Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 170834 / KG ZA 08-341
Vonnis in kort geding van 18 juli 2008
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN [adres],
gevestigd te Arnhem,
eiseres,
advocaat en procureur mr. J.M. Heikens,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AVB VASTGOED B.V.,
gevestigd te Arnhem,
gedaagde,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. B.M. Martens te Arnhem.
Partijen zullen hierna de VvE en AVB worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de VvE
- de pleitnota van AVB.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard kort gedingvonnis van deze voorzieningenrechter van 20 juni 2007 (hierna ook: het vonnis) is onder meer het volgende overwogen, respectievelijk beslist:
“4.19. Ter zitting heeft de VvE aangegeven dat de technische commissie in overleg met de architect heeft besloten het project in onderdelen (percelen) op te splitsen. De belangrijkste reden hiervoor is gelegen in het feit dat daarmee een extra kostenbesparing van 5 tot 10% kan worden gerealiseerd. Op deze wijze kan gefaseerd opdracht worden gegeven aan de aannemers die verantwoordelijk zijn voor het uitvoeren van de met de verschillende percelen verband houdende deelopdrachten. Volgens de VvE is deze werkwijze niet in strijd met artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement. De deelopdrachten zijn niet aan elkaar gekoppeld en indien blijkt dat de benodigde liquiditeit niet kan worden verkregen, omdat eigenaren nog niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen, zal dat tot gevolg hebben dat de opdrachtverlening voor de laatste percelen wordt uitgesteld of wordt afgeblazen.
4.20. Voorshands geoordeeld is deze werkwijze in strijd met artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement. Dit artikel geeft duidelijk aan dat de uitvoering van het besluit tot het doen van een uitgave eerst kan geschieden nadat de voor die uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging zijn gereserveerd. Die bepaling staat er op zichzelf niet aan in de weg dat het gehele werk waartoe besloten is in gedeelten, ‘percelen’, wordt aanbesteed en uitgevoerd, maar wel daaraan dat tot zodanige aanbesteding wordt overgegaan zolang niet de totale bijdragen van alle appartementsgerechtigden zijn voldaan aan de VvE. Er is nu eenmaal besloten tot uitvoering van het gehele werk voor een bepaald totaalbedrag waaraan elke appartementseigenaar zijn deel moet bijdragen. Een werkwijze zoals de technische commissie die thans voorstaat, verdraagt zich niet met dat besluit, maar laat bovendien de mogelijkheid open dat indien de bijdragen van een aantal eigenaren binnen is, besloten wordt een deel van het werk aan te besteden met de kans dat dat deel uit de bijdragen van enkelen wordt betaald en een volgend perceel niet meer wordt uitgevoerd omdat anderen hun bijdrage niet hebben voldaan. Dat zou zeer tekort kunnen doen aan de belangen van degenen die wel, tijdig, hebben betaald en dat is in strijd met artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement. Met inachtneming van artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement en het op 7 november 2006 genomen besluit dient de VvE derhalve eerst zorg te dragen voor het verkijgen van alle benodigde gelden alvorens zij tot uitvoering van het groot onderhoud kan overgaan.
(…)
de vordering in reconventie
4.24. Hiervoor is reeds overwogen dat een gefaseerde uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het groot onderhoud aan het complex in strijd is met artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement. De VvE dient eerst zorg te dragen voor het verkrijgen van alle benodigde gelden alvorens zij tot het (doen) uitvoeren van groot onderhoud kan overgegaan.
In zoverre ligt de vordering in reconventie, inclusief de daaraan gekoppelde dwangsom, voor toewijzing gereed. Daarbij ziet de voorzieningenrechter wel aanleiding aan het gevorderde verbod de volgende zinsnede toe te voegen: “zolang niet alle eenmalige bijdragen van de appartementsgerechtigden bij de VvE binnen zijn”.
Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter hierbij nog het volgende. In de periode dat nog niet op adequate wijze is voldaan aan laatstgenoemd artikel, zou de vergadering van eigenaars kunnen trachten een besluit te nemen met betrekking tot onderdeel 56 van het kostenoverzicht, dat rekening houdt met de eerdergenoemde erfdienstbaarheid.
(…)
5. De beslissing
in reconventie
5.5. verbiedt de VvE een of meerdere rechtshandelingen te verrichten voor zover deze direct of indirect zijn gebaseerd op het tijdens de vergadering van 7 november 2006 genomen besluit, zijnde “het uitvoeren van groot onderhoud conform het kostenoverzicht met de hierbij behorende eenmalige bijdrage zoals op de stemlijst beschreven”, ook voor zover dat ziet op delen van dat onderhoud of een gefaseerde uitvoering van de werkzaamheden, een en ander zolang niet alle eenmalige bijdragen van de appartementsgerechtigden bij de VvE binnen zijn;
5.6. veroordeelt de VvE om, ingeval zij na betekening van dit vonnis bovenstaand verbod overtreedt, aan AVB een dwangsom te betalen van € 100.000,-;”
2.2. AVB heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis, voor zover dat betrekking heeft op de in conventie toegewezen vordering van de VvE. De VvE heeft daartegen incidenteel hoger beroep ingesteld, voor zover dat betrekking heeft op de in reconventie toegewezen vordering van AVB. Op 23 oktober 2007 heeft AVB een memorie van eis in het principaal appel genomen. Op 15 januari 2008 heeft de VvE een memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel genomen. AVB heeft ten slotte op 27 mei 2008 een memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen. Tot op heden heeft het gerechtshof Arnhem geen uitspraak gedaan in de zaak, behoudens in het na te noemen incident.
2.3. Bij arrest van 1 april 2008 heeft het gerechtshof Arnhem de incidentele vordering van AVB, tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 20 juni 2007, voor zover betrekking hebbend op de vordering in conventie van de VvE, afgewezen.
2.4. Nadat de VvE executoriaal beslag heeft doen leggen op een aantal aan AVB in eigendom toebehorende onroerende zaken, heeft AVB vervolgens aan de in conventie toegewezen vordering van de VvE voldaan.
2.5. Bij de stukken bevindt zich een 27-tal - inhoudelijk gelijkluidende - beschikkingen van de gemeente Arnhem, d.d. 23 januari 2008, gericht aan de verschillende appartementseigenaren van het complex [adres], betreffende ‘voorlopige subsidietoekenning’. In deze beschikkingen is onder meer het volgende opgenomen:
“Aanvraag subsidie
U heeft op (datum, de voorzieningenrechter) een subsidieaanvraag ingediend voor het treffen van onderhoudswerkzaamheden voor de woning aan de [adres] (huisnummer, de voorzieningenrechter) te Arnhem op grond van de Subsidieverordening Stadsvernieuwing 1996.
(…)
Subsidietoekenning
De subsidiabele kosten voor uw woning bedragen €19.304,-. De bijdrage-ineens bedraagt
€ 4.000,- zijnde 25% met een maximum van € 4.000,- van de goedgekeurde kosten.
Naast deze bijdrage hebben wij besloten u tevens een beeldkwaliteitsubsidie groot € 1.000,- toe te kennen, zijnde een bijdrage-ineens als tegemoetkoming in de kosten die gemaakt moeten worden om te voldoen aan de beeldkwaliteitcriteria zoals vastgelegd in de nota particuliere woningvoorraad Malburgen 2003.”
2.6. Vaststaat dat de gemeente bij uitbetaling de subsidiebedragen te zijner tijd niet aan de individuele appartementseigenaren, maar rechtstreeks aan de VvE zal overmaken.
3. Het geschil
3.1. De VvE vordert dat:
primair
wordt bepaald dat aan de in het vonnis in reconventie geformuleerde opschortende voorwaarde genoegzaam is voldaan, zodat de VvE kan overgaan tot het verrichten van de in 5.5. van het vonnis bedoelde rechtshandelingen zonder daarmee de in 5.6 bedoelde dwangsom te verbeuren;
subsidiair
wordt bepaald dat geen sprake zal zijn van overtreding van het in 5.5 bedoelde verbod indien en zodra alle door de appartementseigenaren krachtens het besluit van 7 november 2006 verschuldigde eenmalige bijdragen op de rekening van de VvE zijn bijgeschreven, zulks met uitzondering van de door de gemeente Arnhem aan de individuele appartementseigenaren toegekende subsidiebedragen en exclusief het vooralsnog door AVB onbetaald gebleven gedeelte ad € 2.785,48;
zowel primair als subsidiair
AVB wordt verboden over te gaan tot tenuitvoerlegging van het vonnis in reconventie, althans dat haar zulks wordt verboden indien en zodra alle door de appartementseigenaren krachtens het besluit van 7 november 2006 verschuldigde eenmalige bijdragen op de rekening van de VvE zijn bijgeschreven, zulks met uitzondering van de door de gemeente Arnhem aan de individuele appartementseigenaren toegekende subsidiebedragen en exclusief het vooralsnog door AVB onbetaald gebleven gedeelte ad
€ 2.785,48;
eveneens zowel primair als subsidiair
AVB wordt veroordeeld in de kosten van het geding.
3.2. De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat zij goede gronden heeft te vrezen dat AVB zich op het standpunt zal stellen dat de VvE het in reconventie opgelegde verbod overtreedt wanneer zij onder de huidige omstandigheden overgaat tot opdrachtverstrekking aan de aannemer tot voortzetting van de renovatiewerkzaamheden. Om die reden wenst de VvE thans reeds duidelijkheid omtrent de reikwijdte van dit verbod. Zij kan geen opdracht geven tot uitvoering van de werkzaamheden als niet met zekerheid vaststaat dat zij daarmee geen dwangsommen verbeurt aan AVB. Volgens de VvE hebben alle appartementseigenaren, op één na, inmiddels aan hun verplichting tot betaling van de eenmalige bijdrage voldaan. De VvE verwacht de laatste bijdrage in augustus 2008 te ontvangen. Bovendien heeft de gemeente Arnhem aan alle daarvoor in aanmerking komende individuele appartementseigenaren een subsidie toegekend van € 5.000,00 per appartement. De eigenaren die niet voor subsidie in aanmerking komen, of deze niet hebben aangevraagd, hebben de eenmalige bijdrage inclusief het subsidiebedrag op de rekening van de VvE overgemaakt. Alleen AVB heeft nog een bedrag van € 2.785,48 onbetaald gelaten als gevolg van hetgeen is overwogen in r.o. 4.23. van het vonnis. Volgens de VvE is daarmee voldaan aan de in 5.5 van het dictum van het vonnis neergelegde opschortende voorwaarde “een en ander zolang niet alle eenmalige bijdragen van de appartementsgerechtigden bij de VvE binnen zijn”. Volgens de VvE is met deze zinsnede uitdrukkelijk niet bedoeld dat ook de subsidiebedragen feitelijk door de VvE op haar rekening moeten zijn ontvangen alvorens zij tot opdrachtverstrekking tot voortzetting van de renovatiewerkzaamheden kan overgaan. De gemeente Arnhem zal de subsidiebedragen immers pas uitkeren aan het einde van het bouwproces. Subsidiair stelt de VvE nog dat AVB misbruik van recht maakt door de VvE te beletten over te gaan tot de verdere uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. AVB heeft immers geen redelijk belang bij haar weigering.
3.3. AVB voert gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De VvE heeft benadrukt tot het aanhangig maken van dit kort geding te zijn overgegaan omdat zij duidelijkheid wenst te verkrijgen omtrent de reikwijdte van het bij vonnis van 20 juni 2007 in reconventie uitgesproken verbod. Zij kan geen opdracht geven tot uitvoering van de werkzaamheden als niet met zekerheid vaststaat dat zij daarmee geen dwangsommen verbeurt aan AVB. Daarmee heeft de VvE haar spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen voldoende aannemelijk gemaakt.
4.2. Het onderhavige kort geding zou kunnen worden omschreven als een "pro-actief executiegeschil". De vraag die de VvE feitelijk beantwoord wil zien, is of zij het op 20 juni 2007 in reconventie uitgesproken verbod overtreedt, wanneer zij onder de huidige omstandigheden overgaat tot opdrachtverstrekking aan de aannemer tot voortzetting van de renovatiewerkzaamheden, en - in het verlengde daarvan - of zij dan de daaraan gekoppelde dwangsom verbeurt. Bij beantwoording van deze vraag is van belang, evenals in reguliere executiegeschillen, dat het niet aan de voorzieningenrechter is om de rechtsverhouding tussen partijen zelfstandig opnieuw te beoordelen. Hij dient zich ertoe te beperken de ter uitvoering van het veroordelend vonnis te verrichten handelingen te toetsen aan de inhoud van de veroordeling zoals deze door uitleg moet worden vastgesteld. Daarbij dient de rechter doel en strekking van de veroordeling tot richtsnoer te nemen met dien verstande dat de veroordeling niet verder strekt dan tot het bereiken van het daarmee beoogde doel (vergelijk Hoge Raad 19 januari 2007, NJ 2007, 59 en Hoge Raad 15 november 2002, NJ 2004, 410).
4.3. In dit verband moet allereerst worden geconstateerd dat het de VvE bij genoemd
vonnis is verboden een of meerdere rechtshandelingen te verrichten voor zover deze direct of indirect zijn gebaseerd op het tijdens de vergadering van 7 november 2006 genomen besluit, zijnde “het uitvoeren van groot onderhoud conform het kostenoverzicht met de hierbij behorende eenmalige bijdrage zoals op de stemlijst beschreven”, ook voor zover dat ziet op delen van dat onderhoud of een gefaseerde uitvoering van de werkzaamheden, een en ander zolang niet alle eenmalige bijdragen van de appartementsgerechtigden bij de VvE binnen zijn. Daarnaast is van belang hetgeen de voorzieningenrechter in het vonnis onder 4.20 en 4.24 heeft overwogen, zoals hiervoor onder 2.1 is weergegeven. De essentie daarvan is dat de VvE eerst zorg dient te dragen voor het verkrijgen van alle benodigde gelden alvorens zij tot uitvoering van het groot onderhoud kan overgaan. De achtergrond van dat oordeel is dat anders, in strijd met artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement, de mogelijkheid openblijft dat een deel van het werk wordt uitgevoerd ten laste van de reeds ontvangen bijdragen en dat dat ten detrimente zou kunnen gaan van degenen die tijdig de volledige bijdrage hebben betaald. Daarom is aan het verbod in reconventie de voorwaarde verbonden dat niet alle eenmalige bijdragen van de appartementsgerechtigden binnen zijn. Omdat ten tijde van het eerste kort geding volstrekt onduidelijk was hoe het met de eventuele subsidiëring zou gaan, is die bij dat oordeel niet betrokken. De onderdelen 5.5. en 5.6. van het dictum van het vonnis, in samenhang bezien met de overwegingen 4.20 en 4.24 van datzelfde vonnis, moeten dan ook zo worden begrepen dat de VvE kan overgaan tot opdrachtverstrekking aan de aannemer tot voortzetting van de renovatiewerkzaamheden, op het moment dat met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat alle benodigde gelden aan de VvE zullen worden uitgekeerd. Alsdan is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ook in voldoende mate voldaan aan artikel 37 lid 7 van het splitsingsreglement. Voor een ruimere uitleg bestaat geen grond. Met name niet voor een uitleg die erop neerkomt dat het totaal benodigde bedrag daadwerkelijk op de rekening van de VvE moet zijn bijgeschreven. De door de gemeente Arnhem (voorlopig) toegekende subsidiebedragen worden immers pas uitgekeerd nadat de renovatiewerkzaamheden zijn afgerond. Met een dergelijke, ruime uitleg van het verbod is de kans groot dat er een impasse ontstaat en dat er met de noodzakelijke renovatiewerkzaamheden niet (tijdig) gestart zal kunnen worden. Dat is niet de bedoeling van het vonnis geweest.
4.4. Met inachtneming van het voorgaande is het volgende van belang. De twee
belangrijkste componenten van het totaal benodigde bedrag voor de renovatiewerkzaamheden zijn alle eigen bijdragen van de appartementseigenaren en de (per appartementseigenaar uit te keren) subsidiebijdragen van de gemeente Arnhem. Het vooralsnog door AVB onbetaald gelaten bedrag ad € 2.785,48 kan hier buiten beschouwing blijven. AVB heeft dit bedrag onbetaald gelaten als gevolg van hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.23 van het vonnis. Mede gelet op de nog aanhangig zijnde hoger beroepsprocedure voert het in dit kort geding te ver om daarover nogmaals te oordelen. Bovendien heeft AVB ter zitting aangegeven geen dwangsom van € 100.000,00 te gaan opeisen indien het aankomt op het bedrag van € 2.785,48.
4.5. Ten aanzien van de subsidiebijdragen van de gemeente Arnhem geldt het volgende. Vaststaat dat de gemeente alle daarvoor in aanmerking komende appartementseigenaren een voorlopige subsidie heeft toegekend van € 5.000,00. Het is op zich juist, zoals AVB stelt, dat die bedragen thans nog niet daadwerkelijk door de gemeente zijn uitgekeerd. Aangenomen moet echter worden dat de gemeente het door de VvE opgemaakte renovatieplan heeft ingezien en (mede) op basis daarvan de voorlopige subsidies heeft toegekend. De heer H.A.M. Thijssen heeft namens de gemeente ter zitting ook bevestigd dat het renovatieplan van de VvE ten grondslag heeft gelegen aan de voorlopige subsidietoekenning. Er is geen grond aan te nemen dat de werkzaamheden zodanig anders zullen worden uitgevoerd dat dat aan uitbetaling van de subsidie in de weg zal staan. Voorshands geoordeeld kan daarmee met voldoende mate van zekerheid worden aangenomen dat de subsidiebijdragen aan de VvE ook metterdaad zullen worden uitgekeerd. Dit neemt niet weg dat er, zoals AVB in ruime mate heeft gedaan, in theorie tal van situaties te verzinnen zijn waarin complicaties kunnen ontstaan bij het ter beschikking van de VvE komen van de subsidiegelden. Dat voor dergelijke situaties werkelijk al dan niet op korte termijn moet worden gevreesd, is niet door AVB gesteld en overigens ook op geen enkele wijze gebleken. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voert het ten slotte te ver om thans reeds aan te nemen dat te zijner tijd niet zal zijn voldaan aan een of meer aan de voorlopige subsidietoekenning verbonden voorwaarden. AVB heeft daarvoor onvoldoende concrete feiten of omstandigheden gesteld.
4.6. De VvE heeft gesteld dat alle appartementseigenaren, op één na, inmiddels aan hun
verplichting tot betaling van de eenmalige bijdrage hebben voldaan wat AVB heeft betwist. Zij heeft dit evenwel niet met stukken onderbouwd, terwijl het wel op haar weg had gelegen om dit te doen. Het zou gegeven de door haar zelf als primair ingestelde vordering ook bepaald praktisch geweest zijn als zij dat wel had gedaan ter vermijding van een eventueel derde kort geding. Maar de advocaat van de VvE heeft bij de mondelinge behandeling optimistisch laten weten dat men daar onderling wel uit zou komen en dat de subsidiaire vordering eigenlijk primair moest zijn. Hoe dan ook: Om deze reden kan het primair gevorderde onder 3.1 niet worden toegewezen. Voor toewijzing van het subsidiair gevorderde onder 3.1. bestaat op grond van het hiervoor overwogene wel aanleiding. Nu vooralsnog met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de subsidiebijdragen door de gemeente Arnhem aan de VvE zullen worden uitgekeerd, kan de VvE, op het moment dat alle appartementseigenaren aan hun verplichting tot betaling van de eenmalige bijdrage hebben voldaan, overgaan tot opdrachtverstrekking aan de aannemer tot voortzetting van de renovatiewerkzaamheden. Van overtreding door de VvE van het bij vonnis van 20 juni 2007 in reconventie uitgesproken verbod zal dan geen sprake zijn. De voorzieningenrechter zal AVB tevens verbieden over te gaan tot tenuitvoerlegging van het vonnis in reconventie van 20 juni 2007 indien en zodra alle door de appartementseigenaren krachtens het besluit van 7 november 2006 verschuldigde eenmalige bijdragen op de rekening van de VvE zijn bijgeschreven, zulks met uitzondering van de door de gemeente Arnhem aan de individuele appartementseigenaren toegekende subsidiebedragen en exclusief het vooralsnog door AVB onbetaald gebleven gedeelte ad € 2.785,48. Dat betekent dus voor alle duidelijkheid dat indien de hiervoor bedoelde bijdragen op de rekening van de VvE zijn bijgeschreven, de VvE opdracht kan verstrekken voor de uitvoering van het groot onderhoud waartoe tijdens de vergadering van 7 november 2006 is besloten zonder dwangsom te verbeuren omdat de subsidiebedragen en het bedrag van € 2.785,48 nog niet binnen zijn.
4.7. Het ter zitting door de VvE in het geding gebrachte stuk, een door de administrateur van de VvE, de heer G.J. Holleman, opgesteld betalingsschema, - tegen welke indiening AVB bezwaar heeft gemaakt - doet gelet op hetgeen hiervoor is overwogen in dit kort geding niet ter zake. Het bezwaar van AVB daartegen is in dit kader dan ook niet relevant en kan verder onbesproken blijven.
4.8. AVB zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 85,44
- vast recht € 254,00
- salaris procureur € 816,00
Totaal € 1.155,44
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. bepaalt dat geen sprake zal zijn van overtreding van het in 5.5 van het vonnis van 20 juni 2007 bedoelde verbod indien en zodra alle door de appartementseigenaren krachtens het besluit van 7 november 2006 verschuldigde eenmalige bijdragen op de rekening van de VvE zijn bijgeschreven, zulks met uitzondering van de door de gemeente Arnhem aan de individuele appartementseigenaren toegekende subsidiebedragen en exclusief het vooralsnog door AVB onbetaald gebleven gedeelte ad € 2.785,48;
5.2. verbiedt AVB over te gaan tot tenuitvoerlegging van het vonnis in reconventie van 20 juni 2007 indien en zodra alle door de appartementseigenaren krachtens het besluit van 7 november 2006 verschuldigde eenmalige bijdragen op de rekening van de VvE zijn bijgeschreven, zulks met uitzondering van de door de gemeente Arnhem aan de individuele appartementseigenaren toegekende subsidiebedragen en exclusief het vooralsnog door AVB onbetaald gebleven gedeelte ad € 2.785,48;
5.3. veroordeelt AVB in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.155,44;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. weigert het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 18 juli 2008.