Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 10/87
Uitspraakdatum: 27 september 2010
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats],
verweerder.
Eiser wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van verweerder van 26 november 2009 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelasting 2009.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2010.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn gemachtigde
[gemachtigde], alsmede namens verweerder, [gemachtigde] en [taxateur] (taxateur).
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraken op bezwaar;
-vermindert de vastgestelde waarde tot € 8.000.000;
-vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2009 dienovereenkomstig;
-gelast dat verweerder aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
2.Gronden
2.1.Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 9.606.000. Bij de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 26 november 2009 heeft verweerder de waarde verminderd tot € 9.542.000 en de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2009 dienovereenkomstig verminderd. In het verweerschrift bepleit verweerder eveneens een waarde van € 9.542.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 6.450.000.
2.2.Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.3.Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van de methode van huurwaarde-kapitalisatie. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurprijs (bruto huurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.
Naar het oordeel van de rechtbank is deze door verweerder toegepaste methode voor objecten als het onderhavige een bruikbare methode.
2.4.Verweerder, op wie de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 februari 2010 door [taxateur], taxateur bij TOG Nederland. Het taxatierapport is voorzien van gegevens en beeldmateriaal van de onroerende zaak alsmede van een drietal rond de waardepeildatum verkochte objecten (hierna: referentieobjecten). Verweerder heeft de huurwaarde-kapitalisatiefactor gesteld op 10,8.
2.5.Ter zittingen hebben partijen verklaard het door verweerder gehanteerde referentieobject [adres 1] te [plaats] niet bruikbaar te achten. De rechtbank volgt partijen in dit standpunt. De resterende referentieobjecten, [adres 2] en [adres 3] te [plaats], acht de rechtbank wel bruikbaar, nu deze zijn verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum en wat type, uitstraling, inhoud en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van belanghebbende. De rechtbank is echter van oordeel dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging tussen de twee referentieobjecten (A1-locatie en A4-locatie) en de onroerende zaak van belanghebbende (B1-locatie). Het feit dat de onroerende zaak van een recenter bouwjaar is (2007) dan het referentieobject [adres 3] (1998) doet daar niet aan af. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de gestelde huurwaardekapitalisatiefactor van 10,8 en dientengevolge de waarde van onroerende zaak onvoldoende aannemelijk gemaakt.
2.6.Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de waarde bepaald op basis van de grondpositie en de bouwkosten. Zoals overwogen is in 2.3. acht de rechtbank deze methode onjuist. Voorts overweegt de rechtbank dat bij toepassing van de huurwaarde-kapitalisatiemethode in beginsel de daadwerkelijk tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur voor de onroerende zaak zelf als objectief uitgangspunt kan worden genomen. Er kan immers in het algemeen vanuit worden gegaan dat dit een zakelijke huur is. Dat geldt echter niet indien er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan komt vast te staan dat deze huur onder de geldende marktcondities niet een reële huur blijkt te zijn. In het onderhavige geval is de huurovereenkomst reeds voor de oplevering van de onroerende zaak tot stand gekomen. De rechtbank acht het standpunt van verweerder dat de onroerende zaak na oplevering een hogere huur had kunnen opbrengen niet onaannemelijk, gezien de huren die voor de vergelijkingsobjecten worden betaald.
2.7.Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat geen der partijen aannemelijk heeft gemaakt op welk bedrag de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld. De rechtbank heeft de waarde, met inachtneming van al hetgeen daarover door partijen is gesteld en bijgebracht, in goede justitie, vastgesteld op € 8.000.000.
2.8.Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.9.De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Aldus gedaan door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, rechter, en door deze en
mr. M.P.J. Tillie, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,
Uitgesproken in het openbaar op 27 september 2010.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 8 oktober 2010
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.