Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 07/5323
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 18 december 2008
inzake
[X], wonende te [Z], eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1 ], te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, vastgesteld op € 388.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 november 2007 de waarde verminderd tot een bedrag van € 340.000.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 3 december 2007, ontvangen door de rechtbank op 4 december 2007, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 november 2008 te Arnhem.
Eiseres is daar in persoon verschenen, bijgestaan door haar zoon [A]. Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [B] (WOZ-taxateur). Eiseres heeft daarbij een pleitnota voorgedragen. Afschriften hiervan zijn overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder.
2. Feiten
Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een woonboerderij. De inhoud van de woning is, afgezien van een zolder, ongeveer 553 m³; de oppervlakte van het perceel is ongeveer 5430 m², waarvan 4675 m² cultuurgrond en 755 m² huiskavel. Bij de woning horen een stal van 115 m² en een berging van 24 m². De zolder is ongeveer 150 m². Eiseres woont in het voorhuis. Het achterhuis is verhuurd. De grond waarop de woning staat, heeft een agrarische bestemming. Op het perceel is sinds 15 jaar door de gemeente Nijmegen een voorkeursrecht gevestigd.
Verweerder heeft onder meer een taxatierapport overgelegd, opgemaakt te Nijmegen op 9 september 2008 door ir. ing [B], WOZ- taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 274.000. Dit rapport bevat over de woning en de vergelijkingsobjecten onder meer de volgende gegevens, te weten:
adres bouw-jaar inhoud in m³ opp. in m² opp. bijgebouwen in m² verkoop-datum verkoop-prijs in €
woning eiseres 1887 553 x € 100 775 115 x € 80 (stal) +
24 x € 26 (berging) +
83 x € 67 (deel ) +
150 x € 50 (zolder)
[A-straat 3 ] 1900 678 x € 305 4280 € 175 (berging) 3-8-2004 683.750
[A-straat 4 ] 1907 594 x € 242 750 2-2-2006 425.000
[A-straat 5 ] 1840 999 x € 259 1270 3-5-2004 580.000
De vergelijkingsobjecten zijn alle woonboerderijen, gelegen in [Z].
Voor de berekening van de waarde van het perceel is verweerder voor wat betreft de woning van eiseres uitgegaan van een waarde van € 261 voor de eerste 750 m2 en van een waarde van € 130,50 voor de overige vierkante meters. Voor wat betreft de percelen behorende bij de vergelijkingsobjecten vermeldt het rapport de volgende staffel:
0-750 m2 € 350; 751-1000 m² € 175; 1001-2000 m2 € 87,50 en € 30,50 voor de overige vierkante meters.
Over de woning staat in dit rapport voorts nog onder meer het volgende vermeld:
“4.1 Object
(…)
Bijzonderheden: (...) De onderhoudstoestand is matig tot slecht en in de binnenaftimmering is veel asbest verwerkt. Bij de waardering is hiermee rekening gehouden door een lagere prijs per m³.
4.2 Staat van onderhoud
Globaal kan de staat van onderhoud van het object als volgt worden omschreven:
Onderhoud binnen: Matig
Onderhoud buiten: Matig, ter plaatse van de deel slecht
Bijzonderheden: Het pand vertoont diverse bouwkundige gebreken, waardoor een aanzienlijke renovatie noodzakelijk is. De steens muren vertonen scheurvorming als gevolg van verzakking van de fundering. Het dak is deels doorgezakt als gevolg van onvoldoende ondersteuning. Het pand moet opnieuw gevoegd worden.
Muren zijn voor een groot deel afgetimmerd met asbestplaten. De wandafwerking blijkt niet goed te hechten op deze platen.
4.3 Ligging
ligging (micro):
- Omgeving: Gelegen aan de oude weg van [Q] naar [R], in een VINEX-locatie waarvoor in de periode 2012 t/m 2019 woningbouw staat gepland.
(...)
4.4 Bijzonderheden
Andere eventuele redenen tot
waardevermindering: Achterstallig onderhoud, ontbreken van isolerende voorzieningen, ligging dicht bij de openbare weg. Ook geldt voor onderhavig object nog het oude agrarische bestemmingsplan. In het kader van de VINEX-locatie [D] is het gebied aangewezen als woningbouwlokatie, echter vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan dient bij bouwaanvragen mogelijk een art. 19 procedure gevolgd te worden. Met deze onzekerheid is bij de waardering van de grond rekening gehouden door het hanteren van een lagere grondprijs.”.
Eiseres heeft ter zitting een zogenoemd Rapport Aankoopkeuring overgelegd, opgemaakt op 7 oktober 2008 door [C] (bouwkundige) namens Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. In dit rapport staat over de woning onder meer vermeld:
- dat dragende wanden op diverse plaatsen zeer onstabiel zijn;
- dat de kozijnen in zeer slechte staat van onderhoud verkeren;
- dat de onderhoudstoestand van de houten vloeren en trap zeer slecht is,
- dat houten delen op de balklaag zwaar zijn aangetast;
- dat de toestand hierdoor zeer gevaarlijk is;
- dat het behang vol schimmels zit;
- dat de vloeren zeer vochtig zijn;
- dat de hele woning door houtrot en insecten is aangetast;
- dat de kapconstructie is aangetast door zwam, schimmels en houtvernielers;
- dat de woning en stallen in zeer slechte staat verkeren en dat
- diverse zaken waaronder de bijgebouwen constructief onjuist tot gevaarlijk zijn.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 100.000. Daartoe wijst eiseres op het onder 2 genoemde Rapport Aankoopkeuring van Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. van 7 oktober 2008.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde op waardepeildatum 1 januari 2003. Volgens eiseres was die vastgesteld op € 105.000. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat het object onjuist is afgebakend. Volgens eiseres bestaat het object [A-straat 1 ], zoals door verweerder afgebakend, uit twee objecten, te weten het voorhuis [A-straat 1 ], dat door eiseres wordt bewoond en het achterhuis [A-straat 1A ] dat aan derden wordt verhuurd. Voorts heeft eiseres ter zitting aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest en de gebrekkige staat van de woning. Volgens eiseres is de woning rijp voor de sloop. Tot slot heeft eiseres ter zitting de vergelijkbaarheid van de referentiepanden betwist. Volgens eiseres liggen die woningen anders dan haar woning niet aan een drukke doorgaande weg en hebben die woningen geen agrarische bestemming. Verder wijst eiseres op het grote verschil in waarde tussen die woningen en de waarde van haar woning volgens het taxatierapport van 9 september 2008. Volgens eiseres is de woning aan de [A-straat 2 ] veel beter vergelijkbaar. Volgens eiseres is die woning in 2004 verkocht voor € 260.000.
Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en verlaging van de waarde tot € 274.000. Verweerder heeft voor zijn standpunt verwezen naar het onder 2 genoemde taxatierapport van 9 september 2008 van ir. ing [B].
4. Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ wordt een gebouwd eigendom als onroerende zaak aangemerkt. Ingevolge het bepaalde in artikel 16, eenhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt in afwijking daarvan een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, aangemerkt als een onroerende zaak.
Eiseres heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat bij de objectafbakening ten onrechte de woning [A-straat 1 ]] is meegenomen. Overigens is de objectafbakening niet in geschil.
Deze grief slaagt. Ter zitting is komen vast te staan dat het achterhuis is voorzien van eigen voorzieningen en dat de bewoners daarvan voor wat betreft essentiële voorzieningen zoals sanitair en kookgelegenheid niet afhankelijk zijn van de bewoners van het voorhuis. Voorts heeft het achterhuis een afzonderlijke ingang en is het niet vanuit het voorhuis te bereiken. Gelet hierop is er sprake van twee gedeelten die elk zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Daaraan doet niet af dat, zoals verweerder ter zitting heeft verklaard, volgens het bestemmingsplan slechts een woning op het perceel mag staan.
In zijn arrest van 27 september 2002, nr. 34.928, LJN AD5341 heeft de Hoge Raad overwogen dat indien zoals hier, een fout is gemaakt bij de afbakening van het belastingobject, doordat de beschikking mede betrekking heeft op objecten die in gebruik zijn bij derden, de afbakening van het belastingobject in bezwaar of beroep door de gemeente of de belastingrechter kan worden aangepast, zodanig dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op één, op de juiste wijze afgebakend, belastingobject. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd.
De rechtbank zal gelet op dit arrest van de Hoge Raad de WOZ-beschikking beperken tot de woning [A-straat 1 ] en zijn aanhorigheden. Verweerder heeft gesteld dat de inhoud van woning [A-straat 1A ], 201 m³ bedraagt. Eiseres heeft dat niet betwist. De rechtbank zal dit deel daarom buiten beschouwing laten.
Waardering
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde rust op verweerder.
Verweerder heeft ter onderbouwing het onder 2 genoemde taxatierapport van 9 september 2008 overgelegd. Het daarin genoemde object [A-straat 5 ] te [Z] acht de rechtbank gelet op het grote verschil in inhoud en bouwjaar niet voldoende vergelijkbaar. De andere vergelijkingsobjecten acht de rechtbank, mede gelet op de gedetailleerdheid van de gebruikte grondstaffel, wel voldoende vergelijkbaar.
De rechtbank ziet zich in dit verband voor de vraag gesteld of bij de vergelijking met de onderhoudstoestand van de woning voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft ter zitting erop gewezen dat in het taxatierapport van 9 september 2008 van taxateur [B] in verband met de slechte onderhoudstoestand van de woning is uitgegaan van een substantieel lagere m³- prijs, dan gelet op de vergelijkingsobjecten gerechtvaardigd is.
De rechtbank onderschrijft de opvatting van eiseres dat niettemin onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Weliswaar maakt het door verweerder overgelegde taxatierapport melding van diverse bouwkundige gebreken als scheurvorming in de muren, verzakking van de fundering, een doorgezakt dak en ook van de aanwezigheid van asbestplaten en van de noodzaak van een renovatie, maar desondanks wordt de onderhoudstoestand van de woning met uitzondering van die van de deel daarin matig genoemd. Uit het hiervoor genoemde Rapport Aankoopkeuring van Eigen Huis Bouwkundig Advies B.V. van 7 oktober 2008 blijkt dat de onderhoudstoestand zeer slecht is, c.q. slechter dan door verweerder aangenomen.
De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest in de woning. Uit het taxatierapport van 19 september 2008 blijkt dat daarmee rekening is gehouden.
De rechtbank heeft ook geen reden om aan te nemen dat met de ligging van de woning onvoldoende rekening is gehouden. Verweerder is uitgegaan van een grondprijs die althans voor de eerste 750 m² € 90 per m2 lager is dan die van de resterende vergelijkingsobjecten. Aldus heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de agrarische bestemming en met de omstandigheid dat de woning anders dan het vergelijkingsobject [A-straat 4 ] te [Z] is gelegen aan een doorgaande weg. Ook uit onderdeel 4.4. van het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat met deze factoren rekening is gehouden.
Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde van € 100.000 evenmin aannemelijk gemaakt. In het door haar overgelegde rapport wordt geen waarde vermeld.
De rechtbank ziet ook geen aanleiding om het object [A-straat 2 ] in de vergelijking te betrekken. Verweerder heeft gemotiveerd betwist dat het door eiseres genoemde pand [A-straat 2 ] als vergelijkingsobject in aanmerking kan worden aangenomen. Volgens verweerder is dat object na aankoop direct gesloopt. Dat de woning van eiseres hoewel in zeer slechte staat, rijp is voor de sloop is niet aannemelijk geworden.
Wat betreft de grief dat de waarde op de vorige peildatum € 105.000 was, geldt het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend komt daarom geen betekenis toe.
Nu beide partijen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwing bieden voor de door hen voorgestane waarden, zal de rechtbank de waarde van de woning zelf in goede justitie bepalen. Uitgaande van de in het door verweerder overgelegde taxatierapport genoemde waarde van € 274.000 heeft de rechtbank de waarde als volgt bepaald:
€ 274.000 -/- € 20.100 voor het gedeelte [A-straat 1A ] (201 m³ x € 100) -/- € 13.900 in verband met de slechtere onderhoudstoestand van de woning, derhalve € 240.000.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiseres in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken.
Van door een derde beroepsmatig verleende bijstand is geen sprake. In zoverre is er geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Eiseres heeft echter gevraagd om vergoeding van de kosten voor het laten opstellen van het Rapport Aankoopkeuring, opgemaakt door bouwkundige [C] namens Eigen Huis Bouwkundige Advies B.V. Eiseres heeft hiervan een nota overgelegd van € 535. Deze kosten betrefffen werkzaamheden die [C] gedurende vijf uren heeft verricht.
De door eiseres gemaakte kosten komen als kosten voor het inroepen van een deskundige voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 8:75 Awb juncto artikel 1, eerste lid, aanhef en onderdeel b en artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b van het Besluit proceskosten bestuursrecht in verbinding met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb en het bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken bepaalde.
In artikel 2, onder a, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 is de vergoeding voor de door een deskundige opgemaakt rapport gemaximeerd op € 81,23 per uur. Derhalve kan niet meer dan € 406,15 (5 x € 81,23) van de gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 240.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 406,15 en wijst de gemeente Nijmegen aan dit bedrag aan eiseres te voldoen en
- gelast dat de gemeente Nijmegen het door eiseres betaalde griffierecht van € 39 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 18 december 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. E.C.G. Okhuizen, rechter, in tegenwoordigheid van J. Spee, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.