Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 12/2009
Uitspraakdatum: 23 november 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats X], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 29 maart 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats X] (hierna: de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 800.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 550.000 en dienovereenkomstig de aanslag onroerende-zaakbelastingen verminderd.
2.2. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande, grotendeels uit hout opgetrokken woning met een inhoud van ongeveer 386 m3 en een perceeloppervlakte van ongeveer 24.320 m2. Voorts beschikt de woning over een garage, berging, carport, zwembad en twee tuinhuizen.
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 330.000.
2.4. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 4 oktober 2012 door [taxateur], registertaxateur. In dat taxatierapport wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten, zijnde [vergelijkingsobject 1] te [plaats X] en [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te [plaats Y] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de vergelijkingsobjecten. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en de hierboven genoemde objecten in geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 793.000.
2.5.1. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 793.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. Alle vergelijkingsobjecten hebben een compleet andere uitstraling dan de woning. Voorts zijn twee vergelijkingsobjecten, [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3], ver van de waardepeildatum verkocht, 22 december 2008 respectievelijk 1 april 2008. Ten tijde van de verkoop van voornoemde objecten was er sprake van een positievere marktsituatie dan op de waardepeildatum. Daarbij is ter zitting vast komen te staan dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] wat betreft ligging evenmin vergelijkbaar is, aangezien dit object in een veel duurdere wijk én aan een drukke doorgaande weg ligt. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] grotendeels uit steen opgetrokken in tegenstelling tot de grotendeels uit hout opgetrokken woning. [vergelijkingsobject 3] beschikt daarnaast over een veel grotere inhoud dan de woning en het aantal m2 “grond bij woning” bij [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] is veel kleiner dan dat bij de woning. Al het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten buiten beschouwing moeten worden gelaten.
2.5.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur ook overigens de getaxeerde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Ter zitting is namelijk aannemelijk geworden dat in de door de taxateur toegerekende “grond bij woning” van 2.500 m2, bosgrond is begrepen. Naar het oordeel van de rechtbank kan derhalve niet aan de volledige 2.500 m2 een waarde van € 200 per m2 toegekend worden, aangezien bosgrond lager gewaardeerd dient te worden. De omstandigheid dat een gedeelte van de bosgrond als tuin in gebruik is maakt dit niet anders, aangezien de bestemming bosgrond op dat gedeelte blijft rusten.
2.6.1. Belanghebbende maakt de door hem voorgestane waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk. De vastgestelde Woz-waarde van het nabijgelegen buurpand aan de [vergelijkingsobject 4] te [plaats X] kan niet dienen ter onderbouwing van de waarde in het economisch verkeer van de woning. De waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ dient namelijk gebaseerd te worden op transacties die op of vlak voor of vlak na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden en niet op Woz-waarden. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting aannemelijk gemaakt dat het buurpand is aan te merken als een agrarisch object en is gewaardeerd volgens de taxatiewijzer voor agrarische objecten, hetgeen niet vergelijkbaar is met de wijze van waarderen van de woning.
2.6.2. Belanghebbende heeft de woning aangekocht omstreeks 28 juni 2006 voor een koopprijs van € 780.000. Volgens belanghebbende is de waarde ver gedaald door de bestemmingswijziging waarbij zijn perceel tot natuurgebied is verklaard. De heffingsambtenaar heeft echter aannemelijk gemaakt dat ten tijde van de aankoop van de woning sprake was van een bestemming natuur in combinatie met een zogenoemde stipaanduiding wonen. Daarbij bestond de mogelijkheid een woning op te richten ter grootte van maximaal 450 m3. In het huidige bestemmingsplan is het perceel bestemd als natuur en ter hoogte van de woning is een woonbestemming opgenomen. Daarbij bestaat de mogelijkheid om een woning op te richten ter grootte van maximaal 600 m3. Naar het oordeel van de rechtbank is de door belanghebbende voorgestane waardedaling niet te verklaren vanuit de bestemmingswijziging aangezien het nog steeds mogelijk en toegestaan is op het perceel te wonen. Dat de gemeente volgens belanghebbende bij de totstandkoming van het huidige bestemmingsplan onzorgvuldig heeft gehandeld maakt dat niet anders. De rechtbank acht een waardedaling aannemelijk door een mogelijk te dure aankoop van de woning en de nadien verslechterde marktsituatie, maar niet aannemelijk is dat de waarde zo sterk gezakt is als belanghebbende voorstaat.
2.7. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt zal de rechtbank in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN:AU4300, de waarde beoordelen en in goed justitie vaststellen. Gelet op al hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht en het grote verschil tussen de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde bij uitspraak op bezwaar, acht de rechtbank, alles in onderling verband bezien, de vastgestelde waarde van € 550.000 niet te hoog.
2.8. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.
2.9. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 23 november 2012 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. T.A. Mandemakers, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 4 december 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.