Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 207570 / HA ZA 10-2179
Vonnis van 25 mei 2011
in de zaak van
de vereniging
VVE [adres] 50 TOT EN MET 118 TE [woonplaats],
gevestigd te [w[woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. A. Schippers te ‘s-Gravenhage,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROMULUS HOLDING B.V.,
gevestigd te Ubbergen,
gedaagde,
advocaat mr. G.J.G. Olijslager te Nijmegen.
Partijen zullen hierna de VvE en Romulus genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 februari 2011 waarin een comparitie van partijen is gelast,
- het proces-verbaal van comparitie van 29 maart 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Romulus is de rechtsopvolger van Romulus Property IX B.V. (hierna: Romulus Property). Romulus Property was eigenaar van de appartementen aan de [adres] nummers 50, 58, 60, 74, 80, 86, 102, 106, 110 en 112 te [woonplaats]. Deze appartementen maken deel uit van de onroerende zaak ten behoeve waarvan de VvE is opgericht.
2.2. Romulus Property belastte de door de VvE aan haar in rekening gebrachte bedragen voor servicekosten en stookkosten voor de bovengenoemde 10 appartementen door aan de bewoners/huurders van de appartementen. Ook de van de VvE ontvangen eindafrekeningen verrekende Romulus Property met haar huurders.
2.3. In de periode van 18 februari 2005 tot en met 28 juli 2006 heeft Romulus Property de onderhavige 10 appartementen in eigendom overgedragen aan een derde.
2.4. De notulen van de vergadering van de VvE van 27 maart 2007 vermelden voor zover hier van belang het volgende:
9. Begroting 2007
a. Toelichting concept begroting(en) 2007
De heer Van Holten geeft een toelichting.
Elektra algemene ruimte en lift wordt collectief verrekend en de stookkosten worden verrekend via doorbelastingen; dit staat los van de begroting. De kosten zijn wel opgenomen, maar er is nog geen afrekening ontvangen. Domus zal nakijken hoe het zit met de afrekening van de stookkosten over 2006. (…)
2.5. De notulen van de vergadering van de VvE van 16 juni 2009 vermelden voor zover hier van belang het volgende:
9. Stookkosten
Ook voor de stookkosten staan er nog vorderingen op eigenaren open. De problemen worden mede veroorzaakt door ontbrekende gegevens. De firma Ista neemt jaarlijks de standen van de verdampingsmeters op. De verrekening van het totale energieverbruik volgens opgave van de energieleverancier Nuon wordt door Ista toeberekend aan de appartementen aan de hand van deze verdampingsmeters. De opgave van de Nuon waren niet in bezit van de VvE en zijn volgens de Nuon naar de vroegere beheerder gestuurd. Afrekening was dus niet mogelijk. De opgaves van Nuon zijn inmiddels in bezit van de VvE, de definitieve afrekening kan nu plaatsvinden. De heer Van Gaalen stelt het volgende voor: Per einde stookseizoen, dit is per eind juni, wordt een eindafrekening opgemaakt. Daarin worden tevens meegenomen de niet afgerekende stookkosten van de vorige vier jaren waarvan de gegevens duidelijk zijn. (…)
2.6. Bij brief van 2 oktober 2009 heeft de beheerder van de VvE, Domus VVE Beheer, een bedrag van € 11.785,63 bij Romulus in rekening gebracht. In deze brief schrijft Domus, voor zover hier relevant, het volgende:
Bij het nalopen en corrigeren van de administratie over 2005 t/m heden hebben wij een afrekening opgesteld van de door u nog te betalen periodieke bijdragen van eigenaren en stookkosten inzake de destijds in uw bezit zijnde panden. De bijdragen per pand zijn opgenomen in de bijgevoegde nota. (…)
2.7. In de bij de brief gevoegde nota wordt de vordering gespecificeerd naar aard van de kosten, periode en appartement en daarachter zijn alle Ista-berekeningen van de stookkosten gevoegd. In de brief is – globaal – de volgende specificatie opgenomen:
Periodieke bijdragen 2005 en 2006 € 14.615,10
Stookkosten 1 juli 2004 t/m 30 juni 2005
(na aftrek van van in rekening gebrachte voorschotten
in de periode 1 juli – 31 december 2004) 6.317.03
Afrekening stookkosten 1 juli 2005 t/m 30 juni 2006 8.596,31
Afrekening stookkosten 1 juli 2006 t/m 30 juni 2007 402,68
Subtotaal 29.932,13
In mindering voldaan vanaf 3 maart 2005 tot 25 juli 2006 -/- 18.146,50
Nog verschuldigd € 11.785,63
2.8. Bij brief van 16 december 2009 heeft de VvE Romulus Property gesommeerd om tot betaling over te gaan.
3. Het geschil
3.1. De VvE vordert – na vermindering van eis – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van Romulus tot betaling van € 10.769,00 (€ 11.785,63 -/-
€ 1.016,63 in verband met teveel in rekening gebracht bedrag voor [adres] 74), € 2.103,73 aan buitengerechtelijke kosten (inclusief btw), € 855,03 aan rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 26 oktober 2010, met veroordeling van Romulus in de proceskosten.
3.2. Als grondslag voor de in rekening gebrachte hoofdsom stelt de VvE dat Romulus van rechtswege lid was van de VvE en uit dien hoofde gehouden is tot betaling van de in de vergadering van de VvE vastgestelde bedragen en/of betaling van het evenredige deel van de totale schulden ingevolge de wettelijke bepalingen. Ter comparitie heeft de VvE voorts nog gesteld dat de grondslag is gelegen in het werkelijke verbruik door de bewoners van de appartementen.
3.3. Romulus voert verweer. Zij betwist de verschuldigdheid van de door de VvE gevorderde bedragen en stelt dat zij alle nog aan de VvE verschuldigde bedragen telkens bij de levering van de betreffende appartementen aan de notaris heeft voldaan. Subsidiair stelt Romulus zich op het standpunt dat indien de VvE in het verleden al recht zou hebben gehad op de gevorderde bedragen, de VvE haar rechten ter zake heeft verwerkt dan wel dat het alsnog vorderen van betaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Ter comparitie heeft de VvE zich op het standpunt gesteld dat de resterende hoofdsom van € 10.769,00 bestaat uit nog verschuldigde stookkosten voor de periode medio 2004 tot en met medio 2007. De vanaf 3 maart 2005 tot 25 juli 2006 van Romulus ontvangen bedragen van in totaal € 18.146,50 zijn eerst afgeboekt op de openstaande exploitatiebijdrage (de ‘periodieke bijdragen’) van € 14.616,10 en daarna (deels) op de openstaande stookkosten. Romulus heeft ter comparitie verklaard niet te weten of de betalingen betrekking hebben gehad op de exploitatiebijdrage dan wel op de stookkosten. Nu deze wijze van afboeken door Romulus niet is betwist en dit de rechtbank bovendien niet onlogisch voorkomt gelet op het feit dat de betreffende betalingen zijn verricht vóórdat Romulus kennis had genomen van de afrekeningen stookkosten, wordt er hierna vanuit gegaan dat de hoofdsom betrekking heeft op de stookkosten.
4.2. Ten aanzien van de grondslag voor het in rekening brengen van deze stookkosten geldt het volgende. Volgens mededeling van de VvE ter comparitie brengt de VvE deze kosten in rekening nadat door Ista het werkelijke verbruik is gemeten en met behulp van de NUON-rekeningen per appartement is berekend wat nog verschuldigd is na aftrek van de reeds betaalde voorschotten. Vervolgens belast de VvE deze stookkosten door aan de betreffende eigenaren. Anders dan bij de exploitatiebijdrage worden deze kosten derhalve niet in de vergadering van de VvE vastgesteld en/of naar evenredigheid over de leden omgeslagen. Dit wordt ook bevestigd door de notulen van de vergadering van 27 maart 2007 (zie onder 2.4), waarin is opgenomen dat de stookkosten worden verrekend via doorbelastingen en los staan van de begroting. Nu Romulus stelt dat zij de afrekeningen stookkosten die zij tot aan de eigendomsoverdrachten van de VvE heeft ontvangen altijd heeft betaald, gaat de rechtbank ervan uit dat Romulus op zichzelf niet betwist dat ook voor het in rekening brengen van deze afrekeningen stookkosten een grondslag tussen partijen bestaat. Voor zover Romulus bedoeld heeft te stellen dat die grondslag is komen te vervallen doordat de VvE niet, zoals zij verplicht is ingevolge de wet en de splitsingsakte, binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar een exploitatierekening heeft opgesteld, kan dit verweer niet slagen. Niet gesteld of gebleken is immers dat de door Romulus bedoelde termijn van 6 maanden ook geldt voor het opstellen van de afrekening stookkosten. In beginsel is Romulus als voormalig eigenaar van de onderhavige appartementen derhalve gehouden de door Ista berekende en door de VvE in rekening gebrachte bedragen aan stookkosten te voldoen.
4.3. Het verweer van Romulus dat erop neerkomt dat Romulus door betaling reeds van haar betalingsverplichting jegens de VvE is bevrijd kan niet slagen. Uit de door Romulus overgelegde correspondentie tussen de voormalige beheerder van de VvE en verschillende notarissen voorafgaand aan de eigendomsoverdracht van de betreffende appartementen blijkt dat naast de servicekosten (exploitatiebijdrage) uitsluitend de tot de levering verschuldigde voorschotten stookkosten door de notarissen in rekening zijn gebracht. De VvE heeft ook verklaard dat het werkelijk verbruik op dat moment nog niet vaststond en dat uit de later door Ista opgestelde afrekeningen is gebleken dat het werkelijke verbruik ter zake deze appartementen de betaalde voorschotten overtrof. Nu Romulus de Ista-berekeningen niet heeft betwist, staat als onbestreden vast dat het werkelijke verbruik de betaalde voorschotten heeft overtroffen en dat de bedragen van de overgelegde Ista-afrekeningen correct zijn. Dat Romulus zich er niet van bewust is geweest dat bij de eigendomsoverdrachten slechts de verschuldigde voorschotten in rekening werden gebracht en niet de werkelijk tot dat moment verbruikte stookkosten, doet hieraan niet af.
4.4. De vraag is vervolgens of de VvE haar rechten heeft verwerkt om de bedragen die voortvloeien uit de onderhavige afrekeningen stookkosten thans nog te vorderen en of het subsidiaire verweer van Romulus derhalve slaagt. Uitgangspunt is dat van rechtsverwerking slechts sprake kan zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (HR 7 juni 1991, NJ 1991, 708, onder 3.3.1). Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking; daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 sept. 1995, NJ 1996, 89, onder 3.3).
4.5. Romulus heeft gesteld dat door de VvE het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Romulus alle voor deze 10 appartementen verschuldigde stookkosten had voldaan, aangezien de notaris bij de levering van de appartementen deze kosten telkens heeft meegenomen. Zij voert daartoe de volgende omstandigheden aan:
1. Bij andere appartementencomplexen die op dezelfde dag in dezelfde transportakte zijn geleverd, zijn de stookkosten direct definitief afgerekend nadat de meterstanden waren opgenomen. Dit is ook de gebruikelijke gang van zaken.
2. Voor de 30 appartementen die Romulus vóór de overdracht van de onderhavige 10 appartementen al in eigendom had overgedragen en die onderdeel uitmaakten van hetzelfde appartementencomplex, heeft Romulus na de levering nooit meer een eindafrekening stookkosten ontvangen.
3. In de faxberichten die de voormalige beheerder van de VvE voorafgaand aan de leveringen aan de betreffende notarissen heeft gestuurd, stond telkens dat er behoudens het in dat bericht vermelde bedrag, geen verdere vorderingen op de huidige eigenaar openstonden. De in die berichten genoemde bedragen zijn telkens bij de overdrachten verrekend.
Voorts heeft Romulus gesteld dat zij onredelijk wordt benadeeld indien de VvE haar aanspraak alsnog geldend zou kunnen maken. Zij stelt de brief van 2 oktober 2009 niet te hebben ontvangen en eerst na ontvangst van de aangetekende brief van 16 december 2009 te hebben vernomen dat de VvE aanspraak maakte op betaling van deze vordering. Door eerst na een dergelijk lange tijd haar vordering aan Romulus kenbaar te maken, heeft zij Romulus ernstig geschaad in haar mogelijkheden deze kosten door te belasten aan de toenmalige huurders.
4.6. Ten aanzien van het gewekte vertrouwen overweegt de rechtbank als volgt. De VvE heeft erkend dat bij de leveringen van de onderhavige 10 appartementen de verschuldigde stookkosten niet aan de hand van de meterstanden zijn berekend en afgerekend en dat er ook geen bedrag in depot is gehouden waaruit later de eindafrekening stookkosten zou kunnen worden voldaan. Zij heeft tevens erkend dat deze twee methoden gebruikelijk zijn. Zij kon niet aangeven waarom haar methode hiervan afweek en zij kon evenmin aangeven of de transporterende notarissen Romulus hierop hebben geattendeerd. Het is dan ook niet ondenkbaar dat Romulus de mededeling van de vorige beheerder in de brieven aan de notaris, luidende “Op de huidige eigenaar staan inzake (…) geen verdere vorderingen open” aldus heeft begrepen, dat Romulus na verrekening door de notaris van al haar betalingsverplichtingen jegens de VvE was bevrijd. Weliswaar stond in deze correspondentie ook genoemd dat de vordering voor wat betreft de stookkosten op dat moment bestond uit voorschotten, maar gelet op de eerdere ervaringen van Romulus met de VvE, heeft zij daar niet zonder meer de conclusie aan behoeven te verbinden dat er nog een eindafrekening zou volgen. De VvE heeft namelijk niet betwist de stelling van Romulus dat bij de eerdere overdracht van 30 appartementen uit hetzelfde complex, geen eindafrekeningen stookkosten meer zijn gevolgd na overdracht. Al met al kan in verband met deze omstandigheden bij Romulus het gerechtvaardigd vertrouwen zijn gewekt dat na de overdrachten, waarvan de laatste op 28 juli 2008 plaatsvond, geen eindafrekeningen stookkosten meer zouden volgen. Dit geldt temeer nu de afrekeningen die thans in geding zijn, betrekking hebben op stookseizoenen die op dat moment reeds drie (seizoen 2004/2005), twee (seizoen 2005/2006) en één (seizoen 2006/2007) jaar geleden waren. Voorts is niet gesteld of gebleken dat de VvE op enig moment aan Romulus kenbaar heeft gemaakt dat als gevolg van bijzondere omstandigheden ná overdracht van de appartementen nog een eindafrekening tegemoet moest worden gezien.
4.7. Ten aanzien van de gestelde benadeling van Romulus door de handelwijze van de VvE overweegt de rechtbank als volgt.
Na de laatste overdracht in juli 2008 is minimaal één en volgens Romulus bijna 1½ jaar verstreken alvorens Romulus werd geconfronteerd met de onderhavige vordering. Voorts heeft de vordering betrekking op stookkosten uit stookseizoenen (medio 2004 tot en met medio 2007) die eind 2009 al geruime tijd geleden waren.
De VvE heeft niet betwist dat Romulus benadeeld is door de ontstane vertraging, aangezien verhaal van deze kosten op de voormalige huurders van Romulus hoogstwaarschijnlijk onmogelijk is, voor zover deze huurders al zijn te traceren. Dat deze afrekeningen zo lang zijn blijven liggen heeft blijkens de verklaring van de VvE ter zitting en de notulen van de vergaderingen te maken met de wisseling van beheerder in juli 2006 en de achterstand die de nieuwe beheerder toen aantrof. De VvE bestempelt de hele gang van zaken als bijzonder ongelukkig maar stelt zich op het standpunt dat van rechtsverwerking geen sprake is.
4.8. Als onweersproken staat derhalve vast dat de positie van Romulus door de handelwijze van (de beheerder van) de VvE is benadeeld. De rechtbank is met Romulus van oordeel dat deze benadeling onder de gegeven omstandigheden ook onredelijk is jegens Romulus. Daarbij is van belang dat door omstandigheden die voor rekening en risico van de VvE komen, de onderhavige eindafrekeningen stookkosten zo laat aan de betreffende eigenaren zijn verstrekt. Ook de nieuwe beheerder van de VvE heeft deze kwestie niet met voortvarendheid opgepakt in 2006 nu zij blijkens de notulen van de vergadering van 16 juni 2009 eerst medio 2009 beschikte over de door Ista opgestelde maar abusievelijk naar de oude beheerder verstuurde afrekeningen stookkosten. De VvE heeft immers niet gesteld dat de nieuwe beheerder alles heeft gedaan wat binnen haar macht lag om die afrekeningen op te vragen maar dat het desalniettemin drie jaar heeft geduurd voordat zij deze ontving. Dit blijkt ook niet uit de overgelegde notulen. In het licht van al deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding de nadelige gevolgen van de handelwijze van de VvE voor rekening en risico van Romulus te laten komen en daarmee de belangen van Romulus ondergeschikt te maken aan de belangen van de VvE.
4.9. De conclusie van het bovenstaande luidt dat de rechtbank de onder r.o. 4.4 genoemde bijzondere omstandigheden hier aanwezig acht en dat de VvE zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Het verweer van Romulus dat de VvE haar rechten heeft verwerkt om de onderhavige stookkosten nog van Romulus te vorderen slaagt dan ook en de vorderingen van de VvE worden als gevolg daarvan afgewezen.
4.10. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Romulus worden begroot op:
- griffierecht EUR 1.165,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 2.069,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Romulus tot op heden begroot op EUR 2.069,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2011.