Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/5070
Uitspraakdatum: 27 april 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], domicilie kiezende te [woonplaats],
eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
verweerder.
Eisers worden hierna belanghebbenden genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van verweerder van 3 november 2010 op het bezwaar van belanghebbenden tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning ] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2011 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, de gemachtigde [gemachtigde], alsmede namens de verweerder, [gemachtigde], tot bijstand vergezeld van [taxateur].
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2009 hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011op € 401.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde verminderd tot een bedrag van € 337.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
2.2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbenden bepleiten een waarde van € 266.000. Verweerder concludeert tot handhaving van de na bezwaar vastgestelde waarde van € 337.000.
2.3.Op verweerder rust de last om deze door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 10 maart 2011 door [taxateur], WOZ-taxateur. De taxateur heeft de waarde in het economische verkeer van de woning bepaald op € 337.000. Voor de waardering is de vergelijkingsmethode gehanteerd, waarbij de woning is vergeleken met een viertal objecten. Het betreft panden aan de [object A], [object B], [object C] en [object D], alle gelegen in [woonplaats]. De getaxeerde waarde van de woning is afgeleid uit verkoopgegevens van die objecten. Tevens is in het taxatierapport een matrix opgenomen waarin de ter vergelijking opgevoerde objecten worden vergeleken met de woning. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als de opgevoerde objecten.
2.4.De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met verkoop¬prijzen die rondom de peildatum voor een viertal andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering geeft van de gezochte waarde.
Deze referentieobjecten zijn qua type, uitstraling, ligging, inhoud en oppervlakte goed vergelijkbaar met de onderhavige woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de waarde van de woning is afgeleid. De rechtbank wijst in dit verband met name op het verkoopcijfer van het referentieobject [object D], waarbij tevens in aanmerking dient te worden genomen dat dit object een slechtere ligging heeft. Het object [object D] is namelijk gelegen naast een inrit die is aangelegd ten behoeve van de achterliggende garageboxen. De slechtere onderhoudstoestand van de woning, zoals door belanghebbenden gesteld, wordt voor wat betreft de onderlinge vergelijking van deze twee panden gecompenseerd door de slechtere ligging van het referentieobject [object D]. Daarbij kom nog dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat ten tijde van de verkoop ook het referentieobject [object D] in een slechte toestand verkeerde.
2.5.Ter onderbouwing van de door hen bepleite waarde hebben belanghebbenden verwezen naar het eigen verkoopcijfer van de woning. De woning is namelijk door de erven op [datum] 2010 verkocht voor een bedrag van € 290.000. Belanghebbende betoogt dat deze verkoopprijs als uitgangspunt behoort te dienen voor het bepalen van de WOZ-waarde, rekening houdend met een sinds de waardepeildatum ingezette waardestijging van 4,8% en de gunstige leveringsvoorwaarden die door de kopers waren bedongen. Dienaangaande, overweegt de rechtbank het volgende. Een eigen verkoopcijfer geeft in veel gevallen inderdaad een betere indicatie dan het gebruikmaken van transactiecijfers van referentieobjecten. Hier is dat naar het oordeel van de rechtbank echter niet het geval. Het in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ genoemde waarderingsvoorschrift houdt in dat de WOZ-waarde moet worden gesteld op de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De rechtbank is daarbij van oordeel dat de verkoop van de woning in het onderhavige geval niet gezien kan worden als ‘aanbieding ten verkoop op de voor zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. De verkoop heeft namelijk plaatsgevonden in het kader van een verdeling van een nalatenschap waarbij 34 erfgenamen waren betrokken, hetgeen een geheel andere situatie is dan waarbij de bewoner/eigenaar zijn eigen woning verkoopt. Voorts geeft ook de onderbouwing van verweerder steun voor het standpunt dat het door belanghebbenden naar 1 januari 2009 herleide eigen verkoopcijfer niet de waarde van de woning op de waardepeildatum vertegenwoordigt. De aldus voor de woning gehanteerde kubieke meterprijs ligt namelijk, zelfs rekening houdend met een nog slechtere staat van de woning, beduidend onder de geanalyseerde kubieke meterprijzen van de referentieobjecten. De omstandigheden dat de verkoop is gerealiseerd met medewerking van een verkoopmakelaar en de koper niet één van de erfgenamen was, brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel.
2.6.Samenvattend is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
2.7.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus gedaan door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en door deze en mr. M. Jansen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 27 april 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 10 mei 2011.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.