Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
vonnis in vrijwaring van 4 april 2012
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 209067 / HA ZA 10-2457 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GREEN RETAIL HOUSE B.V.,
gevestigd te Lage Mierde, gemeente Reusel-De Mierden,
eiseres,
advocaat mr. F.A.M. Knüppe te Arnhem,
tegen
1. [gedaagde (A)]
gedaagde,
advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Barendrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
YARDS VASTGOEDBELEGGINGEN B.V.,
gevestigd te Heerjansdam, gemeente Zwijndrecht,
gevoegde partij,
advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 214551 / HA ZA 11-565 van
[eiser (A)]
eiser,
advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Barendrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
YARDS VASTGOEDBELEGGINGEN B.V.,
gevestigd te Heerjansdam, gemeente Zwijndrecht,
gedaagde,
advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam.
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 214937 / HA ZA 11-627 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
YARDS VASTGOEDBELEGGINGEN B.V.,
gevestigd te Heerjansdam, gemeente Zwijndrecht,
gedaagde,
advocaat mr. R.A.D. Blaauw te Rotterdam.
tegen
[gedaagde]
gedaagde,
advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Green Retail House, [gedaagde / eiser (A)], Yards en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure in de in de zaak met zaaknummer/rolnummer: 209067 / HA ZA 10-2457
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 mei 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 23 januari 2012.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214551 / HA ZA 11-565
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 juni 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 23 januari 2012.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De procedure in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214937 / HA ZA 11-627
3.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 augustus 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 23 januari 2012.
3.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
4. De feiten
4.1 [gedaagde / eiser (A)] was in de eerste helft van 2007 eigenaar van twee registergoederen aan de [adres] 214 en 216 te Rotterdam. Voornoemde registergoederen bestonden elk uit een winkelpand met daarboven vier appartementen. [gedaagde / eiser (A)] had deze registergoederen kort daarvoor verkregen uit een nalatenschap.
4.2 [gedaagde / eiser (A)] heeft Yards, een makelaar in onroerend goed, ingeschakeld om te bemiddelen bij de verkoop van deze panden. De heer [betrokkene 1], statutair directeur van Yards, heeft namens [gedaagde / eiser (A)] de panden onder de aandacht gebracht van een aantal belangstellenden.
4.3 [betrokkene 1] heeft in dit kader begin 2007 onderhandeld met Stadhouder Vastgoed B.V. over de verkoop van de panden. Stadhouder Vastgoed B.V. werd bijgestaan door de heer [betrokkene 2], makelaar bij Stad & Landschap Vastgoed B.V. Bij e-mail van 21 maart 2007 met als onderwerp “[adres] 214-216 te Rotterdam” heeft Stadhouder Vastgoed B.V. het volgende bericht aan [betrokkene 1]:
“Toevallig hadden wij vandaag aandeelhoudersoverleg van StuCasa Vastgoed bij mij op kantoor, dus u zult begrijpen dat de gang van zaken tot nu toe uitvoerig aan de orde is geweest. De beslissing die uiteindelijk is genomen is kort en goed: wij gaan hier niet mee verder. Er zijn te veel open einden en onzekere aspecten aan deze zaak en deze aandeelhouders, die toevallig ook nog eens onze belangrijkste financiers zijn, waren er niet van te overtuigen dat we hier in de kern met een goede zaak te maken hebben. Voor alle duidelijkheid: niet alleen de onzekerheid m.b.t. het vergunningtraject speelt hierbij een belangrijke rol, ook het feit dat er nog eindeloos gesteggeld gaat worden over en tussen de partijen die aan deze zaak hebben gewerkt, heeft in belangrijke mate aan deze beslissing bijgedragen. (…)”
Stadhouder Vastgoed B.V. heeft vorenstaande email tevens in kopie gezonden aan haar makelaar Stad & Landschap Vastgoed B.V.
4.4 Vervolgens heeft [betrokkene 2] aan [betrokkene 1] aangegeven dat Green Retail House (destijds nog geheten [ABC bv] B.V.) geïnteresseerd was in de aankoop van de panden. De heer [betrokkene 3], statutair directeur van Green Retail House, is een broer van [betrokkene 2]. Vervolgens hebben [betrokkene 1], [betrokkene 2] en [betrokkene 3] onderhandeld over de aankoop van de panden door Green Retail House.
4.5 Bij e-mail van 12 april 2007 heeft [betrokkene 1] een e-mail aan Stad & Landschap Vastgoed B.V. gezonden. In de tekst van deze e-mail staat in de aanhef “Beste [betrokkene 3]”, de voornaam van [betrokkene 3]. In de e-mail staat verder:
“Hierbij zend ik je de concept bevestiging met betrekking tot het in aanhef vermelde object. Verkopende partij wil vooraleerst de tekst hiervan goedkeuren en ik zou graag jouw aanvullingen cq opmerkingen op de door mij geformuleerde tekst ontvangen.
1. Kopende partij [ABC bv] (of nader te noemen meester);
2. Koopsom € 605.000,00 k.k.;
(…)
6. Behandelend notaris [behandelend notaris];
7. Passeerdatum 15/06/2007;
8. Globale inspectie lege woningen heeft plaatsgevonden en is Koper bekend;
(…)
11. Kopende partij koopt alleen indien de Gemeente Rotterdam, vertegenwoordigd door DS+V, schriftelijk kenbaar maakt dat op het onderhavige object een verblijfsinrichtingsvergunning kan worden afgegeven met opgave van eventuele aanpassingen ten opzichte van de huidige staat;
12. Koopsom is exclusief de aanvraagkosten van de voornoemde verblijfsinrichtingsvergunning. De aanvrager heeft reeds kenbaar gemaakt dat deze kosten ca. € 1.000,00 belopen.
(…)
14. Mevrouw [A], de enige huurder van de woning, heeft mondeling toegezegd dat zij per 01-06-2007 niet meer zal huren. Aan deze mondelinge toezegging kan evenwel geen rechten worden ontleend.
15. Het betreft hier geërfd onroerend goed, ondergetekende zal een telefonisch onderhoud hebben met de accountant van verkopende partij inzake fiscaliteiten (overdrachtsbelasting?)
(…)
Gaarne jouw spoedige reactie”
4.6 In reactie hierop heeft [betrokkene 2] bij e-mail van 13 april 2007 het volgende bericht aan [betrokkene 1]:
“Ok [betrokkene 1] ik denk dat hier [betrokkene 3] met akkoord gaat
Groeten [betrokkene 2]”
4.7 [betrokkene 1] heeft vervolgens op 17 april 2007 telefonisch contact gehad met de voor de overdracht beoogde notaris mr. J.W. [gedaagde], verbonden aan [behandelend notaris] te Den Haag. Vervolgens heeft [betrokkene 1] diezelfde dag zijn (hiervoor onder 4.5 geciteerde) e-mail van 12 april 2007 met daarin de verkoopvoorwaarden doorgezonden aan mr. [gedaagde]. Deze e-mail van 17 april 2007 van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde] is tevens in kopie verstuurd aan het emailadres van [betrokkene 3] bij Green Retail House.
4.8 Bij e-mail van 8 mei 2007 met als onderwerp “[adres] 214-216” heeft [betrokkene 1] de gegevens van een bouwkundig adviseur aan [betrokkene 3] toegezonden. In deze e-mail staat:
“Beste [betrokkene 3].
[betrokkene 4]
(…)”
4.9 [betrokkene 1] heeft bij e-mail van 8 mei 2007 mr. [gedaagde] andermaal verzocht om het opstellen van een koopovereenkomst ter zake van de panden aan de [adres] 214-216. In deze e-mail – die in kopie ook is gezonden aan [betrokkene 3] en [betrokkene 2] – schrijft [betrokkene 1] het volgende aan mr. [gedaagde]:
“Met groot genoegen mag ik u verzoeken tot opstelling van de koopovereenkomst van het in aanhef vermelde object. Hiernavolgend informeer ik u met betrekking tot de aspecten welke in de door u op te stellen koopovereenkomst tot uiting dienen te komen: (…)”
Vervolgens worden in deze e-mail grotendeels dezelfde voorwaarden opgesomd die ook zijn vermeld in de eerdere email van 17 april 2007 van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde]. In deze e-mail van 8 mei 2007 staat niet meer de voorwaarde nummer 10 uit de e-mail van 17 april 2007 – inhoudend, kort gezegd, dat koper alleen koopt indien de gemeente Rotterdam kenbaar maakt dat “een verblijfsinrichtings-vergunning kan worden afgegeven met opgave van eventuele aanpassingen ten opzichte van de huidige staat”. Daarvoor in de plaats staat in de email van 8 mei 2007 het volgende:
“10. Koopsom is exclusief de aanvraagkosten van de voornoemde verblijfsinrichtingsvergunning. De kosten voor de aanvraag van de verblijfsinrichtingsvergunning zullen door de Kopende partij worden voldaan;(…)”
Voorwaarde nummer 13 luidde in de e-mail van 8 mei 2007 in afwijking van voorwaarde nr. 15 uit de e-mail van 17 april 2007 als volgt:
“13. Het betreft hier geërfd onroerend goed, de behandelend notaris heeft reeds een telefonisch onderhoud gehad met de accountant van Verkopende partij inzake fiscaliteiten. De tekst inzake overdrachtsbelasting zal door behandelend notaris worden opgesteld en worden goedgekeurd door de accountant van Verkopende partij.
Mag ik u verzoeken de koopovereenkomst zo spoedig mogelijk op te stellen? Ik dank u reeds op voorhand.(…)”
4.10 Bij e-mail van diezelfde dag (8 mei 2007) heeft [betrokkene 3] hierop als volgt gereageerd naar [betrokkene 1]:
“Beste [betrokkene 1],
Overeengekomen is dat de mondelinge toezegging van de enige bovenbewoonster om per 1 juni as te vertrekken schriftelijk zou worden bevestigd vanuit de verhuurder.
Graag ontvang ik hiervan een kopie.
Groeten, [betrokkene 3]”
4.11 Mr. [gedaagde] heeft een koopovereenkomst opgesteld waarop staat vermeld “versie d.d.: 31 mei 2007”, waarin als verkoper E.B. [betrokkene 5] (de moeder van [gedaagde / eiser (A)]) en als koper [ABC bv] B.V. (destijds de naam van Green Retail House), staan vermeld. Deze koopovereenkomst is door [betrokkene 3] op 5 juni 2007 namens Green Retail House ondertekend. In deze akte staat voor zover van belang het volgende:
“De totale koopprijs van het Verkochte bedraagt: zeshonderd vijfduizend euro (EUR 605.000,00).
Deze koop is geschied onder de volgende bepalingen:
(…)
FEITELIJKE LEVERING
Artikel 6
1. De feitelijke levering (aflevering) van het Verkochte aan Koper zal geschieden bij de ondertekening van de (…) akte tot levering, in de staat waarin het zich bij het tot standkomen van deze overeenkomst bevindt. Globale inspectie lege woningen heeft plaatsgevonden en is Koper bekend.
(…)
2. Koper is voornemens het Registergoed te gebruiken als belegging voor de verhuur.
Ten aanzien van dit gebruik deelt Verkoper nog mede dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
Het Registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor dit gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en ook niet voor gebreken die aan Koper kenbaar zijn op het moment van het ondertekenen van deze overeenkomst.
(…)
GARANTIES
Artikel 7
Verkoper garandeert jegens koper:
(…)
13. Het Verkochte beschikt over alle vereiste vergunningen.
(…)
16. Het verkochte is verhuurd volgens aangehechte lijst (Bijlage).
Koper is bekend met de inhoud van de over te nemen huurovereenkomsten. Huurders hebben tot op heden correct aan hun betalingsverplichtingen voldaan. Er zijn buiten de huurovereenkomsten voor Koper geen nadelige afspraken met huurders gemaakt.
(…)
ONTBINDENDE VOORWAARDEN
Artikel 17
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde, dat de gemeente Rotterdam, vertegenwoordigd door de DS+V, schriftelijk kenbaar maakt dat op het onderhavige object geen verblijfsinrichtingsvergunning kan worden afgegeven met opgave van eventuele aanpassingen ten opzichte van de huidige staat. De aanvraagkosten van de voornoemde verblijfsinrichtingsvergunning zijn voor rekening van Koper.
Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de koop. Partijen verlenen hun volle medewerking tot het tijdig verkrijgen van bedoelde toezegging.
De hiervoor vermelde alsmede eventueel nader tussen Verkoper en Koper overeengekomen ontbindende voorwaarden zullen geen werking meer hebben na het ondertekenen van de in artikel 2 vermelde akte tot levering.(…)”.
4.12 [betrokkene 1] heeft op of omstreeks 6 juni 2007 telefonisch contact opgenomen met het kantoor van mr. [gedaagde] over het volgende. In de koopovereenkomst “versie d.d. 31 mei 2007” is in artikel 17 een ontbindende voorwaarde opgenomen, zoals ook vermeld onder nr. 11 in de email van 12 april 2007 van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde] (hiervoor onder 4.5 geciteerd). Deze voorwaarde was echter niet meer opgenomen in de nadere e-mail van [betrokkene 1] aan mr. [gedaagde] van 8 mei 2007 (hiervoor onder 4.9 geciteerd). [betrokkene 1] heeft mr. [gedaagde] daarom verzocht om de koopovereenkomst in voornoemde zin aan te passen en tevens verzocht om [gedaagde / eiser (A)] in de koopovereenkomst als koper te vermelden in plaats van zijn moeder E.B. [gedaagde / eise[betrokkene 5]. Diezelfde dag (6 juni 2007) heeft mr. [gedaagde] de aangepaste koopovereenkomst “versie d.d.: 6 juni 2007” toegezonden aan zowel Green Retail House als Yards.
4.13 [betrokkene 3] heeft namens Green Retail House deze aangepaste koopovereenkomst “versie d.d.: 6 juni 2007” op 8 juni 2007 ondertekend. De tekst van deze koopovereenkomst is gelijkluidend aan de eerder genoemde koopovereenkomst “versie d.d.: 31 mei 2007” (hiervoor geciteerd onder 4.11), met dien verstande dat daarin [gedaagde / eiser (A)] als koper is vermeld en dat artikel 17 van de koopovereenkomst als volgt luidt:
“ONTBINDENDE VOORWAARDEN
Artikel 17
Er zijn geen ontbindende voorwaarden overeengekomen”.
4.14 De levering van de beide registergoederen heeft plaatsgevonden op 15 juni 2007. Op diezelfde dag zijn de beide registergoederen door Green Retail House vervolgens geleverd aan [betrokkene 7] Investment B.V. voor een bedrag van € 700.000,00. Beide vrijwel gelijkluidende akten van levering zijn verleden door mr. [gedaagde]. In de akte ter zake van de levering van [gedaagde / eiser (A)] aan Green Retail House staat voor zover van belang:
“Verkoper en koper hebben op acht juni tweeduizend zeven een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed. (…)
De koopprijs voor het verkochte bedraagt: zeshonderd vijfduizend euro (EUR 605.000,00) (…)
GARANTIES
De bepalingen van het koopcontract en met name de in het koopcontract door partijen verstrekte garanties en gedane verklaringen blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn.
ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN
Alle ontbindende voorwaarden die eventueel zijn overeengekomen in het koopcontract of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt.
Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen.(…)”
4.15 Op basis van een voorafgaande mondeling gesloten koopovereenkomst heeft [betrokkene 7] op 16 juli 2007 de beide registergoederen aan [betrokkene 6] Vastgoed B.V. (hierna te noemen: [betrokkene 6]) geleverd. De koopprijs bedroeg € 750.000,00.
4.16 Bij brief van 12 juni 2009 heeft de gemeente Rotterdam, Dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting, het volgende bericht aan [betrokkene 6]:
“Bij inspectie van het pand gelegen aan de [adres] 214 A en 216 is door inspecteurs van de afdeling Toezicht Gebouwen op 7 mei 2009 geconstateerd dat de eerste, tweede en de derde verdieping van dit pand is ingericht en wordt gebruikt als acht woningen, terwijl het pand niet als zodanig geregistreerd staat.
De woningen gelegen op de eerste tweede en de derde verdieping van voornoemd pand zijn zonder de daarvoor vereiste bouwvergunning gebouwd. Deze illegale situatie wordt door u in stand gelaten. Hiermee heeft u gehandeld in strijd met artikel 40, lid 1, sub b van de Woningwet, waarin is bepaald dat het verboden is een bouwwerk of een deel daarvan welke is gebouwd zonder of in afwijking van een bouwvergunning van burgemeester en wethouders (…) in stand te laten.
Ter plaatse zijn strijdigheden met de volgende artikelen van het Bouwbesluit geconstateerd:
- artikel 2.106, lid 4, aangezien de woningtoegangsdeur(en), kozijnen en (eventuele) bovenlichten op de eerste en de tweede verdieping niet over een weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van ten minste 30 minuten beschikken;
- artikel 2.16, lid 3 aangezien de vloerafscheiding ter plaatse van de al dan niet te openen ramen van de woningen op de eerste, tweede en de derde verdieping niet over een hoogte gemeten vanaf de vloer, van 0,85 meter beschikt;
- artikel 2.105, lid 5, sub a, aangezien er meer dan 6 woonfuncties in het brandcompartiment liggen.
In deze toestand kan niet worden berust. Legalisatie van de huidige strijdige situatie middels een bouwvergunning met inachtneming van bouwkundige aanpassingen is in dit geval in beginsel niet mogelijk.
De geconstateerde strijdigheden zijn van zodanige aard dat deze door het treffen van bouwkundige aanpassingen naar ons oordeel niet in overeenstemming te brengen zijn met het Bouwbesluit.
Gezien het bovenstaande verzoeken wij u dan ook het:
- gebruik van de acht woningen gelegen op de eerste, tweede en de derde verdieping van het pand [adres] 214A en 216, binnen 4 weken na verzenddatum van deze brief, te staken en gestaakt te houden.
Wij wijzen u er met nadruk op dat indien u aan het bovenstaande geen gehoor geeft, wij het voornemen hebben burgemeester en wethouders (…) te adviseren om tot het nemen van handhavingsmaatregelen (opleggen dwangsom of toepassen bestuursdwang) over te gaan. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:8 van de Algemene wet bestuurswet stellen wij u daarom in de gelegenheid uw zienswijze over dit voornemen kenbaar te maken. (…)”
4.17 [betrokkene 6] Vastgoed B.V. heeft bij brief van 8 juli 2009 aan [betrokkene 7] Investments B.V. zich erop beroepen dat de twee registergoederen niet aan de overeenkomst beantwoorden en dat zij de koopovereenkomst tussen haar en [betrokkene 7] Investments B.V. wenst te ontbinden, onder restitutie van de koopsom en met verrekening van ontvangsten en uitgaven. Kort daarna heeft [betrokkene 7] Investments B.V. zich gemeld bij Green Retail House. [betrokkene 7] Investments B.V. heeft zich op het standpunt gesteld dat Green Retail House jegens haar aansprakelijk is op dezelfde gronden waarop zij aansprakelijk is gesteld door [betrokkene 6] Vastgoed B.V.
4.18 Green Retail House heeft bij brief van 2 november 2009 aan [gedaagde / eiser (A)] bericht dat de geleverde registergoederen niet de eigenschappen bezitten die [gedaagde / eiser (A)] als verkoper heeft gegarandeerd. Green Retail House heeft [gedaagde / eiser (A)] verzocht om binnen acht dagen akkoord te gaan met een eventuele teruglevering, waarbij zij [gedaagde / eiser (A)] tevens aansprakelijk heeft gesteld voor de door Green Retail House te lijden schade.
4.19 [betrokkene 6] heeft [betrokkene 7] gedagvaard voor deze rechtbank, waarna [betrokkene 7] Green Retail House in vrijwaring heeft opgeroepen.
4.20 In de zaak tussen [betrokkene 6] en [betrokkene 7] (zaaknummer/rolnummer: 199249/HA ZA 10-746) heeft deze rechtbank op 16 februari 2011 eindvonnis gewezen waarbij, kort gezegd, (i) de met betrekking tot de beide panden gesloten koopovereenkomst tussen [betrokkene 6] en [betrokkene 7] is ontbonden, en daarnaast [betrokkene 7] is veroordeeld (ii) om op straffe van verbeurte van een dwangsom binnen veertien dagen mee te werken aan teruglevering van beide panden aan [betrokkene 7] onder gelijktijdige restitutie van de koopsom door [betrokkene 7] aan [betrokkene 6], (iii) om de door [betrokkene 6] geleden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en (iv) in de proceskosten.
4.21 In de zaak tussen [betrokkene 7] en Green Retail House (zaaknummer/rolnummer: 204091/HA ZA 10-1550) heeft deze rechtbank op 13 april 2011 eindvonnis gewezen waarbij, kort gezegd, (i) de koopovereenkomst tussen [betrokkene 7] en Green Retail House is ontbonden, en daarnaast is Green Retail veroordeeld (ii) om mee te werken aan de teruglevering van de registergoederen aan haar onder gelijktijdige restitutie van de koopsom aan [betrokkene 7], (iii) tot betaling van schadevergoeding aan [betrokkene 7], op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en (iv) in de proceskosten.
5 Het geschil
in de zaak met zaaknummer/rolnummer: 209067 / HA ZA 10-2457
5.1 Green Retail House vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, [gedaagde / eiser (A)] zal veroordelen om ten opzichte van Green Retail House te doen en/of te betalen al hetgeen waartoe Green Retail House in de zaak met zaak-/ rolnummer 204091 / HA ZA 10/1550 jegens [betrokkene 7] Investments B.V. mocht worden veroordeeld, kosten rechtens.
5.2 [gedaagde / eiser (A)] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214551 / HA ZA 11-565
5.3 [gedaagde / eiser (A)] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, voor recht zal verklaren dat Yards toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst, en Yards zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [gedaagde / eiser (A)] nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en Yards zal veroordelen in de kosten van dit geding en de kosten waarin [gedaagde / eiser (A)] zal worden veroordeeld in de zaak tussen [gedaagde / eiser (A)] en Green Retail House.
5.4 Yards voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214937 / HA ZA 11-627
5.5 Yards vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, voor recht zal verklaren dat Yards en [gedaagde] jegens [gedaagde / eiser (A)] als hoofdelijk schuldenaar verbonden zijn en de rechtbank in goede justitie de onderlinge draagplicht zal bepalen, met veroordeling van mr. [gedaagde] tot vergoeding aan Yards van diens aandeel in hetgeen Yards aan [gedaagde / eiser (A)] dient te voldoen, met veroordeling van mr. [gedaagde] tot betaling van diens aandeel in de kosten van verweer, althans tot veroordeling van mr. [gedaagde] tot vergoeding van de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, kosten rechtens.
5.6 [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
6. De beoordeling
in de zaak met zaaknummer/rolnummer: 209067 / HA ZA 10-2457
6.1 In de onderhavige zaak heeft Green Retail House een vordering in vrijwaring ingesteld tegen [gedaagde / eiser (A)], waaraan zij het volgende ten grondslag heeft gelegd. Artikel 6 lid 2 van de koopovereenkomst bevat de garantie van [gedaagde / eiser (A)] dat de panden geschikt zijn om te worden gebruikt als belegging voor verhuur, althans dat [gedaagde / eiser (A)] niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. Uit deze bepaling volgt tevens dat de panden de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebleken is dat de door partijen beoogde verhuur van de acht appartementen niet mogelijk is, zodat [gedaagde / eiser (A)] niet heeft geleverd hetgeen Green Retail House op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Green Retail House heeft zich tevens beroepen op artikel 7 lid 13 van de koopovereenkomst waarin staat dat de panden beschikken over alle vereiste vergunningen. Uit de brief van 12 juni 2009 van de gemeente Rotterdam blijkt echter dat de appartementen zijn gebouwd zonder de vereiste bouwvergunningen. Volgens Green Retail House is hiermee sprake van non-conformiteit zodat [gedaagde / eiser (A)] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
6.2 [gedaagde / eiser (A)] heeft – onder verwijzing naar het door Yards als gevoegde partij gevoerde verweer – als primair verweer aangevoerd, kort gezegd, dat nimmer aan Green Retail House is gegarandeerd dat er een verblijfsinrichtingsvergunning is afgegeven voor de panden. In het licht van de tussen partijen gevoerde onderhandelingen dienen artikel 6 lid 2 en artikel 7 lid 13 aldus te worden uitgelegd dat deze niet zien op de verblijfsinrichtingsvergunning waarvan partijen bekend was dat deze niet was afgegeven, aldus [gedaagde / eiser (A)].
6.3 De beoordeling of gelet op artikel 6 lid 2 en artikel 7 lid 13 van de koopovereenkomst sprake is van non-conformiteit – zoals Green Retail House stelt en [gedaagde / eiser (A)] betwist – is een kwestie van uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Die uitleg dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Van belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan hun verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
6.4 Uit de hiervoor onder 4.1 tot en met 4.14 weergegeven vaststaande feiten, kan de volgende gang van zaken worden afgeleid ten aanzien van de totstandkoming van de koopovereenkomst van 8 juni 2007 tussen Green Retail House en [gedaagde / eiser (A)].
[betrokkene 3], statutair directeur van Green Retail House, is tijdens de onderhandelingen met Yards (als makelaar van [gedaagde / eiser (A)]), bijgestaan door zijn broer [betrokkene 2] van makelaarskantoor Stad & Landschap Vastgoed B.V. Deze makelaar [betrokkene 2] heeft in een eerder stadium Stadhouder Vastgoed B.V. bijgestaan bij onderhandelingen over de aankoop van deze panden. Uit de door [gedaagde / eiser (A)] overgelegde email van 21 maart 2007 blijkt dat Stadhouder Vastgoed B.V. afziet van de aankoop van de panden in verband met de problemen rondom de vergunningen (“de onzekerheid m.b.t. het vergunningtraject”). Deze e-mail was tevens gericht aan [betrokkene 2].
Bovendien is namens [gedaagde / eiser (A)] tijdens de comparitie onbetwist verklaard dat in de door Yards op 17 januari 2007 aan Stad & Landschap Vastgoed B.V. ter beschikking gestelde brochure staat vermeld “dat er onduidelijkheden bestaan omtrent de legaliteit en de bouwvergunning van de studio’s”.
Uit de overgelegde stukken kan verder worden afgeleid dat tijdens de daaropvolgende onderhandelingen tussen [betrokkene 1] van Yards namens [gedaagde / eiser (A)] enerzijds en [betrokkene 3] en [betrokkene 2] namens Green Retail House anderzijds, het ontbreken van de (voor verhuur als acht afzonderlijke appartementen) vereiste verblijfsinrichtingsvergunning herhaaldelijk ter sprake gekomen. Uit de email van 12 april 2007 van [betrokkene 1] aan [betrokkene 2] – welke email blijkens de aanhef “Beste [betrokkene 3]” tevens was bestemd voor [betrokkene 3] – blijkt immers dat partijen aanvankelijk zijn overeengekomen dat Green Retail House de panden zou aankopen onder de (opschortende) voorwaarde dat de gemeente Rotterdam kenbaar maakt dat “een verblijfsinrichtings-vergunning kan worden afgegeven met opgave van eventuele aanpassingen ten opzichte van de huidige staat”. Deze mail is vervolgens met kennisgeving aan [betrokkene 3] gezonden aan mr. [gedaagde] voor het opmaken van een koopovereenkomst.
Dat partijen in de onderhandelingsfase hebben gesproken over mogelijke bouwkundige aanpassingen van de panden blijkt verder uit het feit dat [betrokkene 1] bij e-mail van 8 mei 2007 met als onderwerp “[adres] 214-216” de gegevens van bouwkundig adviseur [betrokkene 4], een voormalig medewerker van de dienst DS+V van de gemeente Rotterdam, heeft doorgegeven aan Green Retail House.
Vervolgens heeft de notaris mr. [gedaagde] aanvankelijk – bij het opstellen van de koopovereenkomst versie d.d. 31 mei 2007 – per abuis de inhoud van de e-mail van 12 april 2007 gehanteerd. In deze versie is in artikel 17 als ontbindende voorwaarde opgenomen dat de gemeente Rotterdam “schriftelijk kenbaar maakt dat op het onderhavige object geen verblijfsinrichtings-vergunning kan worden afgegeven”. Nadat [betrokkene 3] deze koopovereenkomst namens Green Retail House had ondertekend op 5 juni 2007, heeft mr. [gedaagde] op verzoek van [betrokkene 1] de koopovereenkomst aangepast (versie d.d. 6 juni 2007) aan de hand van de voorwaarden zoals verwoord in de e-mail van 8 mei 2007, waarin in artikel 17 staat dat partijen “geen ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen”. Deze overeenkomst heeft [betrokkene 3] enkele dagen later op 8 juni 2007 zonder voorbehoud ondertekend.
6.5 Gelet op deze gang van zaken voorafgaand aan de totstandkoming van de definitieve koopovereenkomst op 8 juni 2007 mocht Green Retail House aan artikel 6 lid 2 en artikel 7 lid 13 van de koopovereenkomst niet het vertrouwen ontlenen dat [gedaagde / eiser (A)] hiermee garandeerde dat de panden bij levering reeds over alle eigenschappen beschikten die nodig zijn voor de afgifte van de (voor het gebruik als appartementen) vereiste bouw- en verblijfsinrichtingsvergunning. Hierbij is van belang dat de kennis van makelaar [betrokkene 2] aan zijn opdrachtgever Green Retail House toegerekend dient te worden. Uit de hiervoor geschetste gang van zaken blijkt dat zowel Green Retail House als haar makelaar [betrokkene 2] aan de hand van zowel de verkoopbrochure als de e-mail van Stadhouder Vastgoed B.V. van 21 maart 2007 wisten dat er problemen waren met de verblijfsinrichtingsvergunning en de bouwvergunning en dat de panden daartoe mogelijk nog bouwkundige aanpassingen dienden te ondergaan. Ook uit de tussen partijen gewisselde e-mails tussen 12 april 2007 en 8 mei 2007 (hiervoor weergegeven onder 4.5 tot en met 4.10) blijkt dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de definitieve koopovereenkomst onder ogen hebben gezien dat de panden niet over een verblijfsinrichtingsvergunning beschikten, en tevens dat voor afgifte daarvan mogelijk bouwkundige aanpassingen dienden te worden doorgevoerd.
Vervolgens heeft Green Retail House ingestemd met het in de definitieve koopovereenkomst van 8 juni 2007 schrappen van de (aanvankelijk als opschortende en later als ontbindende voorwaarde geformuleerde) voorwaarde dat de gemeente Rotterdam kenbaar diende te maken dat een verblijfsinrichtingsvergunning voor de panden kon worden afgegeven. Niet gebleken is dat Green Retail House in dit verband mondeling, dan wel schriftelijk enig voorbehoud heeft gemaakt jegens [gedaagde / eiser (A)] ter zake van het haar bekend zijnde ontbreken van deze vergunningen en eventueel daarmee samenhangende bouwkundige aanpassingen. Green Retail House heeft daartoe geen concrete feiten en omstandigheden gesteld.
Onder deze omstandigheden mocht [gedaagde / eiser (A)] er dan ook op vertrouwen dat Green Retail House de gevolgen aanvaardde van het ontbreken van de vergunningen en de eventueel daaruit voortvloeiende bouwkundige aanpassingen van de panden. In dit verband is ook van belang dat in artikel 6 lid 2 van de koopovereenkomst tevens staat dat: “Verkoper niet in [staat] voor gebreken die aan Koper kenbaar zijn op het moment van het ondertekenen van deze overeenkomst”.
6.6 Tijdens de comparitie heeft Green Retail House als verweer aangevoerd dat aan het verwijderen van de ontbindende voorwaarde in artikel 17 van de koopovereenkomst enkel fiscale redenen ten grondslag lagen. De overeenkomst zou destijds onder tijdsdruk tot stand zijn gekomen omdat het pand binnen zes maanden na de vorige overdracht aan Green Retail House overgedragen diende te worden. Uit het verwijderen van artikel 17 uit de koopovereenkomst kan dan ook niet worden afgeleid dat Green Retail House afstand heeft gedaan van de garantie dat het pand over alle vergunningen beschikte, aldus Green Retail House.
6.7 Naar de rechtbank begrijpt betoogt Green Retail House dat op grond van een haar toekomend (uit artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbrv) voortvloeiend) fiscaal voordeel de levering van de panden door [gedaagde / eiser (A)] aan haar binnen zes maanden na de vorige overdracht van de panden aan [gedaagde / eiser (A)] diende plaats te vinden. Artikel 13 lid 1 Wbrv bepaalt namelijk dat in geval van een verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander, de door de koper verschuldigde overdrachtsbelasting wordt verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. [gedaagde / eiser (A)] heeft echter onbetwist gesteld dat hij de panden heeft verkregen uit een nalatenschap. Uit artikel 3 lid 1 sub a Wbrv volgt dat niet als een verkrijging in de zin van deze wet wordt aangemerkt een verkrijging krachtens erfrecht, zodat niet aannemelijk is dat een tijdige overdracht voor Green Retail House tot een vermindering van de door haar verschuldigde overdrachtsbelasting had kunnen leiden. Zoals ook blijkt uit de verklaring van mr. [gedaagde] tijdens de comparitie (die gelijktijdig heeft plaatsgevonden in de onderhavige procedure en die tussen [gedaagde / eiser (A)] en Yards en Yards en mr. [gedaagde]) speelde om voornoemde reden de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de overdracht door [gedaagde / eiser (A)] aan Green Retail House dan ook geen enkele rol. Aldus heeft Green Retail House onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat enig fiscaal motief ten grondslag heeft gelegen aan het verwijderen van de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst. Het betoog van Green Retail House werpt dan ook geen ander licht op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen mochten toekennen. Het verweer van Green Retail House dient te worden verworpen.
6.8 Uit het voorgaande volgt dat de vordering van Green Retail House moet worden afgewezen. Green Retail House zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde / eiser (A)] en Yards. Daarbij zal de conclusie van antwoord van [gedaagde / eiser (A)] buiten beschouwing worden gelaten nu daarin enkel is verwezen naar de conclusie van antwoord van Yards. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde / eiser (A)] worden begroot op:
vast recht € 263,00
salaris advocaat € 452,00 (1,0 punt x tarief II € 452,00)
totaal: € 715,00.
De proceskosten aan de zijde van Yards worden begroot op:
vast recht € 560,00
salaris advocaat € 904,00 (2,0 punt x tarief II € 452,00)
totaal: € 1.464,00.
in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214551 / HA ZA 11-565
6.9 Nu de vordering in de zaak met zaak-/rolnummer 209067 / HA ZA 10-2457 van Green Retail House jegens [gedaagde / eiser (A)] is afgewezen, dient in de onderhavige zaak de vordering in vrijwaring van [gedaagde / eiser (A)] jegens Yards te worden afgewezen.
6.10 [gedaagde / eiser (A)] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van Yards begroot op:
salaris advocaat € 904,00 (2,0 punt x tarief II € 452,00)
totaal: € 904,00.
in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214937 / HA ZA 11-627
6.11 Nu de vordering in de zaak met zaak-/rolnummer 214551 / HA ZA 11-565 van [gedaagde / eiser (A)] jegens Yards is afgewezen, dient in de onderhavige zaak de vordering in vrijwaring van Yards jegens mr. [gedaagde] te worden afgewezen.
6.12 Yards zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van mr. [gedaagde] begroot op:
vast recht € 263,00
salaris advocaat € 904,00 (2,0 punt x tarief II € 452,00)
totaal: € 1.167,00.
7. De beslissing
De rechtbank
in de in de zaak met zaaknummer/rolnummer: 209067 / HA ZA 10-2457
7.1 wijst de vordering af,
7.2 veroordeelt Green Retail House in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde / eiser (A)] begroot op € 715,00 en aan de zijde van Yards begroot op € 1.464,00,
7.3 verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214551 / HA ZA 11-565
7.4 wijst de vordering af,
7.5 veroordeelt [gedaagde / eiser (A)] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Yards begroot op € 904,00,
7.6 verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
in de zaak met zaaknummer/rolnummer 214937 / HA ZA 11-627
7.7 wijst de vordering af,
7.8 veroordeelt Yards in de kosten van de procedure, aan de zijde van mr. [gedaagde] begroot op € 1.167,00,
7.9 verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Beens en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2012.