Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 168822 / KG ZA 08-247
Vonnis in kort geding van 14 mei 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te Arnhem,
eiser in conventie,
verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat en procureur mr. ing. A. Klein,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. BOUW- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ "JOHANNES HENRICUS CORNELIS”,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
procureur mr. A.T. Bolt,
gemachtigde [gemachtigde] ([YYY] incasso B.V.).
Partijen zullen hierna [eiser] en JHC genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de eis in (voorwaardelijke) reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] huurt van JHC de winkel met woning aan de [adres] (hierna: het pand). [eiser] heeft geen schriftelijke huurovereenkomst met JHC. Aanvankelijk was [eiser] onderhuurder. Door beëindiging van de hoofdhuur is hij huurder geworden. De maandhuur voor het pand bedraagt per 1 april € 670,93.
Voordien bedroeg de maandhuur € 660,30.
2.2. In verband met achterstallige huurbetaling zijn JHC en [eiser]
op 16 november 2006 overeengekomen dat [eiser] ten behoeve van JHC € 2.500,00 betaalt aan gerechtsdeurwaarder [Z], dat de op 17 november 2006 geplande gerechtelijke ontruiming zal worden geschorst tot 9 januari 2007 en dat [eiser] het pand uiterlijk op 8 januari 2007 zal opleveren aan JHC. [eiser] is deze afspraak niet nagekomen.
2.3. JHC heeft in een procedure voor de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem (zaakgegevens: 499193 \ CV EXPL 07-4339) van [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en betaling door [eiser] van achterstallige huurpenningen gevorderd. In die procedure hebben partijen op 12 februari 2008 ter zitting een vaststellings-overeenkomst gesloten. In de vaststellingsovereenkomst, waarin JHC “Cornelis” wordt genoemd, is bepaald:
1. [eiser] betaalt voor 1 maart 2008 een bedrag van € 8.500,- op rekeningnummer [xxx] t.n.v. Stichting [YYY] derdengelden o.v.v. [nummer];
2. bij niet tijdige betaling heeft Cornelis het recht om tot ontbinding en ontruiming over te gaan;
3. binnen een maand na voormelde betaling wordt een huurcontract aan [eiser] ter ondertekening voorgelegd, waarin de bestaande huurprijs niet zal worden verhoogd, met uitzondering van de jaarlijkse indexeringen;
4. partijen verlenen elkaar reeds nu over en weer finale kwijting;
5. elke partij draagt de eigen kosten;
6. de procedure zal worden doorgehaald.
2.4. Het proces-verbaal van de zitting van 12 februari 2008, houdende de vaststellingsovereenkomst, is door JHC op 11 maart 2008 betekend aan [eiser]. In dat exploot is [eiser] het bevel gegeven om binnen twee weken het pand te ontruimen en om binnen twee dagen de hoofdsom van € 8.500,00 met kosten te betalen aan de deurwaarder, met de aanzegging dat indien [eiser] in gebreke blijft om te voldoen aan de vermelde bevelen, JHC de ontruiming van het pand dan zelf zal bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.
2.5. [eiser] heeft op 9 en 10 april 2008 respectievelijk € 7.700,00 en € 1.030,00 betaald aan de deurwaarder. [eiser] heeft het pand niet ontruimd.
2.6. [eiser] heeft de huur voor de maanden maart en april 2008 niet betaald.
2.7. JHC heeft bij brief van 10 april 2008 van de deurwaarder aan [eiser] geschreven dat [eiser] uiterlijk de volgende dag aan zijn ontruimingsverplichting dient te voldoen en dat op 14 april 2008 de ontruiming alsnog zal worden geëffectueerd als hij niet zelf het pand ontruimt. [eiser] heeft daarop dit kort geding aanhangig gemaakt.
3. Het geschil in conventie
3.1. [eiser] vordert samengevat - schorsing van de tenuitvoerlegging van het proces-verbaal van 12 februari 2008. [eiser] voert daarvoor aan dat JHC als gevolg van de betalingen op 9 en 10 april 2008 geen recht en belang meer heeft bij ontruiming van het pand en overigens ook daarom niet omdat JHC de huurovereenkomst niet heeft ontbonden en omdat JHC hem niet in gebreke heeft gesteld met betrekking tot de huurbetaling van maart en april 2008. [eiser] stelt verder dat JHC hem ook niet in staat heeft gesteld de huur van maart en april 2008 te betalen, door geen rekeningnummer op te willen geven waarnaar de huur kon worden overgemaakt. Daarbij voert [eiser] aan dat hij huurbetaling heeft opgeschort omdat JHC hem nog steeds geen huurovereenkomst ter ondertekening heeft voorgelegd. [eiser] stelt dat om dit alles ook sprake is van misbruik van bevoegdheid als JHC tot ontruiming overgaat en dat JHC haar recht om te ontruimen heeft verwerkt.
3.2. JHC voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in (voorwaardelijke) reconventie
4.1. JHC vordert samengevat - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 1.331,23 als achterstallige huur voor maart en april 2008 en tevens tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 670,93 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat [eiser] het pand nog in gebruik houdt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente.
Voorts vordert [eiser] - kort gezegd - voorwaardelijk voor het geval de vordering in conventie wordt toegewezen ontruiming van het pand. JHC legt aan de vorderingen ten grondslag dat [eiser] noch de overeenkomst van 16 november 2006 noch die van 12 februari 2008 is nagekomen en dat [eiser] vervolgens wederom huurachterstand heeft doen ontstaan door de huur van maart en april 2008 niet te voldoen. JHC stelt dat zij er geen vertrouwen meer in heeft dat [eiser] zich in de toekomst als goed huurder zal gedragen.
4.2. [eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie en (voorwaardelijke) reconventie
5.1. De voorzieningenrechter zal er aan voorbijgaan dat het op gespannen voet met artikel 255 lid 1 Rv Pro staat dat ter zitting de heer [YYY] namens JHC aanwezig was en geen procureur, nu vóór de zitting een procureurstelling was aangekondigd, de aangekondigde procureur tevens vóór de zitting een ondertekende eis in (voorwaardelijke) reconventie heeft toegezonden, de heer [YYY] ter zitting heeft verklaard dat hij had verwacht dat de procureur ter zitting aanwezig zou zijn en omdat [eiser] ter zitting heeft verklaard er geen bezwaar tegen te hebben dat de zaak inhoudelijk wordt behandeld.
5.2. In verband met achterstallige huur diende [eiser] op grond van artikel 1 van Pro de vaststellingsovereenkomst van 12 februari 2008 vóór 1 maart 2008 € 8.500,00 te betalen. [eiser] is die afspraak niet nagekomen. Hij heeft pas op 9 en 10 april 2008 betaald. Krachtens artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst heeft JHC het recht om bij niet tijdige betaling tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Die bepaling kan in het licht van artikel 7:231 BW Pro niet anders begrepen worden dan dat JHC in een procedure voor de kantonrechter ontbinding kan vorderen van de huurovereenkomst, nu [eiser] niet vóór 1 maart 2008
€ 8.500,00 heeft betaald. In dit kort geding gaat het er dan ook om of het aannemelijk is dat in een kantonprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden.
5.3. Vaststaat dat [eiser] de overeenkomst van 16 november 2006 niet is nagekomen. Vervolgens heeft [eiser] ook niet voldaan aan de vaststellingsovereenkomst
van 12 februari 2008, door niet vóór 1 maart 2008 € 8.500,00 te betalen. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij financieel niet in staat was om vóór 1 maart 2008 € 8.500,00 te betalen. Na 1 maart heeft [eiser] wederom een huurachterstand doen ontstaan, door de huur voor maart en april 2008 niet te betalen. Het verweer van [eiser] dat de achterstallige huur voor maart en april 2008 geen grond voor ontbinding kan zijn omdat hij niet in gebreke is gesteld en dus nog niet in verzuim is, wordt verworpen. Het gaat hier om een huurovereenkomst. Die schept voor beide partijen voortdurende verplichtingen.
Indien een partij tekort is geschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft, is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Dit een en ander brengt met zich mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat er sprake is van verzuim (vgl. HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 [aaa/bbb])). Het betoog van [eiser] dat hij de huur voor de maanden maart en april 2008 niet kon betalen omdat hij geen rekeningnummer kreeg van JHC of van
[YYY], kan niet worden gevolgd. [eiser] had, als hij vast van plan was om de huur te betalen, die kunnen overmaken naar het hem bekende rekeningnummer van het kantoor van [YYY], maar kennelijk was hij niet van plan om de huur te betalen, nu hij tevens de stelling betrekt dat hij de huurbetaling heeft opgeschort. Ook die stelling baat [eiser] niet. Hij is immers zelf in verzuim omdat hij niet heeft voldaan aan zijn verplichting om
vóór 1 maart 2008 € 8.500,00 te betalen.
5.4. Op grond van het hiervoor overwogene acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat in een kantonprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden.
Van JHC kan immers niet gevergd worden dat zij doorgaat met een huurder die keer op keer zijn verplichtingen niet of te laat nakomt. JHC heeft dan ook recht en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ook bij ontruiming van het pand. Van misbruik van bevoegdheid of rechtsverwerking is op grond van het vorenstaande evenmin sprake.
De vorderingen in conventie zullen dan ook worden afgewezen.
5.5. Omdat [eiser] in verzuim is met betrekking tot de betaling van de huur voor maart en april 2008, zal de vordering in reconventie, tot betaling van die huurachterstand, van in totaal € 1.331,23 te vermeerderen met wettelijke rente, worden toegewezen zoals hierna is vermeld.
5.6. Omdat het op grond van het vorenstaande aannemelijk is dat het komt tot ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee tot ontruiming van het pand, zal de vordering in reconventie toegewezen worden tot betaling van huur dan wel een gebruiksvergoeding vanaf 1 mei 2008 totdat het pand is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata.
5.7. De vordering in reconventie tot ontruiming van het pand behoeft geen behandeling, omdat in conventie de vorderingen zullen worden afgewezen, waardoor niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de ontruimingsvordering in reconventie is ingesteld.
5.8. [eiser] zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van die procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van JHC worden in conventie begroot op:
- vast recht € 254,00
- salaris procureur 816,00
Totaal € 1.070,00
5.9. Ook zal [eiser] in kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld,
nu hij in die procedure deels in het ongelijk is gesteld en deels geoordeeld moet worden dat het instellen van een voorwaardelijke vordering redelijk was. De kosten aan de zijde van JHC worden in reconventie begroot op € 408,00 voor salaris procureur.
6. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van JHC tot op heden begroot op € 1.070,00,
in reconventie
6.3. veroordeelt [eiser] aan JHC te betalen € 660,30 als achterstallige huur van het pand aan de [adres] voor maart 2008 en € 670,93 als achterstallige huur voor april 2008, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke vervaldata,
6.4. veroordeelt [eiser] aan JHC te betalen € 670,93 als huur dan wel gebruiksvergoeding voor iedere maand dat hij vanaf 1 mei 2008 het pand aan de [adres] nog in gebruik heeft, dan wel een gedeelte van € 670,93 evenredig aan een gedeelte van een maand dat hij het genoemde pand nog gebruikt,
6.5. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van JHC tot op heden begroot op € 408,00,
6.6. wijst het meer of ander gevorderde af,
in conventie en reconventie
6.7. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.J. Daggenvoorde op 14 mei 2008.