Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector kanton
Locatie Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 489205 OV VERZ 08-1637
beschikking d.d. 15 januari 2009
inzake
[verzoeker],
wonende te Roosendaal,
verzoekende partij,
procederend in persoon,
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS “LIGAPARK III”,
gevestigd te Roosendaal en Nispen,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. E. van Riet.
Partijen worden hierna aangeduid als “[verzoeker]” en “VvE”.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het op 13 mei 2008 ter griffie ontvangen verzoekschrift, met producties;
b. het schrijven van [verzoeker] van 1 juni 2008 met aanvullende producties;
c. het schrijven van de zijde van de VvE van 9 juni 2008;
d. het verweerschrift, met producties;
e. de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de mondelinge behandeling ter zitting van 13 november 2008;
f. het schrijven van [verzoeker] van 17 november 2008, met productie;
g. de akte van de zijde van VvE, met productie;
h. de antwoordakte van [verzoeker] van 9 december 2008.
1.2 De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.
2. Het geschil
[verzoeker] verzoekt het tijdens de vergadering van eigenaars op 22 april 2008 genomen besluit tot goedkeuring van de begroting 2008 nietig te verklaren, althans verzoekt hij -zo begrijpt de kantonrechter uit de ter zitting gegeven toelichting- dit besluit te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de kosten van dit geding.
De VvE heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [verzoeker] in zijn verzoek, althans tot afwijzing van dit verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten.
3. De beoordeling
3.1 Tussen partijen staat in rechte het volgende vast:
a. [verzoeker] is eigenaar van een appartement gelegen in het complex Ligapark III aan de Laan van Europa 237 te Roosendaal en als zodanig (van rechtswege) lid van de VvE.
b. Het complex is gesplitst in 75 appartementen en kan grofweg worden verdeeld in een gedeelte hoogbouw, een gedeelte laagbouw en een parkeerkelder.
c. De splitsingsakte dateert van 30 oktober 2003. Het reglement van splitsing is het model van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van januari 1992.
d. In artikel 2 lid 3 van Pro de akte van splitsing is bepaald dat de eigenaars verplicht zijn bij te dragen in de schulden en kosten die voor de gezamenlijke eigenaars zijn volgens de breukdelen die in artikel 2 lid 1 zijn Pro vastgesteld.
e. Wat onder de schulden en kosten voor de gezamenlijke eigenaars wordt begrepen is nader uitgewerkt in artikel 3 van Pro de akte; wat -onder meer- tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken wordt gerekend is nader uitgewerkt in artikel 9 van Pro de akte.
f. Op 22 april 2008 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden.
g. Tijdens deze vergadering is besloten om goedkeuring te verlenen aan de begroting voor 2008.
h. In die begroting is onder meer opgenomen dat de kosten “parkeerkelder” en de kosten “bijdrage tuin” gelijkelijk over de appartementseigenaren worden verdeeld.
i. De “bijdrage tuin” ziet op de kosten voor de binnentuin, die zich bevindt naast het appartementencomplex en die wordt omsloten door nog twee appartementen-complexen (Ligapark I en II) en 13 stadswoningen.
j. Eigenaar van de binnentuin is de Stichting Beheer Algemene Voorzieningen Ligapark te Roosendaal, tevens handelend onder de naam Stichting Tuin Ligapark (nader “Stichting Tuin”).
k. Het vermogen van de Stichting Tuin wordt gevormd door een door het bestuur vast te stellen bijdrage, welke dient te worden voldaan door de eigenaren van Ligapark I tot en met III en de eigenaren van de 13 stadswoningen.
3.2 Het verzoek van [verzoeker] is gericht tegen het besluit tot goedkeuring van de begroting voor 2008. In zijn visie is de in de begroting opgenomen kostenverdeling betreffende “de parkeerkelder” en “de bijdrage tuin” in strijd met de splitsingsakte, die volgens hem ten aanzien van die kosten een verdeling naar breukdelen voorschrijft. Bovendien heeft de VvE bij haar begroting geen uittreksel van het Meer Jaren Onderhoud Plan 2008-2022 (“MJOP”) verstrekt en is in die begroting een onjuist type appartement genoemd, namelijk een niet bestaand type C5, aldus [verzoeker].
3.3 De VvE heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd, dat daar waar [verzoeker] de nietigheid inroept van het bestreden besluit, niet de kantonrechter, maar de sector civiel van de rechtbank bevoegd is de zaak te behandelen en te beslissen.
bevoegdheid
3.4 Uit artikel 124 van Pro de negende titel van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek -dat de appartementsrechten regelt- volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Artikel 2:14 BW Pro bepaalt dat een besluit van een rechtspersoon nietig is, als het in strijd is met de wet of de statuten (waarmee volgens artikel 5:129 BW Pro de splitsingsakte -in dat geval- gelijk wordt gesteld). Artikel 2:15 BW Pro bepaalt dat een besluit van een rechtspersoon vernietigbaar is, als deze in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen tot stand is gekomen, of als deze is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW Pro wordt geëist of als deze strijdig is met een reglement (het reglement van splitsing geldt niet als zodanig).
3.5 Wanneer de vernietiging van een besluit van de VvE wordt verlangd, bepaalt artikel 5:130 BW Pro dat, in afwijking van artikel 2:15 BW Pro, een verzoek daartoe dient te worden voorgelegd aan de kantonrechter. De nietigheid van een besluit van de VvE moet daarentegen -via de “gewone” competentieregels- in een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank, sector civiel, worden nagestreefd.
3.6 Uit het verzoekschrift en de daarop gegeven toelichting van [verzoeker] ter zitting begrijpt de kantonrechter, dat [verzoeker] de nietigheid van het bestreden besluit nastreeft wegens strijd met de splitsingsakte, maar dat in zijn visie het besluit ook vernietigbaar is, nu hem bij de begroting geen uittreksel van het MJOP is verstrekt en die begroting een onjuistheid bevat. Waar [verzoeker] de nietigheid van het bestreden besluit inroept is strikt genomen de rechtbank, sector civiel, bevoegd, waar hij de vernietigbaarheid inroept de kantonrechter. De bevoegdheid, die de kantonrechter ontleent aan de wet, wordt aangemerkt als een bevoegdheid naar de aard van de zaak, als bedoeld in artikel 93 lid Pro d Rv. In het tweede lid van artikel 94 Rv Pro is bepaald dat indien een zaak meerdere vorderingen betreft en tenminste één daarvan een vordering is als bedoeld in artikel 93 onder Pro c of d Rv, die vorderingen alle door de kantonrechter worden behandeld en beslist, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet. Het is evident, dat een afzonderlijke behandeling van de bezwaren die [verzoeker] heeft opgeworpen om het besluit aan te tasten vanuit proceseconomisch oogpunt bezien ongewenst is.
3.7 De slotsom luidt dan ook dat de kantonrechter zich bevoegd acht van de verzoeken van [verzoeker] kennis te nemen.
Ontvankelijkheid
3.8 [verzoeker] kan in beide verzoeken worden ontvangen. De nietigverklaring van het bestreden besluit had door [verzoeker] weliswaar bij dagvaarding moeten worden gevorderd, maar nu een verkeerde rechtsingang, gelet op de wisselbepaling van artikel 69 Rv Pro, niet (langer) -zonder meer- tot een niet-ontvankelijkverklaring leidt, zal daaraan worden voorbijgegaan. Strikt genomen zou aan [verzoeker] op grond van die wisselbepaling een bevel kunnen worden gegeven tot verbetering van zijn verzoekschrift. Nu met een dergelijk bevel in dit geval evenwel geen redelijk doel is gediend en de VvE door het huidige procedureverloop (dat in dit geval eindigt met een beschikking) niet kan worden geacht in haar belangen te zijn of worden geschaad, zal reeds thans op beide verzoeken worden beslist.
3.9 Voor zover de VvE nog heeft betoogd, dat [verzoeker] geen belang (meer) heeft bij die verzoeken, faalt haar betoog. De VvE heeft weliswaar erkend dat er sprake is van een nietig besluit wegens strijd met de splitsingsakte waar het de kostenverdeling “parkeerkelder” betreft, maar die erkenning laat onverlet dat zolang het bestreden besluit niet bij rechterlijke uitspraak is vernietigd of nietig is verklaard er onduidelijkheid kan blijven bestaan over de status/rechtsgeldigheid van dat besluit. [verzoeker] heeft er recht en belang bij dat er dienaangaande duidelijkheid komt, temeer nu partijen verdeeld zijn gebleven over de in de begroting opgenomen kostenverdeling “bijdrage tuin”, die bij dat bestreden besluit is goedgekeurd. Overigens heeft ook de VvE ter zitting aangegeven, dat zij een rechterlijke uitspraak op dat punt wenst. Om die reden heeft zij ook eerder afgezien van een -aan partijen gedaan- aanbod tot mediation.
Nietigheid
3.10Nietig is het besluit dat in strijd met de wet of de splitsingsakte is genomen. [verzoeker] meent dat de door de vergadering -bij meerderheid van stemmen- gegeven toestemming de begrote kosten voor tuin en parkeergarage gelijkelijk over de appartementseigenaren te verdelen en het daarop rustende besluit van de VvE de begroting goed te keuren, in strijd is met de splitsingsakte, die volgens hem ten aanzien van die kosten een verdeling volgens de in die akte vastgestelde breukdelen voorschrijft.
3.11 De VvE heeft erkend dat de parkeerkelder moet worden begrepen onder de in desplitsingsakte bedoelde gemeenschappelijke gedeelten en zaken, zodat de kosten van die kelder volgens de -algemene regeling in die- akte over de appartementseigenaren moeten worden verdeeld conform de in de akte opgenomen breukdelen. In haar visie zijn de kosten voor (het onderhoud van) de binnentuin echter geen gemeenschappelijke kosten en schulden, zoals bedoeld in de splitsingsakte -en het reglement, althans is het volgens haar in strijd met de redelijkheid en billijkheid om die kosten te verdelen volgens de daarin opgenomen breukdelen, nu iedereen op gelijke wijze gebruik maakt van de tuin.
3.12 Nu de VvE erkent dat de gemeenschappelijke kosten van de parkeerkelder, in strijd metde splitsingsakte, in de begroting van 2008 gelijkelijk over de eigenaren zijn verdeeld, kan niet anders worden geconcludeerd, dan dat het besluit tot goedkeuring van die begroting nietig is. De in dit besluit besloten liggende gedachte van de VvE, dat een evenredige kostenverdeling redelijk en billijk is, nu de parkeerplaatsen allemaal precies even groot zijn en alle eigenaren evenveel profijt hebben van de parkeerkelder, is niet onbegrijpelijk, maar doet niet af aan de -ook door de VvE inmiddels onderkende- nietigheid van het besluit wegens strijd met de splitsingsakte. De beslissing om de begroting aan te passen aan de splitsingsakte, danwel de splitsingsakte eventueel op dit punt te wijzigen is voorbehouden aan de vergadering van de VvE, waarin de appartementseigenaren daarover gezamenlijk kunnen beslissen.
3.13 Gelet op het vorenstaande is het bestreden besluit, ook los van de kwestie over de kostenverdeling “bijdrage tuin”, nietig. Waar [verzoeker] ter ondersteuning van zijn standpunt dat de tuinkosten gemeenschappelijke kosten zijn in de zin van de splitsingsakte, op 17 november 2008 een aan hem gerichte brief van kandidaat-notaris Van de Velde, gedateerd 31 oktober 2006 in het geding heeft gebracht, heeft de VvE in reactie daarop bij akte een aan haar gerichte brief van notaris Schils, gedateerd 31 oktober 2008, overgelegd, betreffende de uitleg statuten aan de VvE. [verzoeker] heeft op die brief gereageerd bij schrijven van 9 december 2008.
Geconstateerd moet worden dat ook door de notarissen geen eenduidig antwoord wordt gegeven op de vraag of de tuinkosten gemeenschappelijke kosten zijn, als bedoeld in de splitsingsakte, op grond waarvan een verdeling naar breukdelen zou zijn voorgeschreven. Maar zelfs indien ervan wordt uitgegaan dat de binnentuin deel uitmaakt van de in de splitsingsakte neergelegde regeling die ziet op de gezamenlijke kosten en schulden betreffende het appartementsgebouw en de parkeerkelder -hetgeen door de kantonrechter niet wordt aangenomen- moet het op basis van de gebleken feiten en omstandigheden, redelijk en billijk worden geacht, dat de eigenaren op gelijke wijze bijdragen aan de tuin, waarvan zij op gelijke wijze gebruik maken, althans kunnen maken.
3.14 Nu het bestreden besluit reeds nietig is wegens strijd met de splitsingsakte waar het de verdeling van de kosten van de parkeerkelder betreft is het verzoek van [verzoeker] strekkende tot nietigverklaring van het besluit (niettemin) toewijsbaar.
Vernietiging
3.1 [verzoeker] heeft de vernietigbaarheid van het bestreden besluit ingeroepen, kennelijk -zijn verzoekschrift is in juridisch opzicht niet op alle punten even duidelijk- omdat dit besluit op procedureel onjuiste wijze tot stand is gekomen, omdat hem geen uittreksel van het MJOP werd verstrekt. Hoewel dit bezwaar, gelet op het vorenstaande, strikt genomen geen bespreking meer behoeft, zal gelet op de door beide partijen gewenste duidelijkheid, een overweging dienaangaande volgen.
3.16 Vernietigbaar zijn besluiten die in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen tot stand zijn gekomen. Volgens artikel 4 van Pro de splitsingsakte ([verzoeker] heeft op dit artikel gewezen) dient in de jaarlijkse exploitatierekening een MJOP te zijn begrepen. Aan die exploitatierekening gaat een ander besluit vooraf, namelijk dat van vaststelling van de begroting. Nog daargelaten dat het verzoek van [verzoeker] enkel tegen laatstbedoeld besluit is gericht, is niet gebleken van een wettelijke of statutaire bepaling, die het (voorafgaand aan de begroting) -actief- verstrekken van een uittreksel van het MJOP aan de eigenaren voorschrijft. Daarbij komt dat door de VvE onweersproken is gesteld, dat een dergelijk uittreksel -wel- is verstrekt bij het verspreiden van de notulen van de vergadering van 22 april 2008 en dat op grond van artikel 41 lid 6 van Pro het splitsingsreglement de mogelijkheid bestond de administratie in te zien. [verzoeker] heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Hoewel anderzijds aan hem kan worden toegegeven dat er zoveel mogelijk transparantie moet zijn, had zijn klacht, voor zover het bestreden besluit niet reeds nietig zou zijn, niet tot vernietiging kunnen leiden.
3.17 [verzoeker] kan zich evenmin op de vernietigbaarheid beroepen, op de grond dat in de begroting voor 2008 een onjuist appartementstype is genoemd, namelijk type C5. Hoewel die klacht door VvE op zich als juist is erkend en zij heeft toegezegd dit te zullen wijzigen, kan die grondslag niet leiden tot een vernietiging van het bestreden besluit.
Kosten
3.18 Nu beide partijen op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld zal worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
4. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat het door de vergadering van eigenaars op 22 april 2008 genomen besluit tot goedkeuring van de begroting voor 2008 nietig is;
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.