Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/2949
Uitspraakdatum: 30 september 2009
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[eiseres], gevestigd te [plaatsnaam],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaatsnaam],
verweerder.
Eiseres wordt hierna belanghebbende genoemd.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de inspecteur van 22 mei 2008 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007, alsmede op het verzoek van belanghebbende om vergoeding van de kosten van de bezwaarfase.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2009 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [naam], financieel directeur, vergezeld van [naam], gemachtigde, en [naam], beiden verbonden aan Ernst & Young Belastingadviseurs LLP te Den Haag, alsmede namens de verweerder, [namen].
1.Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond voorzover het de vergoeding van kosten van de bezwaarfase betreft;
-veroordeelt de verweerder in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van
€ 2.149,68, en wijst de gemeente [plaatsnaam] aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
-verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
-gelast dat de gemeente [plaatsnaam] het door belanghebbende betaalde griffierecht ad
€ 288 aan belanghebbende vergoedt.
2.Gronden
2.1. De onroerende zaak is ingericht voor (een deel van het proces betreffende) de productie van doorgroeide compost voor de champignonteelt, en wordt ook als zodanig gebruikt. Voor het opvolgende deel van het productieproces van de compost wordt een onroerende zaak gebruikt die is gelegen in [locatie 2]. De onroerende zaak ligt in het industriegebied [plaatsnaam]. Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak.
2.2.1.De verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 op € 37.318.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2007 bekend gemaakt.
2.2.2.De verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 mei 2008 de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 35.583.000. De aanslag is bij beschikking van 23 mei 2008 dienovereenkomstig verminderd.
2.3.In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005. Ter berekening van de waarde van de onroerende zaak hanteren beide partijen de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet geen aanleiding hen daarin niet te volgen. Belanghebbende bepleit een GVW van € 22.937.000. De verweerder verdedigt een GVW van € 35.583.000.
2.4.De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast ter zake van de juistheid van de vastgestelde waarde op de verweerder rust. De verweerder beroept zich daartoe op een taxatierapport.
2.5.Artikel 4, tweede tot en met vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Instructie) bevat voorschriften voor het berekenen van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Voorgeschreven is dat de vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. Artikel 4, vierde lid, van de Instructie bepaalt dat bij het berekenen van die waarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast, dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak, rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
2.6.De GVW is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor belanghebbende zelf heeft. De GVW dient te worden bepaald onder handhaving van aard en bestemming van de onroerende zaak. Gelet hierop moet voor het bepalen van de GVW van de onroerende zaak worden uitgegaan van de huidige inrichting van het productieproces en een voortgezette exploitatie door belanghebbende.
2.7.1.In het licht van het overwogene onder 2.5 en 2.6 is de rechtbank van oordeel dat de
waarde die de onroerende zaak in economische zin voor belanghebbende zelf heeft (GVW) het beste wordt benaderd door de waarde zoals berekend in het taxatierapport van de verweerder. De rechtbank acht daarbij het volgende van belang.
2.7.2.Uit het rapport blijkt dat de verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de aard en bestemming van de onroerende zaak. Voorts berust de waarde in dat rapport op de aannames dat de onroerende zaak wordt vervangen door een identieke zaak en dat correcties moeten plaatsvinden voor sinds de bouw opgetreden technische en functionele veroudering. Met betrekking tot de technische veroudering heeft belanghebbende, naar het oordeel van de rechtbank, de juistheid van de door de verweerder aangehouden resterende gebruiksduur en restwaarde onvoldoende gemotiveerd betwist.
2.7.3.De verweerder heeft de waarde van de grond bepaald op basis van vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van objecten die zijn gelegen op het industriegebied [plaatsnaam]. Gelet op deze ligging en de bestemming van die objecten en de onroerende zaak is de rechtbank van oordeel dat de door de verweerder gebruikte marktinformatie en dan met name de gegevens betreffende de vijf objecten genoemd op pagina 15 van het taxatierapport, bij uitstek geschikt zijn voor het bepalen van de waarde van de grond. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de waarde van de grond in een onjuiste verhouding staat tot de in de markt gerealiseerde prijzen. De rechtbank leidt uit de door de verweerder opgevoerde transacties af dat de prijs per m2 grond gelegen op industriegebied [plaatsnaam] in de periode 2004 tot en met 2007, behoudens enkele uitzonderingen, op een redelijk stabiel niveau lag en dat deze prijs in die periode slechts in beperkte mate afhankelijk was van de grootte van het perceel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de verweerder dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat aan de grond per de waardepeildatum een waarde van
€ 90 per m2 kan worden toegekend. De transacties die belanghebbende heeft aangevoerd kunnen, naar het oordeel van de rechtbank, niet als onderbouwing voor de waarde van de grond dienen, nu de betreffende objecten niet op het industriegebied [plaatsnaam] zijn gelegen. De verkoopdatum van het Shell-perceel, 27 januari 2009, is naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum, zodat de verkoopprijs van dat object niet geschikt is om als onderbouwing voor de waarde van de grond te dienen.
Gelet op hetgeen is opgemerkt met betrekking tot het prijsniveau van de grond gelegen op het industriegebied [plaatsnaam], ziet de rechtbank geen reden om een deel van de grond (3,8 ha) tegen een lagere prijs dan € 90 per m2 in de waarde op te nemen. De stelling van belanghebbende dat, voor wat deze grond betreft, er sprake is van restgrond en dat zij bij een nieuwe opzet van de productie minder grond zou aankopen kan haar niet baten, nu voor het bepalen van de waarde van de grond moet worden uitgegaan van de feitelijke oppervlakte en aan die feitelijke oppervlakte op basis van objectieve gegevens uit de markt een waarde moet worden toegekend. De rechtbank vindt voor deze waardering steun in het gegeven dat belanghebbende zelf een deel van wat nu als restgrond wordt aangemerkt op 30 september 2003 heeft gekocht voor € 36,30 per m2.
2.7.4.De verweerder heeft bij de waardering van de onroerende zaak (terecht) rekening gehouden met ondoelmatigheid en belemmering gebruik. Verweerder heeft op dit punt het standpunt van belanghebbende gevolgd en de vastgestelde waarde in verband daarmee verminderd met € 1.735.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de gemotiveerde betwisting door de verweerder niet aannemelijk gemaakt dat rekening moet worden gehouden met een hoger bedrag aan afschrijving wegens ondoelmatigheid en belemmering gebruik dan reeds in aanmerking is genomen.
2.7.5.Belanghebbendes stelling dat de door de verweerder gehanteerde correctie wegens functionele veroudering te laag is vastgesteld, moet worden afgewezen. Artikel 4, lid 4 van de Instructie bepaalt dat bij het bepalen van de factor wegens functionele veroudering rekening mag worden gehouden met de economische situatie in de branche of bedrijfstak. Dit gaat naar het oordeel van de rechtbank echter niet zo ver dat elke ineffeciency in het productieproces in de waarde van de onroerende zaak tot uitdrukking behoort te komen. Dat het productieproces van belanghebbende is verdeeld over twee locaties ([locatie 2] en [plaatsnaam]) betekent dan ook niet dat de daarmee samenhangende transportkosten en kosten vanwege dubbele uitvoering van bepaalde gebouwonderdelen de GVW verminderen. Immers ondanks voornoemde splitsing is er, naar de rechtbank begrijpt, sprake van een volwaardig bedrijf. Het (eventuele) winstverlagende effect dat van de eerdergenoemde kosten of inefficiënte situatie uitgaat, is geen gevolg van ontwikkelingen in de branche of bedrijfstak, maar van een keuze van belanghebbende met betrekking tot de inrichting van zijn productieproces. Met betrekking tot de transportkosten vermeldt de rechtbank nog dat deze ook niet samenhangen met de onroerende zaak als zodanig. Dat belanghebbende onder de huidige omstandigheden haar productieproces anders in zou richten en er niet voor zou kiezen dit op twee verscheidene locaties te laten plaatsvinden, doet, mede gelet op het overwogene onder 2.6, aan het voorgaande niet af. Gesteld noch gebleken is dat de onroerende zaak niet meer de behoefte kan vervullen waarvoor zij in eerste instantie is aangekocht c.q. gesticht.
De door belanghebbende genoemde kosten kwalificeren, naar het oordeel van de rechtbank, evenmin als excessieve gebruikskosten. De kosten vloeien immers niet voort uit het gebruik van de onroerende zaak als zodanig maar uit (de keuze met betrekking tot) de inrichting van het productieproces. Voorts heeft de verweerder bij de waardering al rekening gehouden met ondoelmatigheid en belemmering gebruik.
2.7.6.Gelet op het overwogene onder 2.7.3 tot en met 2.7.5 gaat de rechtbank aan het taxatierapport van belanghebbende voorbij. Zoals uit voornoemde overwegingen volgt, kunnen de betreffende aannames waarop de in dat rapport genoemde waarde berust niet worden gevolgd.
2.8.Belanghebbende heeft tegen de aanslag geen afzonderlijke grieven aangevoerd.
Proceskostenvergoeding
2.9.1.Belanghebbende heeft vóórdat uitspraak op bezwaar is gedaan, verzocht om
vergoeding van de kosten van de bezwaarfase. De verweerder heeft bij de bestreden uitspraak aan belanghebbende een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van
€ 1.132,84. Daarvan heeft € 649,84 betrekking op kosten van een waarderingsdeskundige en € 483 op kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
2.9.2.Belanghebbende heeft in beroep gesteld dat de in bezwaar toegekende kostenvergoeding voor de waarderingsdeskundige te laag is. Belanghebbende heeft in haar brief van 14 maart 2008 deze kosten becijferd op € 3.655,35, zijnde 45 uren maal het tarief van € 81,23 uit het Besluit tarieven in strafzaken 2003. Ter zitting heeft zij in dit verband nog gesteld dat het werkelijke uurtarief van de waarderingsdeskundige een veelvoud is van het voornoemde. De verweerder heeft het standpunt en de berekening van belanghebbende niet bestreden. De rechtbank heeft dan ook geen reden om het standpunt van belanghebbende niet te volgen. In de onderhavige zaak en de zaak die bij de rechtbank is geregistreerd onder nummer 08/2948 dient de verweerder aan belanghebbende dan in totaal € 3.655,35 te vergoeden, waarvan de helft of € 1.827,68 voor de onderhavige zaak. De rechtbank acht geen termen aanwezig om voor deze kosten een wegingsfactor groter dan 1 te hanteren.
2.9.3.Nu het beroep, voor zover het betreft de vergoeding van kosten van de bezwaarfase, gegrond is, dienen aan belanghebbende ook de proceskosten van de beroepsfase te worden vergoed, voorzover dit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand betreft. De rechtbank stelt deze kosten voor de zaken die zijn geregistreerd onder de nummers 08/2949 en 08/2948 op € 644 (beroepschrift plus bijwonen zitting), waarvan de helft of € 322 voor de onderhavige zaak.
2.9.4.De totale proceskostenvergoeding in de onderhavige zaak wordt dan € 1.827,68 plus € 322 of € 2.149,68, waarvan de gemeente in de bezwaarfase € 324,92 reeds heeft betaald.
2.10.Gelet op al het vorenoverwogene is beslist als voormeld.
Aldus gedaan door mr. D. Hund, voorzitter, mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr.drs. G.H.C. Blommers, rechters, en door de voorzitter en drs. J.M.C. Hendriks, griffier, ondertekend.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op 30 september 2009.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 8/10/2009
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.