Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 202338 / HA ZA 10-1250
Vonnis van 31 augustus 2011
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RIVERSTONE GEBIEDSONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Utrecht en kantoorhoudende te Velp,
2. de naamloze vennootschap
ASR VASTGOED ONTWIKKELING N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Utrecht,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
C&I HOLLAND B.V.,
gevestigd te Ridderkerk en kantoorhoudende te Nederhorst den Berg,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RIVERSTONE B.V.,
gevestigd te Zwaagdijk en kantoorhoudende te Nederhorst den Berg,
eiseressen,
advocaten mrs. B.J.M. van Meer en A. Scholten, beiden te Arnhem,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE RHEDEN,
zetelend te De Steeg,
gedaagde,
advocaten mrs. P.L.G. Haccou en F.J. van Beek, beiden te Arnhem.
Eiseressen zullen RiverStone Gebiedsontwikkeling, ASR, C&I en Riverstone B.V. worden genoemd; gezamenlijk worden zij Riverstone genoemd. Gedaagde wordt de gemeente genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis van 13 oktober 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 12 januari 2011
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In 1987 heeft steenfabriek [X], gelegen in de uiterwaarden van de IJssel tussen de A348 en het zomerbed van de IJssel, plaatselijk bekend als Lathumseveerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp, haar bedrijfsactiviteiten beëindigd.
2.2. Bij mondelinge koopovereenkomst heeft Spacelift B.V., thans geheten Riverstone B.V., het fabrieksterrein gekocht voor ƒ 1.860.633,83. Het is geleverd bij akte van 14 april 1999.
2.3. Het terrein is gelegen in de ‘groene wig’ Rheden-Velp. Het is een deel van de Velperwaard, die onderdeel is van Natura 2000, van de provinciale EHS-natuur en van het stroomgebied waar de Beleidslijn Grote Rivieren gelding heeft.
2.4. Uit paragraaf 2.12.5 van het streekplan 2005 van de provincie Gelderland wordt geciteerd:
In de groene wiggen geldt een ‘ja, mits’ beleid. Nieuwe bouwlocaties zijn niet uitgesloten, op voorwaarde dat deze passen in de ‘zoekzones landschappelijke versterking’ en kunnen bijdragen aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, bijvoorbeeld afronding van kernen, hergebruik (agrarische) bebouwing, nieuwe landgoederen en amoveren van overtollige bebouwing. Gemeenten wordt gevraagd om ontwikkelingsvisies voor de groene wiggen op te stellen en deze planologisch te verankeren.
2.5. Op 22 december 2005 hebben Spacelift en de gemeente een overeenkomst gesloten genaamd intentieovereenkomst terrein ‘Riverstone’. Daaruit wordt geciteerd:
Overwegende dat:
a Aan de Lathumse Veerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp is gelegen een buiten gebruik zijnde steenfabriek, bekend zijnde als het voormalig het terrein [X];
b Het onder a genoemde terrein sinds 1999 in eigendom is van besloten vennootschap Spacelift en vanaf heden ‘terrein RiverStone’ wordt genoemd;
c Op terrein Riverstone diverse werktuigen, containers, materialen e.d. aanwezig zijn, hetgeen door de gemeente Rheden als niet conform de vigerende bestemming zijnde wordt beschouwd (e.e.a. conform het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 1975);
d Aan Spacelift hiervoor een, ter hoogte van partijen bekend zijnde, dwangsom is opgelegd door de gemeente, welke door Spacelift bestreden wordt;
e De gemeente Rheden en Spacelift thans zijn overeengekomen dat voortzetting van regie op basis van dwangmiddelen voor beide partijen niet wenselijk is en er constructief zal worden gezocht naar mogelijkheden voor een kwalitatief hoogstaande en economisch haalbare (gerechtvaardigde) invulling van terrein RiverStone, waarbij rekening wordt gehouden met de bijzondere omgeving.
f Een fabriek voor de productie van bakstenen en/of halffabrikaten voor baksteen niet conform de ontwikkeling is, verwoord in de structuurvisie van de gemeente Rheden; ‘Een droom om in te wonen’;
g De gemeente Rheden op termijn de voorbereidingen start voor een nieuw bestemmingsplan – buitengebied. Hierin zal naar verwachting niet zijn voorzien in een bestemming voor baksteenfabricage of andere bedrijfsvoeringen, maar zal gezocht worden naar een bestemming die meer aansluit bij de aanwezige natuurwaarden en het landelijk karakter van de omgeving;
(...)
j. De gemeente in overleg is getreden met Spacelift, met als doel om vanuit een principe gedurende de komende 6 maanden de mogelijkheden te verkennen om te komen tot een nieuwe ontwikkeling van het terrein RiverStone, zoals genoemd onder e.;
(...)
Ondergetekenden verklaren als volgt te zijn overeengekomen:
Artikel 1 Doel Pro en duur van de overeenkomst
1 Partijen verplichten zich jegens elkaar, ieder vanuit haar eigen taken en verantwoordelijkheden zoals nader in deze overeenkomst aangeduid, gezamenlijk de mogelijkheden te verkennen van het terrein, gelegen aan de Lathumse Veerweg 7, 9 en 11 te Velp, gemeente Rheden (kadastraal bekend gemeente Velp, sectie B, nummer 741) en de Lathumse Veerweg 13, 15 en 17 te Velp, gemeente Rheden (kadastraal bekend gemeente Velp, sectie D, nummer 3489), hierna te noemen ‘het terrein RiverStone’.
2 De duur van deze overeenkomst is zes maanden gedurende welke partijen de mogelijkheden van het terrein RiverStone zullen verkennen, hierna te noemen de verkenningsfase. (...)
(...)
5 Doel van de verkenningsfase is om te komen tot een nieuwe ontwikkeling van terrein RiverStone, waarbij wordt gezocht naar een kwalitatief hoogstaande en economische haalbare (gerechtvaardigde) invulling van terrein RiverStone, waarbij rekening wordt gehouden met de bijzondere omgeving.
2.6. Partijen hebben Royal Haskoning aangesteld als gezamenlijk, onafhankelijk procesmanager.
2.7. Uit het voorwoord van de structuurvisie 2006 van de gemeente (‘Een droom om in te wonen’) wordt geciteerd:
(...) Met de vaststelling van deze nota kiest de gemeente voor een ruimtelijke ontwikkeling waarbij wonen in Rheden centraal staat. (...) We gaan voor een transformatie van de kanaalzone bij Dieren; van industrieel gebied naar een nieuwe woonomgeving. En daar waar in de toekomst bedrijven naar elders in de regio vertrekken denken we bij een nieuwe bestemming in eerste instantie aan woningbouw. Werkgelegenheid blijft van groot belang maar niet wanneer die afbreuk doet aan de leefomgeving in de dorpen. Hierin ligt een nieuwe uitdaging: die bedrijvigheid faciliteren die past bij de aard en schaal van Rheden. Met de herstructurering van Velp-Zuid en Stenfert I gaan we met de bewoners de wijk grondig aanpakken. Tussen de dorpen langs de IJssel zoeken we naar passende invullingen van nieuwe landgoederen tot de revitalisering van de steenfabriek die daar al jaren zichtbaar op wacht. (...)
Uit hoofdstuk 3 (‘uitwerking per thema’) wordt geciteerd (blz. 33):
Bedrijventerreinen: ontwikkelingsrichting
- (...)
- De bedrijventerreinen in de uiterwaarden bestaan van oorsprong uit steenfabrieken. Deze bedrijvigheid past minder goed in het omringende landschap. Voor het bedrijventerrein in de Havikerwaard wordt uitgegaan van de huidige situatie; voor het bedrijventerrein [X] in de uiterwaarden tussen Velp en Rheden wordt een andere invulling nagestreefd, passend bij het bijzondere karakter van de plek.
- (...)
2.8. Op 23 maart 2006 heeft het ‘Ontwerpatelier RiverStone’ plaatsgevonden. Bij die gelegenheid hebben buurtbewoners, deskundigen, leerlingen van twee basisscholen en vertegenwoordigers van verschillende overheden toekomstplannen en tekeningen gemaakt.
2.9. Op 22 juni 2006 hebben RiverStone B.V. en de gemeente een overeenkomst gesloten genaamd intentieovereenkomst uitwerkingsfase ontwikkelingsmodellen terrein ‘Riverstone’. Daaruit wordt geciteerd:
Ondergetekenden verklaren als volgt te zijn overeengekomen:
Artikel 1 Doel Pro en duur van de overeenkomst
1 Partijen verplichten zich jegens elkaar, ieder vanuit haar eigen taken en verantwoordelijkheden zoals nader in deze overeenkomst aangeduid, vanuit een principe te werken aan een nieuwe invulling van het industrieterrein, gelegen aan de Lathumse Veerweg 7, 9 en 11 te Velp, gemeente Rheden (kadastraal bekend gemeente Velp, sectie B, nummer 741) en de Lathumse Veerweg 13, 15 en 17 te Velp, gemeente Rheden (kadastraal bekend gemeente Velp, sectie D, nummer 3489), hierna te noemen ‘het terrein RiverStone’.
2 De duur van deze overeenkomst is 6 maanden, gedurende welke partijen zich ten doel stellen te komen tot een keuze voor een kwalitatief hoogwaardige invulling van het terrein RiverStone, die ook een economische rechtvaardiging geeft aan het voornemen om de ontwikkeling van een nieuwe steenfabriek te verlaten en tot een verzoek tot bestemmingsplanwijziging leidt, hierna te noemen de uitwerkingsfase.
(...)
5 Aan het einde van de uitwerkingsfase zullen partijen in overleg treden om te komen tot een nieuwe samenwerkingsvorm, waarbij de gemeente zich zal inspannen de wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van de gewenste keuze/invulling mogelijk te maken. Deze bereidheid dient te worden gezien als een inspanningsverplichting van het college van burgemeester en wethouders. Deze inspanningsverplichting – alsmede haar andere contractuele verplichtingen – laat onverlet dat de gemeente ook in deze een publiekrechtelijke rol heeft met de daaraan verbonden taken en bevoegdheden. Riverstone is ermee bekend dat de gemeente deze taken en bevoegdheden autonoom zal vervullen c.q. uitoefenen.
(...)
2.10. Op 22 augustus 2006 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten in te stemmen met ontwikkeling van het terrein door een combinatie van wonen, recreatie en natuur.
2.11. Er is een document ‘Gebiedsvisie Groene Wig Velp Rheden’ opgesteld, gedateerd november 2007.
2.12. De gemeente heeft een kadernotitie opgesteld met de titel ‘RiverStone, van plan tot parel’, gedateerd 4 december 2007. Daaruit wordt geciteerd:
(...)
De haalbaarheid van een ontwikkeling op RiverStone valt of staat met de balans die moet zijn tussen de rode en de groen/blauwe ontwikkelingen [dat is: met betrekking tot bebouwing en landschap/rivier, rechtbank] in de Groene Wig. In principe onderschrijven de vertegenwoordigers van de publieke partijen (gemeente Rheden, Stadsregio Arnhem-Nijmegen, provincie Gelderland, Rijkswaterstaat Oost-Nederland) de (locatie)ontwikkeling RiverStone.
Het college zal daarom de raad verzoeken het volgende kader als ruimtelijk kader vast te stellen. Dit ruimtelijk kader is richtinggevend voor de planvorming en het op te stellen bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt uiteindelijk door de raad vastgesteld.
Algemeen
- Algehele transformatie van een 12 hectare groot industrieterrein (klasse 5) in de uiterwaarden van de IJssel naar een unieke openbare ontmoetingsplek met woningbouw in combinatie met recreatieve functies en aandacht voor natuur en landschappelijke kwaliteiten (Groene Wig en ecologische hoofdstructuur) en water (Ruimte voor de rivier).
(...)
- Functies wonen, werken, natuurontwikkeling, water en recreatie.
2.13. In opdracht van RiverStone B.V. (gegeven op 8 september 2006) heeft het landschappelijk architectenbureau [Y]Compagnons een masterplan opgesteld, gedateerd december 2007. Uit dat plan wordt geciteerd (bladzijde 51):
In principe wordt de ontwikkeling van RiverStone zoals geschetst in het masterplan onderschreven door de provincie Gelderland, de stadsregio Arnhem Nijmegen, Rijkswaterstaat en de gemeente Rheden. (...)
2.14. Op 26 februari 2008 worden het masterplan, de kadernotitie en de gebiedsvisie groene wig ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Tijdens de raadsvergadering van die datum is een motie van PvdA, VVD, CDA, GroenLinks en ChristenUnie aangenomen. Uit die motie wordt geciteerd:
Motie Riverstone en Gebiedsvisie Groene Wig
De raad van de gemeente Rheden, in vergadering bijeen op 26 februari 2008, sprekend over het voorstel over het Masterplan en de Kadernotitie RiverStone en de Gebiedsvisie Groene Wig,
Constaterend dat:
- de locatie RiverStone met daarop het vervallen karkas van de steenfabriek de gemeente al jaren een doorn in het oog is en een betere invulling verdient;
(...)
Overwegend dat:
- het masterplan en de kadernotitie nog onduidelijkheden laat zien op het gebied van woningen en bouwmassa in combinatie met natuurontwikkeling;
- de raad het verstandig acht om de voorliggende Kadernotitie en Masterplan nog niet vast te stellen in de huidige vorm;
- het wel wenselijk is om een richting aan te geven waarheen de ontwikkeling van het terrein zou moeten gaan, namelijk dat de woningbouwontwikkeling op RiverStone een bijdrage moet leveren aan de natuurontwikkeling en natuurbeleving van RiverStone en van de Groene Wig;
- het nog niet duidelijk is welke financiële bijdrage de eigenaar van het terrein RiverStone en de gemeente moeten leveren voor het realiseren van de plannen voor de Groene Wig;
(...)
Spreekt uit:
- de voorliggende Kadernotie, het Masterplan en de Gebiedsvisie Groene Wig nog niet vast te willen stellen;
- voor de verdere planontwikkeling als kader mee te geven dat woningbouw en recreatie op het terrein van RiverStone het uitgangspunt moet zijn;
- het kader mee te geven dat de verdere uitwerking van het Masterplan zal resulteren in een uitwerking van minstens drie haalbare en wezenlijk verschillende varianten. Deze varianten zijn uitgewerkt naar bouwmassa en woningaantallen. Minimaal één van deze varianten bevat een bouwvolume van maximaal 75% van de huidige bouwmassa;
- dat de uitwerking van het Groenfonds en de plannen voor natuurontwikkeling en –beleving en de keuze voor een van de drie varianten, waarop de uiteindelijke bestemmingsplanprocedure zal zijn gebaseerd, tegelijkertijd ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd;
- dat het raadsvoorstel en –besluit en de kaderstellende notitie in overeenstemming met het bovenstaande moeten worden aangepast;
- dat het college de raad dient te betrekken bij de verdere ontwikkeling in bovenstaande richting.
2.15. Bij brief van 26 mei 2008 heeft de gemeente aan RiverStone B.V. onder meer bericht:
(...)
Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de Raad zich in principe positief uitspreekt over woningbouw en recreatie op het terrein van RiverStone, maar dat zij drie haalbare en wezenlijk verschillende kwalitatief hoogwaardige ontwerpen willen terugzien. Dit betekent dat u door kunt met de planvorming voor RiverStone.
Twee ontwerpen kunnen worden gebaseerd op de bouwmassa die in het masterplan RiverStone is gehanteerd. Dit komt neer op een bouwmassa van circa 150.000 m³. Minimaal één ontwerp moet een bouwvolume hebben van maximaal 75% van de huidige bouwmassa. Op dit moment is sprake van circa 135.000 m³ bouwmassa op de RiverStone-locatie. Dit betekent dat dit ontwerp een bouwmassa van circa 100.000 m³ heeft. Wij gaan er van uit dat u bij alle uit te werken varianten een hoogwaardige kwaliteit nastreeft waarbij recht wordt gedaan aan de landschappelijke inpassing.
(...)
2.16. Om de projectontwikkeling te professionaliseren is RiverStone B.V. een joint venture aangegaan met ASR in de door hen daartoe op 13 november 2008 opgerichte vennootschap RiverStone Gebiedsontwikkeling B.V.. Bestuurders van RiverStone Gebiedsontwikkeling zijn ASR en C&I. Bij notariële akte van 20 februari 2009 heeft RiverStone B.V. het terrein geleverd aan RiverStone Gebiedsontwikkeling, die thans eigenaresse is.
2.17. Bij brief van 26 november 2008 heeft de gemeente aan RiverStone Gebiedsontwikkeling onder meer bericht:
Zoals u bekend heeft de Raad van de gemeente Rheden op 28 februari 2008 besloten om ontwikkelingen op het terrein RiverStone mogelijk te maken, waarvan woningbouw en recreatie deel uitmaken. De Raad heeft uitgesproken – binnen randvoorwaarden – bereid te zijn ontwikkelingsmodellen in beschouwing te nemen. Het is ons bekend dat u bezig bent modellen te ontwerpen. In overleg tussen u en betrokken leden van ons college is bevestigd dat de raadsbesluiten uiteraard zullen worden uitgevoerd. Ook is gemeld dat naar onze inschatting het maatschappelijk draagvlak (nog) zeer broos is en veel risico’s op lange procedures inhoudt.
Sinds 28 februari 2008 hebben zich wezenlijke veranderingen in de context voor de bedoelde ontwikkeling voorgedaan. Wij zouden o.i. tekort schieten wanneer wij u daarop niet zouden wijzen en niet zouden stilstaan bij mogelijke consequenties daarvan.
(...)
- Op 24 oktober 2008 hebben de beide betrokken leden van ons college een bezoek aan het gebied gebracht, samen met het verantwoordelijke lid van Gedeputeerde Staten, de heer Keereweer. (...) De gedeputeerde gaf expliciet te kennen vraagtekens te zetten bij een relatief omvangrijke woningbouwontwikkeling (150 à 200 woningen) en vroeg nadrukkelijk naar de mogelijkheden van andere economische dragers voor de beoogde natuur- en landschapontwikkeling. Ook gaf hij aan dat bestuurlijk draagvlak op provinciaal niveau verre van zeker is. Ons college heeft in de afgelopen maanden het draagvlak bij bevolking en instellingen en andere overheden gepeild. De onzekerheden zijn groot; tendensen gaan eerder en sterker in de richting van toenemende nadruk op natuur, landschap en water dan op bebouwing.
(...)
2.18. Er is een document ‘Denkrichtingen RiverStone, kleur bekennen’ opgesteld, gedateerd september 2009.
2.19. Twee bureaus voor landschapsarchitectuur (Buro Lubbers en Paul van Beek Landschappen BNT) hebben elk in concurrentie twee ontwerpen voor de ontwikkeling van het terrein gemaakt, en vervolgens elk nog een, waarbij is uitgegaan van bouwvolumes van circa 100%, 75% en 50-60% van het oorspronkelijke volume van de steenfabriek. Deze ontwerpen zijn op 14 april 2009 ter informatie voorgelegd aan de gemeenteraad.
2.20. In opdracht van RiverStone Gebiedsontwikkeling heeft onderzoeksbureau TNS-Nipo in juni 2009 een onderzoek uitgevoerd naar de publieke opinie in verband met het terrein. Uit de conclusie van het rapport van 21 juli 2009 wordt geciteerd:
Indien de respondenten een drietal opties afzonderlijk moeten beoordelen, ontstaat een gemengd beeld. Een uitgesproken meerderheid is tegen het plan om een nieuwe steenfabriek op de locatie te realiseren. De twee andere opties worden een stuk positiever beoordeeld. De optie voor de ontwikkeling tot volledig natuurgebied met recreatieve voorzieningen wordt in eerste instantie iets positiever beoordeeld dan de optie waarin het gebied voor ongeveer de helft uit woningbouw en voor ongeveer de helft uit natuurgebied met recreatieve voorzieningen gaat bestaan.
Maar wanneer het er op aan komt en men een weloverwogen keuze moet maken dan kiest een kleine meerderheid voor het plan om het gebied voor ongeveer de helft natuurgebied met recreatieve voorzieningen en voor ongeveer de helft woongebied te maken, waarin de ontwikkeling van het natuurgebied zal worden betaald met de opbrengsten uit de woningbouw.
De stelling dat een overgrote meerderheid tegen een combinatie van woningbouw, natuur en recreatieve voorzieningen is valt hiermee af.
2.21. Het college van burgemeester en wethouders heeft de zes ontwerpen van de twee buro’s voor landschapsarchitectuur toegelicht in een kadernotitie van 18 november 2009. Op 17 november 2009 heeft het college de gemeenteraad voorgesteld in te stemmen met de ‘groene variant’ van de visie ‘Versteende Waarden’ van Buro Lubbers als basis voor verdere planontwikkeling van het RiverStone-terrein.
2.22. Bij brief van 26 november 2009 heeft de provincie Gelderland de gemeente onder meer bericht:
Reeds enkele jaren is de heer [betrokkene 1], namens RiverStone Gebiedsontwikkeling, bezig met een alternatieve planologische inrichting voor de locatie RiverStone.
Op initiatief van de heer [betrokkene 1] en Fortis (thans ASR) heeft op 23 januari 2009 bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer, gedeputeerde [betrokkene 2] (provincie Gelderland), wethouders [betrokkene 3] en [betrokkene 4] (gemeente Rheden) en de heer R. [betrokkene 5] (Ministerie van LNV, Dienst Landelijk Gebied) om de stand van zaken met betrekking tot het project RiverStone te bespreken en van gedachten te wisselen over een, eventueel gezamenlijk, vervolg traject ten einde stappen te zetten voor een definitief traject.
(...)
Op basis van onze beleidskaders, de notitie Denkrichtingen RiverStone en de bestuurlijke gedachtewisseling conluderen wij dat:
- Ruimtelijke kwaliteit (landschappelijke, stedenbouwkundige inpassing en inrichting c.q. (landschap)architectonische doorvertaling), leidend moet zijn voor een eventuele herontwikkeling.
- Een geheel groenblauwe inrichting [ten behoeve van landschap en de rivier, rechtbank] van het terrein (financieel) niet haalbaar is.
- Door ligging van de betreffende locatie in een kwetsbaar gebied voor water en natuur en onder verwijzing naar Natura 2000, onze voorkeur uitgaat naar herontwikkeling tot 50% van het bestaande bouwvolume.
- Functiewijziging naar (kleinschalige) maatschappelijk-recreatieve voorzieningen alsook beperkte woningbouw tot ruimtelijk kwalitatieve verbetering kan leiden. Een en ander dient in combinatie te worden gezien met natuurontwikkeling en het creëren voor ruimte voor de rivier. Woningbouw dient in regionaal verband te worden afgestemd.
- Er, door toepassing van het protocol Gelderse aanpak gebiedsontwikkeling, geen actieve provinciale bijdrage wordt geleverd om te komen tot integrale gebiedsontwikkeling.
(...)
2.23. Tijdens de raadsvergadering van de gemeente van 19 januari 2010 is een motie van VVD, CDA en Gemeentebelangen aangenomen. Uit die motie wordt geciteerd:
MOTIE
Geen woningbouw op Riverstone
De raad van de gemeente Rheden, in vergadering bijeen op 19 januari 2010, sprekend over het voorstel over Riverstone,
overwegende:
- dat het college voorstelt om in de toekomst op het terrein Riverstone woningbouw toe te staan;
- dat de raad voor deze zoekrichting op 26 februari 2008 in meerderheid opdracht heeft gegeven aan het college;
- dat diverse fracties het voorbehoud voor de optie woningbouw hebben gemaakt indien hiervoor aantoonbaar geen of te weinig draagvlak is;
- dat blijkt dat dit draagvlak zeer broos is;
- dat er geen regionale noch lokale behoefte is aan de woningbouw op Riverstone;
- dat uitgangspunt blijft dat de “rotzooi” op het terrein opgeruimd moet worden;
- dat de gemeente Rheden een groene gemeente is en moet blijven en daarom de ontwikkelingen in het buitengebied zoveel mogelijk moet beperken;
- dat voormalig wethouder Wilschut (PvdA) de raad heeft verzekerd dat er geen schadeclaims zullen komen, maar er dat hoogstens verrekening van de gemaakte kosten tussen partijen zal plaatsvinden;
(...)
draagt het college op:
(...)
2. Geen woningbouw op het terrein Riverstone toe te staan.
3. (...) om de eigenaren mee te delen positief te staan tegenover alternatieve mogelijkheden van een passende, beperkte recreatieve ontwikkeling zo mogelijk in combinatie met natuurontwikkeling en waterbeheer. De eigenaren kunnen hiervoor op eigen initiatief een plan ontwikkelen binnen de volgende kaders:
- De totale bouwvolume mag niet meer bevatten dan maximaal 50% van het huidige bestaande bouwvolume (dus maximaal 67.500 m³);
- Het terrein moet openbaar toegankelijk zijn;
- Passend binnen de natuur- en landschapswaarden van het uiterwaardengebied en het omringende EHS- en Natura 2000 gebied;
- De eigenaren zijn niet verplicht een bijdrage te doen in het Groenfonds.
2.24. Bij brief van 8 februari 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Riverstone Gebiedsontwikkeling onder meer bericht:
Op 19 januari 2010 heeft de Raad op basis van een motie besloten om geen woningbouw op het terrein RiverStone toe te staan.
Ons college heeft de Raad toegezegd om u daarvan schriftelijk op de hoogte te stellen. De inhoud van de motie is u bekend. (...)
Ons college heeft de Raad d.d. 19 januari 2010 meegedeeld de motie niet te zullen uitvoeren.
2.25. Bij aangetekende brief van haar advocaat van 17 februari 2010 heeft Riverstone het college van burgemeester en wethouders van de gemeente onder meer bericht:
In navolging van mijn brief d.d. 15 januari j.l. bericht ik u als volgt. Cliënten zijn van mening dat de gemeente jegens hen onzorgvuldig, derhalve onrechtmatig heeft gehandeld, doordat de raad van de gemeente in zijn vergadering van 19 januari 2010 heeft uitgesproken dat geen woningbouw op het terrein RiverStone wordt toegestaan. Daartoe wordt het navolgende aangevoerd.
(...)
3. Schadevergoeding
3.1 De hoogte van de door cliënten geleden en te lijden schade bestaat uit interne en externe kosten met betrekking tot de planvoorbereiding en –ontwikkeling. Deze schade is op dit moment begroot op circa € 2.000.000,--. excl. BTW. Bij de schade speelt daarnaast een rol dat de gemeente als eis voor nader onderzoek naar de mogelijkheden voor wonen en recreatie op het RiverStone-terrein heeft gesteld dat iedere vorm van exploitatie conform het vigerend bestemmingsplan gestaakt moest worden en moest worden gehouden. Immers, de bouwvergunning- en milieuvergunningaanvragen moesten worden aangehouden. Als gevolg hiervan is sinds 22 december 2005 sprake van winstderving, dan wel schade ten gevolge van financieringslasten. De omvang hiervan dient nog nader te worden bepaald.
3.2 (...)
4. Conclusie
Op grond van het bovenstaande verzoek ik u en – voor zover rechtens vereist – sommeer ik u mij uiterlijk op 12 maart 2010 te laten weten dat u de aansprakelijkheid voor de door cliënten geleden en te lijden schade terzake van het eenzijdig afbreken van de onderhandelingen met cliënten erkent. Bij uitblijven van een dergelijke schriftelijke bevestiging, zie ik mij genoodzaakt mij te wenden tot de rechtbank Arnhem, sector civiel.
3. Het geschil
3.1. Riverstone heeft gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad
primair:
I voor recht verklaart dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen jegens Riverstone in het kader van de samenwerking tussen hen, waaronder de verplichting om binnen de reikwijdte van het raadsbesluit van 26 februari 2008 te beslissen over de ontwikkeling van het aan eiseres sub 1 in eigendom toebehorende perceel aan de Lathumseveerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp;
subsidiair:
II voor recht verklaart dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens Riverstone, onder meer door te handelen in strijd met de toezegging gedaan bij het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 22 augustus 2006 en het raadsbesluit van 26 februari 2008 dat de nadere planvorming met betrekking tot het aan eiseres sub 1 in eigendom toebehorende perceel aan de Lathumseveerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp zou plaatsvinden binnen de functies wonen en recreatie, althans door te handelen in strijd met de door de gemeente bij Riverstone gewekte gerechtvaardigde verwachtingen door te beslissen dat ter plaatse van het aan eiseres sub 1 in eigendom toebehorende perceel aan de Lathumseveerweg 7, 9, 11, 13, 15 en 17 te Velp geen woningbouw mag worden gerealiseerd, althans door in de gegeven omstandigheden de onderhandelingen en samenwerking met Riverstone met betrekking tot de nadere planvorming met betrekking tot het voornoemde, aan eiseres sub 1 in eigendom toebehorende perceel af te breken zonder Riverstone tijdig een adequate vergoeding aan te bieden;
primair en subsidiair:
III de gemeente veroordeelt tot vergoeding van de door Riverstone als gevolg van de tekortkoming zoals hierboven bedoeld onder I en/of het onrechtmatig handelen als hierboven genoemd onder II, geleden schade en gederfde winst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 februari 2010 althans de dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
IV de gemeente veroordeelt in de proceskosten.
3.2. De grondslagen van deze vorderingen en de verweren ertegen komen bij de beoordeling aan de orde.
4. De beoordeling
4.1. Aan de primaire vordering tot het geven van een verklaring voor recht dat de gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van op haar rustende verplichtingen is door Riverstone het volgende ten grondslag gelegd. Er is met de gemeente een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan de gemeente zich onder meer heeft verplicht jegens Riverstone een keuze te maken uit de door Riverstone binnen het overeengekomen kader op te stellen ontwikkelingsvarianten, die vervolgens tot uitgangspunt bij de vaststelling van het bestemmingsplan zou dienen (dagvaarding onder 3.5 en 3.6). Door Riverstone is nader gesteld dat het college van burgemeester en wethouders op basis van de door partijen bereikte wilsovereenstemming (woningbouw met recreatie, te kiezen uit drie varianten met verschillende bouwvolumes) het raadsbesluit van 26 februari 2008 verder heeft uitgewerkt, dat het daarmee ingevolge artikel 160 Gemeentewet Pro de gemeente heeft gebonden en dat het aanbod van het college om tot een gewenste invulling te komen van het industrieterrein uiteindelijk werd vormgegeven door het raadsbesluit van 26 februari 2008, welk aanbod door Riverstone is aanvaard (repliek onder 3.2).
4.2. Naar het oordeel van de rechtbank is enige andere overeenkomst dan de beide intentieovereenkomsten niet tot stand gekomen. Daartoe wordt het volgende overwogen. Het raadsbesluit van 26 februari 2008 (het aannemen van de motie) kan niet worden beschouwd als een aanbod tot het sluiten van een overeenkomst. Een motie speelt immers als bestuurlijk instrument een rol in de verhouding tussen de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders en het aannemen ervan kan dus niet gelden als een tot derden gerichte verklaring. Bovendien is niet de gemeenteraad maar het college van burgemeester en wethouders bevoegd de gemeente privaatrechtelijk te binden (artikel 160 lid 1 aanhef Pro en sub e Gemeentewet), zodat uit een verklaring van de gemeenteraad niet de wil van de gemeente kan worden afgeleid daartoe over te gaan. Riverstone kan dus niet worden gevolgd in de stelling dat de gemeente een in de motie van 26 februari 2008 vervat aanbod heeft gedaan. Dat de gemeente op enige andere wijze een aanbod heeft gedaan, dat door Riverstone is aanvaard, is gesteld noch gebleken. De conclusie is dat de vorderingen van Riverstone niet toewijsbaar zijn op grond van overeenkomst (artikel 6:217 BW Pro).
4.3. De subsidiaire vordering tot het geven van een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig jegens Riverstone heeft gehandeld, rust op drie grondslagen: dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met een toezegging, dat zij heeft gehandeld in strijd met gerechtvaardigde verwachtingen van Riverstone althans dat zij onderhandelingen heeft afgebroken zonder een passende vergoeding aan te bieden. De gemeente heeft dat volgens Riverstone gedaan door te beslissen dat op het terrein geen woningbouw mag worden gerealiseerd. Riverstone leidt dit af uit de door de gemeenteraad aangenomen motie van 19 januari 2010. De kern van de zaak is volgens haar dat dit raadsbesluit ‘niet door de juridische beugel kan’ (dagvaarding onder 1.2).
4.4. Anders dan kennelijk door Riverstone betoogd, houdt het aannemen van de motie van 19 januari 2010 door de gemeenteraad niet in een beslissing van de gemeente dat op het terrein geen woningbouw mag worden gerealiseerd en evenmin een afbreken van de onderhandelingen en de samenwerking door de gemeente. Uit artikel 2.5 van de intentieovereenkomst van 22 juni 2006, al is die reeds uitgewerkt, wordt afgeleid dat Riverstone zich wel bewust is geweest van de verdeling van bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen het college van burgemeester en wethouders enerzijds en de gemeenteraad anderzijds. Het college van burgemeester en wethouders heeft Riverstone schriftelijk laten weten de motie niet te zullen uitvoeren. Daarbij heeft zij rekening gehouden met de mogelijkheid dat de te ontwikkelen plannen wel degelijk gerealiseerd zouden worden. Hoewel de door de gemeenteraad aangenomen motie van 19 januari 2010 zijn schaduw vooruit werpt op de vraag of woningbouw op het terrein bestuursrechtelijk uiteindelijk tot de mogelijkheden zal behoren, kan in de onderhavige civiele procedure niet als vaststaand worden aangenomen dat zulks vanwege de houding van de gemeenteraad niet het geval zal zijn. Het is gesteld noch gebleken dat de gemeente iets anders heeft gedaan (dan het aannemen door de gemeenteraad van de motie van 19 januari 2010) op grond waarvan Riverstone heeft kunnen menen dat de gemeente had besloten dat op het terrein geen woningbouw mag worden gerealiseerd dan wel dat zij de onderhandelingen en de samenwerking met Riverstone afbrak. De vorderingen van Riverstone zijn op deze grondslagen dus ook niet toewijsbaar.
4.5. De conclusie is dat de onder I en II gevorderde verklaringen voor recht dat de gemeente toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel onrechtmatig jegens Riverstone heeft gehandeld niet zullen worden gegeven. Daaruit volgt dat ook de vordering onder III tot veroordeling van de gemeente de schade van Riverstone te vergoeden wordt afgewezen.
4.6. Bij deze stand van zaken behoeven de verweren dat ASR en C&I niet-ontvankelijk zijn en dat de civiele rechter niet bevoegd is te beoordelen of de motie van 19 januari 2010 onrechtmatig is niet te worden beoordeeld.
4.7. De kosten van de procedure zullen moeten worden gedragen door Riverstone, omdat zij in het ongelijk worden gesteld, en wel hoofdelijk en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden, overeenkomstig bij antwoord geconcludeerd.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt Riverstone Gebiedsontwikkeling B.V., ASR Vastgoed Ontwikkeling N.V., C&I Holland B.V. en Riverstone B.V. hoofdelijk, zo dat als een van hen betaalt ook de andere vennootschappen worden gekweten, in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van de gemeente begroot op € 263,- aan vast recht en € 1.356,- aan salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden;
5.3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op
31 augustus 2011.
coll.: CLB