Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/1359
Uitspraakdatum: 4 april 2012
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oss,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 17 mei 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als
[de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2012 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde].
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 485.000;
-gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van
€ 41 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 op € 513.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2.Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande woning, die op circa 50 meter afstand van een hoogspanningsmast is gelegen en op circa
200 meter afstand van woningen in een buurt met relatief veel huurwoningen, door partijen aangeduid als “sociale buurt”. De rechtbank zal deze aanduiding aanhouden.
2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 450.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde.
2.4.De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5.De heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van de woning met een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 21 september 2010 door taxateur [taxateur]. Ter ondersteuning daarvan wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van een viertal ter vergelijking met de woning opgevoerde objecten (hierna: referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als de referentieobjecten. In het taxatierapport is de woning getaxeerd op € 513.000.
2.6.De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de verkoopprijs van het referentieobject [referentieobject A] niet als uitgangspunt mocht nemen bij het bepalen van de waarde van de woning. De woning is een vrijstaande woning, terwijl genoemd referentieobject een vrijstaande bedrijfswoning betreft. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het genoemde referentieobject met name relevant is omdat het evenals de woning geen gunstige ligging heeft. [referentieobject A] is immers nabij een spoorlijn gelegen. Ook deze omstandigheid vormt voor de rechtbank geen reden het genoemde referentieobject bruikbaar te achten voor het bepalen van de waarde van de woning. De rechtbank acht immers niet aannemelijk dat een ligging nabij een spoorlijn eenzelfde of een vergelijkbare waarde-invloed heeft dan een ligging nabij een hoogspanningsmast en een sociale buurt. De rechtbank is daarom van oordeel dat de verkoopprijs van dat referentieobject onvoldoende basis biedt voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de waarde van de woning op de waardepeildatum. Bij het nemen van de beslissing zal de rechtbank dit referentieobject dan ook buiten beschouwing laten.
2.7.Met de resterende referentieobjecten in het in 2.5 vermelde taxatierapport en met de toelichting ter zitting heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 513.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen. De heffingsambtenaar heeft aangegeven, dat er geen verkoopcijfers bekend zijn van vrijstaande woningen die nabij woningen in een sociale buurt en nabij een hoogspanningsmast zijn gelegen en die qua inhoud vergelijkbaar zijn met de woning. Naar de rechtbank aannemelijk acht, vormen de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten, met uitzondering van [referentieobject A], de relatief beste vergelijkingsmaatstaf. Van belang is vervolgens of met alle waardebepalende verschillen voldoende rekening is gehouden. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
2.8.De referentieobjecten [referentieobject B] en [referentieobject C] zijn qua inhoud en oppervlakte kleiner dan de woning en tientallen jaren ouder. Ook [referentieobject D] heeft een kleinere inhoud en een ouder bouwjaar dan de woning. De referentieobjecten zijn verkocht voor prijzen die (ver) onder de voor de woning vastgestelde waarde liggen. Dat de aan de woning toegekende prijzen per vierkante meter grond en kubieke meter inhoud reële bedragen zijn, kan de rechtbank niet uit de verstrekte gegevens en toelichting ter zitting afleiden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit voormelde verkoopprijzen de waarde van de woning is afgeleid. De verschillen tussen de m2- en m3-prijzen van de woning en de referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar desgevraagd onvoldoende kunnen verklaren. Gelet hierop kan niet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.9.Voor zover belanghebbende zich beroept op waarden die voor voorafgaande tijdvakken aan de woning zijn toegekend en in samenhang daarmee op de sindsdien opgetreden algemene waardeontwikkeling op de markt voor woningen als de onderhavige, verwerpt de rechtbank dit beroep. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. Aan de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken kan geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. De stelling van belanghebbende faalt dan ook.
2.10.Belanghebbende verwijst naar de onroerende zaak [referentieobject E] die volgens hem te koop stond voor € 398.000 en die volgens hem in een betere buurt is gelegen. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de vraagprijs van die onroerende zaak het bewijs is dat de woning op de door hem bepleite waarde moet worden gewaardeerd, faalt deze stelling. Immers, een vraagprijs van een onroerende zaak zoals belanghebbende heeft aangevoerd, geeft nog geen betrouwbare indicatie van het waardeniveau van de woning op de waardepeildatum
2.11.1.Belanghebbende verwijst naar de waardevaststelling van de onroerende zaken [referentieobject F] en [referentieobject G] die volgens hem goed vergelijkbaar zijn met de woning. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat het object [referentieobject F] groter is qua oppervlakte, dat de berging daarvan ook groter is en dat het model van het object [referentieobject G] anders is. Voor zover belanghebbende met die stelling een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank het volgende.
2.11.2.Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a. de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b. ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c. de heffingsambtenaar een meerderheid van met belanghebbende vergelijkbare gevallen door een fout gunstiger heeft behandeld dan belanghebbende zelf (de zogenoemde meerderheidsregel).
Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 2005, nr. 39953, LJN: AT8945, ten aanzien van de meerderheidsregel in WOZ-zaken, onder meer bepaald dat een beroep op deze regel dient te worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. De Hoge Raad overweegt daarbij dat waar voor het gebruik van een onroerende zaak als referentieobject voor de waardering in het kader van de Wet WOZ voldoende is dat het vergelijkbaar is, voor de toepassing van de meerderheidsregel in
WOZ-zaken de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de door belanghebbende aangevoerde objecten bezwaarlijk als identiek aan de woning aangemerkt kunnen worden. De onderlinge verschillen van de waardebepalende objectkenmerken, zoals inhoud, perceelsoppervlakte, bijgebouw en uitstraling, acht de rechtbank te groot om als verwaarloosbaar aan te merken. Het beroep op schending van de meerderheidsregel faalt hierom.
2.12.Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de woning op de waardepeildatum berekend moet worden uitgaande van de stichtingskosten van de woning in 2004/2005 en rekening houdend met de algemene prijsontwikkeling volgens het CBS. Gelet op het in 2.4 weergegeven waarderingsvoorschrift kunnen stichtingskosten niet worden aanvaard als basis van de waarde die op de waardepeildatum aan het object moet worden toegekend. Dit is niet anders indien de stichtingskosten worden aangepast middels de CBS-cijfers. Zoals in 2.9 is overwogen kan aan algemene indexcijfers geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifiek object. De stelling van belanghebbende faalt dan ook.
2.13.De rechtbank overweegt dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 450.000 niet met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht hebben onderbouwd. Daarnaast komt een dergelijke waarde de rechtbank zonder nadere onderbouwing te laag voor.
2.14.Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, kan naar het oordeel van de rechtbank geen van de door beide partijen voorgestane waarden juist worden geacht. Nu in het geding de waarde van de woning niet aannemelijk is geworden, stelt de rechtbank deze, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 485.000. Hierbij heeft de rechtbank als uitgangspunt genomen dat voor het referentieobject [referentieobject D] een koopprijs van € 482.500 betaald, terwijl dat referentieobject enerzijds qua bouwjaar circa acht jaar ouder is dan de woning en 160m3 minder inhoud heeft, maar anderzijds 92m2 meer grond heeft, niet nabij woningen in een sociale buurt is gelegen en verder van hoogspanningsmasten is gelegen.
2.15.Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
2.16.Artikel 30, tweede lid van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ-beschikking en de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. De heffingsambtenaar heeft in zijn uitspraak op bezwaar verzuimd te beslissen ter zake van de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op de bezwaren tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat een zodanige aanslag moet worden verminderd indien de vermindering van de WOZ-beschikking onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten verminderen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.
2.17.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 4 april 2012 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.D.E. Copra-Carolie, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 11 april 2012.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.