Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/566
Uitspraakdatum: 6 juli 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk,
verweerder.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de verweerder van 18 januari 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbendes gemachtigde, [gemachtigde] verbonden aan [adviesbureau] te [woonplaats], alsmede namens de verweerder, [gemachtigde].
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraken op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 745.000;
-vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
-veroordeelt de verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.310;
-gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum
1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot
1 januari 2011 op € 760.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.
2.2.De woning was op 1 januari 2010 in aanbouw. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woning naar de toestand op die datum moet worden bepaald op de vervangingswaarde in de zin van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ. In geschil is wat deze waarde van de woning bedraagt.
2.3.De vervangingswaarde wordt berekend door de waarde van de grond van de
onroerende zaak en de waarde van de opstal van de onroerende zaak op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
2.4.Belanghebbende stelt dat bij het bepalen van de vervangingswaarde ten onrechte geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat hij hinder ondervindt van nieuwbouw aan de overzijde van de weg, de ligging van de woning aan de spoorlijn, de slechte aansluiting van de riolering en de mogelijke plaatsing van een UMTS- mast in de nabijheid van de woning. Het bepalen van de vervangingswaarde betreft echter een rekenkundige methode van waardebepaling waarbij de waarde naar objectieve maatstaven wordt bepaald. Bij het bepalen van de waarde van de grond wordt daarbij weliswaar rekening gehouden met de bestemming van de zaak, maar de invloed van externe factoren zoals hiervoor genoemd speelt in deze, naar het oordeel van de rechtbank, geen betekenis.
2.5.De bewijslast ter zake van de waarde van de woning rust op verweerder. Verweerder verdedigt in beroep een vervangingswaarde van € 745.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hij deze waarde aannemelijk gemaakt. De rechtbank acht daarbij van belang dat, aannemelijk is dat op 1 januari 2010 het dak van de woning waterdicht was. De rechtbank acht in dit kader aannemelijk dat de foto op pagina 6 van het taxatierapport van verweerder de situatie van de woning weergeeft op 29 december 2009. Gezien de foto op bladzijde 5 met bijschrift “foto gemaakt op 1 maart 2011” volgt de rechtbank verweerder in zijn stelling dat het bijschrift bij de foto op bladzijde 6, “foto gemaakt op 29 december 2010” een verschrijving moet zijn. Volgens landelijke bouwnormen is een object waarvan het dak waterdicht is, voor 60% gereed. Gelet op de toestand van de woning die uit de foto per 29 december 2009 blijkt, acht de rechtbank het passend om bij het bepalen van de vervangingswaarde van de woning bij dit percentage aan te sluiten. Verweerder is vervolgens voor de hoogte van de bouwkosten van de opstal uitgegaan van de bouwkosten zoals opgenomen in de aanvraag voor een bouwvergunning, zijnde € 476.000. De rechtbank acht deze benadering voor het bepalen van de vervangingswaarde van een woning redelijk. Dit omdat het totaal aan bouwkosten dat met de realisatie van de woning is gemoeid niet bekend is en de omstandigheid dat tot 1 januari 2010 een bedrag van € 650.000 aan grond en bouwkosten is betaald, te weinig zegt over de feitelijke gereedheid van de opstal per 1 januari 2010 en de daarmee gemoeide bouwkosten. Nu voorts tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de grond € 460.000 bedraagt, heeft verweerder de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt.
2.6.Gelet op al het vorenoverwogene is beslist als voormeld.
2.7.De rechtbank vindt aanleiding de verweerder te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.310 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 218, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). Gelet op de inhoud van de gedingstukken is de rechtbank van oordeel dat het gewicht van de zaak moet worden aangemerkt als ‘gemiddeld’ in de zin van voornoemd besluit. Het betreft immers een materieel geschil over de vervangingswaarde. Anders dan verweerder bepleit, is het feit dat het een geschil over de vervangingswaarde betreft onvoldoende reden om voor dat geval een wegingsfactor van 0,5 toe te passen. Voor wat betreft de hoorzitting kan, anders dan verweerder heeft gesteld, niet worden gezegd dat sprake is van een herhaling van zetten. Dit omdat in het hoorgesprek is gereageerd op de concept uitspraak op bezwaar. De kosten voor het bijwonen van de hoorzitting komen dan ook voor vergoeding in aanmerking. Het feit dat belanghebbende vóór de zitting een compromisvoorstel heeft afgewezen, betekent niet dat de kosten voor het bijwonen van de zitting niet meer voor vergoeding in aanmerking komen. Aangezien belanghebbende geen conclusie van repliek heeft ingediend, om wat voor reden dan ook, is er op dit punt geen sprake van kosten die op grond van het Besluit voor een vergoeding in aanmerking komen.
Aldus gedaan door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en door deze en drs. J.M.C. Hendriks, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 6 juli 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 14 juli 2011.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.