspraak is ingegaan op 7 december 2012. Dit voorontwerp heeft nog geen status in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en daarnaast voorziet het voorontwerp ook niet in de bouwmogelijkheid van een woning van 2.000 m³. Het voorontwerp kent alleen een bevoegdheid voor B&W om de ruimte-voor-ruimte-regeling toe te passen. Deze regeling kan worden toegepast indien de duurzame glastuinbouwbestemming van het perceel af is en B&W na beoordeling van opvatting zijn dat er voldoende ruimtelijke kwaliteit gewonnen wordt.
Daarnaast is er een signaal ontvangen dat de bestemmingswijziging, zoals verlangd, niet wordt verkregen. Uit de oriënterende gesprekken in 2012 is gebleken dat met alleen een aanpassing van het perceel de kwaliteitsverbetering van het cultuurhistorische lint aan de [straat] niet wordt gehaald. Om die reden is de modellenstudie ook anders ingericht dan een mogelijke beperkte toepassing van de ruimte-voor-ruimte-regeling alleen op het perceel tuinland, aldus gedaagde.
3.5. Om de vraag te kunnen beantwoorden of er uitzicht is op het verkrijgen van de bestemmingswijziging na 14 januari 2013 dient de koopovereenkomst nader te worden uitgelegd. Bij de uitleg van ‘indien er uitzicht is op’ van artikel 15 lid 1 sub a van Pro de overeenkomst dient met name belang te worden gehecht aan de vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Met gedaagde is de voorzieningenrechter van oordeel dat op 14 januari 2013 een juridische basis ontbreekt om een ontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen tot wijziging van de duurzame glastuinbouwbestemming. Immers op 14 januari 2013 kent het perceel tuinland nog steeds een duurzame glastuinbouwbestemming. Weliswaar is bij brief van 6 juli 2012 een verzoek gedaan om de Provinciale Structuurvisie te wijzigen (onder 1.5), maar tot op heden is hierover nog geen besluit genomen door het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland. Ook zijn geen toezeggingen ontvangen dat een wijzigingsverzoek ten aanzien van de Provinciale Structuurvisie wordt gehonoreerd, danwel dat het bestemmingsplan wordt gewijzigd om de bouw van de woning mogelijk te maken. Er is ook geen ontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht. Hoewel een voor-ontwerpbestemmingsplan ‘buitengebied Gras’ de inspraak is ingegaan op 7 december 2012 dient eerst de Provinciale Structuurvisie te worden aangepast, vervolgens het bestemmingsplan en dan moet er nog een wijzigingsbesluit van B&W volgen. Dat eerst de Provinciale Structuurvisie dient te worden gewijzigd, volgt ook uit de e-mail van 11 december 2012 van de ambtenaren van de gemeente Midden-Delfland. De bekendmaking gewijzigde vaststelling Bestemmingsplan ‘Van Glas naar Gras’ van 24 januari 2013 betreft ook slechts een voorontwerpbestemmingsplan en bovendien is ter zitting vastgesteld dat dit bestemmingsplan niet ziet op het onderhavige perceel tuinland. Voorts is de voorzieningenrechter van oordeel dat gedaagde voldoende aannemelijk heeft gemaakt al het mogelijke te hebben verricht ter verkrijging van de bestemmingswijziging. De vordering van eiser zal derhalve worden afgewezen.
3.6. De voorzieningenrechter komt, gelet op het voorgaande, niet toe aan de beoordeling van de vraag of er geen signalen zijn dat geen bestemmingswijziging zal worden verkregen.
3.7. Eiser zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst het gevorderde af;
- veroordeelt eiser in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van gedaagde begroot op € 2.290,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 1.474,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2013.
mb