Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 09/3666
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 1 juli 2010
inzake
[X], gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1 ], te [Z] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld voor het kalenderjaar 2009 op € 863.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 augustus 2009 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 8 september 2009, ontvangen bij de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2010 te Arnhem.
Namens eiseres is verschenen mr. [gemachtigde], bestuurslid van eiseres. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde], bijgestaan door [A].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is eigenaar van een voormalig jeugd- en parochiehuis. Het pand is thans in gebruik bij de Stichting [B]. De stichting heeft het pand verbouwd tot radio- en tv-studio’s, respectievelijk regie- en kantoorruimten. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.655m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum.
Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte heeft gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) in plaats van de huurkapitalisatiemethode (hierna: HWK). Zij bepleit een waarde van € 365.000 dan wel € 540.000.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 oktober 2009 door [C], senior taxateur WOZ. In dit taxatierapport is de waarde van het pand op basis van de GVW getaxeerd op € 863.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in artikel 17, tweede lid, omschreven waarde wordt hierna aangeduid als de WEV.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voorzover thans van belang, wordt de waarde van de onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald aan de hand van de GVW, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV. Het betreft een dwingende wetsbepaling, die zowel door verweerder als door de rechtbank dient te worden toegepast. De bepaling laat, anders dan eiseres heeft betoogd, geen keuzevrijheid bij de waardering van het pand. Voorts heeft eiseres niet betwist dat in het onderhavige geval, mede vanwege de incourantheid van het pand, de waarde op grond van de GVW hoger is dan de WEV, die door middel van de HWK kan worden bepaald.
Voorzover eiseres in dit verband heeft gesteld dat op grond van het vertrouwensbeginsel de HWK had moeten worden gebruikt omdat verweerder deze in eerdere jaren ook heeft gehanteerd, kan die stelling geen doel treffen. Ter zitting is gebleken dat verweerder de waarde ook voor het belastingjaar 2008 al heeft bepaald door middel van de GVW en dat eiseres zich daar – uiteindelijk – bij heeft neergelegd. Van opgewekt vertrouwen kan dan ook geen sprake zijn.
In het door verweerder overgelegde taxatierapport is aangesloten bij de taxatiewijzer voor kloostercomplexen. Dit leidt, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, tot een voor eiseres gunstigere waardering dan wanneer zou zijn aangesloten bij de taxatiewijzer voor radio- en tv-studio’s. Gelet hierop, en nu eiseres geen gronden heeft aangevoerd tegen de waardering en tegen de in opdracht van verweerder uitgevoerde taxatie, is de waarde van het onderhavige pand naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. Het door eiseres overgelegde concept-taxatierapport van 15 maart 2010 van [D] kan aan dit oordeel niet afdoen, nu de daarin bepaalde waarde de WEV is.
De conclusie uit het voorgaande moet zijn dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, voorzitter, mr. M.C.G.J. van Well en mr. N. Djebali, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.L. van Benthem, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op: 1 juli 2010
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.