Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 221727 / KG ZA 11-540
Vonnis in kort geding van 1 december 2011
in de zaak van
[eiser s sub 1 en 2]
echtelieden, wonende te [woonplaats],
3. [eiser sub 3],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem,
tegen
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN [gedaagde sub 1],
gevestigd te [woonplaats],
niet verschenen,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.J.A. Arts te Nijmegen.
Eisers sub 1 en 2 zullen hierna gezamenlijk [gedaagden sub 1 en 2 (3)] genoemd worden en eiser
sub 3 [eiser sub 3]. Gedaagden zullen de VvE respectievelijk [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [gedaagde sub 2].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde sub 2] heeft aan de [adres] te [woonplaats], een landgoed gerealiseerd met een landhuis, koetshuizen (garages), tuinen en een park.
Het landhuis bestaat uit drie grondgebonden woningen, [adres] 17A, B en C
(de wooneenheden). Voor het landhuis ligt op het landgoed een rotonde (een voorplein) van waaruit een oprijlaan naar de [adres] voert.
2.2. [gedaagden sub 1 en 2] is eigenaar en bewoner van de woning [adres] 17B met bijbehorend (gedeelte van een) koetshuis en tuin. [eiser sub 3] is eigenaar van en bewoont met zijn gezin de woning [adres] 17A met bijbehorend (gedeelte van een) koetshuis en tuin.
[gedaagde sub 2] is eigenaar van de rest van het landgoed en dus ook van de oprijlaan.
De woning [adres] 17C met bijbehorend (gedeelte van een) koetshuis en tuin wordt door [gedaagde sub 2] verhuurd. Zelf woont hij aan de [adres] 17D te [woonplaats].
2.3. Sinds (het derde kwartaal van) 2005 staat aan het begin van de oprijlaan, bij de [adres], op het landgoed een poortcomplex, bestaande uit stenen muren en pilaren, die een grote hoofdpoort vormen met aan weerszijden een smallere looppoort. Ter afsluiting van de oprijlaan hebben tussen de pilaren van de poorten traliehekken gehangen. De hekken (van de hoofdpoort) konden geopend en gesloten worden vanuit de woningen op het landgoed door middel van een intercomsysteem met video en afstandbediening.
2.4. [gedaagde sub 2] heeft een kopie in het geding gebracht van een handgeschreven brief van hem en zijn echtgenote, gedateerd 1 september 2005. De brief is gericht aan de toenmalige bewoners van de wooneenheden in het landhuis. In de brief staat onder meer:
‘Zoals jullie hebben vernomen is de poort klaar voor gebruik. Natuurlijk zijn hier voorschriften aan verbonden.
Officieel valt deze poort niet onder het gemeenschappelijk gebruik en voorzieningen; de poort muur en brievenbussen worden ook niet in de leveringsakte vermeld, dit betekend dat wij zelf ten alle tijden bevoegd zijn te handelen naar eigen keuze.’
2.5. In de leveringsakten waarbij de voornoemde wooneenheden zijn geleverd aan
[gedaagden sub 1 en 2] en [eiser sub 3] staan erfdienstbaarheden vermeld van overpad om te komen van en te gaan naar de meeverkochte (delen van de) koetshuizen, als ook om over de oprijlaan te komen van en te gaan naar de [adres]. Verder is in de akten onder andere opgenomen:
‘KETTINGBEDING
Verkoper en koper komen, bij wijze van kettingbeding en verkoper voorts handelend als zaakwaarnemer mede ten titel van derdenbeding ten behoeve van de huidige en/of toekomstige eigenaar van de andere thans niet te leveren wooneenheid(heden) en tussen hen over en weer – gelet op het vooraf bepaalde – overeen en nemen respectievelijk aan:
De eigenaren van de wooneenheden verplichten zich bij wijze van kettingbeding(en) jegens elkaar over een weer in stand te houden, zonodig te vernieuwen en te bekostigen, op zoveel mogelijk analoge wijze als gegolden zou hebben als het complex in appartementsrechten zou zijn gesplitst, in de onderlinge gelijke verhouding, ofwel ieder een derde:
1. de gehele tuinaanleg zowel wat betreft het verkochte en wat betreft de overige
wooneenheden en de rest van de tuinaanleg conform het partijen bekende landschapsplan, van dat gedeelte van het landgoed dat op aangehechte tekening is aangeduid, inclusief beplanting, verharding, gazons, afrasteringen en andere elementen, alles zoals op het bij vorenbedoelde koopaannemingsovereenkomst omschreven bestek en beschrijving;
2. het vorenbedoelde complex gebouwen en koetshuizen behorende en deel uitmakend van
wooneenheden 1, 2 en 3
(…)
VERENIGING VAN EIGENAREN
Om verkoper moverende redenen (in verband met natuurschoonwet) is, met betrekking tot de juridische opzet van gemeld complex en levering, niet gekozen voor splitsing in appartementsrechten. Om praktische overwegingen is gekozen voor een toch overigens zoveel mogelijke analoge doch niet zakenrechtelijke (met betrekking tot de eigendommen) oprichting van na te melden Vereniging van Eigenaren met na te melden reglementen.
Deze vereniging regelt het beheer en buitenonderhoud van de wooneenheden en park (zie tekening).
Laatstbedoelde partijen, handelend als gemeld, verklaarden zich jegens elkaar te verplichten - voor zover al niet geschied – (bij dezen) lid te worden en te blijven gedurende de tijd dat hun eigendom voortduurt van de te [woonplaats], zetelende en kantoorhoudende [VvE] te [woonplaats].
Sancties
Partijen verplichten zich over en weer voorts alle onder het hoofd kettingbedingen en in dit artikel en in na te melden artikel reglement(en), voormelde verplichtingen bij wijze van kettingbeding op hun rechtsopvolgers van het verkochte, onder bijzondere titel voor het geheel of met betrekking tot gedeelten of beperkt zakelijke rechten daaromtrent op te leggen, zulks op straffe van een boete van (…)
Reglementen
Partijen in het vorige artikel bedoeld, richten bij deze op – voor zover al niet geschied – na te melden Vereniging van Eigenaren en verklaren zoveel mogelijk analoog van toepassing op vorenbedoeld complex, de bepalingen van het model-reglement bij splitsing in appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (…) Dit model-reglement is vastgesteld bij akte verleden op twee januari negentienhonderdtweeënnegentig voor een plaatsvervanger van Mr. J.W. Klinkenberg, destijds notaris te Rotterdam (…)
VERENIGING VAN EIGENAREN
Koper is ermee bekend dat hij op grond van het vorenstaande verplicht lid is van voormelde vereniging van eigenaren: “[VvE] te [woonplaats]”, gevestigd te [woonplaats].
Koper verbindt zich tot prompte voldoening aan- en naleving van de verplichtingen welke door koper als lid van gemelde vereniging van eigenaars uit de wet, de statuten en eventuele huishoudelijke reglementen der vereniging (…). Administrateur van de vereniging is: de heer [ged[gedaagde sub 2], wonende te (…) [woonplaats], [adres] 17d.’
2.6. In het vorengenoemde model-reglement staat onder andere vermeld:
‘F. Gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken’
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) het hek en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft (…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
(…)
Artikel 44
1. De vergadering kan een huishoudelijk reglement vaststellen ter regeling van de volgende onderwerpen:
a. het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken (…)
e. al hetgeen overigens naar het oordeel van de vergadering regeling behoeft (…)’
2.7. Tot de door [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. overgelegde stukken behoren de notulen van
de ‘1e Vergadering [VvE] op 21 december 2005’. Blijkens de notulen waren op de vergadering alle (toenmalige) eigenaren van de wooneenheden aanwezig. In de notulen is onder meer opgenomen:
‘Verlichting
De verlichting bij het huis wordt uitgebreid zodat alle vier de kolommen vooraan worden aangelicht. Tevens komt er verlichting bij de looppoort en de brievenbussen. Omdat de kosten niet in de begroting van het landhuis zitten zal (…) [gedaagde sub 2] een voorstel maken van de kosten.
(…)
Bievenbussen en intercom
De [betrokkene] (destijds eigenaar van de woning [adres] 17B, vzr) zal de naamkaartjes van de intercom aanpassen. (…)
Huishoudelijk reglement
We zullen een huishoudelijk reglement maken waarin we onderstaande zaken alvast gaan opnemen.
(…)
I.v.m. de veiligheid van de woningen en bewoners moeten poort en looppoort door iedereen op slot gemaakt en gehouden worden’
De notulen zijn ondertekend door [betrokkene], voorzitter van de vergadering en door de echtgenote van [gedaagde sub 2], die notuliste was.
2.8. Verder is door [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. onder meer overgelegd het ‘huishoudelijk reglement [VvE]’. Daarin is onder andere bepaald:
‘ARTIKEL 3:
In verband met ieders veiligheid en eigendom is het verplicht om looppoort en toegangspoort gesloten en op slot te houden.’
2.9. [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. hebben ook transactieoverzichten in het geding gebracht van de rekening-courant met nummer 1017.44.927 bij de Rabobank ten name van
‘[VvE]’ over de periode van 11 november 2008 tot en met 2 november 2009.
Op die overzichten staan onder meer betalingen aan [gedaagde sub 2] met omschrijvingen als ‘lampjes poort’, ‘spaarlampjes oprijlaan 2 poortla nieuw-spotje’ en ‘huisman electro (…) reperatie poort’. Die laatste transactie ziet op herstelkosten van de elektrisch bediende poort, zo is ter zitting gebleken.
2.10. In of rond december 2010 heeft [gedaagde sub 2] (onder meer) de hekken van de hoofdpoort verwijderd. Hij weigert die terug te plaatsen.
3. Het geschil
3.1. [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. vorderen – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, met hoofdelijke veroordeling in de proceskosten, veroordeling van de Vve en
[gedaagde sub 2] om op straffe van een dwangsom het poortcomplex en de oorspronkelijke hekken deugdelijk te herstellen en deze hekken terug te plaatsen in de poort. [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. stellen daartoe dat de VvE en [gedaagde sub 2] op grond van de kettingbedingen in de leveringsakten, het model-reglement en het huishoudelijk reglement verplicht zijn om het poortcomplex in stand te houden. Volgens [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. ontbreken niet alleen de hekken (van de hoofdpoort), maar verkeert het poortcomplex ook in slechte staat van onderhoud. Als spoedeisend belang bij hun vorderingen voeren [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. aan dat in verband met de veiligheid de oprijlaan weer voorzien moet worden van een deugdelijke afsluitbare poort niet alleen omdat een landgoed als het onderhavige de aandacht trekt van inbrekers en andere ongenode gasten, maar ook om te voorkomen dat de kinderen die er wonen zomaar de [adres] op kunnen lopen, waar met hoge snelheid wordt gereden.
3.2. [gedaagde sub 2] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De voor de dagvaarding voorgeschreven formaliteiten zijn in acht genomen. Overeenkomstig het verzoek van [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. zal daarom verstek worden verleend tegen de VvE. Gelet op het navolgende komen de vorderingen tegen de VvE niet ongegrond of onrechtmatig voor. Die zullen dan ook toegewezen worden als hierna vermeld.
4.2. Vaststaat dat het landgoed niet het gezamenlijk eigendom is van de eigenaren van de grondgebonden woningen (de wooneenheden) die tezamen het landhuis vormen.
Ook is in confesso dat [gedaagde sub 2] eigenaar is van de oprijlaan met het onderhavige poortcomplex op het landgoed. Verder is niet weersproken dat [gedaagde sub 2] de hekken van het poortcomplex heeft verwijderd en dat het poortcomplex overigens in slechte staat van onderhoud verkeert. De vraag is of [gedaagde sub 2] jegens de overige eigenaren van de grondgebonden woningen gehouden is tot instandhouding van het poortcomplex, in die zin dat het wordt opgeknapt en dat de oorspronkelijke hekken, waarvan [gedaagde sub 2] heeft verklaard dat die elders zijn opgeslagen, worden teruggeplaatst in de poort, zodanig dat die vervolgens weer op afstand te bedienen zijn.
4.3. Geconstateerd kan worden dat uit de (bepalingen met betrekking tot de) kettingbedingen in de leveringsakten volgt dat de eigenaren van de grondgebonden woningen over en weer (obligatoire) verplichtingen jegens elkaar hebben ter instandhouding van het landhuis, de koetshuizen en tuinen met toebehoren. Of daaronder ook het poortcomplex valt, kan niet zonder meer worden opgemaakt uit – verder kort gezegd –
de kettingbedingen, nu het landschapsplan, de tekening, het bestek en beschrijving waarnaar in de kettingbedingen wordt verwezen bij akte, ontbreken althans niet zijn overgelegd in dit kort geding, terwijl die stukken, gelet op de tekst van de kettingbedingen, bepalend zijn voor de reikwijdte van de kettingbedingen.
4.4. Ook uit het model-reglement kan de door [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. gestelde verplichting tot instandhouding van het poortcomplex niet zonder meer worden afgeleid. Weliswaar wordt in art. 9 lid 1.a gesproken over het hek en traliewerk voor zover het geen privé-tuinafscheidingen betreft, maar dat is op zichzelf onvoldoende nu daar niets staat over een oprijlaan met poortcomplex en zonder de tekening en de andere hiervoor genoemde stukken waarnaar verwezen wordt in de kettingbedingen ook niet duidelijk is of hier de hekken in het poortcomplex vallen onder ‘het hek en traliewerk’ in art. 9 lid 1.a
Model-reglement.
4.5. Anderzijds moet worden geconstateerd dat, zoals vermeld in de leveringsakten, de VvE is opgericht met [gedaagde sub 2] als bestuurder en dat [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. notulen hebben overgelegd van de eerste vergadering van de VvE op 21 december 2005,
waarin staat vermeld dat in verband met de veiligheid van de woningen en de bewoners de poort en looppoort op slot gemaakt en gehouden moeten worden. In woorden van gelijke strekking is dat ook bepaald in art. 3 Huishoudelijk reglement. Aangenomen moet worden dat dat duidt op het onderhavige poortcomplex, nu gesteld noch gebleken is dat daarmee andere (toegangs-)poorten bedoeld kunnen zijn dan die aan het begin van de oprijlaan.
Dat de notulen en het huishoudelijk reglement onregelmatig tot stand zijn gekomen, is een stelling van [gedaagde sub 2] waaraan voorbij moet worden gegaan omdat hij die op geen enkele manier heeft onderbouwd. Dat geldt te meer omdat de notulen zijn ondertekend door de echtgenote van [gedaagde sub 2] en niet betwist is dat zij notuliste was op de vergadering van 21 december 2005. Daarbij heeft wat betreft het huishoudelijk reglement te gelden dat onder het kopje ‘VERENIGING VAN EIGENAREN’ in de leveringsakten reeds de gebondenheid aan een eventueel huishoudelijk reglement is opgenomen en verder dat
artikel 44 Model-reglement de mogelijkheid biedt om ook voor regels aangaande het poortcomplex een huishoudelijk reglement op te stellen. In dit kort geding kan dan ook worden uitgegaan van de geldigheid van het huishoudelijk reglement en de notulen van de VvE die door [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. zijn overgelegd.
4.6. Op grond hiervan is voldoende aannemelijk dat de verplichtingen die voortvloeien uit de kettingbedingen kennelijk ook betrekking hebben op het poortcomplex, in die zin dat het poortcomplex op kosten van de VvE in stand moet worden gehouden. Partijen hebben zich ook zo gedragen. Daarbij komt nog dat [gedaagde sub 2] niet, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft weersproken dat ten tijde van de oplevering van de wooneenheden het poortcomplex in aanbouw was en niet lang daarna ook in gebruik is genomen, waarbij de hekken aan de hand van de intercom vanuit de woningen bediend konden worden.
[gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. hebben in dat verband foto’s getoond waarop dat te zien is. Niet in geschil is verder dat de hekken diverse keren op kosten van de VvE zijn gerepareerd.
Voorts volgt uit het overgelegde transactieoverzichten van de rekening-courant van de VvE bij de Rabobank, waarvan de juistheid niet is betwist door [gedaagde sub 2], dat op kosten van de VvE lampen zijn vervangen bij het poortcomplex en langs de oprijlaan en dat op kosten van de VvE ook het elektrotechnisch systeem in het poortcomplex is gerepareerd voor het op afstand bedienen van de hekken. Dat het poortcomplex diverse keren op kosten van de VvE is gerepareerd, is door [gedaagde sub 2] ook niet weersproken. Tegenover dit alles komt onvoldoende gewicht toe aan de brief van 1 september 2005 van [gedaagde sub 2] aan de toenmalige bewoners, omdat de VvE, [gedaagde sub 2] incluis, zich nadien anders hebben gedragen.
4.7. Bij deze stand van zaken moet, bij wijze van een voorlopige voorziening, dan ook een maatregel worden getroffen tot deugdelijk herstel van het poortcomplex en terugplaatsing van de oorspronkelijke hekken, waaraan [gedaagde sub 2] zijn medewerking moet verlenen en waarbij de kosten ten laste van de VvE kunnen worden gebracht.
Daarbij zal de uitvoeringstermijn enigszins worden verlengd en de dwangsom worden beperkt, één en ander zoals hierna vermeld. Het spoedeisend belang bij deze voorziening is voldoende aannemelijk, mede omdat uit de voornoemde notulen en het huishoudelijk reglement kan worden opgemaakt dat het poortcomplex (mede) om veiligheidsredenen afsluitbaar moet zijn.
4.8. Dan is ter zitting nog debat gevoerd over de lampen langs de oprijlaan en de lampen die het landhuis aanschijnen. [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. hebben daarvan onweersproken gesteld dat die thans niet functioneren. Volgens hen moeten de VvE en [gedaagde sub 2] ook die verlichting repareren dan wel opnieuw in werking stellen. Op grond van al het vorenstaande is weliswaar aannemelijk dat de VvE en [gedaagde sub 2] ook daartoe zijn gehouden, op kosten van de VvE, maar omdat geen vordering is ingesteld die daarop ziet, kan hier geen veroordeling worden gegeven tot reparatie of wederingebruikstelling van die verlichting.
4.9. De VvE en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen, zoals gevorderd, hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van
[gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 97,81
- griffierecht 260,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.173,81
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verleent verstek tegen de VvE,
5.2. veroordeelt de VvE en [gedaagde sub 2] om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis het oorspronkelijke hekwerk op goede en deugdelijke wijze te (doen) herstellen en terug te (doen) plaatsen in het poortcomplex en daar geplaatst te houden en om
binnen 21 dagen na betekening van dit vonnis de muren van het poortcomplex op goede en deugdelijke wijze te (doen) herstellen,
5.3. veroordeelt de Vve en [gedaagde sub 2] om aan [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.2 uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van in totaal € 50.000,00 is bereikt,
5.4. veroordeelt de VvE en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt, ook de ander daardoor voor zover zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden sub 1 en 2 (3)] c.s. tot op heden begroot op € 1.173,81,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken
op 1 december 2011.
Coll.: MJD