Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/2930
Uitspraakdatum: 4 oktober 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbenden], te [woonplaats]
belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Borsele,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van de heffingsambtenaar van 7 april 2011 op het bezwaar van belanghebbenden tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2011 te Middelburg.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en
[taxateur B]. Belanghebbenden zijn, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 75.000;
-gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbenden betaalde griffierecht van
€ 41 aan dezen vergoedt.
2.Gronden
2.1.De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak
1 januari 2011 tot 1 januari 2012 op € 110.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd.
2.2.Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning. De woning is een halfvrijstaande woning en is aangebouwd tegen een schuur. Het is een rijksmonument. De inhoud van de woning vormt onderdeel van het geschil. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 135 m².
2.3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbenden bepleiten een waarde van € 50.000. Daartoe wijzen belanghebbenden op een taxatierapport van taxateur [taxateur A], die de woning op 8 juni 2009 heeft getaxeerd op € 50.000.
2.4.Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.5.De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 juni 2011 door [taxateur B], WOZ-taxateur te Goes. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 110.000.
2.6.Belanghebbenden hebben gesteld dat de inhoud van de woning 446 m3 bedraagt. Deze inhoud is ook opgenomen in het door belanghebbenden overgelegde taxatierapport van [taxateur A]. Hoe deze taxateur de inhoud heeft berekend is de rechtbank niet bekend. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de woning inpandig opgenomen. Hij heeft de inhoud vervolgens berekend op 600 m3. In het taxatierapport heeft hij aangegeven dat de inhoud is gemeten conform de norm NEN 2580. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan deze berekening van de taxateur van de heffingsambtenaar en zal deze inhoud dan ook volgen.
2.7.Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat, naast gegevens van de woning, gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject A], [vergelijkingsobject B] en [vergelijkingsobject C]. Vaststaat dat de woning dateert uit 1615, geen tuin en geen eigen oprit heeft en zeer veel achterstallig onderhoud kent.
2.8.De objecten [vergelijkingsobject B] en [vergelijkingsobject C] zijn vrijstaande woonboerderijen die zijn gebouwd in respectievelijk 1940 en 1910 en ten tijde van de verkoop geheel waren gerenoveerd. Volgens de taxateur zijn deze objecten opgevoerd om te kunnen laten zien wat de potentiële waarde is van de woning na renovatie, met een investering in het hoofdgebouw en toewijzing van eventueel extra grond. In artikel 18, eerste lid, Wet WOZ is bepaald dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de staat op de waardepeildatum. Die “staat” is de op de peildatum bestaande fysieke situatie: de woning staat niet vrij, heeft geen eigen oprit en geen tuin. Niet is gesteld of aannemelijk geworden dat er op de peildatum enig uitzicht was op wijziging van die situatie of op toewijzing van meer grond. Naar het oordeel van de rechtbank mocht de heffingsambtenaar dan niet uitgaan van die potentiële toekomstige situatie. Wel kunnen de objecten [vergelijkingsobject B] en [vergelijkingsobject C] naar het oordeel van de rechtbank enig inzicht bieden in de prijzen die voor gerenoveerde woonboerderijen in het buitengebied plegen te worden betaald. In zoverre zijn zij naar het oordeel van de rechtbank terecht als vergelijkingsobjecten aangevoerd.
2.9.Daarnaast is als vergelijkingsobject aangevoerd het pand [vergelijkingsobject A]. Dit object is een woonhuis met schuren, dateert uit 1776, is kort na de waardepeildatum verkocht en diende ook te worden gerenoveerd. De inhoud van het hoofdgebouw is 455 m3. Naar het oordeel van de rechtbank is het hoofdgebouw uiterlijk zeker vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven hoe hij de verkoopsom heeft teruggerekend naar een prijs per kubieke meter voor het hoofdgebouw van € 247. Van de verkoopprijs van € 370.000 dient volgens de heffingsambtenaar volgens de grondstaffel ongeveer € 110.000 tot € 113.000 te worden toegerekend aan de grond. De schuren hebben een waarde van ongeveer € 150.000 tot € 160.000. Wat resteert is de waarde van het hoofdgebouw. Per m3 komt dit uit op een prijs van € 247.
2.10.Volgens de heffingsambtenaar bedraagt de waarde van de woning per kubieke meter € 428 indien de woning aan alle wooneisen zou voldoen. Deze waarde is afgeleid uit de verkoopprijzen van de objecten [vergelijkingsobject B] en [vergelijkingsobject C]. Bij de waardering van de woning is de heffingsambtenaar dan ook in beginsel uitgegaan van een waarde per m3 van
€ 428. Vervolgens heeft hij een aftrek wegens achterstallig onderhoud toegepast van
€ 157.000. Deze aftrek resulteert in een waarde per m3 van € 167 [€ 428 -/- € 157.000/600m3)]. Hoewel deze waarde per m3 lager is dan de prijs per m3 van de [vergelijkingsobject A ], acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd in het bewijs dat een aftrek wegens achterstallig onderhoud van € 157.000 voor de woning voldoende is. Belanghebbenden hebben immers, onweersproken, in het beroepschrift gesteld dat de woning op de peildatum onbewoonbaar was. Gezien de abominabele staat van de woning, zoals die wordt beschreven in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [taxateur A], is aannemelijk dat een restauratie van het pand bijna neerkomt op (ver)nieuwbouw. Het is dan de vraag of de opstal per de peildatum überhaupt een positieve waarde heeft.
2.11.Al het vorenstaande in overweging nemende, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de juistheid van de waarde van de woning van € 110.000 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.12.Belanghebbenden hebben naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op waardepeildatum € 50.000 dient te zijn. In het taxatierapport van belanghebbenden is immers uitgegaan van een te kleine inhoud. Tevens blijkt uit dit rapport niet hoe de vergelijking heeft plaatsgevonden met panden die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
2.13.Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de woning op de waardepeildatum op geen van de door beide taxateurs geschatte waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de woning niet aannemelijk is geworden, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 75.000.
2.14.Artikel 30, lid 2, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerendezaakbelastingen (OZB) in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. De heffingsambtenaar heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslag OZB. De rechtbank kan daarover dan ook geen uitspraak doen. De rechtbank zal de zaak niet terugwijzen naar de heffingsambtenaar om alsnog uitspraak te doen op het bezwaar tegen de aanslag OZB omdat in artikel 18a van de AWR is bepaald dat die aanslag moet worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan. De heffingsambtenaar zal dus op eigen initiatief de aanslag OZB moeten aanpassen. Daar is geen rechterlijke uitspraak over die aanslag voor nodig.
2.15.Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.16.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 4 oktober 2011 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van
mr. drs. I.E. Rijsdijk-van Eerd, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 13 oktober 2011.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch behandelt het hoger beroep namens het gerechtshof te ‘s-Gravenhage.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.