Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Arnhem
zaakgegevens 576834 \ CV EXPL 08-8974 \ BE\321\sm
uitspraak van 26 januari 2009
Vonnis
in de zaak van
de stichting Stichting Volkshuisvesting Arnhem
gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem
eisende partij
gemachtigde mr. J.E. Brands
tegen
[gedaagde]
wonende te Arnhem
gedaagde partij
gemachtigde mr. C.D.A.J. Majoie
Partijen worden hierna SVA en [gedaagde partij] genoemd.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 november 2008;
- de voorafgaand aan de comparitie van partijen van 7 januari 2009 overgelegde stukken van de zijde van SVA;
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen.
De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
SVA verhuurt sinds 22 december 2003 aan [gedaagde partij] de woning (flat met berging) aan de [adres].
Op of omstreeks 1 oktober 2008 heeft de politie in de berging een hennepkwekerij bestaande uit 80 planten met bijbehorende apparatuur aangetroffen.
In artikel 1 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woning. In artikel 6.1 van het bij die huurovereenkomst van toepassing verklaarde huurreglement is bepaald dat de huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming zal gebruiken. In artikel 6.5 is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan in of nabij het gehuurde verdovende middelen te telen.
De vordering en het verweer
SVA vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
SVA legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde partij] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. SVA stelt daartoe dat [gedaagde partij] in strijd handelt met de bepalingen uit de huurovereenkomst (artikel 1) en het huurreglement (artikelen 6.1 en 6.5). Meer in het algemeen stelt SVA dat [gedaagde partij] handelt in strijd met de algemene bepalingen van de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW, te weten dat de huurder zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder dient te gedragen en dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen en indien niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Ook handelt [gedaagde partij], voor zover zij naar haar ex-vriend verwijst, in strijd met artikel 7:219 BW, te weten dat de huurder aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden daarop bevinden.
SVA voert aan dat het tolereren van hennepkwekerijen in haar woningen in strijd is met de op haar rustende volkshuisvestelijke plicht. Het is daarom vast beleid van SVA om telkens wanneer een hennepkwekerij aangetroffen wordt, ontbinding met ontruiming te vorderen. Dit beleid heeft SVA herhaaldelijk in haar huurdersmagazine uiteengezet.
Verder leidt de aanwezigheid van een hennepkwekerij tot allerlei vormen van indirecte schade, overlast, gevaarlijke situaties, criminaliteit en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen.
[gedaagde partij] voert verweer en geeft aan dat zij haar berging in bruikleen heeft gegeven aan haar ex-vriend, de heer [[naam ex-vriend]] Hij mocht deze berging gebruiken voor het opslaan van schildersspullen. Eind juni 2008 heeft [gedaagde partij] deze opslag van spullen nog waargenomen. Zij is er echter nooit van op de hoogte geweest dat [naam ex-vriend] een hennepkwekerij had opgezet en zij heeft daar dan ook nimmer toestemming voor gegeven.
Daarnaast voert [gedaagde partij] nog aan dat zij een 6-jarig zoontje met ADHD heeft, zodat een instabiele situatie (waaronder ontruiming van de woning) onwenselijk is.
De beoordeling
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen uit een overeenkomst aan de andere partij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt.
Vast staat dat een hennepkwekerij in de berging van [gedaagde partij] is aangetroffen. Daarmee heeft [gedaagde partij] in strijd met artikel 6.5 van het huurreglement gehandeld.
Met het aantreffen van een hennepkwekerij staat ook vast dat het gehuurde niet overeenkomstig de woonbestemming is gebruikt en [gedaagde partij] in strijd heeft gehandeld met artikel 1 van de huurovereenkomst, artikel 6.1 van het huurreglement, 7:213 BW en 7:214 BW. De berging hoort namelijk bij de woning en dient derhalve te worden gebruikt ten behoeve van de woning.
Vorenstaande leidt tot de conclusie dat aan de kant van [gedaagde partij] sprake is van een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Het verweer van [gedaagde partij] dat zij de berging aan een derde in bruikleen heeft gegeven voor het opslaan van spullen en dat zij geen weet had van de aanwezigheid van een hennepkwekerij gaat op grond van artikel 7:213 BW niet op. Ondanks dat de kwekerij niet door [gedaagde partij] zelf is opgezet, is [gedaagde partij] als huurder door afgifte van de sleutel van de berging aan haar ex-vriend, wel verantwoordelijk voor de wijze van gebruik van het gehuurde en aansprakelijk voor de gevolgen van eventueel misbruik. De hierin genoemde tekortkoming kan dus aan [gedaagde partij] worden toegerekend.
Daarbij overweegt de kantonrechter nog dat het algemeen bekend is dat het kweken van hennep illegaal is en de aanwezigheid van een hennepkwekerij in of nabij een woning/woonbuurt kan leiden tot (een verhoging van) brandgevaar, tot water- en stankoverlast en tot verloedering van de woonomgeving. Of de hiervoor genoemde risico’s zich daadwerkelijk hebben verwezenlijkt, is niet van belang. Een rol speelt voorts dat het bij SVA vast beleid is om na ontdekking van een hennepkwekerij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde te vorderen, welk beleid zij bij herhaling in haar huurdersmagazine uiteengezet heeft.
Gezien vorenstaande concludeert de kantonrechter dat [gedaagde partij] zodanig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens SVA, dat dit handelen/nalaten een grond oplevert, die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De vordering zal dan ook worden toegewezen.
De door [gedaagde partij] aangevoerde (persoonlijke) omstandigheden leiden niet tot een ander oordeel. Wel ziet de kantonrechter in de omstandigheden van [gedaagde partij] aanleiding om de ontruimingstermijn te stellen op vijf maanden, te meer nu de inschrijvingsduur van een huurder, welke van belang is bij het vinden van een andere woning, vervalt op de dag van de ontruiming.
[gedaagde partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
De beslissing
De kantonrechter
ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres];
veroordeelt [gedaagde partij] om binnen vijf maanden na betekening van dit vonnis de woning met alles wat van [gedaagde partij] is en ieder die bij [gedaagde partij] hoort, te verlaten en te ontruimen en de sleutels af te geven aan SVA;
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van SVA begroot op € 92,44 aan dagvaardingskosten, € 288,00 aan vastrecht en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. B.J. Engberts en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2009.