Uitspraak
RECHTBANK BREDA
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/1218
Uitspraakdatum: 17 juli 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [woonplaats], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder.
Eiseres wordt hierna aangeduid als belanghebbende.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 januari 2006 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat] te [woonplaats] (de onroerende zaak) is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2007. Aldaar is verschenen [gemachtigde] namens belanghebbende. Namens verweerder is niemand verschenen. Namens belanghebbende is een pleitnota overgelegd en voorgedragen.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat] te [woonplaats] per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 1.135.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting wegens eigendom voor het jaar 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2. Artikel 30, lid 2, Wet WOZ bepaalt dat, indien de WOZ beschikking en de aanslag(en) in de onroerende zaakbelastingen in één geschrift zijn vastgesteld, het bezwaar tegen de beschikking mede wordt geacht de aanslag(en) te betreffen. Verweerder heeft geen uitspraak gedaan op het bezwaar van belanghebbende tegen de aanslagen. De rechtbank gaat om redenen van proceseconomie voorbij aan het door verweerder achterwege laten van de toepassing van artikel 30, lid 2, van de wet, nu het bepaalde in artikel 18a van de AWR waarborgt dat de aanslag(en) onroerende-zaakbelastingen moeten worden verminderd indien een lagere waarde voor de WOZ onherroepelijk komt vast te staan.
2.3. De onroerende zaak is een restaurant, gelegen nabij de afrit van de snelweg [woonplaats].
2.4. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door register-taxateur bij [firma]. Met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.135.000. Het taxatie¬rapport vermeldt gegevens van verkoopprijzen van andere horecaobjecten die rond de peildatum zijn verkocht alsmede een matrix met uitsplitsing van de voor die panden gerealiseerde verkoopprijzen naar huurwaarden op basis van eenheidsprijzen per m2 voor de verschillende onderdelen. De huurwaardekapitalisatiefactor die de taxateur heeft gehanteerd varieert van 10,4 tot 10,6. Daarnaast is extra grond bij de opstallen afzonderlijk gewaardeerd. Voor de onroerende zaak is uitgegaan van een huurwaardekapitalisatiefactor van 10,6 terwijl het parkeerterrein ( 4097 m2) is gewaardeerd op € 303.218. Belanghebbende stelt dat de waarde van het parkeerterrein verdisconteerd is in de huurwaarde van de panden en dus niet als afzonderlijk onderdeel bij de waardering in aanmerking genomen mag worden. Zij beroept zich daarbij op publikaties waarin wordt uitgegaan van 12 tot 15 parkeerplaatsen per 100m2 bruto vloeroppervlak en op de omstandigheid dat de gemeente deze norm zelf ook gebruikt bij het verlenen van bouwvergunningen.
2.5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de toegekende waarde ligt bij verweerder.
2.7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het overgelegde taxatierapport de juistheid van de vastgestelde waarde voldoende heeft bewezen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de taxateur blijkens de matrix bij het herleiden van de gerealiseerde verkoopprijzen voor de vergelijkingspanden een eenduidige methode heeft gebruikt waarbij blijkbaar als primaire, zijnde in de huurwaarde begrepen grond is gehanteerd de restaurant¬oppervlakte maal factor 2 en de overige grond apart is gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat dit systeeem bruikbaar is voor het herleiden van de voor de vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopprijzen naar de waarde van de onroerende zaak. Dat neemt overigens niet weg dat ook de door belanghebbende bepleite methode gehanteerd zou kunnen worden waarbij alle grond direct aan de opstallen wordt toegerekend. Dat moet dan echter ook gebeuren bij de herleiding van de prijzen van de vergelijkingspanden. De rechtbank acht aannemelijk dat de door belanghebbende voorgestane methode dan zou leiden tot een hogere huurwaarde voor de opstallen en dat de totale waarde van de onroerende zaak daarmee niet lager zou uitkomen dan bij de door verweerder gehanteerde methode.
2.8. Het onder 2.7. overwogene leidt tot de conclusie dat het gelijk is aan verweerder.
2.9. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Deze uitspraak is gedaan op 17 juli 2007 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, voorzitter, mr A.A. den Hartog en mr. W. Brouwer, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. L. Abbing-van Kleef, griffier. Vanwege afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak door een der andere rechters ondertekend.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.