Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 09/5675
Uitspraakdatum: 19 januari 2011
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dongen,
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van verweerder van 20 november 2009 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikkingen waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de zaak] (hierna: de zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen over de jaren 2005 tot en met 2009.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 januari 2011 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede namens verweerder, [gemachtigde], bijgestaan door [taxateur], taxateur.
1.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de zaak, per waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 153.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2009 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft verweerder de waarde per waardepeildatum verminderd tot een van € 84.000 en de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2009 dienovereenkomstig verminderd.
Met betrekking tot de jaren 2005 tot en met 2008
2.2.In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende tevens verzocht de WOZ-waarden van de voorgaande jaren te corrigeren. Partijen hebben beiden het standpunt ingenomen dat het bezwaarschrift mede gericht was tegen de aanslagen onroerende-zaakbelasting over de jaren 2005 tot en met 2008 en de daaraan ten grondslag liggende WOZ-waarden. Bij de 2.1. vermelde uitspraken op bezwaar heeft verweerder deze bezwaren wegens termijnoverschrijding niet ontvankelijk verklaard, de waarden en aanslagen ambtshalve verminderd en belanghebbende geen proceskostenvergoeding toegekend.
2.3.De rechtbank is van oordeel dat de bezwaren betreffende de jaren 2005 tot en met 2008 terecht niet-ontvankelijk zijn verklaard. Vast is komen te staan dat de uitspraak op een eerder bezwaar van belanghebbende betreffende het jaar 2005 onherroepelijk is geworden en dat belanghebbende over de jaren 2006 tot en met 2008 niet tijdig een bezwaarschrift heeft ingediend. Tevens zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waardoor redelijkerwijs kan worden geoordeeld dat de termijnoverschrijding belanghebbende niet kan worden verweten.
Met betrekking tot het jaar 2009
2.4.Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de zaak. De zaak omvat een (hooi)schuur uit 1972, verbouwd omstreeks 1993, met een oppervlakte van 360m2, met stenen muren en dakbedekking van asbestplaten alsmede een werktuigenloods met garage (hierna: werktuigenloods) uit 1981 met een oppervlakte van 120m2 (hierna tezamen: de opstallen). Voorts omvat de zaak 24.660m2 grasland, 19.660m2 bos en 1500m2 bij de opstallen behorende (onder)grond.
2.5.In geschil is de waarde van de zaak. Belanghebbende bepleit een waarde van
€ 43.000. Daartoe wijst belanghebbende op een rapportage van [bouwkundig adviesbureau] ten aanzien van de gebreken van de (hooi)schuur en op een taxatierapport van taxateur [taxateur], die – rekening houdende met voormelde rapportage van [bouwkundig adviesbureau] – aan de zaak de volgende taxatiewaarden heeft toegekend:
- Loods met ondergrond € 43.000
- Ondergrond € 15.000
- Weiland circa 2 ha € 70.000
- Bosgrond circa 2 ha € 20.000
2.6.Belanghebbende heeft, zakelijk weergegeven, aangevoerd dat de waarde van de opstallen door verweerder al jaren te hoog wordt vastgesteld gezien de staat van de betreffende opstallen.
2.7.Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 mei 2010 door [taxateur], Register Taxateur te [woonplaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de zaak getaxeerd op € 178.000. Naast gegevens van de zaak bevat dit taxatierapport relevante delen uit de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 20B, Agrarisch gebouwde deelobjecten, Waardepeildatum 1 januari 2008” (hierna: de taxatiewijzer).
Met betrekking tot de waarde
2.8.Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.9.Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder aan de zaak een waarde toegekend van € 84.000. De rechtbank acht verweerder erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde op waardepeildatum als genoemd in de uitspraak op bezwaar niet te hoog is. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking.
2.10.Verweerder heeft de waarde van de opstallen bepaald op € 57.840, gebaseerd op de taxatiewijzer die naar het oordeel van de rechtbank een geschikt middel is om de waarde van dergelijke objecten vast te stellen. Verweerder heeft daarbij naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de specifieke kenmerken van de opstallen zoals bouwjaar, grootte en onderhoudstoestand en gebruiksmogelijkheden van de opstallen.
2.10.1. Zo is voor de (hooi)schuur een waarde gehanteerd van € 172 per m2. Hierbij is uitgegaan van de in de taxatiewijzer vermelde waarde van € 142 per m2 voor schuren met een bouwjaar van 1988 tot en met 1991 met een standaardoppervlakte van 200 m2. Verweerder heeft gemotiveerd en naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weersproken gesteld dat daarmee zowel rekening is gehouden met het bouwjaar (1972) als met de renovatie van deze (hooi)schuur in 1993. Verweerder heeft daarbij ook gemotiveerd en onvoldoende weersproken gesteld dat door de renovatie de (hooi)schuur mede een paardenstal en kantoorruimte omvat. Met de door verweerder ter zitting gegeven toelichting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waarde per m2 van € 172 aannemelijk gemaakt. Verder heeft verweerder rekening gehouden met een aftrek van € 58 per m2 vanwege de staat van onderhoud en de aanwezigheid van een dakbedekking van asbestplaten.
2.10.2.Met betrekking tot de werktuigenloods is verweerder uitgegaan van de in de taxatiewijzer vermelde waarde van € 117 per m2 gecorrigeerd met de in de taxatiewijzer vermelde factor 20% hoger omdat de onderhavige werktuigenloods kleiner is dan de in de taxatiewijzer vermelde standaardgrootte van 300m2.
2.10.3.Verweerder heeft de waarde van de (onder)grond bij de opstallen bepaald op € 27.000. Hierbij is uitgegaan van 1500m2 à € 18. Belanghebbende heeft niet dan wel niet voldoende weersproken dat verweerder daarbij is uitgegaan van de juiste oppervlakte. De waarde per m2 is herleid uit de bij verweerder bekende locale verkoopcijfers. Deze waarde per m2 acht de rechtbank ook redelijk.
2.10.4.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat aan de opstallen en bijbehorende (onder)grond een waarde van € 84.840 kan worden toegekend.
2.11.Belanghebbende heeft met het door hem overlegde taxatierapport naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde voor de zaak van € 43.000 juist is. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat deze waarde alsmede de aan gebreken toegekende waardedruk van € 71.000 inclusief BTW niet door de taxateur of andere deskundige met gegevens onderbouwd worden, nog afgezien van de omstandigheid dat uit de in 2.5. vermelde uiteenzetting niet kan worden afgeleid dat voormeld bedrag ziet op beide opstallen met de daarbij behorende (onder)grond van 1500m2. De rechtbank acht tevens de verklaring van belanghebbende, dat de (hooi)schuur maar beperkte gebruiksmogelijkheden heeft omdat het eigenlijk een voormalige koeienstal is waaruit in 2009 de voor een koeienstal benodigde voorzieningen zijn uitgehaald, niet aannemelijk in het licht van het door verweerder gestelde omtrent de verbouwing waarbij in de (hooi)schuur onder meer een kantoor en een paardenstal zijn gecreëerd.
2.12.Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de zaak op de waardepeildatum en de daarop gebaseerde aanslagen onroerende zaakbelastingen niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Met betrekking tot de proceskosten
2.13.Het verzoek van belanghebbende om kostenvergoeding heeft verweerder afgewezen. Op grond van het bepaalde in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb heeft een belanghebbende recht op een vergoeding van de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Hoewel verweerder de waarde en de aanslagen in bezwaar heeft verlaagd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht geweigerd om de in bezwaar gemaakte proceskosten te vergoeden. De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
2.14.Het verschil tussen de waarde op waardepeildatum als genoemd in de uitspraak op bezwaar (€ 84.840) en de door verweerder verdedigde waarde zoals vermeld in het in 2.7. vermelde taxatierapport (€ 178.480) ziet op de aan het grasland en bos toegekende waarde (respectievelijk € 73.980 en € 19.660). Verweerder heeft aangevoerd dat hem eerst na het moment van beslissen op het bezwaarschrift kenbaar is geworden dat die beslissing is gebaseerd op een onjuist feitencomplex. De rechtbank staat hierdoor voor de vraag of de beschikking is herroepen wegens aan verweerder te wijten onrechtmatigheid. In dit verband overweegt de rechtbank als volgt.
2.15.In dat kader is allereerst ter beoordeling of het weiland en de bosgrond dienen te worden vrijgesteld op grond van de zogeheten cultuurgrondvrijstelling als bedoeld in artikel 2, lid 1 en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
2.15.1.Aanspraak op voornoemde cultuurgrondvrijstelling bestaat alleen indien sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie van de cultuurgrond. De bewijslast van deze exploitatie ligt bij belanghebbende. Uit de motivering van zijn beroepschrift kan worden afgeleid dat belanghebbende hobbymatig wat vee houdt. Belanghebbende heeft ter zitting bevestigd dat het ten tijde van de waardepeildatum, om hobbymatige activiteiten gaat. Het tot de zaak behorende grasland en bos kunnen dan ook niet op grond van de cultuurgrondvrijstelling als vrijgesteld voor de waardering in aanmerking worden genomen. Verweerder kent thans dan ook terecht een waarde toe aan deze stukken land.
2.15.2.Daarmee staat de rechtbank, in het kader van het beoordelen van het verzoek om proceskostenvergoeding, voor de vraag of verweerder een juiste, althans niet te hoge, waarde heeft toegekend aan het grasland en bos. De door verweerder gehanteerde waarden van € 3 en € 1 per m2 voor respectievelijk het grasland en het bos zijn door belanghebbende niet althans onvoldoende weersproken en komen de rechtbank ook redelijk voor.
2.15.3 Met het in 2.7 vermelde taxatierapport heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van (afgerond) € 178.000. Deze waarde overstijgt zelfs de bij beschikking vastgestelde waarde. Naar het oordeel van de rechtbank kan gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet worden gezegd dat de beschikking is herroepen wegens aan verweerder te wijten onrechtmatigheid. De verlaging van de waarde en de aanslag in bezwaar heeft ten onrechte plaatsgevonden. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft gesteld kan niet tot een ander oordeel leiden.
2.16.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus gedaan door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en door deze en mr. M.J.M. Mies, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 19 januari 2011.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 01 februari 2011.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.