Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 221720 / HA ZA 11-1397
Vonnis van 18 april 2012
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ARNHEM,
zetelend te Arnhem,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. F.J. van Beek te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. H.C.J. Oomen te Nijmegen.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] worden genoemd.
1 De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 december 2011
- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 7 maart 2012.
1.2 Vervolgens is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1 [gedaagde] woont sinds het begin van de jaren '50 van de vorige eeuw aan de [adres] in Arnhem, aanvankelijk met zijn ouders, die de woning huurden. Hij is sinds 15 januari 1982 erfpachter van het desbetreffende perceel, kadastraal bekend gemeente Arnhem, [sectie en nummer], blijkens een door [gedaagde] overgelegde akte van 25 november 1983 tot aanvulling van de erfpachtsvoorwaarden groot 317 m2. [gedaagde] heeft op 24 juni 1994 de blote eigendom van dit perceel van de gemeente verkregen. Bij die gelegenheid heeft hij een kadastrale kaart ontvangen, waarop de contouren van zijn perceel en de omliggende percelen, met daarop de contouren van de opstallen, zijn afgebeeld.
2.2 In het verlengde van de achtertuin van het genoemde perceel ligt een strook grond van ongeveer 70 m2, die deel uitmaakt van het kadastrale perceel gemeente Arnhem, sectie S nummer 1800 (in totaal groot 04.17.65 ha), welk perceel blijkens de kadastrale registratie toebehoort aan de gemeente (hierna: perceel S 1800). De genoemde strook grond (hierna: de strook grond) vormt samen met het achtererf van het perceel van [gedaagde] ogenschijnlijk één geheel en is in ieder geval sinds de jaren '50 van de vorige eeuw samen met dat achtererf in gebruik als achtertuin (hierna: de achtertuin). De strook grond wordt begrensd door een steil oplopend talud dat eveneens deel uitmaakt van perceel S 1800. Daar waar het talud begint heeft [gedaagde] de achtertuin afgerasterd. Aan de hand van een door de gemeente overgelegde en inhoudelijk niet betwiste kaart kan de situatie ter plaatse als volgt in beeld worden gebracht. De strook grond is hierop - schetsmatig - gearceerd weergegeven.
2.3 Bij brief van 28 januari 2011 heeft de gemeente [gedaagde] aangeboden dat hij de strook grond, onder voorwaarden, van de gemeente kon kopen voor € 77,- per vierkante meter. Bij brief van 18 februari 2011 heeft [gedaagde] dit aanbod van de hand gewezen en zich beroepen op verkrijgende verjaring van de strook grond. Daarop heeft de gemeente aan [gedaagde] bij brief van 22 april 2011 onder meer het volgende geschreven:
"Op 28 januari 2011 heeft u van ons een brief ontvangen met de mededeling dat u een strook openbaar groen achter uw woning aan de [adres] in gebruik heeft. Hier is in het verleden geen bruikleenovereenkomst voor afgesloten. (..)
Op 24 juni 1994 heeft u de erfpacht rustende op het perceel, bekend als gemeente Arnhem [sectie en nummer] ter grootte van 317 m2 van de gemeente afgekocht. Aan de hand van de weergegeven afmeting in het koopcontract had u kunnen zien dat dit niet overeenkomt met de huidige ingebruikname, te weten 387 m2. Op basis hiervan had u kunnen en behoren te weten dat de strook gemeentegrond niet uw eigendom had kunnen zijn. Op basis hiervan bent u niet te goeder trouw en derhalve gaat een beroep op verkrijgende verjaring niet op.
Tevens bent u juridisch gezien nooit bezitter geweest van de strook grond. (..)
Nu een beroep op verkrijgende verjaring niet op gaat, hebben wij ook onderzocht of uw betoog in aanmerking kan komen voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring. Echter, ook hier zorgt de in het verleden afgekochte erfpacht voor afwijzing van het beroep op verjaring.
De juridische grondslag ligt hier in een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (LJN BC7188, 10 oktober 2007), waarbij allereerst ingegaan wordt op het feit dat degene die grond pacht, gezien wordt als houder van een stuk grond. Een houder kan in beginsel nooit bezitter worden (interversieverbod, artikel 3:111 BW Pro) en dus ook geen verjaring claimen, want bezit is een vereiste voor verjaring.
De belangrijkste conclusie die getrokken kan worden uit deze jurisprudentie is dat bovenstaand interversieverbod van houderschap ook geldt voor de illegaal in gebruik genomen strook grond grenzend aan het afgekochte erfpachtperceel. Er valt derhalve niet in te zien dat het gebruik van de strook grond waarbij u zich beroept op verjaring, van een wezenlijk andere aard is dan het gebruik van het afgekochte perceel. Dit duidt volgens de rechtbank op (stilzwijgende) uitbreiding van het houderschap, wat tot gevolg heeft dat de strook grond waarbij u zich beroept op verjaring, niet in uw bezit is. (..) Hierdoor gaat een beroep op bevrijdende verjaring ook niet op."
In de brief heeft de gemeente het aanbod tot koop gestand gedaan en [gedaagde] verzocht, indien hij daarop niet wenst in te gaan, om binnen drie maanden na dagtekening van de brief zijn afrastering in overeenstemming te brengen met de kadastrale grens en de strook grond te ontruimen.
2.4 Bij brief van 26 mei 2011 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] het standpunt van de gemeente bestreden. Op basis van de kadasterkaart die [gedaagde] had ontvangen bij de akte van levering van 24 juni 1994 mocht hij erop vertrouwen, aldus zijn advocaat, dat het perceel dat hij kocht overeenstemde met de kadastrale grenzen. In ieder geval heeft hij het bezit over de strook grond gedurende 20 jaar uitgeoefend, zodat hij het eigendomsrecht op de strook grond (ook) langs die weg heeft verkregen. Daarop heeft de gemeente weer gereageerd bij brief van 15 juli 2011, waar zij haar standpunt uit de brief van 22 april 2011 heeft herhaald.
2.5 Bij brief van 12 augustus 2011 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] daarop onder meer geantwoord:
"Het beroep op verjaring van de strook grond blijft (..) gehandhaafd. Ten tijde van het in bezit nemen van de strook grond was er sprake van het oogmerk de grond voor zichzelf te houden. Hierbij is van belang dat de strook grond later dan de woning is betrokken. Onvoldoende is onderbouwd dat hiervan geen sprake is. Zoals u zelf reeds aangeeft (..) was de weergegeven afmeting in het koopcontract voldoende duidelijk en had cliënt kunnen zien dat het niet overeenkwam met de ingebruikname."
3 Het geschil
3.1 De gemeente stelt zich op het standpunt dat zij eigenaar is van de strook grond en vordert in conventie, kort gezegd, de ontruiming ervan. Zij bestrijdt het standpunt van [gedaagde] dat deze vanaf 1982 het bezit van de strook grond heeft gehad en door twintigjarige verjaring krachtens artikel 3:105 BW Pro eigenaar daarvan is geworden. Ook bestrijdt zij het standpunt van [gedaagde] dat deze vanaf 1994 door verloop van tien jaren op de voet van artikel 3:99 BW Pro eigenaar van de strook grond is geworden. Volgens de gemeente is steeds sprake geweest van een stilzwijgende bruikleenovereenkomst, welke constructie in feite verhindert dat gehouden is zonder recht of titel en dat de revindicatie verjaart. [gedaagde] betwist uitvoerig het bestaan van een dergelijke bruikleenovereenkomst en vordert in reconventie, kort gezegd, primair een verklaring voor recht dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de strook grond en subsidiair dat de gemeente die strook grond aan hem levert.
3.2 Partijen voeren over en weer verweer tegen elkaars vorderingen. Op hun standpunten zal hierna worden ingegaan.
4 De beoordeling
4.1 De rechtbank volgt eerst duidelijkheidshalve de redeneerstappen van de gemeente en het debat van partijen daarover (4.2 - 4.4). Dat daarmee nog niet alles is gezegd over het beroep op verjaring, volgt uit hetgeen daarna wordt overwogen. Aldus zal blijken dat de overwegingen 4.2 - 4.4 uiteindelijk niet dragend zijn voor de beslissing.
4.2 De vraag of er vóór 24 juni 1994 (de dag waarop de blote eigendom werd geleverd) sprake is geweest van bezit van de strook grond door [gedaagde] beantwoordt de rechtbank met de gemeente ontkennend. Een groot deel van de motivering daarvan kan worden ontleend aan de laatste geciteerde alinea uit de brief van de gemeente van 22 april 2011. In dit verband is bovendien van belang hetgeen door [gedaagde] ter comparitie is verklaard:
"U vraagt mij of de strook grond er is bijgetrokken op een later tijdstip dan de ingebruikname van het perceel. Wat ik van mijn ouders heb gehoord is dat er altijd van de gehele achtertuin gebruik is gemaakt, tot aan het talud, en dat er een hek heeft gestaan. Het hek stond er al toen ik er kwam wonen."
In de conclusie van antwoord stelt [gedaagde] voorts:
"Omdat van alle percelen ten noorden en ten zuiden van die van [gedaagde] (Bronbeeklaan nr. 30 tot en met 62) de tuin doorliep tot aan het talud, is er bij hem, noch zijn rechtsvoorgangers, enig vermoeden, laat staan kennis, geweest van het feit dat deze strook niet behoorde tot de in erfpacht uitgegeven en later door [gedaagde] gekochte grond."
Daaruit valt af te leiden dat [gedaagde] in deze procedure niet de stelling ingang probeert te doen vinden dat op enig moment een houder (huurder, erfpachter) van het perceel de strook grond erbij heeft getrokken met een andere uiterlijk kenbare pretentie dan deze te gaan houden voor de eigenaar en dat dit bezit op hem is overgegaan (hoewel de brief van 12 augustus 2011 anders lijkt te impliceren). In ieder geval moet worden aangenomen dat [gedaagde] zich tegenover de gemeente met betrekking tot de strook grond niet anders heeft gedragen dan met betrekking tot het in erfpacht gegeven perceel, ook al kon de strook grond strikt genomen niet onder de erfpacht vallen. Dat betekent dat [gedaagde] (of een eerdere gebruiker die de feitelijke macht over de strook uitoefende) vóór 1994 de strook grond niet "als eigenaar" in bezit heeft gehad en toen de eigendom daarvan niet langs de weg van artikel 3:105 BW Pro kan hebben verkregen.
4.3 Vanaf 1994 is dit mogelijk anders maar dan is voor een succesvol beroep op verkrijging door verjaring via de weg van artikel 3:99 BW Pro tevens goede trouw vereist. [gedaagde] moest er, met andere woorden, bij de levering redelijkerwijs niet aan hoeven te twijfelen dat de strook grond tot het perceel behoorde, waarvan de blote eigendom hem toen werd geleverd. De gemeente heeft in dit verband terecht gewezen op het kenbare verschil in oppervlakte van het perceel met of zonder de strook grond. Daar komt bij dat ook de toen overhandigde kadastrale kaart hem op een ander spoor had moeten zetten. De rechter heeft ter comparitie geconstateerd dat de afstand van de achtergevel van het woonhuis van [gedaagde] tot aan de afrastering tegen het talud vrijwel gelijk is aan die van de achtergevel tot de perceelsgrens aan de voorzijde (beide ongeveer 15 stappen). Raadpleging van de kadastrale kaart leert echter dat de verhouding van die afstanden tot elkaar beduidend anders zijn:
Aldus kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] bij de verkrijging van de eigendom van het erfpachtperceel te goeder trouw is geweest als bedoeld in artikel 3:11 BW Pro (hetgeen de toenmalige advocaat van [gedaagde] overigens ook zelf aangaf in zijn brief van 12 augustus 2011).
4.4 Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde] vóór 24 juni 1994 geen eigenaar door verjaring is geworden en dat de verkrijgende verjaring van artikel 3:99 BW Pro nadien evenmin tot eigendomsverkrijging heeft geleid. Het laat echter niet (dan wel onvoldoende) beantwoord wat er op (of na) 24 juni 1994 is gebeurd en welke gevolgen het recht daaraan verbindt.
4.5 Ingevolge artikel 3:306 BW Pro verjaart een rechtsvordering, indien de wet niet anders bepaalt, door verloop van 20 jaar. Artikel 3:314 lid 2 BW Pro bepaalt verder dat de termijn van verjaring van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet-rechthebbende - hierna ook te noemen: de revindicatie - begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (cursivering is van de Rechtbank). Artikel 3:105 lid 1 BW Pro bepaalt ten slotte dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.
4.6 Toepassing van bovenstaande combinatie van bepalingen uit het derde boek van het Burgerlijk Wetboek zou tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] op 24 juni 1994 (of later) eigenaar is geworden van de strook grond. De rechtbank veronderstelt daarbij dan, in het verlengde van hetgeen onder 4.2 is overwogen, dat [gedaagde] op 24 juni 1994 met de blote eigendom van zijn perceel ook het bezit van de strook grond verkreeg. Er was immers geen reden meer om die strook 'als erfpachter' nog te gaan houden voor de gemeente (vgl. art. 3:111 BW Pro).
4.7 Vereist is dan wel dat toen de revindicatie inderdaad was verjaard. De gemeente tracht dit te voorkomen door ervan uit te gaan dat tussen partijen een stilzwijgend aangegane overeenkomst van bruikleen heeft gegolden, welke geacht moet worden bij brief van 22 april 2011 te zijn opgezegd. Vanaf het einde van de bruikleenverhouding is dan immers eerst sprake van houden zonder recht of titel, zodat eerst vanaf dat moment sprake kan zijn van een rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit van een niet rechthebbende. Deze opvatting is echter niet goed te rijmen met de door de gemeente in dezelfde brief gemaakte opmerking dat voor het gebruik van de strook grond in het verleden geen bruikleenovereenkomst is afgesloten. Zonder feiten die de gestelde bruikleenverhouding inkleuren kan naar het oordeel van de rechtbank (dan ook) niet tot het bestaan van een dergelijke stilzwijgende overeenkomst worden geconcludeerd. Zonder dergelijke feiten is immers slechts sprake van een gefingeerde rechtsfiguur.
4.8 In dit verband is van belang dat [gedaagde] erop heeft gewezen - waarop de gemeente in haar conclusie van antwoord in reconventie onder 6 inhaakt - dat de strook grond onderdeel uitmaakt van een plan van de gemeente om in de jaren '30 van de vorige eeuw daar een tramlijn aan te leggen, welk plan uiteindelijk niet is doorgegaan. Mede naar aanleiding daarvan - zie productie 2 bij conclusie van antwoord - heeft de gemeente in 1949
"de erfpachters van de percelen [adressen] aangeschreven, dat de door de bewoners ingebruik genomen grond van de zogenaamde tramstrook een gebruiksregeling behoeft. Voorgesteld wordt de grond in erfpacht uit te geven, gekoppeld aan de erfpachtsverhouding welke loopt voor de grond van de betrokken percelen."
Dat is in 1963 nog een keer gebeurd:
"Wegens de zeer geringe belangstelling van de zijde van de erfpachters bleek de uitgifte niet te kunnen worden afgerond. Alhoewel in bovengenoemde brief (van 1949, rechtbank) aan de erfpachters werd aangezegd, dat zonder gebruiksregeling de ingebruikname diende te worden gestaakt, blijkt men nog steeds over de grond te beschikken. Besloten wordt de erfpachters opnieuw aan te schrijven en te trachten opnieuw het gebruik door middel van erfpacht vast te leggen."
In 1968 is ten slotte geconstateerd dat met betrokkenen collectief niet tot overeenstemming kon worden gekomen, waarna er verder geen werk van gemaakt is. De gemeente heeft ter comparitie aangegeven dat er na 1968 hierover geen contact meer is geweest tussen de erfpachters en de gemeente tot 2010.
4.9 Genoemd contact tussen 1949 en 1968 leidt tot een situatie waarin de gemeente het over en weer kenbaar toelaat dat de strook grond door de erfpachters (en hun eventuele huurders) - ook de toenmalige erfpachter van [adres] - wordt gebruikt. Het is niet moeilijk om uit deze feiten een stilzwijgende bruikleenovereenkomst af te leiden. De rechtbank gaat daar dan ook vanuit.
4.10 Uit de stukken leidt de rechtbank af dat [gedaagde] het erfpachtsrecht - met het daaraan feitelijk gekoppelde gebruik van de strook grond - op 15 januari 1982 onder bijzondere titel heeft verkregen. Daarmee is, gelet op het voorgaande, in ieder geval een bruikleenloze periode van 20 jaar gegeven tot 2002. Gesteld noch gebleken is immers dat de verplichtingen uit de in de vorige rechtsoverweging aangenomen stilzwijgende bruikleenovereenkomst op [gedaagde] zijn overgegaan en vaststaat dat over de periode na 15 januari 1982 tussen partijen over het gebruik van de strook grond op geen enkele wijze is communiceerd tot 2010. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] - in ieder geval, maar het zou ook eerder kunnen zijn geweest - op 15 januari 2002 eigenaar is geworden van de strook grond.
4.11 Dat betekent dat de gemeente geen ontruiming kan vorderen. De vorderingen in conventie zullen daarom worden afgewezen. De primaire vordering in reconventie zal daarentegen worden toegewezen. Als de in conventie en in reconventie in het ongelijk gestelde partij zal de gemeente in de kosten van die procedures worden veroordeeld.
5 De beslissing
De rechtbank
IN CONVENTIE:
wijst de vorderingen af,
veroordeelt de gemeente in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 260,- voor griffierecht en op € 904,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, lopende vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, indien die kosten dan niet zijn voldaan,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
IN RECONVENTIE:
verklaart voor recht dat [gedaagde] door middel van verjaring eigenaar is geworden van de strook grond,
veroordeelt de gemeente in de kosten van de procedure, tot dit vonnis aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 452,- voor kosten van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, vermeerderd met de wettelijke rente daarover, lopende vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, indien die kosten dan niet zijn voldaan,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2012.