Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 12/1039
Uitspraakdatum: 14 augustus 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] BV, gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente X],
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 20 februari 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats X] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 juli 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [gemachtigden], en namens de heffingsambtenaar, [taxateur] en [gemachtigde].
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 4.676.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2. Belanghebbende, een besloten vennootschap, is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bungalowpark, bestaande uit een hoofdgebouw, 45 bungalows, een centrum inclusief restaurant, een sportveld en een zwembad. De oppervlakte van het perceel is 43.465m2.
2.3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.4. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5. Artikel 17, derde lid van de Wet WOZ bepaalt, voor zover hier van belang, dat in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard van de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
2.6. Ingevolge artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 17 juli 2012 door [taxateur], taxateur te Soest. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 6.436.000. De waarde is bepaald op de vervangingswaarde.
2.8. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende verwijst hiervoor naar de Taxatiewijzer Recreatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. De rechtbank overweegt hierover het volgende. De huurwaardekapitalisatiemethode is een methode die wordt gebruikt ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer in de zin van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Zoals echter onder 2.5 is opgenomen dient de waarde van de onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, te worden bepaald op de vervangingswaarde indien deze hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft zijn berekening van de vervangingswaarde in het taxatierapport onderbouwd. Hij heeft bij de bepaling van de vervangingswaarde correcties toegepast voor de technische en functionele veroudering van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft geen feiten aangedragen waaruit blijkt dat deze correcties voor technische en functionele veroudering hoger moeten zijn, zoals bijvoorbeeld zou volgen uit hetgeen onder 2.6 is opgenomen. Belanghebbende heeft enkel huuropbrengstcijfers genoemd en een kapitalisatiefactor van 8. De cijfers en de factor zijn door haar niet nader onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de berekening van de vervangingswaarde aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
2.9. Belanghebbende heeft tevens gesteld dat in een voorgaand tijdvak de waarde van de onroerende zaak veel lager is vastgesteld. Volgens belanghebbende verhoudt de onderhavige waarde zich niet tot de eerder vastgestelde waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per vorige waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen. Anders dan belanghebbende voorstaat, worden aan de bewijslast van de heffingsambtenaar geen zwaardere eisen gesteld in verband met het door belanghebbende geconstateerde verschil tussen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in het onderhavige tijdvak ten opzichte van de waarde van een eerder tijdvak. Deze stelling van belanghebbende kan haar dan ook niet baten.
2.10. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
2.11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 14 augustus 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 28 augustus 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.