Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 190145 / HA ZA 09-1717
Vonnis van 23 juni 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] VASTGOED ALMELO B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. R.F.A. Rorink te Enschede,
tegen
de vennootschap onder firma
DTZ ZADELHOF V.O.F.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
advocaat mr. P. Wanders te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiseres] en DTZ genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 december 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 28 mei 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] heeft in de eerste helft van 2008 met DTZ een overeenkomst gesloten op grond waarvan DTZ - meer specifiek de bij DTZ werkzame makelaar [betrokkene] - voor [eiseres] optrad als aankopend makelaar bij de koop van twee winkelpanden door [eiseres] aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand).
2.2. De begane grond van het pand werd – via twee huurovereenkomsten - verhuurd aan TUI Nederland. De huurovereenkomsten hadden een looptijd tot 1 april 2013 en de huuropbrengst bedroeg ruim € 60.000,-- per jaar.
2.3. Bij emailbericht van 10 april 2008 schrijft [betrokkene] aan [eiseres]:
‘(…) Zoals beloofd hierbij de informatie over een ander pand dat te koop staat; [adres] in [woonplaats]. Op dit moment is deze winkel verhuurd aan TUI (….). TUI betaald een huur van ongeveer EUR 60.000,-- per jaar. (…) Op dit moment staat de ruimte boven de winkel leeg en is in zeer slechte staat. Op het achterterrein is echter nog ruimte om de winkel uit te breiden en tijdens deze verbouwingen kunnen de woningen ook bewoonbaar worden gemaakt en verhuurd. Ik heb op dit moment ook al een modezaak die interesse heeft om de andere winkel te huren en ik verwacht dat de totale huurpotentie uit de winkels circa EUR 70.000,-- is. Het mooie van dit object is dat je het verder uit kunt bouwen en zodoende rendement kunt verbeteren en dat je de eerste jaren nog een huurgarantie hebt van een eersteklas huurder als TUI. De verkopers vragen een koopprijs van EUR 960.000,-- k.k. (…)’
2.4. Tussen de stukken bevindt zich een faxbericht van 10 april 2008 van [betrokkene] aan [eiseres] waarop onder meer staat ‘aantal pagina’s: 41’ en ‘Huurovereenkomsten [adres] [woonplaats] TUI’. Bij de overgelegde huurovereenkomsten bevinden zich ook twee pagina’s met de aanhef “Omschrijving van het gehuurde’, waarop met betrekking tot [straat]passage nr. 26 staat vermeld dat het gehuurde een winkelruimte ‘groot circa 90 m2 v.v.o. op de begane grond alsmede de bovengelegen etages’ betreft en met betrekking tot [straat]passage nr. 28 staat vermeld dat het gehuurde een winkelruimte betreft ‘groot circa 57 m2 v.v.o. met circa 7 m2 nevenruimten op de begane grond alsmede de bovengelegen etages’.
2.5. Voordat de koopovereenkomst is gesloten heeft DTZ aan [eiseres] een exemplaar verstrekt van een verhuurbrochure betreffende het pand. Hierin staat onder meer:
‘Te huur [adres] [woonplaats]
Beschikbaar vloeroppervlak
Een winkel met een totaal vloeroppervlak van 172 m2. De winkel heeft een frontbreedte van 12,1 meter. De winkel kan tevens gesplitst worden in:
Nummer 26:
Oppervlakte: 109 m2
frontbreedte: 6,5 m
Nummer 28:
Oppervlakte: 63 m2
Frontbreedte: 5,6 m2 (…)
Huurprijs EUR 60.000,- zijnde de huurprijs die de huidige huurder betaald. (…)”
2.6. De koopovereenkomst is op 24 april 2008 mondeling tot stand gekomen tussen DTZ en de makelaar van de verkoper. In een brief van de makelaar van de verkoper aan [betrokkene] van 25 april 2008 staat onder meer:
‘Conform afspraak bevestigen wij namens onze opdrachtgever, met u, handelend namens [eiseres] (…) een koopovereenkomst te hebben gesloten met betrekking tot bovengenoemd object (…).
Object
Het betreft hier een winkelruimte, gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. De winkel is verhuurd aan Travel Unie International Nederland B.V.. Koper is bekend met de inhoud van de huurovereenkomsten (…)
Koopsom
€ 915.000,- kosten koper (…)
Feitelijke levering
In verhuurde staat op de datum van eigendomsoverdracht. Totale huuropbrengst € 61.130,33. (…)’
2.7. In een emailwisseling tussen [eiseres] en [betrokkene] d.d. 29 april 2008 staat onder meer:
[betrokkene] aan [eiseres]:
‘Hierbij stuur ik je zoals beloofd de tekening toe van het pand aan de [adres] te [woonplaats]. Zoals je kunt zien is de tekening van voor de verbouwing tot TUI winkel, maar ik denk dat deze tekening een redelijke inschatting geeft van de splitsing. Globaal heb ik aan de achterzijde een uitbouw getekend maar ik heb niet gecontroleerd of deze uitbouw ook daadwerkelijk gerealiseerd kan worden aan de hand van de kadastrale kaart, bestemmingsplan etc. Zoals je op de tekening kunt zien is de rechter winkel circa 109 m2 en de linker winkel circa 63 m2. Indien de uitbouw kan worden gerealiseerd zoals ik heb aangegeven zou deze circa 40 m2 bedragen. (…)’
[eiseres] aan [betrokkene]:
‘Is die 109 m2 in of excl. de trap die er uit moet?’
[betrokkene] aan [eiseres]:
‘Dat is inclusief de trap die er uit moet.’
In de bijgevoegde tekeningen heeft [betrokkene] als afmetingen opgeschreven 63 m2 en 109 m2.
2.8. Het pand is op 10 juli 2008 aan [eiseres] geleverd.
2.9. [eiseres] heeft € 20.542,38 aan courtage betaald aan DTZ.
2.10. In een emailbericht van 12 augustus 2008 van [eiseres] aan [betrokkene] staat onder meer:
‘Aangezien er verbouwd gaat worden aan de [adres] heb ik e.e.a. goed in kaart laten brengen en dus uit laten tekenen door SBM Bouwmanagement. Het aantal m2 wijkt af van wat mij voorgespiegeld is door jou, SBM komt op 150 m2 verhuurbaar opp. Op de b.g. in onze mail wisseling wordt over 109 en 63 m2 gepraat, samen 172 m2. Dit verschilt 22 m2… Als we hier de trapopgang afhalen (5m2) blijft er 17 m2’s over die er niet zijn, 10% minder meters dus dan ik dacht gekocht te hebben. Natuurlijk ben ik hier niet blij mee, hoe gaan we hier mee om..?! (…)’
2.11. In een emailbericht van 22 oktober 2008 van [eiseres] aan [betrokkene] staat onder meer: ‘(…) Voordat ik kocht heb ik jou gevraagd de ruimte nogmaals na te meten om gezeur achteraf te voorkomen, dit heb je gedaan echter niet goed naar nu blijkt.. In de bijbehorende huurcontracten die ik achteraf ontvangen heb staan gewoon de m2’s?! Deze heb jij dus blijkbaar nooit ingelezen… (…)
Je hebt mij die 172 m2 op papier gezet en per mail bevestigd. Ook staat de 172 m2 in de door DTZ gemaakte brochure..! Mag ik er vanuit gaan dat dit klopt dan..?! Je weet dat ik meer bezit in [straat] en dus de m2 ongeveer ken. Met de huidige 154 m2 is de huurprijs met bijna 400 euro p/m2 veel te hoog en zou ik nooit de prijs betaald hebben die ik nu betaald heb. Overigens adviseerde jij mij een prijs van rond de 300 euro p/m2 te hanteren op deze locatie. (…) De rekensom is simpel, ik heb ruim 10% te veel betaald over de koopsom 915.000,- euro, de overdrachtsbelasting 54.900,- euro, notariskosten en fee DTZ. Bij elkaar geteld een bedrag van ongeveer 100.000 euro. Hoe gaan we dit oplossen?? Dat bedrag wil ik graag terug zo als je zult begrijpen. (…)’
2.12. Het vloeroppervlak van het pand bedraagt geen 172 m2 maar 159 m2 (DTZ) dan wel 154 m2 ([eiseres]).
2.12. Bij brief van 5 maart 2009 heeft de advocaat van [eiseres] de bemiddelingsovereenkomst ontbonden en heeft hij DTZ gesommeerd over te gaan tot vergoeding van door [eiseres] geleden schade.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht zal verklaren dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de (bemiddelings)overeenkomst aan de zijde DTZ met betrekking tot het pand;
II. DTZ zal veroordelen om aan [eiseres] te betalen € 117.532,- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met rente;
III. DTZ zal veroordelen om aan [eiseres] alle geleden en te lijden schade voortvloeiend uit de tekortkoming te betalen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
IV. DTZ zal veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. DTZ voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Aan zijn vordering legt [eiseres] ten grondslag dat hij naar aanleiding van verscheidene mededelingen van DTZ over het vloeroppervlak van het pand, dat volgens DTZ 172 m2 bedroeg, is overgegaan tot aankoop van het pand. In augustus 2008 is [eiseres] gebleken dat het vloeroppervlak slechts 154 m2 bedraagt. DTZ is volgens [eiseres] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst doordat zij onjuiste mededelingen heeft gedaan over het vloeroppervlak van de panden. Op die grond heeft [eiseres] de bemiddelingsovereenkomst ontbonden en vordert hij terugbetaling van de courtage (3.1. onder II). Daarnaast vordert [eiseres] vergoeding van de schade die hij heeft geleden bestaande uit de te hoge koopsom die hij voor het pand heeft betaald, alsmede de te veel betaalde overdrachtsbelasting en kosten (3.1. onder II) en daarnaast de lagere huuropbrengst in de toekomst (3.1. onder III).
4.2. DTZ heeft aangevoerd dat zij voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst op twee wijzen informatie heeft verstrekt aan [eiseres] aangaande het vloeroppervlak van het pand, namelijk door toezending op 10 april 2008 van de huurovereenkomsten met bijlagen, waarin het juiste vloeroppervlak is opgenomen (rov. 2.4.) en door toezending van de verhuurbrochure (rov. 2.5.). Pas na de totstandkoming van de koopovereenkomst, namelijk op 29 april 2008, zijn namens DTZ per email onjuiste mededelingen over het vloeroppervlak gedaan. DTZ bestrijdt op grond van deze gang van zaken dat sprake is van tekortschieten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Zij heeft [eiseres] juist geïnformeerd over het vloeroppervlak door toezending van de huurovereenkomsten. De verhuurbrochure was niet gericht aan [eiseres] maar die was opgemaakt voor de verhuurder. Daarbij behoort de verstrekking van informatie over het aantal vierkante meters vloeroppervlak in dit geval ook niet tot de prestatie die DTZ op grond van de bemiddelingsovereenkomst moet leveren. Dit geldt te meer nu [eiseres] daar voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst nooit om heeft gevraagd. [eiseres] kocht het pand vooral als beleggingsobject waarbij de hoogte van de huurprijs en de duur van de huurovereenkomst bepalend zijn geweest, aldus DTZ.
4.3. Vaststaat dat voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst door DTZ in ieder geval de verhuurbrochure aan [eiseres] is toegezonden en door hem is ontvangen en dat daarin een onjuist aantal vierkante meters aan vloeroppervlak is genoemd. Over de invloed van die onjuiste informatie op zijn besluit tot aankoop van het pand over te gaan heeft [eiseres] ter zitting verklaard: ‘Die brochure is vooral overgelegd ter illustratie. Het is niet zo dat ik op basis daarvan van 172 vierkante meter ben uit gegaan.’ Op grond van die verklaring van [eiseres] moet het er voor worden gehouden dat de verhuurbrochure en de daarin opgenomen onjuiste informatie geen rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Het causaal verband tussen deze mogelijke tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst en de totstandkoming van de koopovereenkomst (en de daarmee verband houdende gevorderde schadevergoedingen) ontbreekt derhalve.
4.4. Hetzelfde geldt voor het emailbericht van 29 april 2008. Niet in geschil is dat DTZ daarin aan [eiseres] onjuiste informatie heeft verstrekt over het vloeroppervlak van het pand maar tussen partijen staat niet ter discussie dat de koopovereenkomst op dat moment al was gesloten. Ook deze onjuiste informatieverstrekking staat derhalve niet in causaal verband met de totstandkoming van de koopovereenkomst en de gevorderde schadevergoedingen.
4.5. Dan ligt de vraag voor of er overigens nog sprake is geweest van onjuiste informatieverstrekking over het vloeroppervlak van het pand voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst. De advocaat van [eiseres] heeft, zonder nadere onderbouwing of motivering, dat standpunt ter zitting ingenomen en daarvan bewijs aangeboden. [eiseres] heeft zelf ter zitting verklaard:
‘Ik weet niet meer precies hoe het is gegaan en wanneer ik contact heb gehad met [betrokkene]. Ik zou dan even de mail erbij moeten pakken. Ik weet wel zeker dat ik heb gevraagd naar het aantal vierkante meters, en daarbij heb benadrukt of [betrokkene] dat zeker wist en het anders even na wilde meten. Dat is ook gebeurd. Het zou best kunnen zijn dat ik rond de 24e april gebeld ben dat de koop rond was. U houdt mij de mail van 29 april voor. Voor die mail heeft [betrokkene] mij ook al mondeling gezegd hoe groot het pand was en hij noemde toen bij elkaar 172 vierkante meter. Ik weet niet meer wanneer dat telefoongesprek is geweest, een keer in de maand april. Ik heb de huurovereenkomsten niet gehad voor het sluiten van de koopovereenkomst. Ik heb nooit een fax ontvangen. In de koopovereenkomst staat wel dat ik bekend was met de huurovereenkomsten maar dat is niet zo. Ik ben afgegaan op de door [betrokkene] aan mij verstrekte informatie, en dan bedoel ik vooral de email en de telefoongesprekken over de vierkante meters. (…) In de mail van 12 augustus 2008 (productie 7 bij dagvaarding) doel ik denk ik op de email van 29 april waarin de tekeningen aan mij zijn gemaild.’
4.6. Tegenover het uitvoerige verweer van DTZ bij conclusie van antwoord dat, behoudens de hiervoor besproken informatie, er voorafgaand aan de koopovereenkomst niet op andere momenten (onjuiste) informatie over het vloeroppervlak door DTZ aan [eiseres] is verstrekt, had het op de weg van [eiseres] gelegen om uiterlijk bij gelegenheid van de comparitie van partijen te stellen dat en, zo ja, wanneer en op welke wijze er voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst overigens nog onjuiste informatie is verstrekt die van invloed is geweest op het besluit van [eiseres] om het pand voor de overeengekomen prijs te kopen. [eiseres] heeft ter zitting echter slechts verklaard dat hij niet meer precies weet wanneer hij contact heeft gehad met [betrokkene], dat hij voor de email van 29 april 2008 nog wel telefonisch contact heeft gehad met [betrokkene] waarin [betrokkene] het onjuiste vloeroppervlak zou hebben doorgegeven maar dat hij, [eiseres], niet meer weet wanneer dat telefoongesprek is geweest, behalve dat het ergens in april 2008 moet zijn geweest. Daarmee is echter niet gesteld dat dat telefoongesprek - waarvan [betrokkene] ter zitting heeft bestreden dat het heeft plaatsgevonden - voor de totstandkoming van de koopovereenkomst is gevoerd. Immers, het telefoongesprek - wat daarvan ook zij - kan net zo goed zijn gevoerd tussen 24 en 29 april 2008 en het ligt niet voor de hand dat het is gevoerd voor 10 april 2008. Gelet op de inhoud van de verklaring van [eiseres] ter comparitie, afgezet tegen het uitvoerige verweer van DTZ (zowel bij conclusie van antwoord als ter zitting), oordeelt de rechtbank dat [eiseres] zijn stelling dat DTZ voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst – behoudens hetgeen hiervoor reeds is besproken – onjuiste informatie heeft verstrekt over het vloeroppervlak van het pand, onvoldoende heeft onderbouwd en concreet heeft gemaakt. Bij gebreke aan een deugdelijk onderbouwde en concrete stelling van [eiseres] wordt aan het bewijsaanbod voorbij gegaan. Dit betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat er, behoudens de informatieverstrekking die hiervoor is besproken, overigens geen sprake is geweest van door DTZ voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst verstrekte onjuiste informatie over het vloeroppervlak van het pand.
4.7. Dat leidt ertoe dat de gevorderde schadevergoedingen (deels op te maken bij staat) dienen te worden afgewezen nu die niet in causaal verband staan met enige tekortkoming in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. In de vordering onder 3.1. sub II is ook de courtage opgenomen. Daaraan ligt kennelijk ten grondslag dat de overeenkomst is ontbonden (zie rov. 2.12.) en dat daaruit een ongedaanmakingsverbintenis voortvloeit die in dit geval neerkomt op een verbintenis tot volledige terugbetaling van de betaalde courtage. Daarmee ligt in feite ook de vraag voor - hoewel deze strikt genomen in deze procedure niet aan de orde is gesteld - of de bemiddelingsovereenkomst door [eiseres] terecht is ontbonden. De rechtbank is van oordeel dat dat niet het geval is. Weliswaar is onjuiste informatie verstrekt door DTZ - door verstrekking van de verhuurbrochure en in de email van 29 april 2008 - maar vastgesteld moet worden dat dit niet van invloed is geweest op de totstandkoming van de koopovereenkomst. Voor zover sprake is van een tekortkoming moet worden geoordeeld dat die, zoals DTZ ook subsidiair heeft bepleit, te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen. De vordering tot terugbetaling van het courtage zal dan ook worden afgewezen.
4.8. Bij de gevraagde verklaring voor recht (3.1. sub I) heeft [eiseres], gelet op het voorgaande, geen belang meer. Die vordering zal daarom eveneens worden afgewezen.
4.9. De slotsom luidt dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van DTZ worden begroot op:
- griffierecht EUR 2.650,--
- salaris advocaat 2.842,-- (2,0 punten x tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 5.492,--
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten tot op heden aan de zijde van DTZ begroot op EUR 5.492,--,
5.3. verklaart dit vonnis voor wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2010.