Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 178237 / KG ZA 08-776
Vonnis in kort geding van 28 januari 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JWP INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Barneveld,
eiseres,
advocaat mr. T.J. van Veen te Ede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LANDGOED KERKENDEL B.V.,
gevestigd te Apeldoorn,
gedaagde,
advocaten mr. M.B.J. Thijssen en mr. T.J. Teggelaar te Nijmegen.
Partijen zullen hierna JWP en Kerkendel genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van JWP
- de pleitnota van Kerkendel.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Kerkendel is een vennootschap die zich bezig houdt met het exploiteren van recreatiepark Landgoed Kerkendel (‘het recreatiepark’) te Kootwijk. Op het recreatiepark bevinden zich 130 kavels, welke in eigendom toebehoren aan derden.
De aandelen in Kerkendel werden gehouden door JWP, een beheersmaatschappij. JWP heeft de aandelen in Kerkendel verkocht aan Thijsse Management en Development B.V. i.o. In het kader van de transactie is afgesproken dat Kerkendel 16 kavels aan JWP zou overdragen die op het recreatiepark zijn gelegen. Dit is gebeurd bij notariële akte van 17 december 2007. JWP tracht deze kavels te verkopen aan derden.
2.2. De aandelen in Kerkendel zijn bij notariële akte van 12 februari 2008 geleverd.
2.3. In de akte van levering van de 16 kavels door Kerkendel aan JWP, is onder meer het volgende opgenomen:
Artikel 1
Algemene voorwaarden Landgoed Kerkendel
Op deze levering zijn van toepassing de “Algemene Voorwaarden Landgoed Kerkendel” met vaststelling van verkoopvoorwaarden, kwalitatieve verplichtingen en bijzondere verplichtingen (…)
Artikel 4
Kettingbeding
De verschenen personen, handelend als gemeld, verklaarden dat bij voormelde koopovereenkomst is overeengekomen dat bij de onderhavige akte van levering de navolgende kettingbedingen worden bedongen.
Ter uitvoering van het vorenstaande verklaarden de verschenen personen, handelend als gemeld, bij deze ten behoeve van de Verkoper, bij wijze van kettingbeding te bedingen van de Koper de verplichtingen zoals deze zijn vermeld in de algemene akte en wel: (…)
- al de bepalingen van het Parkreglement;
- de verplichting tot het betalen van de vergoeding als hierna in artikel 5 van deze akte omschreven, inclusief de daarop van toepassing zijnde indexering;
In de akte van levering van 17 december 2007 is geen artikel 5 opgenomen. Direct na artikel 4 volgt artikel 6.
2.4. In de algemene bepalingen van Landgoed Kerkendel is onder meer het Parkreglement opgenomen. Artikel 10 van het Parkreglement luidt, voor zover van belang:
Ten aanzien van de door de Beheerder uitgevoerde werkzaamheden en verrichte diensten bestaande uit het ophalen van vuilnis op de centrale vuilnisplaats(en) in het Park, het schoon- en vrijhouden van de wegen en paden in het Park, de verlichting van de wegen en paden in het Park, het algemeen toezicht op het Park, het doorgeven van televisiesignalen en het gebruik van de kosteloze faciliteiten van het Landgoed Kerkendel, zal door de eigenaar een vergoeding verschuldigd zijn, zoals is aangegeven in de akte van levering.
2.5. In een akte van levering van kavel 109 door Kerkendel aan twee kopers, verleden op 4 juli 2007, is onder artikel 5 de parkvergoeding voor dat jaar bepaald op € 732,11, inclusief omzetbelasting. Voorts is daarin bepaald:
Jaarlijks zal de vergoeding door de Verkoper opnieuw worden vastgesteld, zulks door de vergoeding te verhogen of te verlagen overeenkomstig de stijging of daling van de “Consumentenprijsindex-Alle huishoudens” in het kalenderjaar, dat eindigde bij de aanvang van het kalenderjaar, dat direct voorafgaat aan het jaar van aanpassing.
2.6. Bij de stukken bevindt zich een e-mail van 3 oktober 2008 van notaris P.M. Kuiper aan een zekere Van de Pol, waarin onder meer het volgende staat vermeld:
Voor de vestiging van het kettingbeding ten behoeve van de beheerder van Landgoed Kerkendel B.V. waarbij een verkrijger van een kavel zich verplicht tot naleving van het parkreglement en de betaling van de parkkosten wordt/werd ten tijde van de levering door Landgoed Kerkendel B.V. een passage opgenomen in de akte van levering van een betreffende kavel.
Bij de levering van een aantal kavels aan JWP Investments B.V. is dit niet gebeurd. Enerzijds niet omdat voor de kavels geen parkkosten betaald hoefde te worden zolang ze niet verkocht waren en/of er geen chalet op was geplaatst, anderzijds niet teneinde het mogelijk te maken dat Landgoed Kerkendel B.V. haar parkkosten voor nieuwe kavels zou kunnen verhogen.
2.7. JWP heeft de haar toebehorende kavel met nummer [kavelnummer] verkocht aan de heer en mevrouw [betrokkene]. Kerkendel heeft op 27 oktober 2008 een factuur voor de parkvergoeding met betrekking tot deze kavel ter hoogte van € 2.300,- verstuurd aan Continental Recreatie B.V.
2.8. Vervolgens heeft op 20 november 2008 de notaris van JWP aan Kerkendel per
e-mail in concept de akte van levering met betrekking tot kavel met nummer 126 voorgelegd. In deze concept akte van levering was een parkbijdrage voor een bedrag van € 2.300,- opgenomen. Kerkendel heeft op dezelfde dag per e-mail laten weten niet akkoord te gaan en aangegeven dat zij voor deze kavel een parkvergoeding zal vragen die ten minste het drievoudige van € 2.300,- beloopt.
2.9. Op enig moment na de overdracht van de aandelen Kerkendel zijn bij de koper twijfels gerezen over de waarde van het recreatiepark. Daarop is opdracht gegeven aan F.A.J. Burgering, makelaar-taxateur, om een taxatierapport van het recreatiepark op te stellen. Bij brief van 20 november 2008 heeft Burgering aan L. Thijse onder meer het volgende laten weten:
In het inventarisatierapport van Van Gent Van der Reest wordt het begrip parkkosten nader omschreven en kan uit diverse elementen bestaan: Naast de kosten zoals hiervoor t.b.v. Landgoed Kerkendel is vermeldt, kunnen diverse andere heffingen en gemeenschappelijke kosten onderdeel uitmaken van de totale parkkosten. Een en ander maakt het moeilijk om prijzen exact te vergelijken.
Een belangrijke bepalende factor is het aantal kavels, welke gebruik maakt van de voorzieningen. Uit het rapport blijkt o.a. dat bij de aanwezigheid van een zwembad met een aantal kavels van 100 tot 130 de parkkosten ca. € 1300,-- tot € 1200,-- bedragen!
3. Het geschil
3.1. JWP vordert – samengevat – dat Kerkendel zich ten aanzien van eigenaren van kavels op het door gedaagde geëxploiteerde recreatiepark te Kootwijk, die hun kavel na betekening van dit vonnis in eigendom hebben verworven, te onthouden van het opleggen van een hogere parkbijdrage voor 2009 dan € 732,11 inclusief omzetbelasting per jaar, vermeerderd of verminderd met de stijging of de daling die per 1 januari 2008 en 1 januari 2009 voortvloeit uit toepassing van het CBS Consumentenprijsindexcijfers-Alle huishoudens, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom € 5.000,- per overtreding en met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
3.2. Kerkendel voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. JWP stelt zich primair op het standpunt dat Kerkendel wanprestatie pleegt of dreigt te plegen jegens haar door een parkvergoeding van meer dan € 732,11, geïndexeerd, te vragen aan derden-gebruikers van de kavels aan wie JWP haar kavels doorverkoopt. Volgens JWP vloeit uit de koopovereenkomst gevolgd door de akte van levering van 17 december 2007 betreffende de 16 kavels voort dat Kerkendel verplicht is te dulden dat JWP aan kopers van kavels krachtens kettingbeding een jaarlijkse parkvergoeding van niet meer dan € 732,11 geïndexeerd oplegt, zodat het Kerkendel niet vrijstaat als exploitant van het park aan de koper van een kavel een hogere vergoeding op te leggen. Volgens JWP heeft de notaris bij de overdracht van de 16 kavels het artikel 5 waarin dat bedrag gewoonlijk aan de kopers van een kavel als parkbijdrage werd opgelegd abusievelijk weggelaten ervan uitgaande dat het niet de bedoeling was dat JWP zelf een parkbijdrage zou betalen zolang de 16 kavels niet aan derden zouden zijn verkocht.
4.2. Kerkendel ontkent dat is overeengekomen tussen partijen dat niet meer dan
€ 732,11, geïndexeerd, in rekening gebracht zou mogen worden bij de derden-kopers van de desbetreffende kavels. Zij ontkent ook dat het artikel 5 waarnaar JWP verwijst per abuis niet in de akte van levering is opgenomen. Kerkendel stelt daarentegen dat partijen bewust hebben gekozen artikel 5 niet in de akte van levering van 17 december 2007 op te nemen. Daartoe besloten partijen niet alleen opdat Kerkendel geen parkvergoedingen voor onbebouwde en ongebruikte kavels aan JWP zou vragen, maar ook opdat het Kerkendel vrij zou staan om later hogere parkvergoedingen aan de kopers van kavels van JWP te vragen. Kerkendel verwijst daartoe naar de hiervoor onder 2.6 geciteerde e-mail van de notaris. Aldus is van een toerekenbaar tekortschieten aan de zijde van Kerkendel geen sprake.
4.3. Met betrekking tot de primaire grondslag van de vordering overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Krachtens artikel 4 van de akte van levering is JWP jegens Kerkendel verplicht om – kort gezegd – bij wege van een kettingbeding een derde-koper van een kavel te binden aan het Parkreglement en “het betalen van de vergoeding als hierna in artikel 5 van deze akte omschreven, inclusief de daarop van toepassing zijn indexering”.
Tussen partijen is op zichzelf niet in discussie dat Kerkendel gerechtigd is om op basis van de akte van levering en het Parkreglement een parkvergoeding te vragen aan de derden-kopers. Ook is niet in discussie dat deze parkvergoeding dient te worden geïndexeerd.
Geconstateerd moet echter worden dat in de akte van levering een artikel 5 ontbreekt en dat ook overigens geen bedrag is opgenomen dat als maximum of uitgangspunt geldt bij het bepalen van de hoogte van de parkvergoeding. Partijen verschillen van mening over de reden waarom het betreffende artikel 5, waarin een bedrag van € 732,11 geïndexeerd had moeten staan, ontbreekt.
Kerkendel heeft haar verweer dat geen sprake is van een vergissing onderbouwd met de verklaring van de betrokken notaris (r.o. 2.6), welke aansluit bij het standpunt van Kerkendel dat artikel 5 bewust is weggelaten. JWP heeft de verklaring van de notaris weersproken.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat in het kader van dit kort geding niet is vast te stellen dat artikel 5, overeenkomend met de tekst die onder 2.5 is weergegeven, abusievelijk niet is opgenomen in de akte van levering of wel bewust is weggelaten. Bij deze stand van zaken is niet voldoende aannemelijk dat partijen zijn overeengekomen de aan Kerkendel te betalen parkvergoeding te beperken tot € 732,11, geïndexeerd. De voorzieningenrechter is dan ook voorshands van oordeel dat het vragen van een hogere parkvergoeding dan € 732,11, geïndexeerd, door Kerkendel niet als een toerekenbare tekortkoming jegens JWP kan worden aangemerkt.
4.4. Subsidiair legt JWP aan haar vordering ten grondslag dat Kerkendel onrechtmatig jegens haar handelt door – kort gezegd – de verkoop van kavels aan derden te frustreren. De verhoging van de te vragen parkvergoeding naar € 2.300,- respectievelijk het drievoudige daarvan dient geen ander doel dan de verkoop van kavels door JWP aan derden-kopers te verhinderen. Althans wordt het haar onmogelijk gemaakt de kavels aan derden te verkopen wanneer Kerkendel vervolgens een exorbitante parkbijdrage verlangt. JWP lijdt schade door dat handelen, nu hij ofwel de kavels in het geheel niet kan verkopen ofwel later door de koper wordt aangesproken.
Kerkendel heeft weersproken dat zij met de verhoging c.q. aangekondigde verhoging de verkoop van kavels door JWP wil frustreren. Zij heeft aangevoerd dat de exploitatie van het recreatiepark aanzienlijk meer kosten met zich meebrengt, dan bij de aankoop van het recreatiepark voorzien waardoor zij nu in financiële problemen verkeert. Die financiële problemen dwingen haar een hogere parkvergoeding te vragen. Ter terechtzitting heeft Kerkendel enerzijds opgemerkt dat zij het exploitatie tekort uit hogere parkbijdragen van nieuwkomers moet bestrijden, omdat van de reeds aanwezige recreanten geen hogere vergoeding te bedingen valt. Anderzijds heeft zij echter ook opgemerkt dat zij, gelet op de financiële problemen en het buiten gebruik zijn van het zwembad, op dit moment bij voorkeur geen nieuwe derden-kopers op het recreatiepark ziet komen. De deplorabele toestand van het recreatiepark zal volgens Kerkendel tot claims leiden van die derden-kopers op haar.
4.5. Voorop gesteld moet worden dat de overdracht van de 16 kavels aan JWP onderdeel vormde van de meeromvattende transactie waarbij JWP door middel van aandelenoverdracht het recreatiepark aan de huidige aandeelhouder van Kerkendel verkocht. Uit de aard van de transactie vloeit voort dat JWP die kavels vervolgens zou kunnen verkopen aan derden die aldus terecht zouden komen op het door Kerkendel geëxploiteerde recreatiepark. Voorts geldt dat de zorgvuldigheid die partijen jegens elkaar in acht hebben te nemen mede wordt ingevuld door het Parkreglement waarnaar de akte van levering van 17 december 2007 verwijst. Artikel 10 van het Parkreglement omschrijft de parkvergoeding als een tegenprestatie voor werkzaamheden en diensten die Kerkendel levert aan de derden-gebruikers van het recreatiepark (r.o. 2.4).
Onder omstandigheden kan het dan ook onrechtmatig zijn wanneer Kerkendel een parkvergoeding vraagt die, gelet op het doel van die parkvergoeding, het karakter van normale tegenprestatie zozeer te boven gaat dat JWP de kavels niet of slechts op ongunstiger voorwaarden aan derden kan verkopen.
Op zichzelf kan Kerkendel, gelet op de financiële problemen bij de exploitatie van het recreatiepark, er weliswaar een belang bij hebben om geen nieuwe derden-kopers van de kavels te ontvangen c.q. haar financiële positie te versterken, maar dit mag niet op zodanige wijze dat dit JWP benadeelt in de mogelijkheid tot verkoop van de haar toebehorende kavels op normale voorwaarden.
4.6. Aldus is de hoogte van een redelijke parkvergoeding van belang. JWP heeft aangevoerd dat zij als parkvergoeding een bedrag tussen de € 1.200,- en € 1.300,- redelijk acht. Zij heeft dit onderbouwd door te verwijzen naar het taxatierapport dat door F.A.J. Burgering op verzoek van Kerkendel is opgesteld (r.o. 2.9).
Kerkendel stelt dat de taxatie van Burgering aldus dient te worden gelezen dat de bedragen die hij in verband met de parkvergoeding noemt enkel zien op de te vragen vergoeding voor het gebruik van het zwembad.
De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de gekozen bewoordingen in de taxatie van Burgering geen andere lezing toelaten dan dat hij een bedrag van € 1.200,- tot
€ 1.300,- beschouwt als een redelijkerwijs te vragen parkvergoeding voor alle te leveren voorzieningen inclusief zwembad. De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat een bedrag van € 1.300,- een realistische parkvergoeding is. Door een (veel) hoger bedrag te vragen, zoals zij met het ene of het andere oogmerk (r.o. 4.4, slot) heeft gedaan, frustreert Kerkendel de mogelijkheid tot verkoop op normale voorwaarden door JWP van de haar toebehorende kavels en handelt Kerkendel onrechtmatig jegens JWP.
Het gevorderde zal worden toegewezen, met dien verstande dat wordt bepaald dat Kerkendel maximaal € 1.300,- als parkvergoeding voor het jaar 2009 mag vragen, zoals JWP bij de mondelinge behandeling subsidiair heeft gevraagd.
4.7. Kerkendel zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van JWP worden begroot op:
- dagvaarding € 72,25
- vast recht 254,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.142,25
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt Kerkendel om zich ten aanzien van eigenaren van kavels op het door haar geëxploiteerde recreatiepark te Kootwijk, die hun kavel na betekening van dit vonnis rechtstreeks van JWP in eigendom hebben verworven, te onthouden van het opleggen van een hogere parkvergoeding voor 2009 dan € 1.300,00 inclusief omzetbelasting, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding,
5.2. veroordeelt Kerkendel in de proceskosten, aan de zijde van JWP tot op heden begroot op € 1.142,25,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B. de Jonge op 28 januari 2009.