Uitspraak
RECHTBANK Assen
Sector kanton
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 310412 \ CV EXPL 11-1481
vonnis van de kantonrechter van 17 januari 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap Gotthard Vastgoed B.V.,
hierna te noemen: Gotthard,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser,
tegen
1. De besloten vennootschap V&D Services B.V., gevestigd te 1101 BA Amsterdam Zuidoost, Hoogoorddreef 11,
2. de besloten vennootschap Maxeda Nederland B.V., gevestigd te 1101 BA Amsterdam Zuidoost, Hoogoorddreef 11,
hierna te noemen: Services, respectievelijk Maxeda,
gedaagden,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 15 februari 2011 met producties;
de conclusie van antwoord van 24 mei 2011 met producties;
de conclusie van repliek van 28 juni 2011 met producties;
de conclusie van dupliek van 23 augustus 2011;
de nadere toelichtingen van partijen ter gelegenheid van het pleidooi op 20 december 2011, met de op voorhand door beide partijen toegezonden, aanvullende producties.
De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.
1. Op 25 januari 2002 is een huurovereenkomst gesloten tussen de rechtsvoorganger van Gotthard en Vendex KBB Nederland BV (verder: Vendex) houdende de huur door Vendex van bedrijfsruimte gelegen in winkelcentrum "De Keyserstroom" aan de Kruisstraat te Meppel met ingang van 11 augustus 2003, zijnde de datum van oplevering van het daar nieuw opgerichte winkelpand.
2. Overeengekomen is dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte. Het gehuurde wordt van aanvang af gebruikt ten behoeve van een V&D warenhuis. In de overeenkomst is voorts onder meer bepaald dat Vendex geen zekerheden behoeft te stellen en dat zij mag onderverhuren aan een aan haar gelieerde onderneming zonder dat daarvoor toestemming van de verhuurder nodig is. Daarnaast zijn de servicekosten vastgesteld op een vast (te berekenen) bedrag per jaar.
3. Vendex maakte in 2002 deel uit van een concern dat in Nederland ruim 1.500 winkels exploiteerde met meer dan 34 winkelformules. Daarnaast waren er belangen in andere bedrijven zoals uitzendbureaus (Vedior) en telefonie (Libertel/Vodafone). De geldstromen van de werkmaatschappijen verliepen via Vendex.
4. Gotthard is een commercieel verhuurder en is omstreeks de ingangsdatum van de huur in 2003 de verhuurder geworden. Gotthard maakt deel uit van de Kroonenberg Groep.
5. Vendex is in handen gekomen van verschillende investeerders en heeft in 2006 haar naam gewijzigd in Maxeda.
6. Er hebben vanaf 2002 meerdere verkopen van afzonderlijke concerndelen van Vendex/Maxeda plaatsgevonden. In 2002 heeft verkoop van speciaalzaken (Hans Anders, Het Huis Opticiens, Siebel, Perry Sport, Kijkshop, Scapino, Prénatal), alsmede van de activiteiten in Brazilie en de Verenigde Staten plaatsgevonden. In 2004 vond verkoop plaats van It;'s, Modern Electronics en Prijstopper, in 2005 van het vastgoed van HEMA, V&D en Bijenkorf, in 2006 van Dixons en Dynabyte, in 2007 van HEMA, in 2008 van Maxeda IT Services en in 2009 van Claudia Sträter en Schaap en Citroen.
7. In februari 2010 heeft Maxeda in een persbericht aangekondigd dat zij voornemens was om haar resterende fashion ketens, waaronder de V&D, te verkopen, als geheel of in afzonderlijke delen. Op 8 november 2010 is bekend gemaakt dat de verkoop van V&D aan Sun European Partners was afgerond.
8. Op 16 augustus 2010 zijn de huurovereenkomsten die op naam van Maxeda stonden afgesplitst naar verschillende vennootschappen. Als gevolg van die splitsing is Services huurder geworden van Gotthard. De aandelen van Services zijn daarna verkocht aan V&D BV (verder: V&D). V&D is onderdeel van V&D Group Holding BV.
9. Services genereert zelf geen inkomsten. In Services zijn alleen huurovereenkomsten van V&D warenhuizen ondergebracht. Voor de betaling van de huurpenningen is Services afhankelijk van V&D. Services bevindt zich onderaan de V&D-groep.
10. Het business model van de V&D-groep bestaat grofweg uit vier onderdelen:
- verkoop van private label (eigen merk) producten, waarbij voor eigen rekening en risico wordt ingekocht/geproduceerd
- shop-in-shop wholesale merken, waarbij met gebruikmaking van meubilair van de leverancier voor eigen rekening door V&D wordt ingekocht en verkocht;
- shop-in-shop in consignatie, waarbij V&D met gebruikmaking van meubilair van de leverancier en de leverancier het voorraadrisico draagt, producten verkoopt;
- shop-in-shop in concessie waarbij de leverancier voor eigen rekening en risico en met eigen personeel een eigen winkel in het warenhuis exploiteert.
De vordering en het verweer
11. Gotthard vordert -kort en zakelijk weergegeven- dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen haar en Services, althans Maxeda zal wijzigen:
primair conform hetgeen in 25 van het lichaam van de dagvaarding is opgenomen, te weten:
"dat de huurovereenkomst integraal wordt omgezet naar het standaard ROZ model 2008, waarbij de punten/wijzigingen zoals vermeld in 26 als uitgangspunten gelden en met dien verstande dat voor huurder en verhuurder de mogelijkheid blijft bestaan om de huurprijs te herzien per 11 augustus 2013",
althans op een nader in goede justitie te bepalen wijze te wijzigen;
subsidiair conform hetgeen in 26 van het lichaam van de dagvaarding is opgenomen, te weten:
"dat de huidige huurovereenkomst conform de onderstaande bepalingen wordt gewijzigd:
Huurder
De huurder dient te worden gewijzigd van V&D Services BV naar V&D BV
Servicekosten. art. 6
Art. 6 vervalt Pro met uitzondering van het pakket van bijkomende leveringen en diensten. Partijen komen overeen dat art. 21 van Pro het standaard ROZ model 2008 (….)integraal van toepassing is. Kroonenberg verwacht dat partijen in minnelijk overleg overeenstemming bereiken over het voorschot servicekosten, maar behoudt zich volledigheidshalve alle rechten voor indien.
Onderhuur, art. 10.1
Huurder is slechts na schriftelijke toestemming van verhuurder bevoegd een gedeelte van het gehuurde aan een derde onder te verhuren of in gebruik te geven. Verhuurder kan aan haar toestemming voorwaarden verbinden. Het vorenstaande laat de verplichting van huurder om het gehuurde gedurende de standaard openingstijden correct te (laten) exploiteren, onverlet.
Waarborgen
Huurder is gehouden om -binnen vier weken na dagtekening van het vonnis (…)- een bankgarantie te verstrekken ter hoogte van zes maanden van de op dat moment geldende huurprijs, te vermeerderen met BTW en het voorschot servicekosten (….)
Overig
1. Huurder is verplicht om verhuurder telkens schriftelijk op de hoogte te stellen van voorgenomen relevante wijzigingen in haar organisatie, waaronder begrepen de vennootschappelijke structuur. (…)
2. In aanvulling op het hiervoor onder 1 bepaalde en art. 7.1 van de algemene bepalingen komen partijen overeen dat een juridische splitsing of fusie van huurder gelijkgesteld wordt met de overdracht of inbreng van de huurrechten in een rechtspersoon. (…)
3. Art. 7.3 van de algemene bepalingen is van toepassing indien huurder in strijd met het hiervoor bepaalde handelt."
althans op nader in goede justitie te bepalen wijze te wijzigen,
met hoofdelijke veroordeling van Services en Maxeda in de kosten.
12. Gotthard baseert haar vordering primair op artikel 2:334r BW, subsidiair op artikel 6:258 BW Pro. Zij stelt dat zij door de splitsing is geconfronteerd met een geheel andere huurder en dat de gesloten huurovereenkomst in verband daarmee naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Sprake is van negatieve gevolgen waardoor de overeenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven. Bij die overeenkomst zijn afwijkende, huurder vriendelijke afspraken gemaakt, gebaseerd op het feit dat de oorspronkelijk huurder een spin in het web van een groot concern was, waarbij Gotthard verzekerd was van continuïteit in de nakoming van de verplichtingen door de huurder en een goede beleggingswaarde. Na de splitsing is zij geconfronteerd met een lege huls als huurder en een zeer ongunstige huurovereenkomst. De zekerheid van continuïteit van de onderneming van de huurder en nakoming van de huurbetalingen is komen te vervallen en de beleggingswaarde is - mede als gevolg van het veranderde financieringsklimaat de afgelopen jaren- verslechterd. Voorts kan niet uitgesloten worden dat V&D verder wordt ontmanteld. Zij stelt dat de door haar voorgestane aanpassingen geïndiceerd zijn omdat deze er toe leiden dat zij meer waarborgen krijgt.
13. Door Services en Maxeda is de vordering betwist. Kort en zakelijk weergegeven stellen zij dat de vordering jegens Maxeda moet worden afgewezen omdat Maxeda geen huurder is. Daarnaast is er gelet op de aan te houden toetsingsmaatstaf, alsmede het feit dat V&D de huurder is geworden en de door V&D Group Holding BV afgegeven 403-verklaring, ook overigens geen aanleiding om de bestaande huurovereenkomst aan te passen.
De beoordeling
De vordering ingesteld tegen Maxeda
14. Door Gotthard is gesteld dat Maxeda is gedagvaard voor het geval Maxeda toch als huurder moet worden aangemerkt.
Tussen partijen is echter niet in geschil en derhalve staat vast dat Maxeda als gevolg van de splitsing geen huurder meer is. De kantonrechter is van oordeel dat Maxeda gelet daarop ten onrechte in rechte is betrokken. Voor zover de vordering jegens haar is ingesteld is de vordering dan ook reeds om die reden niet toewijsbaar.
De vorderingen jegens V&D
15. Door Gotthard is onder meer gevorderd dat de huurovereenkomst in die zin zal worden gewijzigd dat V&D de huurder zal worden.
16. De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van Gotthard op dit punt niet toewijsbaar is. Niet alleen gaat de in artikel 7:334r BW gegeven bevoegdheid naar haar oordeel niet zover dat de kantonrechter een huurovereenkomst in die zin kan wijzigen dat een derde als (nieuwe) huurder wordt aangewezen. Daarnaast is V&D in het geheel niet in de onderhavige procedure betrokken. Door Gotthard is tijdens het pleidooi (desgevraagd naar hoe zij dat ziet) weliswaar gesteld dat Services zou kunnen worden veroordeeld te bewerkstelligen dat V&D de huurder wordt. Echter, de kantonrechter volgt Gotthard daarin niet. Niet alleen is dat in het geheel niet gevorderd. Daarnaast is niet (voldoende) onderbouwd dat Services in staat is aan een dergelijke veroordeling te kunnen voldoen.
17. Door Services is over deze verzochte wijziging aangevoerd dat Gotthard bij dit deel van haar vordering geen enkel belang heeft. Dit, omdat V&D reeds heeft aangeboden de huurder te worden. Tijdens het pleidooi is voorts door Services gesteld dat V&D inmiddels als huurder moet worden aangemerkt. Dat is niet door Gotthard betwist. Gelet daarop, alsmede het feit dat (ook) Gotthard bij haar pleidooi in haar argumentatie heeft betrokken dat V&D de huurder zal zijn, zal de kantonrechter de overige verzochte wijzigingen beoordelen er vanuit gaande dat V&D de plaats van Services als huurder zal innemen, zoals overigens ook het geval zou zijn geweest indien de kantonrechter de verzochte wijziging in huurder zou hebben gehonoreerd.
De vorderingen jegens Services
18. Partijen hebben uitgebreid gediscussieerd over het aan te leggen toetsingskader en over hoe de wettelijke bepalingen moeten worden begrepen c.q. uitgelegd. Gelet daarop zal de kantonrechter daar eerst aandacht aan schenken.
19. Gotthard heeft haar vordering primair gebaseerd op artikel 2:334r BW en subsidiair op artikel 6:258 BW Pro. Ter onderbouwing daarvan heeft zij aangegeven dat:
"uitsluitend zal worden ingegaan op art. 3:334r BW. Mocht U E.A. evenwel op grond van art. 6:258 BW Pro willen toetsen dan dient al hetgeen hier wordt gesteld tevens te worden beschouwd als betrekking hebbende op art. 6:258 BW Pro.".
20. De kantonrechter stelt voorop dat zowel in artikel 2:334r BW als in artikel 6:258 BW Pro is bepaald dat een overeenkomst door de rechter kan worden gewijzigd of ontbonden. Daarbij is in artikel 6:258 BW Pro vermeld dat dit het geval kan zijn indien sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat de wederpartij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten.
In artikel 2:334r BW is vermeld dat dit het geval kan zijn indien ten gevolge van splitsing een overeenkomst van een partij bij de splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Artikel 2:334r BW bevat derhalve een expliciete, bijzondere regeling voor het geval dat de onvoorziene omstandigheid bestaat uit de splitsing van een partij bij een overeenkomst. Dat brengt met zich dat indien een vordering tot wijziging van de overeenkomst niet toewijsbaar zou worden beoordeeld op grond van artikel 2:334r BW, er geen plaats meer is voor toetsing aan artikel 6:258 BW Pro, tenzij het beroep op die bepaling is gebaseerd op geheel andere gronden/een ander feitencomplex. In het onderhavige geval baseert Gotthard zich echter op dezelfde stellingen, allen samenhangend met de gestelde door de splitsing gewijzigde huurder en daaruit voor haar ontstane negatieve gevolgen. Gelet daarop is de kantonrechter van oordeel dat de vordering niet toewijsbaar is op de subsidiaire wettelijke grondslag.
21. De kantonrechter overweegt voorts dat gelet op de in artikel 2:334r BW gebezigde formulering "naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid" en de uitleg die zowel de wetgever (zie de Parl. Gesch. Boek 6, pg. 974), als de Hoge Raad (zie onder meer Hoge Raad 27 april 1984 NJ 1984/679 en 20 februari 1998 NJ 1998/493) aan die formulering bij artikel 6:258 BW Pro hebben gegeven, te weten dat de redelijkheid en billijkheid in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord eisen en dat de rechter die bepaling met terughoudendheid moet hanteren, slechts bij uitzondering wijziging of ontbinding kan plaatsvinden.
22. De vraag waar het in het onderhavige geval om gaat is derhalve of ten gevolge van de splitsing die heeft plaatsgevonden de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. De kantonrechter is - met Services- van oordeel dat de splitsing op zich zelf niet betekent dat wijziging aangewezen is. Waar het om gaat is of daardoor sprake is van zodanig ontstaan nadeel voor Gotthard dat wijziging van de huurovereenkomst aangewezen is om dat nadeel op te heffen. Daarbij behoort de voorgestane c.q. door te voeren wijziging(en) in relatie te staan met dat nadeel en -gelet op de terughoudendheid die geboden is- niet verder te gaan dan nodig is ter ondervanging van dat nadeel.
23. Door Gotthard is gesteld dat de huidige huurder niet vergelijkbaar is met de oorspronkelijk huurder; zij is door de splitsing blijven zitten met een lege huls als huurder en een zeer ongunstige huurovereenkomst. De kantonrechter stelt vast dat de gestelde 'zeer ongunstige huurovereenkomst' er ook al was vóór de splitsing. De kantonrechter begrijpt de stellingen van Gotthard echter aldus dat de huurovereenkomst door de splitsing voor haar ongunstig is geworden omdat daardoor de verzekering van continuïteit en een goede beleggingswaarde, de financiële zekerheidsaspecten die zij had, verloren zijn gegaan. Dat zijn de tengevolge van de splitsing door haar concreet gestelde nadelen.
24. De kantonrechter is van oordeel dat voor juist kan worden gehouden dat Gotthard die door haar gestelde nadelen, (ook) uitgaande van V&D als huurder, leidt. Dit volgt reeds uit het feit dat de oorspronkelijke 'grote spin in het web' die bij aanvang van de huurovereenkomst de huurder was, te weten een onderneming met ruim 1500 winkels en 34 winkelformules, na de splitsing is gewijzigd in V&D. Een onderneming met -zo is gesteld- 64 winkels en die vóór de splitsing één van de vele ondernemingen van de huurder was. Dat de huurpenningen feitelijk al werden voldaan door V&D en er wat dat betreft niets zou zijn veranderd, zoals door Services is gesteld, doet daar niet aan af. Immers het ondervonden nadeel bestaat uit de verloren gegoedheid van de huurder. Deze was bij de oorspronkelijk huurder zeer groot. Ook het feit dat V&D Group Holding BV een zogenoemde 403-verklaring heeft afgegeven, alsmede over een goede solvabiliteitsratio en voldoende liquiditeit zou beschikken -zo is door Services gesteld, maar overigens door Gotthard gemotiveerd weersproken-, doet daar naar het oordeel van de kantonrechter niet aan af. Niet alleen kan de 403-verklaring worden ingetrokken. Daarnaast is het zo dat niet de V&D Group Holding BV de nieuwe huurder is geworden, maar V&D. Hoe het met de solvabiliteit en liquiditeit van V&D zelf gesteld is, is gesteld, noch gebleken.
25. De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of de door Gotthard verlangde wijzigingen in de huurovereenkomst aangewezen zijn ter opheffing van voormelde nadelen.
26. De kantonrechter is van oordeel dat Gotthard, mede gelet op het gevoerde verweer, niet voldoende deugdelijk en concreet heeft onderbouwd dat daartoe toewijzing van de primaire vordering is aangewezen. Gotthard heeft uitsluitend de onder de subsidiaire vordering expliciet verzochte bepalingen toegelicht en gemotiveerd. Gelet daarop acht de kantonrechter de primaire vordering niet toewijsbaar. De subsidiaire vordering zal, gelet op de terughoudendheid die in het kader van de in artikel 2:334r W gegeven bevoegdheid betracht moet worden, puntsgewijs worden besproken.
Huurder
27. Hiervoor is onder randnummer 16 reeds overwogen en beslist dat de vordering van Gotthard op dit punt niet toewijsbaar is.
Servicekosten. art. 6
28. Door Gotthard is gesteld dat de afspraak over de servicekosten alleen door de huurder gemaakt kon worden omdat Vendex een grote speler is:
"Bij een sterke grote huurder als Maxeda was Gotthard genoodzaakt om ongunstige bepalingen in de huurovereenkomst te accepteren. Zij zit nu opgescheept met (I) een lege huls als huurder en (II) een zeer ongunstige huurovereenkomst."
Voorts is gesteld dat die afspraak is gemaakt uit commerciële overwegingen en dat zij die, voor haar zeer nadelige, afspraak alleen heeft willen maken omdat sprake was van een zeer grote solvabele partij. Voor die afspraak bestaat, zo stelt zij, nu geen enkele rechtvaardiging meer.
29. Door Services is gesteld dat er geen enkele rechtvaardiging is voor deze verlangde wijziging. V&D kent een enorme oppervlakte en een eigen trekkracht. V&D neemt daarom een bijzondere plaats in binnen een winkelcentrum en is veel minder afhankelijk van gemeenschappelijke ruimten en gezamenlijke voorzieningen van het winkelcentrum. Die bijzondere positie is niet gewijzigd. Gotthard tracht zich met deze gewenste wijziging als verhuurder een veel betere positie te verschaffen.
30. De kantonrechter overweegt dat het niet zo is dat Gotthard als gevolg van de splitsing alle in haar ogen voor haar ongunstige bepalingen die zij, naar zij stelt, 'noodgedwongen' bij aanvang van de huurovereenkomst heeft moeten accepteren, ongedaan kan laten maken c.q. kan laten wijzigingen in voor haar gunstige(r) bepalingen. Daar is artikel 2:334r BW niet voor bedoeld. De kantonrechter kan voorts, gelet op de gegeven onderbouwing, in samenhang met het daartegen gevoerde verweer, niet inzien dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de gemaakte afspraak over de servicekosten niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Dat die afspraak door de splitsing voor haar de financiële zekerheidsaspecten verloren heeft laten gaan, is niet voldoende feitelijk onderbouwd. Er was sprake van de exploitatie van een V&D warenhuis en blijft sprake van de exploitatie van een V&D warenhuis. Uit de gegeven onderbouwing volgt veeleer dat Gotthard dit van aanvang af een voor haar ongunstige bepaling acht en dat daarom nu gewijzigd wenst te zien.
Onderhuur, art. 10.1
31. Door Gotthard is gesteld dat de kwaliteit van de huurder bepalend is voor de waarde van het pand en dat voor onderhuur hetzelfde geldt. De kwaliteit van de onderhuur bepaalt indirect de beleggingswaarde. Omdat V&D haar formule steeds meer heeft gewijzigd in een shop-in-shop formule heeft Gotthard er belang bij om grip te krijgen op de gebruikers van het warenhuis en om tenminste goedkeuring te kunnen geven aan onderhuurovereenkomsten.
32. Door Services is gesteld dat gesteld, noch gebleken is dat als gevolg van de splitsing een zodanig onvoorzien nadeel is ontstaan dat ongewijzigde instandhouding van de overeengekomen mogelijkheid tot onderverhuur naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verlangd kan worden. Onderdeel van het business model van warenhuizen als V&D is het gebruik van shop-in-shops. Gotthard wist ten tijde van de aankoop van het gehuurde dat V&D bij de exploitatie van haar warenhuizen gebruik maakt van shop-in-shop formules en dat zij in dat kader geen voorwaarden aan onderverhuur kon stellen. Het recht van onderverhuur kan dan ook niet worden gekwalificeerd als onvoorzien nadeel als gevolg van de afsplitsing.
33. De kantonrechter stelt voorop dat in de bestaande huurovereenkomst geen ongeclausuleerd recht tot het aangaan van onderhuurovereenkomsten zonder toestemming van de verhuurder is opgenomen. Die overeengekomen bevoegdheid geldt uitsluitend voor aan de huurder gelieerde ondernemingen. Voor onderhuur aan derden is (ook) bij de bestaande huurovereenkomst vooraf schriftelijk toestemming van Gotthard vereist.
34. De kantonrechter is van oordeel dat de door Gotthard voorgestane aanpassing van de huurovereenkomst niet toewijsbaar is. Uit de door Gotthard gegeven motivering volgt dat niet de gevolgen van de splitsing de wens tot deze aanpassing ingeeft, maar de gestelde wijziging/verschuiving in de bedrijfsvoering van V&D. Gesteld, noch gebleken is dat die gestelde wijziging in relatie tot de splitsing staat. Niet deugdelijk onderbouwd is derhalve dat als gevolg van de splitsing het recht tot het aangaan van onderhuur aan gelieerde ondernemingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Er was sprake van een V&D warenhuis in het gehuurd en er is nog immer een V&D warenhuis in het gehuurde. Nu door Gotthard voorts zelf is gesteld dat Services c.q. V&D van veel geringer omvang is dan Maxeda, lijkt het er overigens veeleer op dat de splitsing tot gevolg heeft dat de kring van ondernemingen waaraan zonder toestemming onderverhuurd mag worden (veel) kleiner is geworden.
Waarborgen
35. Door Gotthard is gesteld dat de afgifte van een bankgarantie in het licht van de aard, omvang en financiële gegoedheid -zo begrijpt de kantonrechter- van de gewijzigde, haar opgedrongen huurder geen enkel redelijk punt van discussie kan zijn, nu artikel 2:334r BW er op is gericht haar zekerheidswaarborgen te bieden.
36. Door Services is gesteld dat voor afgifte van een bankgarantie geen rechtvaardiging bestaat, temeer nu V&D huurder wordt en een 403-verklaring is afgegeven door V&D Group Holding BV.
37. De kantonrechter is van oordeel dat deze voorgestane wijziging toewijsbaar is. Niet (deugdelijk gemotiveerd) betwist is dat Gotthard door de wijziging van het huurderschap is geconfronteerd met een huurder die wat betreft omvang en (daarmee) financiële gegoedheid volstrekt onvergelijkbaar is met de oorspronkelijk huurder. De door V&D Group Holding BV aangegeven 403-verklaring doet daar niet aan af. Niet alleen omdat een dergelijke verklaring op ieder moment intrekbaar is, maar omdat zij niet de nieuwe huurder is geworden, maar V&D. Het gaat uiteindelijk om de gegoedheid van V&D. Van V&D zijn geen (aparte) cijfers gegeven Daarnaast blijkt overigens uit het meest recente gepubliceerde jaarverslag van de V&D Group Holding BV dat het eigen vermogen van de groep weliswaar € 48.269.000,00 bedraagt, maar dat daar tegenover een bedrag groot € 281.190.000,00 aan verplichtingen jegens derden staat, alsmede dat er in de periode van 29 oktober 2010 tot en met 29 januari 2011 een verlies is geleden van meer dan 1.8 miljoen. Dat dit verlies verklaarbaar is, alsmede drie banken op 29 oktober 2010 bereid waren een grote concernfinanciering te verlenen, maakt dat op zich niet anders. Niet betwist is voorts dat het La Place BV is waar de winstgevende activiteiten van de Group plaatsvinden.
Overig
38. Door Gotthard is onder het kopje overige nog een drietal verlangde wijzigingen aangegeven. Deze hebben betrekking op c.q. hangen samen met eventuele toekomstige wijzigingen in de vennootschappelijke structuur van V&D. Ter onderbouwing daarvan stelt Gotthard dat zij niet nogmaals wenst te worden overvallen met een huurderswisseling als de onderhavige. De betreffende bepalingen hebben tot doel om voor haar te waarborgen dat haar dat niet nogmaals overkomt.
39. Door Services is aangevoerd dat voor deze verlangde wijzigingen geen enkele rechtvaardiging bestaat, alsmede dat wijzigingen in vennootschappelijke structuren een normaal, met wettelijke waarborgen omkleed onderdeel van het economische verkeer zijn. Het ontbreken van een zogenoemde 'change of control-bepaling' kan niet worden gekwalificeerd als een onvoorzien nadeel als gevolg van de splitsing.
40. De kantonrechter is van oordeel dat deze verzochte wijziging van de bestaande huurovereenkomst niet toewijsbaar is. Niet gezegd kan worden dat deze verlangde wijzigingen voorzien in de opheffing van een ten gevolge van de splitsing door Gotthard gelet op hetgeen in de huidige huurovereenkomst is bepaald, ondervonden nadeel dat door wijziging van de huurovereenkomst op de voorgestane wijze, zal worden ondervangen c.q. dat de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Zoals hiervoor reeds is overwogen betekent de splitsing op zich zelf niet dat wijziging aangewezen is, maar gaat het er om of door de splitsing sprake is van zodanig ontstaan nadeel voor Gotthard dat wijziging van de huurovereenkomst aangewezen is om dat nadeel op te heffen. Daarbij behoort die wijziging in relatie te staan met dat nadeel en niet verder te gaan dan nodig is ter ondervanging van dat nadeel.
Resumé
41. Uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist volgt dat toewijsbaar wordt geacht de vordering voor zover deze is gericht tegen Services en betreft het afgegeven van een bankgarantie. Voor het overige zullen ze worden afgewezen.
Proceskosten
42. De kantonrechter ziet in het gegeven dat partijen over en weer deels ongelijk krijgen aanleiding om de proceskosten in die zin te compenseren dat ieder van partijen de eigen kosten zal dragen. Daarbij betrekt de kantonrechter tevens dat Services en Maxeda bij een en dezelfde gemachtigde en middels gezamenlijke processtukken verweer hebben gevoerd.
De beslissing
De kantonrechter:
1. wijzigt de huurovereenkomst van 25 januari 2002 betreffende de bedrijfsruimte aan de Kruisstraat te Meppel aldus dat (in plaats van de afspraak dat geen bankgarantie afgegeven zal behoeven te worden) het navolgende zal gelden:
"Huurder is gehouden om binnen 4 weken na betekening van het onderhavige vonnis een bankgarantie te verstrekken ter hoogte van zes maanden van de op dat moment geldende huurprijs, te vermeerderen met BTW en het voorschot servicekosten, verstrekt door een te goeder naam en faam staande Nederlandse bank die beschikt over een vergunning van de Nederlandse bank. De tekst van de bankgarantie dient gelijk te zijn aan de standaard ROZ bankgarantietekst."
2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3. compenseert de proceskosten aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.M.A.M. Kager en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2012.
typ/conc: 131ak
coll: