Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/3972
Uitspraakdatum: 17 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [woonplaats], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder.
Eiseres wordt hierna aangeduid als belanghebbende.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 21 september 2005 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat] te [woonplaats] (de onroerende zaak) is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2007. Aldaar zijn verschenen [gemachtigde] van belanghebbende en verweerder. Namens belanghebbende is een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 934.500. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting wegens eigendom voor het jaar 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2. Artikel 30, lid 2, Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerende zaakbelastingen in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. Verweerder heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslagen. De rechtbank gaat om redenen van proceseconomie voorbij aan het door verweerder achterwege laten van de toepassing van artikel 30, lid 2, van de wet, nu het bepaalde in artikel 18a van de AWR waarborgt dat de aanslag(en) onroerende-zaakbelastingen moeten worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan.
2.3. De onroerende zaak is een restaurant, gelegen op het industrieterrein aan de ringweg om [woonplaats].
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [taxateur], registertaxateur WOZ van de afdeling Belastingen van de gemeente [woonplaats]. Met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 934.500. Het taxatierapport vermeldt een huurprijs van een ander object. Verweerder heeft gesteld dat er geen marktgegevens van vergelijkbare objecten zijn. Met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde komt de waarde eveneens uit op € 934.500. Onderdeel hiervan is de waarde van de grond die is gesteld op € 426.720. Verweerder heeft gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarden eigenlijk hoger uitkwamen maar dat de waarden naar beneden zijn bijgesteld om de gekapitaliseerde huurwaarden te benaderen.
2.5. Belanghebbende meent dat uitgegaan moet worden van de huurwaardekapitalisatie¬methode. Zij stelt dat geen sprake is van ongebonden grond en dat de waarde van de grond geheel is inbegrepen in de huurwaarde. Tevens stelt zij dat verweerder een te hoge huurwaarde en een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor hanteert. Belanghebbende bepleit een waarde van € 573.840.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de toegekende waarde ligt bij verweerder.
2.7. Nu verweerder geen onderbouwing heeft gegeven voor de door haar gestelde huur¬waarden die de basis zijn voor de waardering krachten de huurwaardekapitalisatiemethode, en ook niet heeft aangegeven hoe de gehanteerde huurwaarde zich verhoudt tot de huurwaarde van het pand [straat], kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat verweerder de juistheid van de op basis van deze methode bepaalde waarden aannemelijk heeft gemaakt.
2.8. Voor wat betreft de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft het volgende te gelden. Op grond van het bepaalde in artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de in 2.6. vermelde waarde. Verweerder heeft bij zijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van ondergrond gesteld op € 426.720. Tussen partijen is niet in geschil dat dat een redelijke waarde is, gezien de koopprijs van € 403.638 in 1999. De taxateur is daarnaast uitgegaan van een herbouwwaarde van de opstal van € 449.400 exclusief de kosten voor dakterras en infrastructuur. Belanghebbende heeft de herbouwwaarde noch de door de taxateur gehanteerde levensduur en factoren voor technische en economische veroudering gemotiveerd bestreden. De rechtbank heeft geen reden aan de juistheid van de taxatie te twijfelen. Dat geldt voor wat betreft de herbouw¬waarde temeer nu het bedrag van € 449.400 redelijk overeenkomt met het bedrag van “ongeveer € 400.000” dat belanghebbende heeft genoemd als kosten van nieuwbouw van een dergelijk pand. Belanghebbende heeft ook de juistheid van de kosten van dakterras en infrastructuur, waarmee naar ter zitting is toegelicht is bedoeld de verharding van de parkeerplaats, niet bestreden zodat de rechtbank ook van de juistheid van die onderdelen van de taxatie uit zal gaan. Dit alles, in onderling verband bezien, leidt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per de peildatum € 934.500 beliep. Het bepaalde in artikel 17, derde lid, Wet WOZ brengt dan mee dat de waarde op dit bedrag moet worden gesteld, ook indien, zoals belanghebbende heeft gesteld, toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode zou leiden tot een lagere waarde dan € 934.500. Het gelijk is aan verweerder.
2.9. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2007 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, voorzitter, mr A.A. den Hartog en mr. W. Brouwer, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. L. Abbing-van Kleef, griffier. Vanwege afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak door een der andere rechters ondertekend.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.