Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummers: AWB 10/516 en AWB 11/518
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 8 november 2011
inzake
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1], te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 1.884.000.
Verweerder heeft in hetzelfde geschrift de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 2], te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 1.697.000.
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting voor de beide onroerende zaken bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 januari 2010 de waarden gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 21 januari 2010, ontvangen door de rechtbank op 28 januari 2010, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft bij brief van 15 januari 2011 nadere stukken ingediend. Van deze stukken is een afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2011 te Arnhem. Namens eiseres is daar verschenen haar directeur, tevens aandeelhouder van eiseres, [A]. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B]. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst teneinde eiseres in de gelegenheid te stellen om een nadere informatie over te leggen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Bij brief van 10 maart 2011 is daarvan aan partijen een afschrift gezonden.
Eiseres heeft bij brief van 10 februari 2011 nadere inlichtingen verstrekt. Verweerder heeft bij brief van 16 februari 2011 een nader stuk overgelegd. Eiseres heeft daarop gereageerd bij brieven van 17 maart 2011 en 28 maart 2011, door de rechtbank ontvangen op 18 maart 2011 en 29 maart 2011. Afschriften daarvan zijn aan verweerder verstrekt. Verweerder heeft daarop gereageerd bij brief van 7 april 2011, door de rechtbank ontvangen op 8 april 2011. Een afschrift van die brief is aan eiseres verstrekt. Eiseres heeft daarop gereageerd bij brief van 16 april 2011, door de rechtbank ontvangen op 20 april 2011.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2011 te Arnhem.
Namens eiseres is verschenen [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C], WOZ-taxateur.
2. Feiten
Eiseres, tot 11 december 2008 [D] B.V. geheten, is eigenaar van de bedrijfspanden [A-straat 1] en [A-straat 2]. De panden zijn gelegen in het centrum van [Z] op een zogenoemde A-2 locatie. De panden bevinden zich op de looproute naar het centraal station van [Z].
Het pand [A-straat 1] is gebouwd rond 1960. Het pand heeft een oppervlakte van 462 m2. Daarvan bestaat 194 m2 uit winkel/verkoopruimte en 149 m2 uit een kelder bestemd voor opslag. Boven de winkel liggen twee verdiepingen met kantoorruimte. Het pand is verhuurd aan [E] B.V. [E] B.V. heeft daarin een schoenenwinkel met de naam [F] gehuisvest. De bovenverdiepingen zijn als opslagruimte in gebruik. Het op de waardepeildatum geldende huurcontract van de winkel loopt van 1 december 2006 tot en met 30 november 2011. Het huurcontract van de kantoorruimte loopt van 1 september 2007 tot en met 30 augustus 2012. De totale huuropbrengst per maand is € 8.581,92 exclusief omzetbelasting. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd.
Het pand [A-straat 2] bestaat uit een winkel met opslagruimte. Het pand is gebouwd rond 1950. Het pand heeft een oppervlakte van 461 m2, bestaande uit 132 m2 winkel/verkoopruimte, 134 m2 kelderruimte bestemd voor opslag en 195 m2 overige opslagruimte. Het pand wordt sinds 25 jaar verhuurd aan [G] B.V. De drie bovenste etages, bestaande uit afzonderlijke appartementen, stonden aan het begin van het tijdvak, 1 januari 2009, leeg. Het toen geldende huurcontract liep van 1 april 2004 tot en met 31 maart 2009. Als uitkomst van een gerechtelijke uitspraak van 29 maart 2004 is de huur met 15% verlaagd, vooral vanwege door de huurder aangebrachte voorzieningen en in mindere mate ook omdat bij de vaststelling van de huurprijs was uitgegaan van een groter portiek dan daadwerkelijk aanwezig is. De huur bedraagt sindsdien € 5.697,08 per maand exclusief omzetbelasting en wordt niet geïndexeerd.
Eiseres heeft van het pand [A-straat 1] twee taxatierapporten overgelegd. Het eerste taxatierapport (hierna ook: het taxatierapport van [H]) is op 11 januari 2008 opgemaakt door taxateur [I] ([J] B.V.) in opdracht van [A]. Het tweede taxatierapport (hierna ook: het taxatierapport van [K]) is opgemaakt op 17 december 2007 door taxateur [L] ([M]), in opdracht van [N], broer van [A].
Volgens het taxatierapport van [H] was de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het pand [A-straat 1] op 21 november 2007 € 1.517.500. Bij deze taxatie is de taxateur ervan uitgegaan dat het pand 467 m2 groot is, dat daarvan 150 m2 betrekking heeft op de winkel in de kelder, 149 m2 op de winkel op de begane grond, 44 m2 op opslagruimte en de rest kantoorruimte is. Daarbij is er ook van uitgegaan dat de bovenverdiepingen bruikbaar zijn als woonruimte en als kantoorruimte. De onderhouds- en bouwkundige staat worden in dit rapport als goed omschreven.
Volgens het taxatierapport van 17 december 2007 van taxateur [L] was de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] op 26 november 2007 € 1.650.000. Bij deze taxatie is ervan uitgegaan dat het pand is gebouwd in 1958, dat het pand 550 m2 groot is en bestaat uit een kelder van 180 m2, begane grond van 240 m2 en twee verdiepingen van elk 65 m2. Volgens dit rapport is, afgezien van het binnenschilderwerk, de plafonds en de afwerking, de onderhoudstoestand goed.
Van het pand [A-straat 2] heeft eiseres eveneens twee taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door respectievelijk [H] en [L]. Volgens het taxatierapport van [H], opgemaakt op 11 januari 2008 in opdracht van [A], was de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het pand [A-straat 2], daarin aangeduid als [A-straat 3], op 21 november 2007
€ 1.375.500. Bij deze taxatie is ervan uitgegaan dat het pand 488 m2 groot is, dat daarvan 141 m2 betrekking heeft op de winkel, 130 m2 op opslagruimte in de kelder en dat zich op de bovenverdiepingen drie appartementen bevinden van respectievelijk 70 m2, 65 m2 en 65 m2. Volgens het taxatierapport is de onderhoudstoestand van het pand [A-straat 2] redelijk tot goed, maar bedragen de te verwachten kosten voor direct noodzakelijk achterstallig onderhoud wel meer dan
10 % van de getaxeerde waarde.
Volgens het taxatierapport van taxateur [L], opgemaakt in opdracht van [N] als voornoemd, was de waarde van de onroerende zaak [A-straat 2] op 26 november 2007 € 1.600.000. Daarbij is ervan uitgegaan dat het pand 530 m2 groot is en dat het bestaat uit een kelder van 150 m2, begane grond van 150 m2 en drie voormalige appartementen van respectievelijk 90, 70 en 70 m2. Volgens dit rapport is alleen de onderhoudstoestand van de gevels en kozijnen goed, is de onderhoudstoestand van het schilderwerk, de plafonds, de elektra-installatie slecht en is ook de afwerking slecht. De kosten die met het opknappen van de bovenliggende etages zijn gemoeid, zijn daarin begroot op € 1.000 per m2.
Verweerder heeft van beide panden taxatierapporten overgelegd opgemaakt op 26 januari 2011 door taxateur [C]. Volgens het taxatierapport dat ziet op het pand [A-straat 1] was de waarde daarvan op 1 januari 2008 € 1.897.000. Die waarde is vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is onder meer uitgegaan van een primaire vierkante meterprijs van € 575, een leegstandrisico van 5% en een kapitalisatiefactor van 13,6. Het rapport bevat gegevens van de volgende vergelijkingsobjecten:
adres oppervlakte oppervlakte huur datum aanvang
winkel magazijn huur
[A-straat 4] 100 90 € 85.000 mei 2007
[A-straat 5] 65 130 € 76.330 november 2005
[A-straat 6] 111 99 € 79.550 december 2009
Volgens het rapport heeft de huurder van [A-straat 6] het pand zelf verbouwd voor € 130.000 en is een huurkorting verleend van € 17.500. Verweerder heeft de huurwaarde van de vergelijkingspanden berekend op respectievelijk € 795 per m2 ([A-straat 4]), € 631 per m2 ([A-straat 5]) en € 690 per m2 ([A-straat 6]).
Bij het taxatierapport is als bijlage een uittreksel uit het kadaster van 28 januari 2011 gevoegd. Volgens dit uittreksel is het object [A-straat 1] te [Z] op 10 december 2008 tezamen met andere objecten verkocht voor € 3.528.500.
Volgens het taxatierapport van verweerder dat ziet op [A-straat 2] was de waarde daarvan op 1 januari 2008 € 1.698.000. Verweerder heeft deze waarde berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en is daarbij uitgegaan van een primaire vierkante meterprijs van € 595. Verweerder heeft daarvoor overigens dezelfde uitgangspunten gehanteerd als voor het pand [A-straat 1]. Ook is verweerder hiervoor uitgegaan van dezelfde vergelijkingsobjecten.
Ook bij dit taxatierapport is een uittreksel uit het kadaster van 28 januari 2011 gevoegd. Volgens dit uittreksel is het object [A-straat 2] te [Z] op 10 december 2008 tezamen met andere objecten verkocht voor € 3.528.500.
Volgens de brief van eiseres van 16 april 2011 is bij de aandelentransactie van de volgende gegevens uitgegaan:
[A-straat 2] (…) - 1.446.250,00”
[A-straat 1] (…) - 1.625.000,00
(…)
[A-straat 7], [Q] - 457.000,00
-------------------
Totaal t.b.v. aandelentransactie - 3.528.750,00”.
Als bijlage zijn twee taxatierapporten gevoegd betreffende het pand [A-straat 7], een woonwinkelpand, opgemaakt door respectievelijk taxateur [I] ([J] B.V.) en taxateur [L] ([M]). Volgens het rapport van taxateur [H], opgemaakt op 11 januari 2008, bedroeg de onderhandse verkoopwaarde van [A-straat 7] op 30 oktober 2007 € 490.000. Volgens het rapport van [L], opgemaakt op 17 december 2007, bedroeg de onderhandse verkoopwaarde daarvan op 26 november 2007 € 425.000.
Eiseres heeft nog een artikel uit de Gelderlander overgelegd van 14 mei 2010 met de kop “Ondernemers fors onder druk. Horecalasten rijzen pan uit.”. In dat krantenartikel is onder meer het volgende opgenomen:
“ De gemeentelijke belastingdienst ziet horecabazen in [Z] zwaar zuchten onder de huurlasten die vastgoedbedrijven heffen voor hun panden. Rond de Korenmarkt rijzen de kosten de (...) pan uit. Dat stelt [b], hoofd belastingen en invordering van de gemeente.
(...)
Lastenverlichting door de gemeente zal weinig zoden aan de dijk zetten, tegen de malaise, vermoedt [b]. Hij noemt de precariorechten en leges redelijk, de belasting op onroerend goed ook. Voor de meeste ondernemers rond de Korenmarkt hanteren we bij de WOZ de gebruikerswaarde. Die ligt laag omdat de eigenaren panden niet of zelden verkopen.”.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de panden op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit een waarde van € 1.583.750 voor [A-straat 1] en een waarde van € 1.487.500 voor [A-straat 3]. Daartoe wijst eiseres onder meer op het onder 2. genoemde taxatierapporten van taxateur [H] van 11 januari 2008 waarin het pand [A-straat 1] op € 1.517.500 en het pand [A-straat 2] op € 1.375.000 is gewaardeerd en op de onder 2. genoemde taxatierapporten van taxateur [L] van 17 december 2007, waarin het pand [A-straat 1] is gewaardeerd op € 1.650.000 en het pand [A-straat 2] op € 1.600.000.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat niet de onroerende zaken maar de aandelen van eiseres zijn verkocht. Volgens [A] waren hij en zijn kinderen en zijn broer en diens kinderen gezamenlijk aandeelhouder van eiseres en hebben hij en zijn kinderen de aandelen van zijn broer en diens kinderen gekocht en zijn in verband daarmee de onder 2. genoemde taxatierapporten van [H] en [L] opgemaakt. Volgens eiseres representeert het in het uittreksel van het kadaster genoemde bedrag van € 3.528.000 de prijs die via de aandelen voor de drie onroerende zaken die in de vennootschap zaten, is betaald. Volgens eiseres was dat behalve [A-straat 1] en [A-straat 2], ook het woon-/winkelpand [A-straat 7]. Volgens eiseres zijn partijen bij de aandelentransactie, na een langdurig verschil van mening, uitgekomen op het gemiddelde van de door beide taxateurs genoemde waarden. Volgens eiseres moet daarom van die waarden worden uitgegaan. Eiseres klaagt er ook over dat verweerder volgens het krantenartikel in de Gelderlander van 14 mei 2010 voor horecapanden op de Korenmarkt uitgaat van de gebruikerswaarde. Eiseres stelt zich op het standpunt dat voor haar panden ook daarvan moet worden uitgegaan.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 26 januari 2011 door [C]. Volgens verweerder zijn de panden tezamen verkocht voor
€ 3.528.000 en is dat bedrag hoger dan de som van de waarden van de panden zoals door hem getaxeerd. Volgens verweerder is niet duidelijk wat er met ‘gebruikerswaarde’ in het artikel in de Gelderlander wordt bedoeld en is daarvan bij de taxaties ook niet uitgegaan. Volgens verweerder zijn de door eiseres overgelegde taxatierapporten niet bruikbaar omdat die betrekking hebben op een transactie tussen gelieerde verhoudingen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat het taxatiepand [A-straat 5] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van de woning tot € 1.583.750 voor [A-straat 1] en € 1.487.500 voor [A-straat 2].
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de panden toegekende waarden rust op verweerder.
[A-straat 1]
De vraag is of verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het pand [A-straat 1] op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 1.884.000. In dit verband acht de rechtbank het volgende van belang. In het taxatierapport dat door verweerder is overgelegd, is mede uitgegaan van een huurprijs die pas in december 2009 tot stand is gekomen. Het betreft het vergelijkingsobject [A-straat 6]. Dat is bijna twee jaar na de waardepeildatum. Dat huurcijfer is reeds daarom niet bruikbaar. De rechtbank zal dat pand dan ook buiten beschouwing laten. Gelet op de verklaring van verweerder ter zitting dat het pand [A-straat 5] niet bruikbaar is, zal de rechtbank ook dat pand buiten beschouwing laten. De rechtbank acht voorts van belang dat in de vergelijking alleen huurprijzen en niet ook verkoopprijzen zijn betrokken. Ook dat maakt de taxatie minder goed bruikbaar.
Daartegenover staat dat eiseres twee taxatierapporten heeft ingebracht. De rechtbank hecht geloof aan de verklaring van eiseres over de doeleinden van de opstelling daarvan. Deze verklaring wordt namelijk ondersteund door de onder 2. weergegeven berekening van eiseres opgenomen in haar brief van 16 april 2011. Daaruit blijkt dat het in het kadaster opgenomen bedrag het gemiddelde is van de uitkomst van de taxaties van de panden [A-straat 1], [A-straat 2] en [A-straat 7]. Derhalve moet ervan worden uitgegaan dat de rapporten zijn opgesteld in verband met de verkoop van aandelen in eiseres door de broer van [A] en diens kinderen aan [A] en zijn kinderen en dat de voor de onroerende zaken overeengekomen verkoopprijs in beginsel op zakelijke wijze tot stand is gekomen. Daaraan doet niet af dat sprake was van gelieerde verhoudingen, nu partijen als koper en verkoper van de aandelen van eiseres een tegengesteld belang hadden. Dat in beide rapporten voor de waardering is uitgegaan van het eigen huurcijfer acht de rechtbank geen belemmering (zie Rechtbank Arnhem, AWB 09/39, V-N 2010/18.35, LJN BK7505). Wel is het taxatierapport van [H] summier, althans minder uitgebreid dan het rapport van [L] dat meer specifieke gegevens bevat zoals gegevens over de onderhoudstoestand van het pand. Ook overigens staan daarin meer specifieke gegevens vermeld zoals het gegeven dat zich in de fundering een olietank bevindt. Ondanks deze constatering is [L] tot een waarde van € 1.650.000 gekomen. De rechtbank hecht gelet daarop meer gewicht aan het rapport van [L]. Omdat [L] echter uitgaat van een groter vloeroppervlak van de begane grond en de kelder dan het pand heeft, kan ook de door hem getaxeerde waarde niet tot uitgangspunt dienen.
Voor de rechtbank is het voorgaande aanleiding de waarde in goede justitie vast te stellen op € 1.650.000. Dat de waarde hoger is heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal de waarde daarom verminderen tot € 1.650.000.
[A-straat 2]
De rechtbank acht door verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het pand [A-straat 2] op 1 januari 2008 tenminste de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.698.000 bedroeg. Gelet op de huurwaarde van het resterende vergelijkingsobject, het pand [A-straat 4], van € 795 per m2 , komt de huurwaarde waarvan verweerder is uitgegaan voor het pand van eiseres, € 595 per m2, de rechtbank niet te hoog voor, ook niet wanneer rekening wordt gehouden met de mindere onderhoudstoestand van het pand zoals die uit de taxatierapporten die door eiseres zijn overgelegd, naar voren komt. Bij het voorgaande neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de taxatierapporten die eiseres heeft overgelegd, uitgaan van de gerealiseerde huurprijs van het pand, terwijl de huur daarvan, volgens de verklaring van eiseres ter zitting, enige jaren geleden als uitkomst van een rechterlijke procedure 15% is verlaagd vooral vanwege door de huurder aangebrachte voorzieningen en dat die huurprijs sindsdien niet meer is geïndexeerd. Derhalve moet ervan worden uitgegaan dat bij wisseling van huurders een aanmerkelijk hogere huurprijs kan worden gerealiseerd.
Gelijkheidsbeginsel
Eiseres heeft zich ook beroepen op de uitlatingen gedaan door het Hoofd van de Gemeentelijke belastingen van de gemeente Arnhem over de waardering van de horecapanden op de Korenmarkt, opgenomen in het onder 2. geciteerde krantenartikel van 14 mei 2010. Daaruit komt naar voren dat die panden op de gebruikerswaarde worden gewaardeerd. Taxateur [C] heeft ter zitting verklaard dat die berichtgeving onjuist is, dat hij persoonlijk alle panden in de binnenstad van de gemeente Arnhem taxeert en dat hij dat op uniforme wijze doet. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van die verklaring te twijfelen. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel is reeds hierom geen sprake. Deze beroepsgrond kan er daarom niet toe leiden dat de waarde van de panden lager moet worden vastgesteld.
Conclusie
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep voor wat betreft de WOZ-beschikking voor [A-straat 1] gegrond te worden verklaard en is het beroep dat ziet op de WOZ-beschikking voor [A-straat 2] ongegrond.
5. Proceskosten
Er is geen sprake van beroepsmatig verleende bijstand. De rechtbank vindt daarom geen aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Eiseres heeft niet gesteld andere kosten te hebben gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep betreffende de WOZ-beschikking voor het pand [A-straat 2] ongegrond;
- verklaart het beroep betreffende de WOZ-beschikking voor het pand [A-straat 1] gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van [A-straat 1] tot € 1.650.000;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 297 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door, mr. E.C.G. Okhuizen, voorzitter, mr. M.C.G.J. van Well en mr. J.M.W. van de Sande, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 8 november 2011
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.