Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/1745
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 23 februari 2009
inzake
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, [a straat 1], te [Q], gemeente [P], plaatselijk bekend als recreatieterrein [A] (hierna: het recreatieterrein), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 414.500.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 februari 2008 de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 7 april 2008, ontvangen door de rechtbank op 8 april 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2009 te Arnhem.
Namens eiseres zijn verschenen de heren [B] en [C]. Namens verweerder zijn verschenen mevrouw [D] en de heren mr. [E] en [F] (taxateur). Beide partijen hebben een pleitnota voorgedragen en aan de andere partij en de rechtbank overhandigd.
2. Feiten
Eiseres is eigenaar van het recreatieterrein. Het recreatieterrein heeft als bestemming dagrecreatie. Het is openbaar en voor fietsers en voetgangers vrij toegankelijk. Automobilisten kunnen tegen betaling parkeren op een met een slagboom afgezet parkeerterrein. De aandelen van eiseres zijn in bezit van [X] Holding B.V., waarvan de aandelen in bezit zijn van openbaar lichaam Recreatiegemeenschap Veluwe.
Verweerder heeft de waarde op de waardepeildatum vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna ook: GVW). Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een rapport overgelegd, opgemaakt op 5 juli 2008 door [F], Register Taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het recreatieterrein getaxeerd op € 445.377,81 (afgerond € 445.000). De taxateur heeft de onderdelen van het recreatieterrein afzonderlijk gewaardeerd. Een overzicht van deze waardering is opgenomen op pagina 8 van het taxatierapport.
Ter zitting heeft verweerder een aangepaste berekening overgelegd waarbij de waarde van het object op € 445.036,18 uitkomt (eveneens afgerond op € 445.000). De aangepaste berekening van de GVW door verweerder is in onderstaande tabel opgenomen. In deze tabel staat VW voor (ongecorrigeerde) vervangingswaarde naar het prijspeil op de waardepeildatum en TA/FA voor technische/functionele veroudering.
grootte in m² prijs per m² VW
€ factor TA/FA GVW
€
1. verharding parkeerterrein 4.320 39,54 170.813 0,408 69.619,16
2. verharding fiets- en wandelpaden 1.530 39,54 60.496 0,408 24.656,78
3. houtopstand en plantsoen 102.757 0,5 51.379 1 51.378,50
4. toegangsweg 3.815 2,25 8.584 1 8.583,75
5. strand en ligweiden 47.707 3 143.121 1 143.121,00
6. parkeerterrein 9.956 2,25 22.401 1 22.401,00
7. water 65.250 0,48 31.322 1 31.222,13
350.982,32
8. overige onderdelen 94.053,86
totaal waarde € 445.036,18
afgerond € 445.000,00
3. Geschil
In geschil is of de waarde van het recreatieterrein al dan niet te hoog is vastgesteld.
Eiseres stelt primair dat de waarde van het object bepaald moet worden door deze op de bedrijfswaarde te stellen. Zij stelt de bedrijfswaarde van het gehele object op € 1. Subsidiair is zij van mening dat de waarde van de gronden (houtopstand/plantsoen, toegangsweg, strand/ligweiden, parkeerterrein en water) dient te worden gesteld op in totaal € 1. Tevens verdedigt zij voor de waardering van de verharding van het parkeerterrein en van de fiets- en wandelpaden een waarde van € 20 per m². Met betrekking tot de fiets- en wandelpaden is zij bovendien van mening dat deze buiten de waardering moeten blijven omdat deze als openbare wegen kunnen worden aangemerkt. Zij concludeert tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot verlaging van de waarde.
Verweerder stelt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Wettelijk kader
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde, dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: UR) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, van artikel 4 van Pro de UR rekening houdend met de bestemming van de zaak.
Op grond van artikel 4, vierde lid van de UR wordt bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
4.2. Toepassing bedrijfswaarde
Tussen partijen is niet in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer, zodat verweerder, gelet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan.
Eiseres stelt dat zij het object bedrijfsmatig exploiteert zodat op grond van artikel 4 van Pro de UR bij het bepalen van de GVW een zodanige factor voor functionele veroudering moet worden toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van het object. Verweerder bestrijdt dat sprake is van bedrijfsmatige exploitatie.
De rechtbank is met verweerder van oordeel dat van bedrijfsmatige exploitatie geen sprake is. Uit de statuten van [X] Holding B.V. en haar dochtervennootschappen (waaronder eiseres) blijkt dat deze ten doel hebben het verrichten van werkzaamheden op het gebied van recreatie en toerisme die door de overheid worden aangemerkt als te behoren tot een terrein van belangenbehartiging dat de overheid zich als zorg aantrekt. De aandelen van [X] Holding B.V. zijn middels een gemeenschappelijke regeling in bezit van 23 gemeenten. De primaire doelstelling van eiseres is derhalve het behartigen van het algemeen belang op het gebied van recreatie en toerisme. Ter zitting heeft eiseres opgemerkt dat de betrokken gemeenten bij de verzelfstandiging aan eiseres in de vorm van eigen vermogen een ruime "bruidschat" hebben meegegeven welke ten doel had de helft van de exploitatiekosten gedurende een aantal jaren te dekken. Eiseres is verplicht haar terrein gratis voor recreanten open te stellen. Zij genereert slechts in geringe mate opbrengsten terzake van het parkeren en de exploitatie van een kiosk. De resultaten van eiseres zijn voortdurend negatief geweest. Op grond van deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat van een exploitatie in de commerciële sfeer als bedoeld in artikel 4, vierde lid, van de UR geen sprake is, aangezien de exploitatie niet uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen, maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen (vergelijk HR 7 februari 2001, BNB 2001/112). Hieraan doet niet af dat eiseres heeft aangegeven dat haar bedrijfsvoering is gericht op duurzame instandhouding van het recreatieterrein en dat zij die doelstelling slechts kan behalen door naar winst te streven.
Dit oordeel brengt mee dat de bedrijfswaarde geen rol speelt. Voor het vaststellen van de waarde van het object dient daarom te worden uitgegaan van de som van de GVW voor de opstallen - waaronder de verharding van parkeerterrein en fiets- en wandelpaden - en de door vergelijking te bepalen waarde van de grond, rekening houdend met de bestemming daarvan.
4.3. Waarde van de grond
Eiseres stelt dat de waarde van de grond € 1 bedraagt. Zij heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat, gelet op de aard en de bestemming, geen betekenis kan worden toegekend aan de waarde van de stranden, het water en de houtopstanden. Daarbij verwijst zij naar de uitspraken van het Hof Arnhem, 29 juli 2004, nummer 02/03824 en van Rechtbank Arnhem, 1 augustus 2005, nummer AWB 05/700.
De rechtbank stelt voorop dat de vervangingswaarde van de grond gelijk is aan de prijs die zou moeten worden betaald om vergelijkbare grond, van dezelfde aard en dezelfde bestemming, in eigendom te verwerven (Hof Amsterdam 27 oktober 2000, nr. 99/02196, Belastingblad 2001, blz. 814). Voorts betekent het enkele feit dat, zoals eiseres heeft gesteld, geen rendabele exploitatie mogelijk is, niet dat de waarde van de grond op € 1 moet worden gesteld. Zoals hiervoor is overwogen, is toepassing van de bedrijfswaarde niet aan de orde.
In het taxatierapport is de waarde van de grond bepaald. Voor de verschillende grondtypen (houtopstanden/plantsoenen, strand/ligweiden, water) is de waarde in het taxatierapport door verweerder onderbouwd. Verweerder is uitgegaan van de gemiddelde prijs die voor agrarische grond wordt betaald in de regio waar het object is gelegen (€ 3,19 per m²). Hij is voor de waardering van het object uitgegaan van € 3,00 per m² voor het strand en de ligweiden. Daarnaast heeft verweerder diverse correcties aangebracht voor minder bruikbare gedeelten, zoals water en houtopstanden/plantsoenen. Verweerder heeft zijn uitgangspunt met concrete marktgegevens onderbouwd, waaronder een tweetal transacties van verkoop van grond met bestemming dagrecreatie.
Eiseres heeft haar standpunt dat de waarde van de grond op € 1 moet worden gesteld niet met concrete marktgegevens onderbouwd. Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat de gronden in het verleden zijn aangekocht met overheidssubsidie. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat de waarde van die grond dan lager is dan de aan de verkoper betaalde prijs. Eiseres maakt met hetgeen zij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk dat zij vergelijkbare grond met bestemming dagrecreatie voor € 1 zou kunnen kopen.
Met het taxatierapport en hetgeen verweerder en de taxateur ter zitting hebben toegelicht acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de grond de waarde van de grond niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4. Waarde van de verharding van parkeerterreinen en van fiets- en wandelpaden
Eiseres heeft in haar aanvullende stukken bezwaar gemaakt tegen de prijs per vierkante meter, welke door verweerder is gehanteerd voor de verharding van het parkeerterrein en voor de verharding van de fiets- en wandelpaden. Op grond van twee door eiseres overgelegde, aan haar uitgebrachte concrete offertes, en rekening houdend met de prijsindexcijfers bepleit eiseres een waarde van circa € 20 per m².
Naar aanleiding hiervan heeft verweerder ter zitting aangegeven dat de vervangingswaarde van de verharding - in afwijking van de eerder in het verweerschrift op genomen waarde van € 50 en € 40 per m² - voor zowel parkeerterreinen als fiets- en wandelpaden op € 39,54 moet worden gesteld. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder opgemerkt dat hij dit bedrag heeft ontleend aan een tweetal publicaties van kengetallen voor de aanlegkosten van parkeerterreinen en fiets- en wandelpaden (DHV en Reed Business) en aan twee aan hem door aannemers gedane opgaven die specifiek op de situatie van eiseres zijn afgestemd. Tevens heeft verweerder aangegeven dat hij de actuele prijzen op dezelfde wijze als eiseres dat heeft gedaan met prijsindexcijfers heeft teruggerekend naar de waardepeildatum. Verweerder is van mening dat de door eiseres overgelegde offertes minder geschikt zijn voor het vaststellen van de vervangingswaarde omdat zij deel uitmaken van meer omvattende offertes en betrekking hebben op een ander gebied met andere bodemgesteldheid.
De rechtbank is van oordeel dat geen van beide partijen de bepleite vervangingswaarde van de verharding aannemelijk heeft gemaakt. Weliswaar heeft verweerder - op wie de bewijslast rust - aangevoerd dat zijn nadere standpunt gebaseerd is op gepubliceerde kengetallen en op twee concrete opgaven van aannemers, maar hij heeft deze gegevens niet overgelegd.
Ook de door eiseres bepleite waarde van € 20 per m² acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. Deze waarde is ontleend aan recent aan eiseres uitgebrachte offertes, maar niet bestreden is dat deze offertes deel uitmaken van een groter project en betrekking hebben op een ander gebied. De invloed van de omvang van de andere in deze offertes opgenomen werkzaamheden op de prijs per m² en de invloed van de ligging van de grond daarop is hierdoor niet bekend.
Nu geen van beide partijen de door haar bepleite waarde per m² van de verharding aannemelijk heeft gemaakt stelt de rechtbank deze in goede justitie vast op € 30 per m². Dit betekent dat de door verweerder vastgestelde vervangingswaarde van de verharding van parkeerterreinen en fiets- en wandelpaden moet worden verminderd met € 39,54 -30 = € 9,54 per m². De GVW wordt dan verminderd met (4.320 m² + 1.530 m²) x € 9,54 x 0,408 (factor TA) = € 22.770.
Na deze correctie bedraagt de GVW van het gehele object € 445.036 - € 22.770 = € 422.266.
4.5. Fiets- en wandelpaden openbare weg?
Eiseres heeft aangevoerd dat de fiets- en wandelpaden vanwege de vrije toegankelijkheid van het object aangemerkt moeten worden als openbare weg in de zin van artikel 2, eerste lid, onderdeel d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Op grond hiervan moet de waarde van de paden volgens eiseres buiten de waardering van het object blijven.
De rechtbank stelt vast dat de waarde van de fiets- en wandelpaden - na toepassing van de correctie onder onderdeel 4.4. - voor een bedrag van (maximaal) € 23.317 in de waarde van het gehele object is begrepen ([ondergrond: 1.530 m² x € 3,00] + [verharding: 1.530 m² x € 30 (door de rechtbank vastgestelde waarde) x 0,408 (factor TA)] = € 23.317).
Indien dit bedrag volledig buiten beschouwing zou moeten blijven bedraagt de waarde € 422.266 - € 23.317 = € 398.499.
Verweerder heeft bij beschikking de waarde op € 414.500 vastgesteld. Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt de bij beschikking vastgestelde waarde geacht juist te zijn als de in bezwaar of beroep vast te stellen waarde hoger is dan 96% van die waarde (ofwel: € 397.920). Nu honorering van het standpunt van eiseres met betrekking tot de fiets- en wandelpaden niet tot een lagere waarde dan € 397.920 kan leiden, behoeft de vraag of die paden aangemerkt moeten worden als openbare weg geen behandeling meer.
4.6. Onzorgvuldige motivering uitspraak
De stelling van eiseres dat verweerder de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig heeft gemotiveerd omdat daarin niet is ingegaan op een tweetal door eiseres aangevoerde uitspraken van het gerechtshof en de rechtbank te Arnhem, kan niet leiden tot verlaging van de WOZ-waarde. Er is ook geen reden deze uitspraak te vernietigen omdat eiseres hierdoor niet is benadeeld. Verweerder mag haar motivering in de beroepsfase aanvullen.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 23 februari 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. V.M. van Daalen-Mannaerts, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.