Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector kanton
Locatie Nijmegen
zaakgegevens 532425 CV EXPL 08-954 \ 282fh
uitspraak van 14 november 2008
Vonnis
in de zaak van
[eisende partij sub 1]
en
[eisende partij sub 2]
beiden wonende te Wijchen
eisende partijen
gemachtigde mr. R. Teerink
tegen
de stichting Stichting Talis
gevestigd en kantoorhoudende te Nijmegen
gedaagde partij
gemachtigde mr. P.A.C. van Buul
Eisende partijen worden hierna [eisende partij sub 2] respectievelijk [eisende partij sub 1] genoemd. Gedaagde partij wordt aangeduid als Talis.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het griffie-exemplaar van het tussen partijen gewezen vonnis van 28 maart 2008 en de daarin genoemde gedingstukken;
- de brief van de gemachtigde van [eisende partij sub 1] aan de kantonrechter van 18 augustus 2008 met producties;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling ter zitting van 18 augustus 2008.
1. De feiten
1.1. [eisende partij sub 2] heeft bij onderhandse akte van 18 oktober 2006 een ‘Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte’ gesloten betreffende de nieuw gebouwde zelfstandige woning met aanhorigheden, staande en gelegen te Wijchen aan [adres] (verder te noemen: de woning), tegen een maandelijkse huurprijs van € 656,12, vermeerderd met een voorschot servicekosten ad € 31,13.
1.2. Bij brief van 23 oktober 2006 (aangetekend verzonden op 24 oktober 2006) hebben [eisende partij sub 2] en [eisende partij sub 1] (verder ook gezamenlijk te noemen: het echtpaar [eisende partij sub 1]) zich tot Talis gewend met een klacht over wateroverlast en -schade in de woning van zó ernstige aard, dat zij de woning niet konden betrekken. Zij schrijven het volgende van Talis te verwachten:
“• Wij willen niet verwezen worden naar de aannemer. Aan Talis wordt door ons de huur betaald dus is Talis als organisatie voor ons het verantwoordelijke aanspreekpunt.
• De door ons betaalde huur van 18 oktober t/m 1 november wensen wij terug te ontvangen . Wij kunnen namelijk tot 3 november niets in onze woning doen.
• Ter compensatie voor onze opgenomen vrije dagen verwachten wij een maand vrije huur te ontvangen.
• De rekening van het verbruikte gas, water en electriciteit t/m 1 november 2006 willen wij vergoed krijgen. De vochtvreters moeten namelijk voorlopig nog blijven staan en de verwarming moet nog hoog blijven staan. De meters draaien hierdoor op volle toeren.
• Ook kunnen wij door deze omstandigheden nog niet ons huidige adres, [naam straat en nummer] verlaten. Hierdoor kan de overdracht van de sleutel op 14 november a.s. niet doorgaan. Hier verwachten wij van u een oplossing voor.
• We verwachten over twee weken een vochtpeilmeting van u. Dat zal dan op vrijdag 3 november zijn. De komende twee weken kan er absoluut nog geen laminaat gelegd worden. De kans is groot dat, volgens een door ons geraadpleegde aannemer, het laminaat door het vocht omhoog gaat komen.
• Als de vochtpeilmeting dan aangeeft dat wij de vloer kunnen leggen verwachten wij wel een garantie van u voor de eventuele vervolgschade die plaats zou kunnen vinden.”
1.3. Talis antwoordt op 6 november 2006, voor zover hier van belang:
“Schade
U heeft als gevolg van de gesprongen waterleiding de door u gehuurde woning niet op de geplande ingangsdatum van 18 oktober kunnen betrekken. Dit heeft behalve direct aantoonbare schade ook een aantal praktische problemen met zich mee gebracht. Wij kunnen ons voorstellen dat het voor u een grote teleurstelling is geweest, dat u uw nieuwe woning niet direct kon betrekken.
U heeft inmiddels een aantal keren contact gehad met de opzichter, de heer [naam opzichter] om een aantal problemen op te lossen. Dit heeft er toe geleid dat uw woning inmiddels droog genoeg is, zodat u alsnog aan de slag kunt om deze in te richten. Daarnaast moeten er nog een aantal zaken geregeld worden.
Oplossingen
• U huurt de woning van Talis. Dit betekent dat Talis uw eerste aanspreekpunt is. Maar in een specifieke situatie als deze, kan het soms noodzakelijk zijn om contact op te nemen met de aannemer.
• De huur van uw woning gaat in op 6 november in plaats van 18 oktober. Dit betekent dat wij u de al betaalde huur over deze periode terug betalen. Dit wordt door ons overgemaakt op rekeningnummer [nummer]
• Wij geven u geen compensatie voor de opgenomen vrije dagen. Wij komen u op een andere wijze tegemoet.
• De meterstanden worden door de opzichter, de heer [naam opzichter] op 7 november opgenomen. U betaalt het verbruik vanaf dat moment.
• De huurovereenkomst van de woning [naam straat en nummer] eindigt op 15 november. U kunt echter tot 28 november aanstaande gebruik maken van deze woning. Over deze periode hoeft u geen huur te betalen.
• De vochtpeilmeting heeft inmiddels plaatsgevonden. U bent hierbij aanwezig geweest. Het vochtpeil is inmiddels voldoende gedaald.
• De meting in de woning geeft aan dat de woning voldoende droog is. Wij kunnen u uiteraard geen garanties geven.”
1.4. [eisende partij sub 2] heeft op 17 maart 2007 een ‘Formulier voor geconstateerde gebreken aan de woning tijdens de onderhoudstermijn’ ingediend. Daarin maakt zij onder meer melding van vochtbulten en stucwerk dat loslaat op muren en kromtrekken van de vloer door lekkage.
1.5. Bij aangetekende brief van 23 maart 2007 heeft de gemachtigde van [eisende partij sub 2] onder meer het volgende aan Talis geschreven:
“Bij brief van 6 november 2006 hebt u gereageerd op het schrijven van cliënte. Talis komt cliënte deels tegemoet in de door haar gemaakte kosten en de ontstane ongemakken. Ook deelt u cliënte mede dat het vochtpeil inmiddels voldoende is gedaald en dat de vloer droog genoeg is om de woonruimte alsnog te kunnen gaan inrichten.
Na uw bericht en de vochtmeting door Talis, heeft cliënte een aanvang genomen met het inrichten van de woonruimte, waaronder het leggen van een laminaatvloer. Cliënte heeft vervolgens de woonruimte betrokken.
Helaas heeft cliënte moeten constateren dat – ondanks uw mededeling daartoe - de woonruimte niet gereed was om ingericht te worden. Cliënte is geconfronteerd met diverse scheuren en vochtplekken in/op de muren en plafond (hal, badkamer en bijkeuken), waardoor plaatselijk het stukwerk heeft losgelaten. Ook is het laminaat van cliënte ten gevolge van een te hoog vochtpercentage bol gaan staan, met aanzienlijke schade tot gevolg. Cliënte houdt Talis nadrukkelijk aansprakelijk voor de door haar geleden en nog te lijden schade. Cliënte merkt hierbij op dat zij zich ten aanzien van het ontstaan van nieuwe vochtplekken en scheuren nadrukkelijk alle rechten voorbehoudt.
Ten aanzien van de scheuren en vochtplekken sommeert cliënte Talis binnen tien dagen na dagtekening van deze brief mij schriftelijk te berichten of Talis bereid is om op haar kosten voor deugdelijk herstel zorg te dragen en wel binnen vier weken na dagtekening van deze brief. Met andere woorden: Talis draagt op haar kosten binnen genoemde termijn zorg voor reparatie van de scheuren en het opnieuw aanbrengen van het spuitwerk, een en ander vanzelfsprekend in overleg met cliënte.
In de tweede plaats sommeert cliënte Talis – onder aanzegging van de wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten - de door haar geleden schade, bestaande uit de koopsom van het laminaat en de ondervloer, te weten een bedrag van é 1.696,88, binnen tien dagen na dagtekening van deze brief te voldoen door storting op mijn derdengeldrekening [banknummer], onder vermelding van "[naam en dossiernummer]
1.6. Talis heeft bij brief aan de gemachtigde van [eisende partij sub 2] van 2 april 2007 voor herstel van de gebreken verwezen naar de aannemer, en overigens iedere aansprakelijkheid voor de inrichting en aankleding van de woning van de hand gewezen.
1.7. De gemachtigde van [eisende partij sub 2] heeft bij brief van 6 april 2007 aan Talis de aansprakelijkstelling en de sommatie herhaald.
2. De vordering en het verweer
2.1. [eisende partij sub 1] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover de wet zulks toelaat uitvoerbaar bij voorraad,
1. Talis zal veroordelen tot betaling van € 2.000,-, zijnde een huurprijsvermindering van € 200,- per maand over de periode van april 2007 tot en met januari 2008, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
2. Talis zal veroordelen om op haar kosten het stucwerk in de woning deugdelijk te laten herstellen;
3. Talis zal veroordelen tot betaling van € 100,- per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, met ingang van 1 februari 2008 tot en met de dag waarop Talis het stucwerk in de woning deugdelijk heeft hersteld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het verzuim tot aan die der algehele voldoening;
4. Talis zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, althans ter hoogte van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
5. Talis zal verwijzen in de kosten van deze procedure en bepalen dat Talis de wettelijke rente over die kosten verschuldigd zal zijn indien zij deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis zal hebben voldaan.
2.2. De vordering is - tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven feiten - gegrond op de stelling, samengevat, dat Talis tekortgeschoten is in haar verplichting om de woning ter beschikking van [eisende partij sub 2] te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. De aanwezigheid van een overmaat aan vocht in de woning, in weerwil van het feit dat Talis had meegedeeld dat de woning droog genoeg was om een laminaatvloer te leggen, is een gebrek waardoor de woning aan [eisende partij sub 2] niet het woongenot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.
2.3. Talis heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1. Ter zitting is voldoende komen vast te staan dat [eisende partij sub 1] medehuurder is, zodat een vorderingsrecht tot nakoming van de huurovereenkomst ook door hem kan worden ingeroepen.
3.2. Talis voert als eerste verweer dat het echtpaar [eisende partij sub 1] zijn vordering niet tijdig, dat wil zeggen niet binnen de vervaltermijn als bedoeld in artikel 7:257 lid 1 BW Pro (respectievelijk, voor zover de gevorderde huurverlaging reeds verschenen huurtermijnen betreft, lid 3 van dat artikel) heeft ingesteld. Volgens Talis moet dit leiden tot niet-ontvankelijkverklaring.
3.3. Voor zover Talis hiermee bedoelt dat de vervaltermijn zes maanden na 23 oktober 2006 (zie hiervoor onder 1.2) is verstreken en dat daarom in het geheel geen vordering op grond van de in die brief genoemde gebreken meer kan worden ingesteld, is zulks onverenigbaar met de strekking van artikel 7:257 BW Pro, dat beoogt door de dreiging van een tijdelijke substantiële huurverlaging pressie uit te oefenen op verhuurders die in gebreke blijven met de nakoming van hun verplichting om het gehuurde in goede staat van onderhoud te brengen en te houden.
3.4. Het bepaalde in de artikelen 7:257, 207 en 242 BW, in onderling verband gelezen, houdt in dat, indien de verhuurder in gebreke blijft met het herstel van het gebrek nadat dit aan hem is gemeld, een vordering tot huurverlaging met ingang van dat tijdstip binnen zes maanden na de melding moet worden ingesteld. Uit het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW Pro volgt dat nadien een vordering op grond van het niet herstelde gebrek mogelijk blijft, zij het dat geen huurverlaging kan worden verlangd over huurtermijnen, verschenen eerder dan zes maanden vóór het instellen van de vordering. In zoverre blijft huurverlaging als sanctie mogelijk tegen de verhuurder die zijn verplichtingen niet nakomt. Het echtpaar [eisende partij sub 1] kan daarom in zijn vordering worden ontvangen.
3.5. Vervolgens is de vraag aan de orde of de gebreken die het (latere) echtpaar [eisende partij sub 1] omschrijft in zijn brief van 23 oktober 2006, gebreken zijn die een vordering tot huurvermindering rechtvaardigen. Een gebrek als hier bedoeld is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro).
3.6. Zoals ter zitting reeds is aangekondigd, zal de kantonrechter een deskundigenbericht bevelen. Het onderzoek zal gericht moeten zijn op de vraag of de aanwezigheid van verticale scheuren in het stucwerk een gebrek is in de zin van de wet.
3.7. Gezien het tijdsverloop en het feit dat de door het echtpaar [eisende partij sub 1] gelegde laminaatvloer weer verwijderd is, acht de kantonrechter het niet aannemelijk, dat de deskundige nog de problematiek van de laminaatvloer op de vochtige ondergrond in zijn onderzoek zal kunnen betrekken. Tussen hen staat vast dat het uitstromen van een grote hoeveelheid water in de woning kort voordat het echtpaar [eisende partij sub 1] die zou betrekken, een in de risicosfeer van Talis gelegen omstandigheid is. Ook staat vast dat Talis maatregelen heeft genomen om dit water weer te verwijderen, maar partijen verschillen van mening over de vraag of de woning op de datum waarop deze door Talis is opgeleverd voldoende droog was om een redelijkerwijs te verwachten huurgenot te kunnen verschaffen.
3.8. Niet in geschil is dat de door het echtpaar [eisende partij sub 1] gelegde laminaatvloer door vocht onbruikbaar is geworden. Volgens Talis is bouwvocht in een nieuwbouwwoning geen gebrek in de zin van de wet; voor het overige is zij van mening dat de woning op de datum waarop deze aan [eisende partij sub 2] beschikbaar gesteld is, voldoende droog was. Het echtpaar [eisende partij sub 1] stelt daartegenover dat van de omringende woningen geen vergelijkbaar vochtprobleem bekend is.
3.9. Talis heeft dit laatste niet betwist, maar op het punt van het in de woning aanwezige vocht het volgende aangevoerd. Zij heeft [eisende partij sub 1] bij brief van 6 november 2006 meegedeeld metingen te hebben verricht, waarbij is vastgesteld dat het vochtniveau in de woning voldoende was gedaald om de woning te bewonen. In de brief wordt daarbij vermeld dat Talis “uiteraard” geen garanties kan geven. Met die mededeling heeft zij enerzijds willen aangeven dat de woning bewoonbaar is, en anderzijds dat de huurder wel zelf verantwoordelijk blijft, omdat Talis nu eenmaal niet weet hoe de huurder de woning gaat inrichten. De woning wordt niet gestoffeerd opgeleverd en de huurder kiest zelf de bekleding. Dat geldt ook voor het materiaal dat op de betonnen vloer wordt gelegd. Talis heeft daar geen bemoeienis mee. [eisende partij sub 1] heeft bij het ondertekenen van de huurovereenkomst een informatiemap van Talis ontvangen. In deze informatiemap bevindt zich naast de algemene informatie, meer specifieke informatie ten aanzien van het feit dat er sprake is van een nieuwbouwwoning, aldus nog steeds Talis.
3.10. Het valt de kantonrechter in de eerste plaats op, dat in die meer specifieke informatie (productie 2 bij de conclusie van antwoord, bestaande uit twee bladzijden), tal van onderwerpen ter sprake worden gebracht, zoals het houtwerk, de plafonds en wanden, de binnenwanden, de deuren en de vensterbanken, maar juist niet de vloeren.
3.11. Verder is opmerkelijk dat voor de aanwezigheid van bouwvocht alleen aandacht wordt gevraagd in de paragraaf over de plafonds en wanden, en wel als volgt: “De plafonds en sommige wandgedeelten zijn afgewerkt met een spuitpleister. Wij raden u aan om vooral in de eerste maanden na oplevering van de woning goed en veel te ventileren, omdat in het pleisterwerk nog veel bouwvocht zit. Krimpscheurtjes in de hoeken van wanden en plafonds zijn niet te voorkomen.” Uit die passage kan in redelijkheid geen waarschuwing voor (veel) vocht in de vloeren worden afgeleid.
3.12. Voor de beoordeling van dit onderdeel van het geschil kan dan ook voorbijgegaan worden aan de vraag of het echtpaar [eisende partij sub 1], toen het de woning betrok, op grond van algemene ervaringsregels bedacht moest zijn op de aanwezigheid van bouwvocht in de vloeren - daargelaten de vraag of in het algemeen van huurders van nieuwbouwwoningen mag worden verwacht dat zij er genoegen mee nemen dat, in verband met de aanwezigheid van vocht, gedurende enige tijd na de aanvang van de huur geen enkele vloerbedekking, althans geen houten vloer, zoals laminaat, kan worden gelegd.
3.13. Gegeven de calamiteit die zich enkele weken daarvoor in de woning had voorgedaan is de vraag die ter beantwoording voorligt, of de (dek)vloer voldoende droog was om de voor een redelijkerwijs te verwachten huurgenot noodzakelijke vloerbekleding te kunnen aanbrengen.
3.13. Talis heeft geen enkele toelichting gegeven op haar standpunt dat op 6 november 2006 “de meting in de woning (aangaf) dat de woning voldoende droog is” (aldus de meergenoemde brief van die datum) en dat “het vochtniveau in de woning voldoende was gedaald om de woning te bewonen” (paragraaf 16 van de conclusie van antwoord). In het bijzonder ontbreekt een beschrijving van de normen die zij bij de beoordeling van de vochtigheid hanteert en de mate waarin de feitelijke bewoonbaarheid (waaronder begrepen de voorzienbaarheid van vochtschade aan nieuw te leggen vloerbedekking) daarin wordt meegewogen; er is ook geen opgaaf van de resultaten van de metingen die zij zegt te hebben verricht en geen weergave van de toetsing van die resultaten aan de normen. Uit niets blijkt dat Talis wel het echtpaar [eisende partij sub 1] over een en ander heeft ingelicht, wat op haar weg had gelegen nu het niet om “gewoon” bouwvocht ging, maar om het gevolg van een aan Talis toe te rekenen bijzondere omstandigheid.
3.14. Het betoog dat het Talis niet aangaat met welke materialen de huurders hun vloeren willen bedekken is op zichzelf niet onjuist. Wel is de kantonrechter van oordeel dat, in het bijzonder gelet op de omstandigheden van dit geval, het echtpaar [eisende partij sub 1], nadat Talis had laten weten dat de woning voldoende droog was voor bewoning, niet meer bedacht hoefde te zijn op de aanwezigheid van zó veel vocht in de vloer, dat ook een gangbare vloerbekleding als laminaat nog niet kon worden gelegd.
3.15. Waar verder niets is gesteld of gebleken wat tot de conclusie kan leiden dat de schade aan de laminaatvloer andere oorzaken kan hebben, stelt de kantonrechter vast dat het vocht in de vloer een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. De verhuurder heeft in te staan voor alle gebreken, die het gebruik van het gehuurde geheel of in belangrijke mate verhinderen. Niet relevant is of de verhuurder een verwijt treft terzake van het gebrek, en ook niet of de verhuurder zich heeft ingespannen om het gebrek te verhelpen.
3.16. Toewijsbaar is dan ook de gevorderde huurverlaging ad € 200,- per maand over de periode van zes maanden voorafgaand aan de datum van het instellen van de vordering, 8 februari 2008, vermeerderd met de verder niet betwiste wettelijke rente vanaf die datum tot aan de dag waarop het bedrag van €1.200,- geheel zal zijn betaald.
3.17. Hieruit volgt dat het gestelde gebrek aan (de ondergrond van) het stucwerk het enige punt is dat partijen in deze zaak nog verdeeld houdt. Mede gelet op de veelal aanzienlijke kosten van een deskundigenbericht acht de kantonrechter termen aanwezig om de zaak naar de rol te verwijzen, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen te doen weten of zij prijs stellen op een daartoe strekkend bevel. Indien dit het geval is, kunnen zij tevens namen opgeven van personen die in aanmerking komen voor benoeming als deskundige en suggesties doen voor de in het kader van het onderzoek te stellen vragen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter
- verwijst de zaak naar de rol van 11 december 2008 voor uitlaten partijen als bedoeld in rechtsoverweging 3.17;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2008.