Uitspraak
vonnis
RECHTBANK BREDA
Sector civiel recht
Team Handelsrecht
zaaknummer / rolnummer: 156393 / HA ZA 06-204
Vonnis van 22 november 2006
in de zaak van
1. [eiseres 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in de hoofdzaak
verwerders in incident,
procureur mr. P.L. Nijmeijer,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in de hoofdzaak
eisers in incident,
procureur mr. L.N.J.B. van Osch.
Partijen zullen hierna ook [eisers] en [gedaagden] c.s.genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 juni 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 6 oktober 2006.
2. Het geschil
2.1. Eisers vorderen verklaring voor recht dat zij tot rechtsgeldige ontbinding van de tussen partijen gesloten overeenkomst zijn overgegaan, althans dat de rechtbank deze overeenkomst zal ontbinden; voorts dat de rechtbank gedaagden zal veroordelen hoofdelijk, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen de somma van euro 18.654,00 vermeerderd met de wettelijke rente over euro 17.750,00 vanaf 6 december 2005, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding, tot en met de dag der algehele voldoening van de vordering; gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure .
2.2. Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vorderingen.
3. De beoordeling
3.1. Op grond van de wederzijdse proceshouding en niet bestreden inhoud van overgelegde producties staan de navolgende feiten vast:
Partijen hebben op of omstreeks 1 maart 2005 een koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] aan [gedaagden] verkocht een woonhuis te [woonplaats] voor een koopsom van euor 177.500,-- kosten koper.
De overeenkomst kon door de koper worden ontbonden indien uiterlijk op 21 maart 2005 koper geen financiering tot een bedrag van euro 192.600,--had verkregen en indien de koper verkoper en diens makelaar uiterlijk op deze datum schriftelijk in kennis zou stellen van de ontbinding..
Ingevolge de overeenkomst diende vervolgens uiterlijk 4 april 2005 een waarborgsom van 10 % van de koopsom te zijn betaald dan wel daarvoor een bankgarantie te zijn afgegeven aan de ingeschakelde notaris.
Op genoemde datum was de waarborgsom niet gestort en heeft de notaris [gedaagden] bij brief verzocht zo spoedig mogelijk voor deze storting te zorgen.
Bij brief van 25 april 2005 was de waarborgsom nog niet onder de notaris en heeft het makelaarskantoor van [eisers] namens deze [gedaagden] in gebreke gesteld terzake de verplichting tot het storten hiervan . In deze brief werd [gedaagden] erop gewezen dat indien de bankgarantie dan wel de waarborgsom niet binnen acht dagen na 25 april 2005 onder de notaris zou zijn, [gedaagden] een boete zou verbeuren van 10 procent van de koopsom en de koopovereenkomst door verkoper ontbonden kon worden.
Artikel 13 van Pro de koopovereenkomst luidt: "Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt. In beide gevallen zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verbeuren van 10 procent van de koopsom, met een minimum van euro 5.000,00, onverminderd het recht op verdere schadevergoedingen en vergoeding van kosten van verhaal, waaronder begrepen de kosten van rechtskundige bijstand."
[gedaagden] is niet overgegaan tot betaling van de waarborgsom of toezending van de bankgarantie.
[eisers] heeft de woning in juli 2005 weer te koop gezet voor euro 179.500,--.
Bij brief van 6 december 2005 heeft [eisers] op grond van artikel 13 van Pro de koopovereenkomst een beroep gedaan op buitengerechtelijke ontbinding van deze koopovereenkomst en aanspraak gemaakt op de verschuldigde boete gelijk aan 10 procent van de koopsom, zijnde een bedrag van euro 17.750,00.
[gedaagden] heeft bij brief van 14 december aan [eisers] medegedeeld de boete niet te zullen betalen en heeft dit ook niet gedaan.
3. 2. [eisers] stelt dat [gedaagden] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting tot storting van de waarborgsom en baseert daarop de vorderingen.
3. 3. Bij conclusie van antwoord stelt [gedaagden] dat hij slachtoffer is geworden van een achteraf malafide gebleken tussenpersoon die financiering zou verzorgen, en die [gedaagden] een bedrag van euro 3.250,00 heeft laten betalen zonder dat hier enige prestatie tegenover bleek te staan. Een andere zou hem niet te verwijten zijn. Een voormalig medewerker van deze tussenpersoon zou reeds in april 2005 zelfstandig contact opgenomen hebben met de makelaar van verkopers en medegedeeld hebben dat het onwaarschijnlijk was dat financiering rond zou komen. Voorzover door deze mededeling niet reeds impliciet een beroep zou zijn gedaan op de in de overeenkomst in artikel 6. 1b genoemde ontbindende voorwaarde was [eisers] tenminste door zijn makelaar hieromtrent geïnformeerd.
Ook zou een neef van [gedaagden] herhaalde malen gesproken hebben met de makelaar van [eisers] en zou het aan deze makelaar en derhalve aan [eisers] reeds duidelijk zijn geweest dat [gedaagden] geen financiering zou verkrijgen en derhalve een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde wegens niet kunnen verkrijgen van financiering. [eisers] zou nakoming van de overeenkomst, zo deze zou zijn gewenst, onmogelijk hebben gemaakt door zijn eigen toedoen, namelijk het verkopen van de woning, zodat voor de inroeping van de ontbinding reeds sprake was van schuldeisersverzuim en [eisers] ex art. 266 boek Pro 6 BW niet kon ontbinden.
3.3. [gedaagden] heeft niet gesteld dat hij het financieringsvoorbehoud op de overeengekomen wijze en tijdig heeft ingeroepen. De overeenkomst bleef dus na 21 maart 2005 bestaan. De gestelde mededeling in april ligt na de uiterste datum waarop het voorbehoud had kunnen worden ingeroepen.
3. 4. Voor zover de stelling van [gedaagden] inhoudt dat het niet nakomen van de verplichting tot storting van de waarborgsom hem niet kan worden toegerekend in de zin van artikel 6: 92 lid 3 BW en dat daarom de boete niet is verbeurd, geldt dat deze omstandigheid krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt, en uit dien hoofde aan hem toerekenbaar is.
3. 5. Het beroep op schuldeisersverzuim faalt eveneens omdat ingevolge artikel 13 van Pro de koopovereenkomst de boete reeds werd verbeurd na verloop van de termijn gesteld in de ingebrekestelling van 25 april 2005. De ingeroepen gebeurtenissen liggen na die datum.
3. 6. Bij de vordering tot verklaring voor recht omtrent de buitengerechtelijke ontbinding heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank geen belang om de navolgende redenen:
In de brief van 25 april 2005 heeft de makelaar niet uitdrukkelijk vermeld dat [eisers] ook bij niet voldoening van de waarborgsom uitvoering van de overeenkomst verlangde. De mededeling dat [eisers] ontbinding kon vorderen heeft niet die strekking, en is kennelijk niet meer dan een niet geheel juiste verwijzing geweest naar de in artikel 13 overeengekomen Pro gevolgen van de niet voldoening van de waarborgsom.
Toen [gedaagden] acht dagen na 25 april 2005 niet de waarborgsom had gestort was de overeenkomst door het bepaalde in artikel 13 van Pro rechtswege ontbonden.
Gesteld noch gebleken is dat [eisers] toen alsnog uitvoering verlangde. Integendeel. Uit het feit dat hij de woning in juli weer te koop plaatste blijkt dat hij de overeenkomst als ontbonden beschouwde.
Dat hij, blijkens de brief van 6 december 2005, kennelijk later twijfels had over de juridische situatie doet aan dit alles niet af.
3. 7. [gedaagden] stelt voorts dat [eisers] op grond van de reeds ingeroepen feiten het recht op de contractuele boete heeft verwerkt, althans dat het in strijd met redelijkheid en billijkheid zou zijn om thans nog een beroep op artikel 13 van Pro de koopovereenkomst te doen, althans dat de boete behoort te worden gematigd.
3. 8. Dat eerst na 8 maanden aanspraak werd gemaakt op de boete rechtvaardigt niet een beroep op een rechtsverwerking. Evenmin de omstandigheid dat de [eiser] het huis had verkocht op het moment dat hij [gedaagden] aansprak tot betaling van de boete.
3. 10. Resteert de vraag of de billijkheid klaarblijkelijk eist dat het overeengekomen bedrag van de boete wordt gematigd. Dit kan onder meer het geval zijn indien de hoogte van de boete in verhouding tot de geleden schade buitensporig is.
De rechtbank leidt uit de zinsnede “ onverminderd het recht op verdere schadevergoeding” af dat het onderhavige boetebeding bedoeld is als een schadevergoedingsbeding . De schade wordt bij voorbaat gesteld op 10 procent van de koopsom, met een bepaald minimumbedrag, en indien de werkelijke schade dit bedrag te boven gaat kan dit meerdere worden gevorderd. Zonder dit laatste beding kan dit slechts , op grond van artikel 6: 94 lid 2 BW , indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Door dit beding is die drempel er niet.
De rechtbank neemt in aanmerking dat een dergelijk beding in een koopovereenkomst tussen particulieren met betrekking tot een woning, beperkt tot 10 procent van de koopsom, gebruikelijk en van algemene bekendheid is en bovendien maatschappelijk volledig aanvaard als vooraf overeengekomen wijze van schadevergoeding. Algemeen bekend is ook dat zowel kopers als verkopers op de particuliere woningmarkt in hun persoonlijke levenssfeer en in hun gezinsfinanciën er groot belang bij hebben dat de verplichtingen uit deze koopovereenkomsten correct worden nageleefd. Bij de billijkheidsafwegingen mogen ook niet financiële factoren meegewogen worden zoals de aanwezig te veronderstellen gevoelens van onzekerheid over de vraag of de woning snel en voor dezelfde prijs kan worden verkocht, over de vraag in hoeverre de verdere ontwikkeling de eigen woonsituatie zal raken, en over de kredietsituatie voor het gezin.
Ter comparitie heeft [eisers] medegedeeld dat hij de woning heeft verkocht voor euro 175.000,00 kosten koper, dat hij niet opnieuw makelaarscourtage heeft hoeven betalen, maar wel advertentiekosten en dat aldus zijn financiële schade in ieder geval enkele duizenden euro's heeft bedragen. Hij heeft aan de wederpartij de verkoopovereenkomst getoond en [gedaagden] heeft een en ander niet weersproken.
Vaststaand is hierdoor dat [eisers] euro 2.500,-- schade had wegens minderopbrengst van het huis en daarenboven nog enkele honderden euro’s wegens kosten.
Ingevolge de overeengekomen boeteclausule komen bovendien ook de werkelijke kosten van rechtskundige bijstand van [eisers] voor het verhalen van de boete voor rekening van [gedaagden] en kunnen deze werkelijke kosten als schade worden aangemerkt. Deze kosten begroot de rechtbank op meerdere duizenden euro's, ook met verdiscontering van de proceskostenveroordeling van [gedaagden] volgens het gebruikelijke liquidatietarief. Dit laatstgenoemde tarief ligt immers veel lager dan de werkelijke kosten.
Nu niet is gesteld dat [gedaagden] ooit enig bedrag aan boete heeft aangeboden voorafgaande aan deze procedure gaat de rechtbank ervan uit dat dit niet is gebeurd. [gedaagden] heeft [eisers] zodoende in de situatie gebracht dat hij een procedure aanhangig moest maken, met de daaraan verbonden kosten.
Alle genoemde billijkheidsfactoren in aanmerking nemende oordeelt de rechtbank dat het niet zo is dat de bedongen boete in verhouding tot de schade buitensporig is en dat het ook overigens niet zo is dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd.
3. 11. [eisers] heeft derhalve aanspraak op de gevorderde boete. Evenzeer heeft hij recht op de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, die niet betwist zijn. De wettelijke rente over beide posten is toewijsbaar vanaf de dag der dagvaarding, 23 januari 2006, omdat geen gronden zijn gesteld voor een eerdere ingangsdatum.
3. 12. [gedaagden] behoort wegens het ongelijk in de hoofdzaak te worden verwezen in de kosten van het geding in de hoofdzaak alsmede in de kosten van het incident tot vrijwaring.
4. De beslissing
De rechtbank
In de hoofdzaak:
4.1. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van euro 18.654,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van het geding aan de zijde van eisers tot heden begroot op euro 1407,20, waarvan euro 904,00 wegens procureurssalaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
In het incident:
4.2. Veroordeelt incidentele eisers in de kosten van het geding en begroot deze aan de zijde van incidentele verweerders op een euro 452,00 wegens procureurssalaris;
Dit vonnis is gewezen door mr. Leijten en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2006.?