Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 207414 / KG ZA 10-696
Vonnis in kort geding van 9 december 2010
in de zaak van
[eisers],
echtelieden,
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A.I. Al-Alim/Ruttink te Leiderdorp,
tegen
naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. E.W. Bosch te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en SNS Bank genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met bijbehorende producties
- de bij akte door SNS Bank overgelegde producties
- de mondelinge behandeling van 18 november 2010
- de pleitnota van SNS Bank.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. De advocaten van partijen hebben na de mondelinge behandeling nog een aantal brieven - al dan niet met bijlage(n) - aan de voorzieningenrechter gestuurd.
2. De feiten
2.1. [eiser] c.s. zijn samen eigenaar van de volgende onroerende zaken:
a. een stuk grond met daarop gebouwd een (casco-) landhuis, een woonhuis (gerenoveerde boerderij), een schuur en manege met toebehoren, gelegen aan de [adres 1] 4 te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] (GLD), sectie E 1981,
b. een aan voormeld perceel grenzend kleiner stuk grond, eveneens gelegen aan de [adres 1], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] (GLD), sectie E 1986,
c. een bedrijventerrein met daarop gebouwd een kantoorpand van 4 verdiepingen, gelegen aan de [adres 2] 6 te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie G 3295. Dit pand wordt door [eiser] c.s. (grotendeels) verhuurd.
2.2. De gezamenlijke vrije verkoopwaarde van de onder 2.1.a. en 2.1.b. genoemde onroerende zaken (na gereedkomen van het landhuis en de paardenaccommodatie) is op 17 juni 2008 door de door [eiser] c.s. ingeschakelde makelaar L. [betrokkene] te [woonplaats] getaxeerd op € 4.600.000,--. De executiewaarde van die onroerende zaken is toen getaxeerd op
€ 4.100.000,--. De onder 2.1.c. genoemde onroerende zaak is getaxeerd op ruim
€ 1.514.000,--. De huuropbrengst van deze laatste zaak bedroeg de afgelopen jaren ongeveer € 131.000,-- per jaar.
2.3. Bij notariële akte van 30 december 2002 hebben [eiser] c.s. ten gunste van SNS Bank een hypotheekrecht gevestigd op de onder 2.1. genoemde onroerende zaken in verband met een door SNS Bank aan [eiser] c.s. verstrekte geldlening van in hoofdsom
€ 3.000.000,--. Het totale bedrag van de hypotheekstelling, inclusief rente en kosten, bedraagt € 5.250.000,--. Het over het uitstaande saldo van de hoofdsom verschuldigde
- variabele - rentepercentage is in de notariële akte bepaald op 4,2% per jaar met een maximum van 4,9% per jaar gedurende de eerste vijf (volle) jaren. Na het verstrijken van die termijn heeft SNS Bank het rentepercentage in 2008 op 5.55%, in 2009 op 6.30% en in 2010 op 5.1% gesteld. De hypothecaire geldlening is door SNS Bank gekoppeld aan rekeningnummer 92.84.88.616 van [eiser] c.s.
2.4. Vanaf 2007 is een achterstand ontstaan in de betaling van de door [eiser] c.s. verschuldigde hypotheeklasten. Naar aanleiding daarvan hebben partijen in de periode van 2007 tot en met 2009 diverse malen met elkaar gesproken over de wijze waarop die achterstand zou worden ingelopen. [eiser] c.s. werden daarbij bijgestaan door mr. [betrokkene 2], notaris te [woonplaats] (ten overstaan van wie de onder 2.3. bedoelde hypotheekakte is verleden). Tijdens die gesprekken zijn onder meer aan de orde geweest de mogelijkheid van een spoedige (onderhandse) verkoop van de onroerende zaken door [eiser] c.s. en/of een eventuele herfinanciering door [eiser] c.s. Omdat geen van die beide mogelijkheden werd verwezenlijkt en [eiser] c.s. nalatig bleven met de stipte nakoming van hun betalingsverplichtingen, heeft SNS Bank enkele malen de openbare verkoop van de onder 2.1. genoemde onroerende zaken in gang gezet, welke verkoop telkens werd gestaakt en/of opgeschort, nadat partijen betaalafspraken hadden gemaakt en/of door [eiser] c.s. betalingstoezeggingen waren gedaan.
2.5. In of omstreeks medio 2009 hebben partijen (in elk geval) afgesproken dat [eiser] c.s. maandelijks een bedrag van € 6.000,-- ter zake van hun hypothecaire verplichtingen aan de bank zouden betalen. Die afspraak is door/namens SNS Bank bij brief van 3 juni 2009 (door [eiser] c.s. als productie 10 overgelegd) aan [eiser] c.s. bevestigd. Die brief houdt - voor zover thans van belang - onder meer in:
“(…) Hiermee bevestigen wij u dat de SNS Bank naar aanleiding van de ontvangen (financiële) informatie en de huurovereenkomsten, alsmede de vooruitzichten, de huidige kredieten zal continueren onder de voorwaarde dat de maandbetaling ad € 6.000,-- ongewijzigd en stipt door u wordt voldaan. De veilingprocedure zal vooralsnog worden opgeschort. Voor de goede orde leggen wij eveneens vast dat wij er van uitgaan dat u, indien er daartoe mogelijkheden zijn, een andere financier zult aantrekken om de door onze instelling verstrekte financiering af te lossen (…)”.
[eiser] c.s. hebben genoemde maandtermijnen van € 6.000,-- over de periode juli 2009 tot en met oktober 2010 voldaan.
2.6. Bij brief van 30 augustus 2010 heeft SNS Bank aan [eiser] c.s. onder andere meegedeeld: “(…) De SNS Bank is er ten tijde van de regeling van uit gegaan dat naast de betaling van de maandtermijnen van € 6.000,-- de huurinkomsten (bedoeld wordt de huuropbrengst van het onder 2.1.c. genoemde kantoorpand, opmerking voorzieningenrechter) eveneens op de betaalrekening zouden binnenkomen. Dat blijkt niet het geval te zijn geweest (…) De overstand bedraagt thans circa € 70.000,-- en dit is voor de bank niet acceptabel en zou aanleiding kunnen zijn om over te gaan tot opeising van de hypothecaire financiering. Hiermee verzoeken wij u om de overstand per heden ad € 70.000,-- per omgaande doch uiterlijk voor 6 september 2010 aan te zuiveren. Indien genoemd bedrag niet tijdig door ons is ontvangen zal de bank overgaan tot opeising van de hypothecaire lening (…)”.
2.7. [eiser] c.s. hebben aan de onder 2.6. genoemde sommatie niet voldaan. Bij brief van 8 september 2010 heeft SNS Bank de met [eiser] c.s. gesloten kredietovereenkomsten met onmiddellijke ingang opgezegd en de daaruit voortvloeiende vordering – op dat moment in totaal € 3.198.070,99 – opgeëist. SNS Bank heeft [eiser] c.s. daarbij gesommeerd om dat bedrag uiterlijk vóór 15 oktober 2010 aan haar te voldoen, bij gebreke waarvan [eiser] c.s. voor alsdan in gebreke zijn gesteld. Tevens heeft SNS Bank in die brief [eiser] c.s. meegedeeld dat zij in dat geval zonder nadere aankondiging zal overgaan tot uitwinning van de aan haar verstrekte zekerheden.
2.8. Bij brieven van 11 oktober 2010 is door/namens notariskantoor Van Heeswijk Notarissen N.V. te Rotterdam aan [eiser] c.s. meegedeeld dat in opdracht van SNS Bank op 10 december 2010 om 11.00 uur de openbare verkoop zal plaatsvinden van de onder 2.1.c. genoemde onroerende zaak en op 21 januari 2011 om 11.00 uur de openbare verkoop van de onder 2.1.a en 2.1.b. genoemde onroerende zaken.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. vorderen thans samengevat - SNS Bank binnen 48 uur na betekening van dit vonnis - op straffe van verbeurte van een dwangsom - te bevelen om:
I. primair: niet over te gaan tot de executie c.q. veiling van de onder 2.1. genoemde
onroerende zaken,
subsidiair: de veilingprocedure met betrekking tot die onroerende zaken op te schorten
dan wel om te zetten in een verkooptraject waarbij [eiser] c.s. deze binnen 12 maanden
voor de werkelijke waarde, althans een betere waarde dan de via executie te verwachten
waarde, in de gelegenheid worden gesteld deze te kunnen verkopen,
meer subsidiair: niet over te gaan tot de executie c.q. veiling van de onder 2.1.c.
genoemde onroerende zaak en haar te gelasten de opdracht tot veiling van die
zaak met onmiddellijke ingang op te heffen dan wel op te schorten,
II. de veilingprocedure met betrekking tot de onder 2.1.a. en 2.1.b. genoemde
onroerende zaken op te schorten dan wel om te zetten in een verkooptraject
waarbij [eiser] c.s. deze binnen 12 maanden voor de werkelijke waarde, althans
een betere waarde dan de via executie te verwachten waarde, in de gelegenheid
worden gesteld deze te kunnen verkopen,
III. [eiser] c.s. te woord te staan over mogelijke alternatieven voor de executieveiling van voornoemde onroerende zaken en daarbij gemotiveerd schriftelijk oog te hebben voor de gerechtvaardigde belangen van [eiser] c.s.
3.2. [eiser] c.s. vorderen tevens te bepalen dat SNS Bank de vordering die gekoppeld is aan hun rekeningnummer [1] bij SNS Bank ter hoogte van € 845.171,36 prematuur heeft opgevraagd, en SNS Bank te bevelen niet over te gaan tot de executie op grond van deze vordering en haar te bevelen deze executie te doen opschorten alsmede haar te bevelen deze vordering in de eerste plaats bij het daarvoor verstrekte (onder 2.3. genoemde) eerste hypotheekrecht op het pand [adres 3] 6 te [woonplaats] te doen innen.
Tot slot vorderen [eiser] c.s. SNS Bank te veroordelen in de kosten van dit kort geding.
3.3. Als grondslag van de vorderingen voeren [eiser] c.s. allereerst aan dat SNS Bank niet bevoegd is om op dit moment tot executie van de onderhavige onroerende zaken over te gaan, omdat de hypothecaire geldlening met betrekking tot die zaken niet opeisbaar is, nu [eiser] c.s. de met SNS Bank gemaakte betalingsafspraak (van € 6.000,--) per maand steeds stipt zijn nagekomen en deze afspraak nog steeds stipt nakomen. Daarnaast voeren [eiser] c.s. aan dat SNS Bank misbruik maakt van haar bevoegdheid om tot executie over te gaan. Zij stellen in dat verband dat SNS Bank onzorgvuldig en onrechtmatig jegens [eiser] c.s. handelt, omdat zij zich niet houdt aan de met [eiser] c.s. gemaakte afspraken c.q. aan de door hen jegens [eiser] c.s. gedane toezeggingen. Naar de mening van [eiser] c.s. is de door SNS Bank aangekondigde veiling van de onroerende zaken van [eiser] c.s. - mede gelet op de waarde van die onroerende zaken - een disproportionele maatregel, die [eiser] c.s. grote schade zal berokkenen.
3.4. SNS Bank voert verweer.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen vloeit voldoende voort uit de stellingen van [eiser] c.s.
4.2. Voorop gesteld wordt dat SNS Bank als hypotheekhouder ingevolge artikel 3:268, lid 1 BW bevoegd is om de verbonden onroerende zaken in het openbaar te (doen) verkopen, indien [eiser] c.s. in verzuim zijn met de betaling van hun hypothecaire verplichtingen. Over de vraag of dat verzuim hier is ingetreden, verschillen partijen van mening. Hieromtrent wordt als volgt overwogen.
4.3. Vast staat dat [eiser] c.s. een achterstand hebben laten ontstaan in de betaling van hun hypothecaire verplichtingen jegens SNS Bank. Volgens opgave van SNS Bank van 1 december 2010 bedraagt deze achterstand per die datum in totaal € 211.943,57.
[eiser] c.s. erkennen op zichzelf wel dat er een substantiële achterstand in die betaling bestaat, maar zij betwisten de hoogte daarvan en ontkennen met de betaling van de achterstand in verzuim te zijn gelet op de daarover tussen partijen gemaakte afspraak.
Het eerste punt van discussie tussen partijen is de berekening van de in het bedrag van de achterstand opgenomen rente. Volgens [eiser] c.s. klopt die berekening niet, omdat daarbij ten onrechte een hoger rentepercentage is gehanteerd dan het overeengekomen percentage van (maximaal) 4.9%. SNS Bank stelt zich daarentegen op het standpunt dat de termijn van dat overeengekomen rentepercentage (5 jaar) is verstreken en dat partijen vervolgens een hoger percentage zijn overeengekomen. SNS Bank heeft in dat verband gewezen op een door/namens haar aan [eiser] c.s. verzonden brief waarin zij het hogere percentage heeft aangekondigd/voorgesteld, op welke brief [eiser] c.s. niet hebben gereageerd. In de visie van SNS Bank is daarmee tussen partijen (stilzwijgend) een nieuw/hoger rentepercentage overeengekomen. [eiser] c.s. betwisten niet dat die brief door SNS Bank is verstuurd, maar zij stellen zich op het standpunt dat zij met de inhoud daarvan nooit hebben ingestemd. Volgens hen hoefden zij ook niet op die brief te reageren, nu dat volgens hun (beperkt) gemachtigde, notaris mr. [betrokkene 2], niet nodig was, omdat zij in een “bijzondere categorie” van SNS Bank waren terecht gekomen. Nu partijen over deze renteberekening van mening verschillen c.q. daaromtrent volstrekt tegenstrijdig standpunten innemen, kan in het beperkte kader van dit kort geding niet worden vastgesteld wie van hen op dat punt gelijk heeft. Daarom zal de voorzieningenrechter de exacte hoogte van de hypotheekachterstand in het midden laten. Dit geldt temeer nu - zelfs indien van een rentepercentage van 4.9% zou worden uitgegaan - nog steeds een substantiële achterstand in de hypothecaire verplichtingen van [eiser] c.s. bestaat. Een dergelijk rentepercentage bij een schuld van drie miljoen euro impliceert een maandelijks te betalen rente van (€ 147.000,--: 12=) € 12.250,--, terwijl [eiser] c.s. slechts € 6.000,-- per maand betalen.
4.4. Het tweede punt van geschil tussen partijen is de exacte inhoud van de onder 2.5. weergegeven, tussen hen gemaakte afspraak. Volgens [eiser] c.s. is (enkel) tussen partijen afgesproken dat [eiser] c.s. gedurende een niet nader overeengekomen termijn maandelijks een bedrag van € 6.000,-- ter zake van hun hypotheekverplichtingen aan SNS Bank zouden betalen, waartegenover SNS Bank heeft toegezegd niet tot opzegging van de verstrekte kredieten te zullen overgaan zolang [eiser] c.s. aan hun betalingsverplichting zouden voldoen. Het maandelijkse bedrag van € 6.000,-- is volgens [eiser] c.s. tot stand gekomen na overleg tussen alle betrokkenen en was in overeenstemming met de draagkracht van [eiser] c.s. op dat moment. [eiser] c.s. verkeerden daarom in de veronderstelling dat betaling van dat bedrag - althans voorlopig - voldoende was om aan hun verplichtingen jegens SNS Bank te voldoen. SNS Bank daarentegen stelt zich op het standpunt dat die betalingsafspraak is gemaakt onder de – tijdens de voorafgaande gesprekken besproken – voorwaarden dat [eiser] c.s. naast die betalingen zich zouden inspannen om tot een spoedige verkoop van de onroerende zaken te geraken èn dat de huuropbrengst van het onder 2.1.c. genoemde kantoorpand aan SNS Bank ten goede zou komen. Nu die voorwaarden beide niet zijn vervuld, acht SNS Bank zich niet langer aan de afspraak gebonden en is zij volgens haar gerechtigd (geweest) tot opzegging van de hypothecaire geldlening en bevoegd om over te gaan tot de openbare verkoop van de onderhavige onroerende zaken.
[eiser] c.s. betwisten uitdrukkelijk dat die door SNS Bank gestelde voorwaarden tussen partijen zijn overeengekomen. Gelet op deze uitdrukkelijke betwisting en op het feit dat voor de door SNS Bank gestelde voorwaarden concrete aanknopingspunten ontbreken in de door haarzelf ter bevestiging van de afspraak tussen partijen opgestelde (onder 2.5. geciteerde) brief van 3 juni 2009, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat SNS Bank haar verweer dat die voorwaarden (tevens) tussen partijen zijn overeengekomen, in het kader van dit kort geding onvoldoende concreet heeft onderbouwd. Bij gebreke daarvan kan de tussen partijen gemaakte schriftelijke afspraak naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid niet anders worden uitgelegd dan dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de hypothecaire geldlening en de door [eiser] c.s. verschuldigde rentelasten voorlopig niet opeisbaar zouden zijn, mits [eiser] c.s. (gedurende een door partijen niet nader aangeduide periode) ter zake van de verschuldigde hypotheeklasten maandelijks een bedrag van € 6.000,-- aan SNS Bank zouden betalen.
Voor zover [eiser] c.s. van mening mochten zijn dat zij naast voormeld maandbedrag in het geheel geen verdere rente (boven € 6.000,-- per maand) meer aan SNS Bank verschuldigd zouden zijn, kunnen zij daarin niet worden gevolgd. Dat dit het geval zou zijn volgt niet uit de tekst van de onder 2.5 genoemde brief en valt ook in het licht van de totale hoogte van de maandelijkse rentelast (minimaal 4.9% over € 3.000.000,-- = € 147.000,-- : 12 = € 12.500,-- per maand) voorshands niet aan te nemen. Voor het overige bieden de stellingen van [eiser] c.s. voor die gevolgtrekking ook geen concrete aanknopingspunten.
4.5. De vraag is dan of SNS Bank bevoegd was om ondanks bedoelde afspraak de (gehele) hypothecaire geldlening op te eisen, zoals zij heeft gedaan bij brief van 8 september 2010. Nu aan die in de brief van 3 juni 2009 vervatte afspraak geen termijn is gekoppeld, is SNS Bank op grond van artikel 6:38 BW in beginsel bevoegd om terstond nakoming te vorderen van de op [eiser] c.s. rustende verbintenis tot betaling van de totaal verschuldigde maandrente. Aangenomen moet worden dat dat is gebeurd in de onder 2.6. vermelde brief van SNS Bank van 30 augustus 2010. Vervolgens rijst de vraag of [eiser] c.s. in verzuim zijn komen te verkeren. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:82, eerste lid BW treedt het verzuim eerst in nadat de schuldenaar in gebreke is gesteld bij een schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en die nakoming uitblijft. In dit geval heeft SNS Bank bij diezelfde onder 2.6. geciteerde brief van 30 augustus 2010 [eiser] c.s. gesommeerd om de achterstand uiterlijk op 6 september 2010 aan te zuiveren, bij gebreke waarvan de (gehele) hypothecaire lening zal worden opgeëist. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is die termijn voor de nakoming, gelet op de hoogte van de inmiddels ontstane achterstand in de hypothecaire verplichtingen en in aanmerking genomen dat SNS Bank in juni 2009 nog genoegen nam met betaling van € 6.000,-- per maand, echter dermate kort dat niet gezegd kan worden dat SNS Bank [eiser] c.s. een redelijke termijn voor de nakoming van hun betalingsverplichtingen heeft gesteld. Dat betekent dat SNS Bank op 8 september 2010 de aan [eiser] c.s. verstrekte hypothecaire geldlening heeft opgeëist zonder dat [eiser] c.s. deugdelijk in gebreke zijn gesteld, zodat het op grond van artikel 6:82, eerste lid BW vereiste verzuim niet is ingetreden. Gesteld noch gebleken is dat het verzuim op andere wijze is ingetreden. SNS Bank is op grond daarvan niet bevoegd om thans tot de openbare verkoop van de onderhavige onroerende zaken over te gaan. De onder 3.1.I primair gevorderde voorziening is dus op na te melden wijze toewijsbaar. De overige onder 3.1.I en de onder 3.1.II gevorderde voorzieningen behoeven geen nadere bespreking. De onder 3.1.III gevorderde voorziening is niet toewijsbaar, omdat een grondslag daarvoor ontbreekt. Tot slot kan de onder 3.2. gevorderde voorziening onbesproken worden gelaten, omdat namens SNS Bank tijdens de behandeling van dit kort geding is verklaard dat de aldaar genoemde hypothecaire geldlening, die mede betrekking heeft op de voormalige zakenpartner van [eiser], abusievelijk is meegenomen in de executie aanzegging door de notaris en bij de onderhavige executie geen rol meer speelt.
4.6. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als na te melden.
4.7. SNS Bank zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 87,93
- vast recht 255,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.158,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verbiedt SNS Bank om over te gaan tot de executie c.q. de veiling van de onder 2.1. genoemde onroerende zaken zolang [eiser] c.s. niet in verzuim zijn met de nakoming van hun betalingsverplichtingen die voortvloeien uit de met SNS Bank gesloten, onder 2.3. genoemde overeenkomst van geldlening,
5.2. veroordeelt SNS Bank om aan [eiser] c.s. een dwangsom te betalen van € 150.000,-
indien zij het onder 5.1. genoemde verbod overtreedt,
5.3. veroordeelt SNS Bank in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. tot op heden begroot op € 1.158,93,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A van der Pol en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Wouters op 9 december 2010.