Uitspraak
RECHTBANK BREDA
team kanton Tilburg
zaak/rolnr.: 601805 OV VERZ 10-2302
beschikking d.d. 18 oktober 2010 op een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW
inzake
de besloten vennootschap
Jamin Winkelbedrijf B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Oosterhout,
verzoekster,
gemachtigde: mr. H.J. Heynen, advocaat te Roermond,
tegen:
1. de besloten vennootschap Walco Beheer B.V.,
2. de besloten vennootschap Walco B.V.,
beide gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
verweersters,
gemachtigde: mr. N.J.M. Broers, advocaat te Eindhoven.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
a. het op 18 mei 2010 ter griffie ontvangen verzoekschrift, met producties;
b. het op 18 augustus 2010 ontvangen verweerschrift, met één productie.
1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2010, waarbij namens verzoekster is verschenen de heer [X], directeur operations, bijgestaan door mr. Heynen voornoemd. Namens verweersters is verschenen mevrouw [Y], directeur, bijgestaan door mr. Broers voornoemd. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden.
1.3 Bij het begin van de mondelinge behandeling heeft verzoekster, hierna Jamin te noemen, het verzoek jegens Walco Beheer B.V. ingetrokken, zodat de procedure thans alleen nog gericht is tegen Walco B.V., hierna Walco te noemen.
2. De feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken
het volgende vast:
a. Tussen een rechtsvoorgangster van Walco, Walco Group of Companies B.V., en Ahold Vastgoed B.V. is met ingang van 1 februari 2001 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte, staande en gelegen te Tilburg aan de Heuvelstraat 7.
b. Door middel van een akte tot indeplaatsstelling is Jamin met ingang van 1 augustus 2003 in de plaats getreden van Ahold als huurster.
c. Artikel 4.4 van de huurovereenkomst luidt -voor zover van belang- als volgt:
” Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van 4.1 is elk der partijen bevoegd om met inachtneming van het in de wet of het in 4.2 van de algemene bepalingen gestelde - voor het eerst na vijf jaren na aanvang van de huurovereenkomst en en vervolgens steeds na een periode van tenminste vijf jaren nadat de laatste huurprijsaanpassing aan de markthuur- waarde heeft plaatsgevonden - aanpassing van de huurprijs te verlangen.”
d. Artikel 4.2 van de algemene bepalingen luidt als volgt: "Indien een partij bij het vervallen/ontbreken van een dwingendrechtelijke regeling daaromtrent gebruik wil maken van de bevoegdheid om wijziging van de huurprijs aan de markthuurwaarde te verlangen, dat stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving niet tot overeen-stemming zijn gekomen, wordt de huurprijs bindend vastgesteld door drie deskundigen. Van deze drie deskundigen wordt door elk der partijen één aangewezen binnen veertien dagen nadat een partij een verzoek daartoe van de andere partij heeft bereikt. De derde deskundige wordt door deze beide deskundigen aangewezen binnen acht dagen nadat zij hun aanwijzing hebben aanvaard. Het oordeel van de derde deskundige is beslissend bij gebreke van over-eenstemming tussen de deskundigen over de vast te stellen huurprijs. Blijft een der partijen met de aanwijzing van een deskundig in gebreke of kunnen de beide aangewezen deskundi-gen niet tot overeenstemming over de aanwijzing van een derde komen, dan kan de meest gerede partij aan de voorzitter van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van het rayon waarin het onroerend goed is gelegen de benoeming vragen, in het eerste geval van twee deskundigen en in het tweede geval van één deskundige. De kosten van de deskundigen worden door ieder der partijen voor de helft gedragen. De deskundigen brengen hun rapport uit binnen zes weken nadat hun benoeming vaststaat."
3. Het verzoek en de beoordeling
3.1 Jamin verzoekt de kantonrechter om de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Brabant tot deskundige te benoemen tot het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde, primair gerekend per de dag van indiening van het verzoek, en subsidiair per 1 februari 2011.
3.2 Walco heeft zich op het standpunt gesteld dat Jamin niet ontvankelijk is in haar verzoek, nu de huurprijswijziging volgens haar eerst mogelijk is per 1 februari 2011.
3.3 De in dit verband te beantwoorden vraag is allereerst hoe artikel 4.4 van de huur-overeenkomst moet worden uitgelegd. Jamin stelt zich op het standpunt dat partijen in deze bepaling vrijwillig met elkaar zijn overeengekomen dat het wettelijk systeem tot huurprijs-aanpassing niet pas na 10 jaar zou kunnen plaatsvinden, maar al na 5 jaar. Nu 1 februari 2001 de ingangsdatum was van de huurovereenkomst betekent dit dat een huurprijsherziening thans reeds kan worden gevorderd en dat hiermee niet hoeft te worden gewacht tot 1 februari 2011, aldus Jamin.
Walco daarentegen is van mening dat artikel 4.4 van de huurovereenkomst alleen een tussentijdse huuraanpassing aan de markthuurwaarde mogelijk maakt. De markthuurwaarde en de uit artikel 7:303 van het BW voortvloeiende gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de referentieperiode zijn volgens Walco totaal verschillende zaken.
3.4 De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. De rechtsgevolgen van een overeen-komst worden in de eerste plaats bepaald door hetgeen partijen zijn overeengekomen. De vraag wat partijen in hun (schriftelijke) overeenkomst zijn overeengekomen kan niet enkel worden beantwoord op grond van een taalkundige uitleg van de bewoordingen van die over-eenkomst. Steeds komt het, ook binnen het stelsel van artikel 3:33 en 3:35 BW, aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; daarbij is mede van belang tot welke maat-schappelijke kring partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex, HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).
3.5 De onderhavige huurovereenkomst voor winkelruimte en de daarbij behorende algemene bepalingen zijn modelovereenkomsten volgens de standaard van de Raad voor Onroerende Zaken. Deze stukken zijn tot stand gekomen toen de oude huurbepalingen van artikel 7A:1584 e.v. BW nog van toepassing waren; de uitleg van de overeenkomst dient dan ook binnen deze context te worden gedaan.
Tegen die achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat de uitleg van Jamin in dit geval prevaleert. De zinsnede “met inachtneming van het in de wet gestelde” zou volstrekt zinledig zijn als de uitleg van Walco gevolgd zou worden. De verwijzing naar de wet had dan achter- wege kunnen en moeten blijven. Artikel 7A: 1632a van het BW, dat destijds van toepassing was, ging immers (evenals het huidige artikel 7:303 van het BW) uit van de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte in de referentieperiode. Bovendien biedt ook de door Jamin overgelegde Handleiding Huurovereenkomst Winkelruimte (productie 6 bij het verzoekschrift), die door de Raad voor Onroerende Zaken als toelichting is opgesteld bij de model huurovereenkomst en de model algemene bepalingen, duidelijk steun voor de uitleg van Jamin. In artikel 2.3 onder het kopje “Huurprijsaanpassing” van die Handleiding is het volgende te lezen: “ Afgezien van een jaarlijkse huurprijsaanpassing op grond van de in 1994 ingevoerde consumentenprijsindex, voorziet de wet in de mogelijkheid om bij de kantonrechter een huurprijsaanpassing te bewerkstelligen als de huurprijs niet meer over-eenkomt met de markthuur (onderstreping door de kantonrechter) ter plaatse. Bij overeen-komsten voor bepaalde tijd kan zo’n wijziging worden gevraagd na afloop van de overeen-gekomen periode op de van rechtswege verlengde vaste periode en bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd telkens wanneer 5 jaren zijn verstreken sinds de datum waarop de overeen-komst is ingegaan. Van deze in de wet gegeven regeling kunnen partijen bij overeenkomst niet afwijken. Omdat het er echter naar uitziet dat de wettelijke regeling terzake van markt-huurprijsaanpassingen komt te vervallen, is in 4.4 van de huurovereenkomst en in 4.2 van de algemene bepalingen voorzien in een vervangende regeling (onderstreping door de kan-tonrechter)”. Uit die toelichting volgt naar het oordeel van de kantonrechter eveneens dat aan het woord “markthuurwaarde”in artikel 4.4 van de huurovereenkomst en artikel 4.2 van de algemene bepalingen niet die waarde toegekend mag worden die Walco daaraan gehecht wenst te zien. Kennelijk is sprake van een onzorgvuldige woordkeuze, die aan de bedoeling van beide bepalingen verder niet afdoet.
3.6 Nu de kantonrechter een huurprijsaanpassing per de datum van indiening van het
onderhavige verzoekschrift -18 mei 2010- juridisch mogelijk acht, zal de kantonrechter tot deskundigen benoemen de leden van de door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Brabant samengestelde Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC). Walco heeft in het verweerschrift aangegeven dat zij zich met de benoeming van de BHAC kan verenigen indien de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat een deskundige dient te worden benoemd.
3.7 De kantonrechter neemt aan dat Jamin als de meest gerede partij contact zal opnemen met de secretaris van de BHAC en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van artikel 7:303 BW en daarbij tevens zal bedingen dat de commissie bij haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerd) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van ten minste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan en van die voorstellen en de bevin-dingen van de commissie naar aanleiding daarvan verslag te doen in het uit te brengen advies. Tevens neemt de kantonrechter aan dat de commissie partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over haar bevindingen en dat deze opmerkingen door de commissie in het eindadvies worden opgenomen.
3.8 De kosten van het advies van de BHAC zullen in eerste instantie moeten worden betaald door Jamin. Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 van het BW zijn de kosten van het advies proceskosten. Deze kosten zullen in een – zo nodig – nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure op grond van artikel 7:303 BW uiteindelijk ten laste (dienen te) ko-men van de in het ongelijk gestelde partij.
3.9 Walco zal in de kosten van deze verzoekschriftprocedure aan de zijde van Jamin worden veroordeeld. Die kosten worden tot nu toe begroot op € 798,-, waarvan € 500,- aan salaris gemachtigde.
4. De beslissing
De kantonrechter:
benoemt tot deskundigen teneinde onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de huurprijs per 18 mei 2010 zoals bedoeld in artikel 7:303 BW met betrekking tot de bedrijfs-ruimte, staande en gelegen te Tilburg aan de Heuvelstraat 7:
de leden van de door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Brabant samengestelde Bedrijfshuuradviescommissie te Tilburg;
veroordeelt Walco in de proceskosten van Jamin, tot op heden begroot op € 798,-.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.L. Sierkstra en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2010.