Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Team kanton Breda
zaak/rolnr.: 684492 VV EXPL 11-126
vonnis in kort geding d.d. 14 november 2011
inzake
de besloten vennootschap Arendse Sport- en Gezondheidscentrum B.V.,
statutair gevestigd te Raamsdonk, kantoorhoudende te Oosterhout,
eiseres,
nader te noemen: “Arendse”,
gemachtigde: mr. F. Wubbena, advocaat te Breda,
tegen
de stichting Stichting WSG,
gevestigd en kantoorhoudende te Geertruidenberg,
gedaagde,
nader te noemen: “WSG”,
gemachtigde: mrs. Z. Dogan en J.H.B. Crucq, advocaten te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 17 oktober 2011 inclusief producties 1 tot en met 8;
b. de op 28 oktober 2011 ter griffie ingekomen akte houdende producties 1 tot en met 9 aan de zijde van WSG;
c. de op 31 oktober 2011 ter griffie ingekomen akte houdende producties 9 tot en met 15 aan de zijde van Arendse;
d. de op 28 oktober 2011 ter griffie ingekomen productie 10 aan de zijde van WSG;
e. de op 31 oktober 2011 ter griffie ingekomen productie 16 aan de zijde van Arendse;
f. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling ter zitting van 31 oktober 2011;
g. de door mrs. Wubbena en Dogan voornoemd ter zitting overgelegde pleitaantekeningen;
h. de op 7 november 2011 ter griffie ingekomen brief aan de zijde van mr. Wubbena.
1.2 Ter terechtzitting voornoemd is namens eiseres verschenen [X], bijgestaan door mr. Wubbena voornoemd. Namens gedaagde zijn verschenen [Y] en [Z], bijgestaan door mr. Dogan voornoemd. Beide partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunt toe te lichten en op elkaars stellingen te reageren en hebben ook vragen van de kantonrechter beantwoord.
2. Het geschil
2.1 Arendse vordert bij dagvaarding bij wege van voorlopige voorziening bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
- WSG te bevelen om alle werkzaamheden te (doen) verrichten die vereist zijn om binnen twee maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de lekkages in het gehuurde aan de Parklaan 1 (4941 BA) Raamsdonksveer volledig te verhelpen, zulks op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 5.000,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat WSG in gebreke blijft voornoemde werkzaamheden te verrichten;
- WSG te bevelen om alle werkzaamheden te (doen) verrichten die vereist zijn om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het waterleidingsysteem in het gehuurde aan de Parklaan 1 te (4941 BA) Raamsdonksveer weer volgens de per 1 juli 2011 geldende wettelijke eisen te laten functioneren, zulks op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 5.000,-, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat WSG in gebreke blijft voormelde werkzaamheden binnen de gestelde termijn te verrichten;
- WSG te veroordelen in de proceskosten.
2.2 WSG voert verweer.
3. De beoordeling
3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de niet weersproken inhoud van de overgelegde producties, staat het volgende vast:
- WSG is een woningbouwcorporatie en eigenaar van het pand aan de Parklaan 1 te Raamsdonksveer – nader te noemen: “Parkzicht”.
- Arendse is onderdeel van een middelgrote fitnessketen in Noord-Brabant handelende onder de naam “Arendse Health Club”.
- In oktober 2009 zijn Arendse en WSG overeengekomen dat Arendse Parkzicht van WSG zou gaan huren ten behoeve van de exploitatie van een sporthal. Partijen zijn een kale huurvergoeding van € 40.000,- per jaar overeengekomen.
- De in het kader van voornoemde overeenkomst opgemaakte schriftelijke conceptovereenkomst is niet door partijen ondertekend.
- Vanaf juni 2010 heeft Arendse te maken gekregen met lekkages van het dak van Parkzicht, welke lekkages Arendse bij WSG heeft gemeld.
- WSG heeft vervolgens een aantal malen derden ingeschakeld teneinde de lekkages te verhelpen.
- Op 27 juni 2011 heeft Arendse bij WSG wederom melding gemaakt van daklekkage.
- In de brief van WSG aan Arendse van 30 juni 2011, meldt WSG dat de melding van wateroverlast van Arendse in behandeling is genomen en dat de aannemer verzocht is om de lekkages aan het dak te verhelpen.
- In haar e-mail van 14 juli 2011 aan WSG heeft Arendse nogmaals geklaagd over wateroverlast in Parkzicht als gevolg van lekkages aan het dak.
- WSG heeft geen (nadere) herstelwerkzaamheden aan de dak verricht danwel laten verrichten.
- op 18 augustus 2011 heeft WSG aangegeven onder curatele te staan van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
- Arendse heeft met ingang van 1 augustus 2011 haar verplichting tot betaling van de huurpenningen voor Parkzicht opgeschort.
- Arendse heeft Parkzicht op 26 augustus 2011 gesloten voor publiek.
3.2 Arendse vordert in rechte veroordeling van WSG tot herstel van de zich in Parkzicht voordoende gebreken aan het dak en de waterleiding. Arendse stelt dat als gevolg van voornoemde gebreken de sporthal haar niet het genot verschaft, welk genot zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden sporthal. WSG is – ondanks daartoe in gebreke te zijn gesteld – ernstig tekort geschoten in de nakoming van de op grond artikel 7:204 jo Pro 7:206 van het Burgerlijk Wetboek (BW) op haar rustende verplichting om gebreken aan het gehuurde te herstellen, aldus Arendse.
3.3 WSG voert – kort samengevat – primair tegen de vordering aan dat zij niet gehouden is de gevorderde herstelwerkzaamheden uit te voeren. Subsidiair stelt WSG dat zij ontkomt aan de herstelverplichting nu dit in de gegeven omstandigheden niet van haar kan worden gevergd.
3.4 De kantonrechter ligt in het kader van deze kort geding procedure, de vraag voor of het waarschijnlijk is dat de vordering van Arendse in een eventueel te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.
3.5 Daarbij gaat de kantonrechter er vanuit dat Arendse spoedeisend belang heeft bij haar vordering, nu als onweersproken vast staat dat het dak van sporthal Parkzicht lekkages vertoont, als gevolg waarvan de sporthal per 26 augustus 2011 is gesloten. Op grond daarvan is de kantonrechter van oordeel dat Arendse belang heeft bij een spoedige beslissing. In zoverre is Arendse ontvankelijk in haar vordering.
3.6 Inhoudelijk bezien overweegt de kantonrechter het volgende.
3.7 Op grond van artikel 7:204 jo Pro 206 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van hem zijn te vergen.
3.8 Als onweersproken gesteld staat vast dat Arendse WSG meerdere malen heeft verzocht om de lekkages aan het dak te verhelpen. Ten aanzien van de door Arendse gestelde gebreken aan de waterleiding blijkt uit de door Arendse in het geding gebrachte brief van de gemachtigde van Arendse aan WSG van 25 augustus 2011 genoegzaam dat Arendse WSG erop heeft gewezen dat de waterleiding niet aan de geldende wettelijke vereisten voldoet. Aldus moet naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter worden aangenomen dat Arendse herstel van WSG heeft verlangd.
3.9 Beoordeeld dient vervolgens te worden of de door Arendse gestelde gebreken aan het dak en aan de waterleiding een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 BW Pro.
3.10 Ten aanzien van de waterleiding overweegt de kantonrechter als volgt. WSG betwist dat de waterleiding gebreken vertoont. Ter toelichting heeft Arendse ter zitting gesteld dat de waterleiding geen zogenaamde terugslagkleppen bevat, hetgeen kans op legionella besmetting met zich brengt. De kantonrechter overweegt dat, daargelaten de vraag of de verantwoordelijkheid voor het voorkomen van een dergelijke besmetting rust op de verhuurder, Arendse haar stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd. Reeds om die reden dient de vordering strekkende tot herstel van de waterleiding te worden afgewezen.
3.11 Ten aanzien van de gestelde gebreken aan het dak van Parkzicht overweegt de kantonrechter dat tussen partijen niet in geschil dat het dak van sporthal Parkzicht lekkages vertoont, hetgeen overigens ook genoegzaam blijkt uit de door Arendse in het geding gebrachte fotokopieën van de sporthal. Voldoende aannemelijk is voorts dat, gelet op voornoemde fotokopieën en de onweersproken stelling dat Arendse haar deuren heeft moeten sluiten als gevolg van wateroverlast door de lekkages aan het dak, de staat waarin het dak verkeert een genotbeperking voor Arendse oplevert. Gesteld noch gebleken is dat voornoemde beperking aan Arendse is toe te rekenen, zodat er in beginsel van moet worden uitgegaan dat er sprake is van een gebrek in de zin van de wet.
3.12 Voorzover WSG stelt dat er geen sprake is van een gebrek in de zin van de wet aangezien Arendse het gehuurde in slechte staat met een lekkend dak heeft geaccepteerd overweegt de kantonrechter dat – daargelaten de vraag of deze stelling, gelet op de betwisting daarvan door Arendse, juist is – WSG niet in haar stelling kan worden gevolgd. Immers, uit de zinsnede van artikel 7:204 lid 2 BW Pro dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst het genot mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, volgt dat ook de voor de huurder zichtbare gebreken een gebrek opleveren in de zin van de wet. Zo mag de huurder van een verwaarloosd gebouw desalniettemin van de verhuurder verlangen dat hij de gebreken verhelpt. Gesteld noch gebleken is dat partijen anders overeengekomen zijn. Integendeel, WSG heeft gesteld dat in de concept huurovereenkomst geen bepaling is opgenomen met betrekking tot renovatie van het dak. Gesteld noch gebleken is voorts dat afwijking van de wettelijke regel ligt besloten in de aard van de overeenkomst. WSG heeft weliswaar gesteld dat de huurprijs van Parkzicht laag is. Gesteld noch gebleken is echter dat partijen zijn overeengekomen dat Arendse in ruil daarvoor geen onderhoud van het gehuurde mocht verlangen.
3.13 Op grond van het vorenstaande moet het lekkende dak van Parkzicht naar voorlopig oordeel van de kantonrechter worden aangemerkt als een gebrek in de zin van de wet, hetgeen betekent dat WSG in beginsel gehouden is het gebrek te verhelpen. Dit is slechts anders indien herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van WSG zijn te vergen.
3.14 Niet gesteld of gebleken is dat herstel van het gebrek aan het dak onmogelijk is. Ten aanzien van de tweede uitzonderingsgrond heeft WSG – kort samengevat – aangevoerd dat renovatie van het dak een wanverhouding oplevert tussen de daarmee gemoeide kosten en de waarde van Parkzicht. Voorts stelt WSG dat zij zich de met herstel gemoeide uitgaven niet kan permitteren. De kantonrechter overweegt dat WSG daarbij uitgaat van de offerte van UDO die als productie in het geding is gebracht. De daarin gegeven prijsopgave van
€ 157.410,- exclusief btw ziet op groot onderhoud van het dak van Parkzicht, hetgeen blijkens de inhoud van de offerte feitelijk neerkomt op renovatie van het gehele dak. De verplichting van WSG als verhuurder strekt echter niet tot renovatie van het totale dak, maar (slechts) tot het verhelpen van het gebrek. De vordering van Arendse strekt ook enkel tot herstel. Gesteld noch gebleken is dat dit niet op een andere, goedkopere wijze dan door UDO geoffreerd, kan worden gerealiseerd.
3.15 Op grond van het vorenstaande is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter waarschijnlijk dat de vordering strekkende tot het (doen) herstellen van het gebrek aan het dak van Parkzicht in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat de gevraagde voorziening terzake kan worden gegeven.
3.16 De kantonrechter acht, gelet op het jaargetijde en het feit dat de uit te voeren werkzaamheden buiten zullen plaatsvinden, een hersteltermijn van drie maanden na betekening van dit vonnis, redelijk.
3.17 Arendse heeft er – gelet op het afwijzende standpunt van WSG – belang bij dat op overtreding van het gebod tot herstel een dwangsom wordt gesteld. De kantonrechter acht redenen aanwezig om de terzake gevorderde som te matigen tot € 2.500,- voor elke werkdag dat zij met de nakoming van het gebod in gebreke blijft en om het totaalbedrag aan eventueel te verbeuren dwangsommen te maximeren op € 100.000,-.
3.18 WSG zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Deze kosten worden tot op heden begroot op € 582,31, bestaande uit € 106,- aan griffierecht, € 76,31 aan dagvaardingskosten en € 400,- aan salaris voor de gemachtigde van Arendse.
4. De beslissing bij wege van voorlopige voorzienig
De kantonrechter:
beveelt WSG om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de lekkages in het gehuurde aan de Parklaan 1 te (4941 BA) Raamsdonksveer volledig te verhelpen, zulks op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 2.500,- voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat WSG in gebreke blijft voornoemde werkzaamheden te verrichten, met een maximum van € 100.000,-;
veroordeelt WSG in de kosten van dit geding, aan de zijde van Arendse tot op heden begroot op € 582,31;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Wallis en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 14 november 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.