Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 164300 / HA ZA 07-2016
Vonnis in vrijwaring van 22 juli 2009
in de zaak van
[eisers],
eisers,
advocaat mr. H.A. Schenke te Nijmegen,
tegen
1. [gedaagde],
wonende te Voorthuizen, gemeente Barneveld,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ [ ] O.G. B.V.,
gevestigd te Voorthuizen, gemeente Barneveld,
gedaagden,
procesadvocaat mr. P.M. Wilmink,
behandelend advocaat mr. D.J.M. Volkholz-Plaum te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 februari 2009
- de akte van [eiser] c.s.
- de antwoordakte van [gedaagde] c.s..
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. In het tussenvonnis van 11 februari 2009 heeft de rechtbank overwogen dat [gedaagde] c.s. aansprakelijk zijn voor de schade die [eiser] c.s. hebben geleden als gevolg van het feit dat geen koopovereenkomst met JMI tot stand is gekomen. De rechtbank heeft [eiser] c.s. vervolgens in de gelegenheid gesteld de schade voor wat betreft de hypotheeklasten en de premies levenverzekering nader toe te lichten en met stukken te onderbouwen.
Hogere hypotheeklasten
2.2. [eiser] c.s. hebben aangevoerd dat zij hogere hypotheeklasten hebben, omdat zij geen gebruik hebben kunnen maken van het gunstige rentetarief dat gold ten tijde van de koop in 2005. Zij hebben ter onderbouwing van de schade een verklaring van mevrouw M. Kok, accountant te Ermelo, van 1 april 2009 overgelegd. Daarin is het volgende vermeld:
Op het pand aan de [adres] zou een hypotheek gevestigd worden van € 535.000,00. De rentepercentages bedroegen 3,5% en 3,7%. De totale rentelast op jaarbasis zou daarmee € 18.901,00 bedragen. Het fiscale voordeel bedraagt (op basis van het jaar 2008) € 6.365,00, zodat de netto last komt op € 12.536,00.
De huidige werkelijke hypotheek bedraagt € 660.000,00 tegen een rente percentage van 5,6%. De totale rentelasten per jaar bedragen € 36.960,00. Het fiscale voordeel bedraagt € 10.183,00 (op basis van het jaar 2008) zodat de netto last komt op € 26.777,00.
Per jaar komt dat op een nadeel van € 14.241,00.
2.3. [gedaagde] c.s. hebben er terecht op gewezen dat de hypotheekschuld van € 535.000,00 het uitgangspunt moet zijn voor de berekening van de schade. Voor zover [eiser] c.s. een hogere hypotheekschuld zijn aangegaan kunnen de gevolgen daarvan niet als schade worden aangemerkt. Uitgaande van het bedrag van € 535.000,00 en van een rentepercentage van 5,6% zou de rentelast van de huidige woning € 29.960,00 per jaar bedragen. Daarop dient het fiscale voordeel dat [eiser] c.s. hebben genoten in mindering te worden gebracht. Dat fiscale voordeel zou over het pand aan de [adres],68% hebben bedragen, zo volgt uit het hiervoor geciteerde bericht van M. Kok (te weten € 6.365,00 :
€ 189,01). Nu [eiser] c.s. onvoldoende gegevens in het geding hebben gebracht om dat fiscale voordeel voor hun huidige woning, over een hypotheekschuld van € 535.000,00 precies te kunnen vaststellen, zal de rechtbank voor de begroting daarvan - schattenderwijs, zie artikel 6:97 BW Pro - eveneens van dat percentage uitgaan. Dat betekent dat de netto rentelasten van de huidige woning - uitgaande van een hypotheekschuld van € 535.000,00 - uitkomen op € 29.960,00 x 0,6632 = € 19.869,00. De jaarschade bedraagt dan € 19.869 –
€ 12.536,00 = € 7.333,00.
2.4. Verder hebben [gedaagde] c.s. aangevoerd dat de schade contant gemaakt moet worden nu [eiser] c.s. uitgaan van schade over een periode van zes jaar. Die stelling is juist, want het gaat, in ieder geval over de komende vijf jaar, om toekomstige schade. De rechtbank heeft de jaarlijkse schade ad € 7.333,00 over de komende vijf jaren gekapitaliseerd tegen een rekenrente van 3%, en komt dan uit op een contante waarde van
€ 33.583,00.
2.5. [gedaagde] c.s. hebben ten slotte nog aangevoerd dat duidelijk moet worden dat niet een ander hypotheekproduct is gekozen voor de huidige woning dan voor de woning aan de [adres]. [gedaagde] c.s. hebben echter niet betwist dat het rentepercentage van 5,6% marktconform was ten tijde van de aanschaf van de huidige woning van [eiser] c.s. Aan dat verweer wordt dan als onvoldoende gemotiveerd voorbij gegaan.
Premies levensverzekering
2.6. Ter onderbouwing van hun schade hebben [eiser] c.s. een aantal levensverzekeringspolissen en betalingsbewijzen van de premies overgelegd. De rechtbank constateert dat enkele polissen reeds voor oktober 2005 zijn aangegaan. De daarmee verband houdende premies kunnen daarom zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangemerkt als schade die verband houdt met het niet tot stand komen van de koopovereenkomst met JMI. Op grond van de risicopolis bij Legal & General die is aangegaan op 12 oktober 2005 (verzekeringnemer A. [eiser]) zal bij diens overlijden voor 1 februari 2016 eenmalig € 75.000,00 worden uitgekeerd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat dit een schadepost is die voor rekening van [gedaagde] c.s. behoort te komen. Datzelfde geldt voor de overlijdensrisicoverzekering bij Bouwfondshypotheken met als ingangsdatum 10 oktober 2005. Anders ligt dat waar het gaat om de overlijdensrisicopolis die op 24 oktober 2005 is aangegaan. Uit het polisblad blijkt dat deze polis is verpand aan GE Artesta Bank B.V. en dat deze bank is aangewezen als bevoordeelde. Daaruit kan worden opgemaakt dat deze polis door [eiser] c.s. is aangegaan met het oog op de aanschaf van het huis aan de [adres], zodat aangenomen moet worden dat de kosten die daarvoor zijn gemaakt hun doel hebben gemist. De schade in verband hiermee bedraagt € 17,05 per maand. Te rekenen vanaf 24 oktober 2005 tot het moment waarop [eiser] c.s. voor hun nieuwe woning een hypotheek zijn aangegaan (de rechtbank gaat uit van juni 2008) komt dat op 33 x € 17,05 = € 562,65. Dit bedrag kan worden toegewezen.
Resumerend
2.7. Uit het tussenvonnis en hetgeen hiervoor is overwogen komen de volgende schadeposten voor vergoeding in aanmerking
- € 7.333,00 wegens hogere hypotheeklasten over het eerste jaar na aanschaf van de huidige woning
- € 33.583,00 wegens hogere hypotheeklasten over de komende vijf jaren
- € 562,65 aan premies levensverzekering
- € 2.219,35 kosten notaris
- € 594,00 kosten testamenten
- € 620,00 kosten bankgarantie
- € 19,90 voor spoedopdrachten
- € 1.490,00 kosten taxatierapport
- € 7.260,00 voor opslagkosten
- € 5.325,82 proceskosten in de hoofdzaak
In totaal komt dit uit op € 58.962,72. [gedaagde] c.s. moeten dit bedrag aan [eiser] c.s. vergoeden.
2.8. De wettelijke rente over de hogere hypotheeklasten zal worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis, nu niet aannemelijk is dat die schade eerder is geleden. Zoals reeds in het tussenvonnis is overwogen zal de wettelijke rente over de overige schadeposten worden toegewezen met ingang van 1 februari 2008.
2.9. [gedaagde] c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en in de nakosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 84,31
- salaris advocaat € 2.235,00 (2,5 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 2.319,31.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. veroordeelt [gedaagde] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] c.s. te betalen een bedrag van € 58.962,72 (achtenvijftigduizend negenhonderdtweeënzestig euro en zeven eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over € 40.916,00 vanaf 22 juli 2009 tot de dag van volledige betaling, en vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over € 18.046,72 vanaf 1 februari 2008 tot de dag van volledige betaling,
3.2. veroordeelt [gedaagde] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. tot op heden begroot op € 2.319,31,
3.3. veroordeelt [gedaagde] c.s. tevens in de nakosten aan de zijde van [eiser] c.s. bepaald op € 131,00 voor nasalaris advocaat te vermeerderen voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,00 voor nasalaris advocaat,
3.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp, mr. A.E.B. ter Heide en mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2009.