Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
burgerlijk recht, sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 815770 \ CV EXPL 12-2643 \ 199 \ 392
uitspraak van 16 november 2012
vonnis
in de zaak van
[verhuurder]
wonende te [woonplaats]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
gemachtigde mr. S.W. Knoop
tegen
1.
[huurder 1]
wonende te [woonplaats]
2.
[huurder 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
gemachtigde mr. A. van Oosten
Partijen worden hierna [verhuurder], [huurders] genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 mei 2012 en de daarin genoemde processtukken
- het proces-verbaal van de comparitie ter plaatse van 14 augustus 2012.
2. De feiten
2.1. [huurders] huren sinds 15 september 2006 op grond van een schriftelijke huurovereenkomst van [verhuurder] de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). In de huurovereenkomst is een huurprijs, exclusief gas, water en elektra van € 950,00 per maand vastgelegd. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” (hierna: ‘de algemene bepalingen’) van toepassing.
2.2. In artikel 5 van de huurovereenkomst is bepaald:
5.1 De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-07-2007 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.
5.2 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-07-2007 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.
2.3. In artikel 18 van de algemene bepalingen is vermeld, voor zover hier van belang:
18. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
(…)
- geldt de eventuele huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
2.4. In een brief van 23 december 2011 (gedateerd 23 december 2012) schrijft [verhuurder] aan [huurders], voor zover hier van belang:
Met referte aan paragraaf 5.2 van onze huurovereenkomst geef ik u onderstaand een overzicht van de huurverhoging conform contract:
2008: 12 x (970,90 – 950,00) = 250,80
2009: 12 x (990,90 – 950,00) = 490,80
2010: 12 x (1.000,22 – 950,00) = 602,64
2011: 6 x (1.020,22 – 950,00) = 421,32 (juli t/m december)
Totaal verschuldigd = € 1.765,56
Kortheidshalve verwijs ik u tevens naar de bijlagen: Directe berekening huuraanpassing van het CBS.
Vriendelijk verzoek ik u de verschuldigde huurverhoging binnen 14 dagen na heden te voldoen.
Voorts verzoek ik u om met ingang van januari 2012 de maandelijkse overschrijving aan te passen naar € 1.020,22.
2.5. In een brief van 16 januari 2012 heeft [verhuurder] [huurders] opnieuw aangemaand. In een brief van 31 januari 2012 schrijft mr. Van Oosten namens [huurders] aan [verhuurder]:
(…)
Cliënt liet mij foto’s zien met daarop duidelijk te zien – en dus aantoonbaar – dat het onderhoud achterstallig is (rot hout, vochtplekken, ondeugdelijke isolatie, etc.).
Oplossing / uitoefening van rechten
Welnu, cliënt staat open voor een dialoog om een oplossing te bereiken over de dingen – hij wil zich redelijk opstellen -, maar dat moet wel twee kanten opgaan.
Indien u derhalve constructief wil meedenken en werken aan die oplossing, wilt u dat cliënt wel laten weten neem ik aan.
Indien een en ander niet tot een snelle en adequate oplossing leidt, overweegt cliënt van zijn opschortingsbevoegdheid jegens u gebruik te maken.
Tot nader order zal cliënt de oorspronkelijke huurprijs blijven betalen, waaraan uitdrukkelijk wordt toegevoegd dat cliënt zich het recht voorbehoudt om vermindering van de bestaande huurprijs te vorderen (artt. 7:207 en 7:257 BW).
(…)
2.6. Nadien is tussen (de advocaten van) partijen gecorrespondeerd over onder meer de indexering en het door [huurders] gesteld achterstallig onderhoud aan de woning.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1. [verhuurder] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. ontbinding van de huurovereenkomst per de datum van dit vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, met veroordeling van [huurders] om binnen een week na betekening van dit vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, de woning volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, de sleutels aan [verhuurder] te overhandigen en de woning in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [verhuurder] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van [verhuurder] om bij gebreke hiervan de ontruiming zelf uit te (laten) voeren, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
II. [huurders] te veroordelen de navolgende werkzaamheden te verrichten binnen de bepaalde termijnen onder I.:
a. het beëindigen van de hondenfokkerij in het achterhuis, wat inhoudt het verwijderen van de aangebrachte hokken, muren en tegelwerk, alsmede de honden;
b. het verwijderen van de vlizotrap in het achterhuis en het gat in plafond dichtmaken/herstellen in oorspronkelijke toestand;
c. de betimmering tegen het raam in de achtergevel op de bergzolder in het achterhuis verwijderen/herstellen in oorspronkelijke toestand van het raam;
d. de doorgang over het erf naar het aangrenzend perceel vrijmaken; dit betekent in ieder geval dat de coniferenhaag op die locatie moet worden verwijderd;
e. het verwijderen van de jacuzzi op het achtererf;
f. het beschilderen van de randen van het Velux-dakraam met schimmelwerende verf;
g. het herstellen van de openingshendel aan het Velux-dakraam;
h. het overhandigen van een schonegrondverklaring in verband met de tuinophoging aan verhuurder;
i. het herstellen van de kraan in de bijkeuken;
j. het verwijderen van het geloosde afval op het aangrenzende perceel;
III. [huurders] hoofdelijk te veroordelen om aan verhuurder als voormeld tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de huurachterstand van € 2.037,53, vermeerderd met de boete van € 2.500,00 sinds 12 april 2012, de contractuele rente van 1% en de wettelijke rente hierover vanaf de dag van opeisbaarheid en vermeerderd met de incassokosten;
IV. [huurders] te veroordelen tot betaling van € 1.020,22 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij de woning in gebruik hebben vanaf de datum van de ontbinding tot de datum van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid en vermeerderd met incassokosten;
V. [huurders] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis indien de kosten niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis zijn voldaan, althans vanaf de veertiende dag na de datum van het vonnis.
3.2. [verhuurder] legt aan de vordering ten grondslag dat [huurders] een huurachterstand hebben laten ontstaan nu zij de huurindexering niet hebben betaald. Voorts hebben [huurders], in strijd met het bepaalde in de algemene bepalingen, (substantiële) veranderingen in het gehuurde aangebracht en handelen zij ook overigens op diverse manieren in strijd met deze algemene bepalingen.
3.3. [huurders] voeren gemotiveerd verweer waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1. [huurders] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, met ingang van een door de kantonrechter te bepalen tijdstip, althans een zo vroeg mogelijke datum, in goede justitie de huurprijs vast te stellen tot het moment dat alle aan de woning bestaande gebreken door [verhuurder] hersteld zijn. Voorts vorderen [huurders] de veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
4.2. [huurders] leggen aan de vordering ten grondslag dat diverse gebreken aan de woning bestaan die door [verhuurder] niet, althans niet afdoende, zijn verholpen. Daarom is een lagere huurprijs aangewezen.
4.3. [verhuurder] voert gemotiveerd verweer waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
5. De beoordeling van het geschil
In conventie
5.1. [verhuurder] legt aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning ten grondslag, zo begrijpt de kantonrechter het gestelde in de dagvaarding sub 24, enerzijds de niet betaalde indexering en anderzijds het handelen door [huurders] in strijd met de huurovereenkomst en algemene bepalingen. De kantonrechter bespreekt deze gronden achtereenvolgens.
De indexering
5.2. Met betrekking tot de indexering beroepen [huurders] zich op artikel 6:89 BW en voorts op de artikelen 7:248 BW juncto 7:250/251 BW.
5.3. Met betrekking tot artikel 6:89 BW geldt dat het niet (volledig) betalen van een geldschuld niet kan worden aangemerkt als een gebrek in de prestatie in de zin van het genoemde wetsartikel, zodat een beroep op dat gebrek ook niet wordt beheerst door het in dat artikel bepaalde. De kantonrechter passeert reeds daarom het beroep van [huurders] op deze bepaling.
5.4. [huurders] stellen op grond van de artikelen 7:248 juncto 7:250/251 BW, kort gezegd, dat het meer dan eenmaal per jaar verhogen van de huurprijs niet is toegestaan en (dus) een contractuele bepaling in afwijking daarvan nietig is (artikel 3:40 BW). Naar het oordeel van de kantonrechter miskennen [huurders] echter dat het feit dat de huurverhoging over meerdere jaren ineens wordt gevorderd niet inhoudt dat de huur vaker dan eenmaal per jaar is/wordt verhoogd. Nu op dit punt door [huurders] niets is gesteld, gaat de kantonrechter ervan uit dat [verhuurder] de huur heeft verhoogd met inachtneming van artikel 5 van de huurovereenkomst juncto artikel 18 van de algemene bepalingen. Die artikelen zijn op grond van het vorenstaande, nu op dit punt een verdere toelichting van [huurders] ontbreekt, niet in strijd met de wet en de door [verhuurder] toegepaste indexering is dat (dus) ook niet. Ook dit verweer van [huurders] wordt derhalve gepasseerd.
5.5. [huurders] hebben het door [verhuurder] berekende bedrag aan huurindexering niet betwist. Nu de verweren van [huurders] worden verworpen, ligt dat bedrag in beginsel voor toewijzing gereed, behoudens het hierna te beoordelen door [huurders] gedane beroep op opschorting.
Gebreken
5.6. De kantonrechter verstaat de stellingen van [huurders] aldus dat zij de betaling van de indexering – de (overige) huurprijs van € 950,00 per maand wordt klaarblijkelijk betaald door [huurders] – hebben opgeschort vanwege substantiële gebreken aan de woning (artikelen 6:262 BW juncto 7:205 BW).
5.7. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn van de door [huurders] in de conclusie van antwoord (sub 10 en 11) en bij gelegenheid van de comparitie ter plaatse genoemde gebreken enkel de rotte balk op zolder, de lekkages in de woning en de ophoping van hemelwater dat van het dak wordt afgevoerd bij de voordeur aan te merken als gebreken die leiden tot vermindering van het huurgenot als bedoeld in artikel 7:207 BW. Van de overige punten kan dat, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet worden aangenomen. Daarbij is van belang, zoals [huurders] overigens zelf stellen (conclusie van antwoord sub 10), dat de woning is gebouwd in 1923. [huurders] kunnen derhalve niet verwachten dat de woning in een staat als die van een nieuwbouwwoning verkeert.
Opschorting
5.8. Met betrekking tot de hiervoor genoemde lekkages in de woning en de rotte balk geldt naar het oordeel van de kantonrechter dat deze op enig moment na de klacht daarover van [huurders] door [verhuurder] voldoende zijn hersteld/verholpen. Door [huurders] is erkend dat in opdracht van [verhuurder] werkzaamheden aan het dak en de goten van de woning zijn verricht alsmede dat (als gevolg daarvan) op de door [huurders] bedoelde plaatsen geen lekkages meer zijn geconstateerd. De rotte balk is aldus betimmerd dat deze, zo is onweersproken, constructief voldoet.
5.9. Gelet daarop komt [huurder 1] en [verhuurder] hiervoor geen bevoegdheid tot opschorting meer toe, nu zij stellen op te schorten tot de gebreken zijn verholpen. Zij konden wel de betaling van het gehele, in december 2011 ineens gevorderde, bedrag aan indexering opschorten omdat sprake was van – zo kan worden afgeleid uit de stellingen van partijen, de overgelegde foto’s en de bij de comparitie ter plaatse aanwezige sporen – lekkages met een aanzienlijk omvang in onder meer de kinderkamers. De opschorting kon tot het moment van het herstel dat inmiddels heeft plaatsgevonden. Dat moment ligt na de datum van dagvaarding.
5.10. Met betrekking tot de afvoer van hemelwater oordeelt de kantonrechter als volgt. [verhuurder] is gehouden de situatie zodanig aan te passen/te herstellen dat het water zich bij regenbuien niet, althans in aanzienlijk mindere mate, ophoopt op de oprit ter plaatse van de voordeur (aan de zuidzijde van de woning). De mate waarin zich dat thans voordoet, zoals door de kantonrechter geconstateerd tijdens de comparitie ter plaatse toen een forse regenbui plaatshad, maakt naar het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een gebrek waardoor het huurgenot vermindert. Ter gelegenheid van de comparitie ter plaatse heeft de kantonrechter geconstateerd dat het gebrek niet is verholpen.
Ontbinding? Tussenconclusie
5.11. Op grond van het vorenstaande wordt geoordeeld dat [huurders] de betaling van de huurindexering gerechtvaardigd konden opschorten. Naar het oordeel van de kantonrechter was opschorting van het gehele bedrag aan indexering gerechtvaardigd in de zin van artikel 6:262 lid 2 BW omdat sprake was van gebreken, in de vorm van de lekkages aan de binnenzijde van de woning, die het gebruik van het gehuurde in belangrijke mate verhinderden (Hoge Raad 6 juni 1997, NJ 1998/128). Die wezenlijke gebreken dienden spoedig te worden verholpen. Het daartoe opschorten van het gehele bedrag aan indexering als pressiemiddel was naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd.
5.12. Hierna wordt geoordeeld over de huurprijsvermindering en het thans al dan niet door [huurders], na het gedeeltelijke herstel door [verhuurder] van de gebreken, verschuldigde bedrag. Het vorenstaande leidt echter reeds tot het oordeel dat op het moment van dagvaarden geen sprake was van een opeisbare vordering van [verhuurder] en derhalve het onbetaald laten van die vordering niet als een tekortkoming kan worden aangemerkt die tot ontbinding kan leiden.
Handelen in strijd met de huurovereenkomst
5.13. Gelet op hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5.12. is overwogen, wordt thans toegekomen aan de stellingen met betrekking tot het gestelde handelen door [huurders] in strijd met de huurovereenkomst en algemene bepalingen.
5.14. De kantonrechter verstaat de stellingen van [verhuurder] in de dagvaarding (sub 16) aldus dat aan de gevorderde ontbinding wegens handelen in strijd met de huurovereenkomst ten grondslag ligt de tuinophoging, versperring van de doorgang naar het (eveneens bij [verhuurder] in eigendom zijnde) aangrenzende perceel door de geplaatste jacuzzi en coniferen, de lozing van afval op dat perceel alsmede de door [huurders] in het achterhuis gedreven hondenfokkerij en de daartoe aangebrachte voorzieningen. Deze worden achtereenvolgens besproken.
5.15. De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming de bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst geeft, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Uit de stellingen van [huurders] op dit punt volgt dat zij menen dat geen sprake is van een tekortkoming, althans niet van een relevante of ernstige tekortkoming. De kantonrechter verstaat die stellingen als een beroep op voornoemde ‘tenzij-formule’.
5.16. Op grond van de huurovereenkomst (artikel 11.1.2) zijn [huurders] gehouden [verhuurder] doorgang te verlenen naar het achterliggende perceel. Wanneer daarvoor nodig is dat de coniferen en de jacuzzi worden verwijderd, dienen [huurders] daarvoor zorg te dragen. Gesteld noch gebleken is dat [huurders] daarop door [verhuurder] eerder dan in het kader van het thans lopende conflict tussen partijen zijn aangesproken, zodat zij niet in verzuim zijn geraakt (artikel 6:265 lid 2 BW). Reeds daarom kan deze omstandigheid niet leiden tot de ontbinding.
5.17. Het vorenstaande geldt eveneens voor de tuinophoging. Er is geen ingebrekestelling en derhalve geen verzuim.
5.18. Het verwijt van het lozen van afval (zaagsel en hondenuitwerpselen) ziet niet op het niet nakomen van een verplichting uit de huurovereenkomst, zodat dit punt de ontbinding niet kan dragen
5.19. Resteert de hondenfokkerij. Deze is door [huurders] ingericht in het achterhuis, naar [verhuurder] stelt zonder zijn toestemming en – zo verstaat de kantonrechter het gestelde in de dagvaarding sub 13 onder c – in strijd met de bepaling in de huurovereenkomst dat het gehuurde (louter) als woonruimte mag worden gebruikt.
5.20. Met [huurders] is de kantonrechter van oordeel dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan worden aangenomen dat het inrichten van de fokkerij in het achterhuis in strijd is met genoemde bepaling. Immers, dat deel van de woning is niet geschikt voor bewoning, mede omdat het onverwarmd is. Het gaat om een ruimte waar vroeger dieren werden gehouden. Thans is het bedoeld als hobbyruimte of, zoals [verhuurder] het bij de comparitie ter plaatse heeft aangeduid, berghok. Derhalve wordt feitelijk geen woonruimte gebruikt voor een ander doeleinde.
5.21. Daarbij komt dat de kantonrechter ter plaatse heeft geconstateerd dat de ruimte er schoon en netjes uitziet en door [huurders] een beperkt aantal honden wordt gehouden, gezien het aantal gemaakte hokken. Voorts zijn de door [huurders] aangebrachte tegels en muurtjes relatief eenvoudig te verwijderen wanneer de huur zou eindigen. Dat de woning schade lijdt door de honden(-fokkerij) is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet hierop, onvoldoende onderbouwd. Dat het door [verhuurder] gestelde vochtprobleem in de woning erdoor wordt veroorzaakt vindt geen grondslag in de geconstateerde feiten en omstandigheden. Verdere motivering hiervan door [verhuurder] ontbreekt. Ook overigens is geen schade gebleken. Zou al worden uitgegaan van het inrichten door [huurders] van de hondenfokkerij zonder toestemming of medeweten van [verhuurder] en derhalve in strijd met de algemene bepalingen (artikel 3), hetgeen door [huurders] gemotiveerd is betwist, dan is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een tekortkoming die, gelet op voornoemde feiten en omstandigheden, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt vanwege de geringe betekenis ervan.
Ontbinding? Slotsom
5.22. Op grond van het vorenstaande is geen sprake van een tekortkoming in de betaling van de huur of van een andere tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat deel van de vordering in conventie wordt daarom afgewezen, hetgeen meebrengt dat ook de hiervoor onder 3.1. onder II. en IV. weergegeven onderdelen van de vordering worden afgewezen. Het onder IV. gevorderde is een nevenvordering van de vordering tot ontbinding en ontruiming en het onder II. gevorderde dient aldus te worden beschouwd, nu, gelet op de formulering daarvan, de vordering is gericht op de (wijze van) oplevering door [huurders] van het gehuurde na de ontbinding en ontruiming (artikel 7:224 lid 2 BW). Gelet op het vorenstaande worden de vorderingen tot ontbinding en ontruiming echter afgewezen.
In reconventie
5.23. In artikel 7:207 BW is – samengevat weergegeven – bepaald dat wanneer een gebrek aan een woning bestaat dat leidt tot vermindering van het huurgenot, de huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag dat de huurder de verhuurder behoorlijk in kennis heeft gesteld van het gebrek althans de verhuurder er in voldoende mate mee bekend was om tot herstel over te gaan.
5.24. In reactie op de vordering van [verhuurder] tot betaling van de huurindexering hebben [huurders] zich – zo volgt uit de hiervoor geciteerde brief van mr. Van Oosten van 31 januari 2012 – beroepen op hun opschortingsrecht in verband met de volgens hen aan de woning bestaande gebreken. Vanaf die datum was [verhuurder] derhalve bekend – in de zin van artikel 7:207 BW – met die, in de ogen van [huurders] bestaande, gebreken. Dat [verhuurder] dat reeds eerder was of kon zijn door mededelingen van [huurders] is door [verhuurder] gemotiveerd betwist en, mede in het licht van die betwisting, door [huurders] onvoldoende onderbouwd.
5.25. De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor in rechtsoverweging 5.7. genoemde gebreken een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Bij het bepalen van de geldende huurprijs wordt, nu hiervoor is geoordeeld dat de indexering is toegelaten, uitgegaan van de huurprijs van € 1.020,22 per maand.
5.26. De kantonrechter is van oordeel dat een huurvermindering van € 25,00 per maand aangewezen is zolang de hiervoor in rechtsoverweging 5.7. en 5.10 bedoelde wateroverlast op de oprit niet is verholpen. De door [huurders] gevorderde huurprijsvermindering kan, gelet op het hiervoor in rechtsoverweging 5.24. geoordeelde, eerst gelden vanaf 1 februari 2012. Op die dag is door middel van de brief van 31 januari 2012 immers van de gebreken kennis gegeven, terwijl onvoldoende is onderbouwd dat zulks op een eerder moment reeds is gebeurd. Derhalve wordt genoemd bedrag per maand in mindering gebracht vanaf 1 februari 2012 tot het moment dat de overlast zal zijn verholpen.
5.27. Daarenboven is naar het oordeel van de kantonrechter een vermindering van de huurprijs met € 75,00 per maand aangewezen voor de periode waarin de lekkages zich in de woning hebben voorgedaan. Dat was, zo is onvoldoende gemotiveerd weersproken, op 31 januari 2012 het geval. De vermindering geldt tot de werkzaamheden aan het dak en de goten hebben plaatsgevonden. Partijen hebben de precieze datum daarvan niet gesteld, doch omdat partijen ter gelegenheid van de comparitie ter plaatse op 14 augustus 2012 verklaarden dat herstel recent had plaatsgevonden, stelt de kantonrechter die datum billijkheidshalve op 1 augustus 2012.
5.28. Op grond van het vorenstaande wordt de huurprijs voor de periode vanaf 1 februari 2012 tot 1 augustus 2012 op een bedrag van € 920,22 (€ 1.020,22 - € 100,00) gesteld en voor de periode vanaf 1 augustus 2012 tot de datum waarop de waterafvoer aldus zal zijn ingericht dat zich geen/aanzienlijk minder wateroverlast ter plaatse van de oprit meer voordoet op een bedrag van € 995,22 (€ 1.020,22 - € 25,00).
Verder in conventie
5.29. [verhuurder] vordert in de dagvaarding (sub 17) de indexering tot en met april 2012. Thans is het bedrag aan indexering minus de vermindering over de maanden februari tot en met april 2012 opeisbaar, omdat naar het oordeel van de kantonrechter vanaf het moment dat het dak en de groten zijn hersteld geen sprake meer is van een wezenlijke aantasting van het huurgenot als hiervoor bedoeld in rechtsoverweging 5.11. en derhalve verdere opschorting niet gerechtvaardigd is.
5.30. De hiervoor bedoelde huurprijsvermindering bedraagt over de drie maanden waarop de vordering in conventie ziet (februari tot en met april 2012) € 300,00 (3 x 25,00 + 3 x € 75,00). Een bedrag van € 1.737,53 (€ 2.037,53 – € 300,00) wordt derhalve toegewezen.
5.31. De door [verhuurder] gevorderde boete is over februari tot en met april 2012 niet verschuldigd omdat [huurders] de betaling van de indexering gerechtvaardigd hadden opgeschort.
5.32. Op grond van de algemene bepalingen (artikel 20.2) vordert [verhuurder] vermeerdering van voornoemd bedrag met de contractuele rente van 1% per maand. [huurders] voeren aan dat een beroep op de algemene bepalingen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Nu [huurders] die stelling op geen enkele wijze hebben toegelicht, wordt deze gepasseerd.
5.33. Gelet op de gerechtvaardigde opschorting is de rente eerst verschuldigd vanaf het moment dat de herstelwerkzaamheden aan het dak en de goten zijn uitgevoerd, hiervoor gesteld op 1 augustus 2012. Gelet op het hiervoor in rechtsoverwegingen 5.29. geoordeelde bestond vanaf dat moment naar het oordeel van de kantonrechter immers geen rechtvaardiging meer voor de opschorting.
5.34. De kantonrechter kan er niet van uitgaan dat sprake is van andere kosten dan de kosten ter voorbereiding van de procedure. Deze zijn onderdeel van de proceskosten, waarover een aparte beslissing wordt genomen. Daarom worden de buitengerechtelijke kosten afgewezen.
5.35. Omdat [huurders] de betaling van de indexering op het moment van dagvaarden gerechtvaardigd hadden opgeschort en eerst tijdens deze procedure een deel van het bedrag opeisbaar is geworden, worden de proceskosten in conventie gecompenseerd.
Verder in reconventie
5.36. Voornoemd bedrag aan huurprijsvermindering van € 300,00 wordt verrekend als hiervoor uiteengezet met het in conventie toe te wijzen bedrag dat ziet op de periode tot en met april 2012. De in reconventie vast te stellen huurprijs geldt derhalve vanaf 1 mei 2012.
5.37. [verhuurder] wordt in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
6. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1. veroordeelt [huurders] hoofdelijk, in die zin dat voor zover de een betaalt ook de ander is bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 1.737,53, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand vanaf 1 augustus 2012 tot de datum van algehele betaling;
6.2. verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.3. wijst het meer of anders gevorderde af;
6.4. compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
6.5. stelt de huurprijs voor de periode vanaf 1 mei 2012 tot 1 augustus 2012 op € 920,22 per maand;
6.6. stelt de huurprijs voor de periode vanaf 1 augustus 2012 tot de datum waarop de waterafvoer aldus zal zijn ingericht dat zich geen/aanzienlijk minder wateroverlast ter plaatse van de oprit meer voordoet op € 995,22;
6.7. verklaart deze vaststellingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.8. veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [huurders] begroot op € 100,00 aan salaris voor de gemachtigde;
6.9. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2012.