Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/4692
Uitspraakdatum: 9 mei 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
verweerder.
Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 oktober 2010 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van haar echtgenoot, alsmede namens verweerder, [gemachtigden].
1.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 195.000;
- gelast dat verweerder het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
2.Gronden
2.1.Bij beschikking is de waarde van de woning vastgesteld op € 255.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011. Daarbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2.De woning betreft een driekamer serviceappartement met berging en is gelegen op de derde etage in een servicecomplex. Belanghebbende betaalt maandelijks servicekosten.
2.3.Bij afzonderlijke beschikking is de waarde van de garagebox van belanghebbende voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 vastgesteld op € 22.000. Deze waarde is niet in geschil.
2.4.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 150.000.
2.5.De waarde voor de Wet WOZ is de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6.Partijen zijn verdeeld over de vraag wat de inhoud- en oppervlaktematen van de woning zijn. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de woning een inhoud heeft van 365 m³ en een oppervlakte van 126 m². Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de inhoud 403m³ bedraagt en de oppervlakte 135 m². Naar de rechtbank begrijpt is een verklaring voor dit verschil de omstandigheid dat de woning voor driekwart omsloten is door een 60 centimeter brede servicegang en nooduitgang. Uit de door belanghebbende overgelegde tekening van de woning blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat deze 60 centimeter brede servicegang en nooduitgang tot haar woning behoort. De rechtbank acht dan ook de door verweerder berekende inhoud- en oppervlaktematen correct.
2.7.De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft een taxatierapport met twee matrices overgelegd, opgemaakt op 4 maart 2011 door [taxateur], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is uitgegaan van een inhoud van de woning van 423 m³ en een oppervlakte van 151 m². De waarde van woning is volgens de eerste matrix getaxeerd op € 336.000 en volgens de tweede matrix op € 277.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een vijftal ter vergelijking opgevoerde objecten, te weten [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6]. Geen van deze vijf ter vergelijking opgevoerde objecten zijn serviceflats.
2.8.Ter zitting heeft verweerder twee nieuwe matrices overgelegd waarin is uitgegaan van de in 2.6 genoemde inhoud- en oppervlaktematen. Uit de eerste matrix blijkt een waarde van € 320.000. In de tweede matrix is een waarde van € 264.000 vastgesteld.
2.9.Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de ter vergelijking opgevoerde objecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met alle mogelijke verschillen tussen de woning en deze ter vergelijking opgevoerde objecten rekening is gehouden. Verweerder heeft daarbij conform jurisprudentie van de Hoge Raad en voorschriften van de Waarderingskamer geen rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten. Volgens verweerder zijn de servicekosten niet als een zakelijke maar als een persoonlijke verplichting te kenschetsen, waardoor daar bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat geen rekening mee behoeft te worden gehouden. Belanghebbende heeft deze opvatting bestreden.
2.10.Op grond van vaste jurisprudentie dient bij de bepaling van de WOZ-waarde van een serviceflat de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten te worden weggedacht (zie onder meer HR 23 februari 2000, nr. 34 900, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl: LJN AA4901). De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat aan een serviceflat, gelet op de aard en functie daarvan een specifiek imago kleeft. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat gelet op dit specifieke imago de “meestbiedende koper” op de markt van serviceflats een andere is dan de “meestbiedende koper” op de markt van de niet-serviceflats, waarbij aannemelijk is dat de prijsvorming in belangrijke mate afwijkend is (zie in gelijke zin Gerechtshof Arnhem, 9 november 2010, 10/00138, www.rechtspraak.nl: LJN BO6168). Gelet hierop heeft verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
2.11.1.Belanghebbende heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 150.000 bedraagt. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
2.11.2.Belanghebbende heeft gewezen op de verkoopcijfers van de objecten [adres 7] en [adres 8]. Deze objecten zijn ook serviceflats. Het object [adres 7] is op 8 maart 2011 verkocht en geleverd voor € 175.000, inclusief garagebox en lidmaatschap VvE. Eind augustus 2010 is het object [adres 8] verkocht voor € 165.000, inclusief garagebox. Belanghebbende heeft verder gewezen op de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, 1 februari 2011, BK 10/00144, www.rechtspraak.nl: BP2744. In deze uitspraak heeft het Hof geoordeeld dat bij een verkoop van het betreffende object 2,5 jaar na waardepeildatum, voor een bedrag dat de helft van de getaxeerde waarde bedraagt, er bij de beoordeling van de vastgestelde waarde niet geheel aan deze transactie mag worden voorbijgegaan. Nu het in het onderhavige geval niet een verkoopcijfer van de woning zelf betreft, laat de rechtbank deze uitspraak buiten beschouwing. De stelling van belanghebbende dat het object [adres 7] een identieke serviceflat betreft, doet aan dit oordeel niet af. De verkoopcijfers van de objecten [adres 7] en [adres 8] liggen te ver van de waardepeildatum af en kunnen daarom niet als onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum dienen.
2.11.3.Belanghebbende heeft zich verder nog beklaagd over het feit dat de WOZ-waarde te zijner tijd ook geldt als waardering van de woning voor de erfbelasting, nu de vastgestelde WOZ-waarde bij serviceflats hoger ligt dan de waarde in het economische verkeer. Deze stelling kan belanghebbende op dit moment niet baten. De erfgenamen kunnen te zijner tijd bezwaar aantekenen tegen de aanslag erfbelasting.
2.12.Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat geen van de partijen de gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum op € 195.000.
2.13.Artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ-beschikking en de aanslag in de onroerende zaakbelastingen in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag te betreffen. Nu bij onderhavige uitspraak de waarde van de onroerende zaak wordt verlaagd, dient op grond van het bepaalde in artikel 18a van de AWR de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig te worden verminderd indien deze waarde onherroepelijk is komen vast te staan.
2.14.Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard.
2.15.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Aldus gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, en door deze en mr. M. van Es-Hinnen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 9 mei 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 20 mei 2011
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.