Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 167005 / HA ZA 08-341
[woonplaats]van 22 oktober 2008
in de zaak van
[eisers],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. W.G.M. Brink,
tegen
[gedaagden]
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. ing G.A.W.M. Wientjes.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagden] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 mei 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 20 juni 2008
- de akte van [eiser] c.s.
- de akte van [gedaagden] c.s..
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] c.s. hebben op 19 mei 2005 van [gedaagden] c.s. gekocht een woonhuis met aangebouwde bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats]. De koopsom bedroeg
€ 450.000,--. De levering heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2005.
2.2. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst vertoonden enkele ruitjes van de dubbelglasramen in de woning lekkage. Partijen zijn daarover in artikel 20 van Pro de koopovereenkomst overeengekomen:
'De lekke dubbelglasramen worden door en op kosten van de verkoper vernieuwd, voor de datum van de notariële overdracht.'
Hieraan hebben [gedaagden] c.s. op 9 september 2005 uitvoering gegeven.
2.3. Kort na de levering vertoonde één ruitje lekkage/condensvorming. Binnen een half jaar vertoonden nog enkele ruitjes lekkage/condensvorming. [eiser] c.s. hebben bouwkundig tekenadviesbureau Thijssen opdracht gegeven onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkage. In zijn rapport d.d. 11 december 2006 heeft Thijssen onder meer geschreven:
'Tijdens het bezoek ter plaatse op 24 november 2006 is geconstateerd dat 4 ruiten lek waren. Een van de eerste dingen die opvielen was, dat de plaatsing van het glas niet volgens de voorschriften voor het plaatsen van dubbele beglazing (NPR 3577) gebeurd is. Er zijn geen beluchte glaslatten toegepast. Ook de in 2005 vervangen ruiten zijn zonder beluchte glaslatten geplaatst. Tijdens het bezoek zijn van één van de lekke ruiten de glaslatten verwijderd om de plaatsing van het glas nader te bekijken. Hierbij is geconstateerd dat de ruit op één hoek strak tegen het hout van het raam zat. (…) De steunblokjes, die bij dergelijke ramen minimaal 5 cm uit de hoek geplaatst dienen te worden, waren aanwezig. De afstandsblokjes aan de zijkant en de bovenkant van het glas waren niet toegepast. Doordat de kitnaad op de diverse plaatsen losgekomen was van het glas en de glaslat, was de sponning aan de onderkant van het glas drijfnat. Hierdoor was het hout van de sponning enigszins aangetast. Gezien de kwaliteit van de kitnaden bij de overige ramen en het ontbreken van beluchte glaslatten is te verwachten dat ook bij de overige ramen sprake is van vochtproblemen onder de glaslatten, met gevaar van rotte onderdorpels. Door de manier waarop het glas is geplaatst, is te verwachten dat de ruiten die op dit moment nog niet lek zijn in de toekomst lekkage problemen zullen krijgen.'
Thijssen schatte de kosten voor het vervangen van het glas en het herstellen van binnen- en buitenschilderwerk op € 13.500,-- exclusief BTW.
2.4. In een nader schrijven van 11 april 2007 heeft Thijssen nog geschreven:
'2. De glasplaatsing is wel ondeugdelijk geweest. Men kan kiezen voor volledig afkitten, waardoor een waterdichte aansluiting ontstaat. Dit is echter niet gebeurd, omdat men beglazingsband heeft toegepast. Bij deze manier van plaatsen dient men ventilerende glaslatten te gebruiken. Zelfs bij de vervangen ruiten is dit niet gebeurd.
3. Bij ieder systeem moet deugdelijk onderhoud van kitvoegen en schilderwerk voorkomen dat er water doordringt. Schildersbedrijf De Haas heeft echter achterstallig onderhoud geconstateerd. Dit achterstallig onderhoud is door de verkoper veroorzaakt.'
2.5. [eiser] c.s. hebben ing. J. Ruitenberg, technisch secretaris van de Nederlandse Bond voor Timmerfabrikanten gevraagd commentaar te leveren op toegezonden foto’s van de ruitjes. In zijn mailbericht van 3 mei 2007 schrijft hij onder meer:
'De detaillering van de kozijnen is in strijd met de voorschriften KVT en de Standaarddetails E.G. '70. Alhoewel de thans vigerende KVT van 2006 dateert, zijn er ook voorgaande versies geweest (…). Reeds in KVT'68 was de detaillering van de dorpels niet toegestaan. Onderdorpels moeten aan de bovenzijde voorzien van een sponning met een aanslag en naar de buitenzijde onder 9 graden afgeschuind i.v.m. afwatering. De wijze waarop de beglazing is geplaatst is in strijd met KVT en NPR3577: 1988. Glaslatten mogen aan de buitenzijde niet verstek worden aangebracht en moeten aan de onderzijde voorzien zijn van een ventilerende aluminium (zgn. stoeltjesprofiel) of houten glaslat. In de meest recente voorschriften zijn deze horizontale 'glaslatten' vervangen door neuslatten. Hierdoor is een nog betere ventilatie van de glassponning mogelijk met minder kans op problemen. Voor isolatieglas is het voorgeschreven dat deze moet worden geplaatst in belucht beglazingssysteem omdat anders de garantie op het isolatieglas vervalt. Zowel voor het isolatieglas als voor het houten kozijn is het noodzakelijk dat de glassponning wordt belucht omdat hierdoor zowel schade aan de beglazing als houtrot van het kozijn wordt voorkomen.'
2.6. In een offerte van Bouwbedrijf [...] van 15 februari 2008 zijn de kosten voor vervanging van de ruitjes, inclusief kozijnen, geraamd op € 28.343,37. In een offerte van Aannemersbedrijf [...] van 18 februari 2008 zijn diezelfde werkzaamheden geraamd op € 23.400,--. In een offerte van [...] van 19 februari 2008 is het noodzakelijke schilderwerk na vervanging van de ruitjes geraamd op € 3.391,50.
2.7. Bij brief van 15 december 2006 heeft de raadsman van [eiser] c.s. [gedaagden] c.s. een termijn gesteld voor voldoening de schade die zij lijden vanwege de onjuist geplaatste ramen. Bij brief van 17 januari 2008 heeft de raadsman van [eiser] c.s. [gedaagden] een laatste mogelijkheid gegeven het gebrek op te lossen.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. hebben gevorderd dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. primair: [gedaagden] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de door [eiser] c.s. geleden en nog te lijden schade, bestaande uit de kosten van herstel van het gebrek alsmede buitengerechtelijke kosten in totaal € 35.479,88, vermeerderd met rente;
2. subsidiair: over zal gaan tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst en zal bepalen dat [gedaagden] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot terugbetaling van dat deel van de koopprijs dat kan worden gekwalificeerd als teveel betaald welk deel gelijk gesteld kan worden met de door [eiser] geleden schade ad € 35.479,88, vermeerderd met rente;
3. meer subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk zal vernietigen op grond van dwaling en [gedaagden] c.s. hoofdelijk zal veroordelen tot terugbetaling van dat deel van de koopprijs dat teveel is betaald als gevolg van het gebrek en welk deel gelijk gesteld kan worden met de schade ter hoogte van € 35.479,88, vermeerderd met rente;
met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten van de procedure.
3.2. Aan hun vorderingen leggen [eiser] c.s. ten grondslag dat [gedaagden] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst doordat zij een huis hebben geleverd met onjuist geplaatste ruitjes waardoor lekkages ontstaan met alle gevolgen van dien. Het huis beantwoordt dan ook niet aan de overeenkomst dan wel is er sprake van dwaling aan de zijde van [eiser] c.s. De kosten van herstel bedragen € 31.734,74. De kosten in verband met juridische bijstand bedragen € 3.745,01.
3.3. [gedaagden] c.s. hebben verweer gevoerd. De stellingen van partijen zullen hierna worden beoordeeld.
4. De beoordeling
Non-conformiteit
4.1. De rechtbank zal allereerst ingaan op de vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordt. Dat is niet het geval wanneer, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen.
4.2. [gedaagden] c.s. hebben allereerst het verweer gevoerd dat de lekkage aan de ruiten niet in de weg staat aan het normale gebruik van de woning. Ter zitting hebben [eiser] c.s. verklaard dat bij inmiddels 21 van de 105 ruitjes sprake is van lekkage. Dat leidt er niet alleen toe dat er water naar binnen komt, ook ontstaat daardoor condensvorming tussen de ruitjes waardoor het zicht naar buiten is verminderd. In een enkel geval is zelfs een ruitje bij vorst geknapt, aldus [eiser] c.s. [gedaagden] c.s. hebben dit niet bestreden. Naar het oordeel van de rechtbank moet gelet op de omvang van het lekkageprobleem (inmiddels bij 21 ruitjes) en de bijkomende negatieve effecten zoals condensvorming en het mogelijk barsten van de ruiten, worden geoordeeld dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor het normale gebruik daarvan nodig zijn. In zijn algemeenheid kan onder het normale gebruik van de woning immers ook worden verstaan dat de in de woning aanwezige ramen niet lekken, dat door die ramen naar buiten kan worden gekeken en dat de ramen niet, bij vorst, knappen.
4.3. Verder hebben [gedaagden] c.s. aangevoerd dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst reeds sprake was van enkele lekkende ruiten. Weliswaar zijn die door [gedaagden] c.s. vervangen, maar dat neemt niet weg dat [eiser] c.s. er rekening mee moesten houden dat het probleem zich opnieuw kon voordoen. [gedaagden] c.s. doelen er dus op dat [eiser] c.s. er op grond van de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst niet zonder meer van mochten uitgaan dat zij een huis kochten met ruitjes die deugdelijk waren geplaatst, die althans niet zouden gaan lekken. Daarin volgt de rechtbank [gedaagden] c.s. niet. Op grond van het enkele feit dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst vier ruitjes lekten, waarover partijen hadden afgesproken dat [gedaagden] c.s. die ruitjes zouden vervangen, behoefden [eiser] c.s. er geen rekening mee te houden dat dit probleem zich in de toekomst zou herhalen – ook bij de door [gedaagden] c.s. voor de levering vervangen ruitjes – althans zeker niet in de huidige omvang (21 ruitjes). Evenmin valt op die grond in te zien dat [eiser] c.s. voorafgaand aan de overeenkomst onderzoek hadden moeten instellen naar de oorzaak van de lekkage aan die ruitjes.
4.4. Partijen verschillen van mening over de oorzaak van de gebreken. Volgens [gedaagden] c.s. is er door het slechte onderhoud door [eiser] c.s. vocht in de sponning is gekomen waardoor de verbinding tussen de ramen is aangetast en doordat er vervolgens gekit en geschilderd is, zou het vocht zijn opgesloten waardoor condensvorming is ontstaan. Het probleem is dus aan [eiser] c.s. zelf te wijten, aldus [gedaagden] c.s. Volgens [eiser] c.s. is de oorzaak van de lekkages gelegen in een verkeerde wijze van plaatsen van de ruiten. Zij hebben ter onderbouwing verwezen naar de diverse verklaringen van door hen geraadpleegde deskundigen. Omdat de verwachting is dat het probleem zich bij alle ruitjes zal voordoen, zullen alle ruitjes inclusief de kozijnen waarin deze zijn geplaatst moeten worden vervangen. Als de door [gedaagden] c.s. gestelde oorzaak al de juiste zou zijn, dan betwisten [eiser] c.s. dat het ontstaan van lekkages aan hen valt te wijten doordat zij een jaar na de levering het buitenwerk hebben laten doen.
4.5. Zowel in verband met de oorzaak van de lekkages als de omvang van de schade, heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door een deskundige. De volgende vragen zullen in ieder geval moeten worden gesteld:
1. Wat is volgens u de oorzaak is van de lekkage aan de ruiten? Wilt u daarbij ingaan op de door beide partijen geopperde oorzaken?
2. Kunt u, gelet op de door u hiervoor vastgestelde oorzaak van de lekkage, beoordelen of te verwachten valt dat de lekkage bij alle ruiten zal ontstaan?
3. Op welke wijze zouden de lekkages kunnen worden verholpen? Wilt u daarbij zowel ingaan op de te verrichten werkzaamheden als de met het herstel gemoeide kosten?
4. Is sprake van een met de herstelwerkzaamheden gepaard gaand voordeel voor [eiser] c.s., bijvoorbeeld doordat een oud kozijn wordt vervangen door een nieuw kozijn? Zo ja, kunt u de omvang van dit voordeel in geld uitdrukken?
5. Zijn er verder nog opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn?
Partijen krijgen de gelegenheid zich bij akte uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, de hiervoor geformuleerde vragen en eventueel aanvullende vragen. Het voorschot op de kosten van de deskundige zal op grond van artikel 195 Rv Pro voor rekening van [eiser] c.s. komen.
Klachtplicht
4.6. [gedaagden] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat [eiser] c.s. niet binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek hebben geklaagd. Eerst bij brief van 15 december 2006 althans op zijn vroegst door een mededeling aan [gedaagden] in september 2006 zouden [eiser] c.s. hebben geklaagd over de lekkage terwijl zij het gebrek al kort na de eigendomsoverdracht hebben geconstateerd.
4.7. Bij de beoordeling van de vraag of er binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 BW Pro is geklaagd moeten de omstandigheden van het geval worden betrokken.
Van belang is in dit geval de wijze waarop de lekkage aan de ruitjes zich heeft geopenbaard. Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst was sprake van vier lekkende ruitjes maar die zouden door [gedaagden] c.s. worden vervangen hetgeen zij ook hebben gedaan. [eiser] c.s. hebben verder ter zitting verklaard dat binnen twee à drie maanden na de levering voor het eerst sprake was van condensvorming bij één ruitje. Binnen een half jaar na de levering deed dit probleem zich bij nog twee of drie ruitjes voor. [gedaagden] c.s. hebben dit niet bestreden zodat daarvan zal worden uitgegaan. Thijssen heeft in zijn rapport (rov. 2.3.) geschreven dat bij zijn bezoek op 24 november 2006 sprake was van vier lekkende ruitjes. Ook dit hebben [gedaagden] c.s. niet bestreden.
4.8. Bij die stand van zaken oordeelt de rechtbank dat in ieder geval tot november 2006 het probleem met de ruitjes zo beperkt was – bij uiteindelijk vier van de 105 ruitjes was sprake van condensvorming/lekkage – dat er voor [eiser] c.s. op dat moment geen reden was om daarover te klagen dan wel om nader onderzoek te verrichten naar de oorzaak van die lekkages. In dit verband acht de rechtbank nog van belang dat [gedaagden] c.s. zelf, zo hebben zij ter zitting verklaard, ook het probleem niet inzagen van het feit dat af en toe sprake was van lekkende ruitjes. Zij dachten dat sprake was van een slechte partij en vonden het niet gek dat in een periode van ruim 8 jaar dat zij in het huis hebben gewoond een beperkt aantal ruitjes (in ieder geval 9) moest worden vervangen. Dat [eiser] c.s. volgens de stelling van [gedaagden] c.s. al na de condensvorming bij één ruitje hadden moeten klagen dan wel onderzoek hadden moeten laten verrichten, valt ook gelet op die eigen verklaring van [gedaagden] c.s. niet in te zien. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2007 (NJ 2007, 408) hebben [gedaagden] c.s. nog gesteld dat [eiser] c.s. voorafgaand aan de koop onderzoek hadden moeten laten verrichten. Nu partijen echter overeen zijn gekomen dat de ruitjes door [gedaagden] c.s. zouden worden vervangen, het gebrek daarmee (ogenschijnlijk) verholpen was en, mede gelet ook op de hiervoor genoemde verklaring [gedaagden] c.s., niet valt in te zien dat [eiser] c.s. desondanks moesten vermoeden dat het probleem niet was opgelost, ziet de rechtbank daarvoor geen aanleiding. Pas toen bleek – in dit geval na onderzoek door Thijssen en het verschijnen van zijn rapport op 11 december 2006 – dat op grond van de in dat rapport genoemde oorzaak van de lekkage c.q. condensvorming het probleem zich op den duur zou uitbreiden, hetgeen inmiddels ook is gebeurd, bestond evident aanleiding om [gedaagden] c.s. daarvan op de hoogte te stellen. Dat hebben [eiser] c.s. met de brief van hun raadsman van 15 december 2006 dan ook tijdig, binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro, gedaan. Daarop stuit dit verweer af.
4.9. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rol van 19 november 2008 voor akte aan de zijde van beide partijen als bedoeld in rov. 4.5.,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C.P. Giesen en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2008.