Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector Belasting
Kenmerk: 10/00144
Uitspraakdatum: 1 februari 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting X, gevestigd te Z, Duitsland,
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met het kenmerk nummer AWB 09/2690 van de rechtbank Leeuwarden van 10 mei 2010 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Franekeradeel,
de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 Aan belanghebbende is bij een gecombineerd aanslagbiljet onder meer een aanslag onroerende zaakbelasting opgelegd, waarbij de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 7, a-straat 8, a-straat 10, a-straat 12, a-straat 56 en a-straat 57 te L (hierna: de onroerende zaken) is vastgesteld op respectievelijk € 29.000, € 28.000, € 28.000, € 28.000, € 35.000 en € 30.000 (hierna: de beschikking OZB). De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009 en de waardepeildatum is 1 januari 2008.
1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking OZB bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak het bezwaar gegrond verklaard, en de waarde van de onroerende zaken verlaagd tot respectievelijk € 26.000, € 25.000, € 25.000, 25.000, € 7.000, en € 12.000.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, en de waarde van de onroerende zaken verminderd. De Rechtbank heeft daarbij bepaald dat de uitspraak van de Rechtbank in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende alsmede de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 6 september 2010 heeft belanghebbende een reactie daarop ingestuurd. De heffingsambtenaar heeft in zijn brief van 5 november 2010 hierop gereageerd.
1.5 Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend, waarop de heffingsambtenaar heeft gereageerd.
1.6 Het Hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 25 november 2010. Aldaar is verschenen als enig bestuurder van belanghebbende, zelfstandig bevoegd, A. Voorts is verschenen namens de heffingsambtenaar B. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Het Hof rekent deze pleitnota tot de gedingstukken.
2. Feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van een aantal percelen grond met daarop gelegen recreatiewoningen en/of stacaravans (hierna: de onroerende zaken). De onroerende zaken zijn alle gelegen op bungalowpark C te L. Niet in geschil tussen partijen is dat de onroerende zaken kwalificeren als onroerende zaken zoals bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken. Belanghebbende verhuurt de objecten aan derden.
2.2 In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een door D, gecertificeerd WOZ-taxateur, op 14 december 2009 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin de volgende waarden aan de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2008 worden toegekend:
a-straat 7: € 24.000,
a-straat 8: € 21.000,
a-straat 10: € 21.000,
a-straat 12: € 21.000,
a-straat 56: € 6.000,
a-straat 57: € 12.000.
2.3 De onroerende zaak a-straat 57 is op 27 augustus 2010 voor een bedrag van € 6.000 verkocht.
2.4 Partijen hebben ter zitting van het Hof bevestigd dat over de eveneens in het onder 1.1. bedoelde gecombineerde aanslagbiljet genoemde rioolheffing een separate bezwaar- en beroepsprocedure aanhangig is gemaakt.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 Tussen partijen is in hoger beroep enkel in geschil - zoals belanghebbende ter zitting uitdrukkelijk heeft aangegeven - de vraag welke waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 dient te worden toegekend aan de onroerende zaken a-straat 56 en a-straat 57.
3.2 Belanghebbende bepleit een waarde van respectievelijk € 2.500 voor a-straat 56 en een waarde van € 6.000 voor a-straat 57. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en verlaging van de WOZ-waarde en de beschikking OZB voor wat betreft deze twee onroerende zaken.
3.3 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet is de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: wet WOZ) voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar, bedoeld in artikel 220 van Pro de Gemeentewet.
4.2 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid en artikel 18, eerste en tweede lid, van de wet WOZ wordt de waarde voor het kalenderjaar 2009 bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.3 Ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer heeft de heffingsambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, de zogenoemde vergelijkingsmethode gehanteerd, zoals ook blijkt uit het door hem ingebrachte taxatierapport. De gehanteerde vergelijkingsobjecten voor beide onroerende zaken zijn, blijkens het taxatierapport, vier referentieobjecten, alle gelegen op het bungalowpark C, waarvan in de periode van 3 september 2007 tot en met 3 december 2008 transactiesommen zijn gerealiseerd. De transactiesommen lopen uiteen van € 20.250 tot € 54.400.
A-straat 56
4.4 De door de heffingsambtenaar in het taxatierapport aangedragen vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof geschikt voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaken, nu zij zijn gelegen op hetzelfde bungalowpark en qua ligging en uitstraling vergelijkbaar zijn aan de onroerende zaken. Blijkens het taxatierapport is er rekening mee gehouden, dat de perceelsoppervlakten van de onroerende zaken kleiner zijn dan die van de referentieobjecten en dat de opstallen op de onroerende zaken een negatieve waarde vertegenwoordigen, terwijl dit bij de vergelijkingsobjecten niet het geval is. Nu uit het taxatierapport voorts blijkt dat de taxateur rekening heeft gehouden met de grootte en perceelsoppervlakte, alsmede een waardevermindering heeft toegekend voor de eventuele kosten voor verwijdering van de opstallen, kunnen de klachten van belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet tot een lagere waarde van de a-straat 56 leiden. Het Hof acht de door de heffingsambtenaar toegekende waarde van € 6.000 voor de onroerende zaak a-straat 56 per waardepeildatum 1 januari 2008 aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft zich in zijn nader stuk beroepen op het feit dat de onroerende zaak a-straat 57 op 27 augustus 2010 voor een transactiesom van € 6.000 is verkocht. Deze verkoop doet aan het oordeel van het Hof niet af, nu deze transactie te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum van 1 januari 2008, er geen verschil tussen de transactiesom en de getaxeerde waarde bestaat en belanghebbende onvoldoende heeft aangedragen waaruit volgt dat desondanks tot een lagere waarde geconcludeerd moet worden.
A-straat 57
4.5 Tegenover hetgeen de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van a-straat 57 heeft aangedragen, bepleit belanghebbende dat de waarde in het economisch verkeer van deze onroerende zaak beduidend lager ligt. Belanghebbende verwijst hiervoor eveneens naar de verkoop van a-straat 57 in augustus 2010 voor een transactiebedrag van € 6.000. De heffingsambtenaar heeft de verkoop niet betwist, maar heeft wegens gebrek aan wetenschap betwist dat de omstandigheden waaronder deze verkoop is geschied voldoen aan de bepalingen van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, zodat deze transactiesom niet als waarde van de onroerende zaak kan gelden. Daarbij kan, zo stelt dat de heffingsambtenaar, deze transactie niet meewegen omdat de transactiedatum te verwijderd ligt van de waardepeildatum 1 januari 2008. Het Hof is van oordeel dat nu er onweersproken een transactie van de a-straat 57 is geweest ruim tweeëneenhalf jaar na de waardepeildatum welke de helft van de getaxeerde waarde bedraagt, de heffingsambtenaar niet geheel aan deze transactie voorbij mocht gaan bij de beoordeling van de waarde. Tevens oordeelt het Hof dat belanghebbende met de enkele verwijzing naar dat de gerealiseerde transactiesom van € 6.000, niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze transactiesom tevens de waarde per de waardepeildatum vertegenwoordigt.
4.6 Het Hof oordeelt dat nu zowel de heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak a-straat 57 niet aannemelijk heeft gemaakt, dit tot gevolg heeft dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van a-straat 57 in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt deze waarde op € 8.000.
Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
5. Proceskosten
6. De beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze ziet op de onroerende zaak a-straat 57;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 57 per waardepeildatum 1 januari 2008 tot op € 8.000;
- laat de uitspraak van de Rechtbank voor het overige in stand;
- gelast dat de gemeente Franekeradeel aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 448 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Aldus vastgesteld op 1 februari 2011 door mr. E. Polak, voorzitter, mr. J. Huiskes en mr. R.F.C. Spek, raadsheren, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde voorzitter in tegenwoordigheid van de griffier mr. K. de Jong-Braaksma.
De griffier, De voorzitter,
(K. de Jong-Braaksma) (E. Polak)
Op 2 februari 2011 is een afschrift van deze uitspraak aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.