Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 22 februari 2008
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 165624 / KG ZA 08-44 van
[eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak],
wonende te Heemstede,
eiser,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN BUNGALOWPARK "KLEIN RUWINKEL",
gevestigd te Woudenberg,
gedaagde,
procureur mr. P.A.C. de Vries,
advocaat mr. G.A.M. de Vries te Woudenberg,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 166006 / KG ZA 08-80 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAMPING KLEIN RUWINKEL B.V.,
gevestigd te Scherpenzeel,
eiseres,
procureur mr. P.A.C. de Vries,
advocaat mr. G.A.M. de Vries te Woudenberg,
tegen
[eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak],
wonende te Heemstede,
gedaagde,
procureur mr. J.M. Bosnak,
advocaat mr. R.G.N. le Roy te Haarlem.
Partijen zullen hierna [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak], de VvE en CKR genoemd worden.
1. De procedure
1.1. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] en CKR hebben respectievelijk de VvE en [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] ter zitting in kort geding van 8 februari 2008 afzonderlijk doen dagvaarden. Met goedvinden van alle partijen zijn de beide zaken wegens verknochtheid door de voorzieningenrechter ter voormelde zitting gevoegd behandeld.
1.2. Het verloop van de procedure blijkt verder uit:
- de pleitnota van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] en de pleitnota van de VvE in de zaak met rolnummer 08-44
- de pleitnota van CKR en de pleitnota van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] in de zaak met rolnummer 08-80.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten in beide zaken
2.1. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft bij notariële akte van 8 juli 1994 een onroerende zaak, thans aangeduid als bungalow nummer [ ], staande en gelegen op bungalowpark Klein Ruwinkel, lokatie Ruwinkelseweg 11 te Scherpenzeel geleverd gekregen. In deze akte is – voor zover hier relevant – het volgende opgenomen:
Kettingbeding/kwalitatieve verplichtingen:
A. Lidmaatschap vereniging van eigenaren
De koper of diens rechtsopvolgers is verplicht:
a. als lid toe te treden en zolang hij (mede-)eigenaar is van het bij deze verkochte, lid te blijven van de te Scherpenzeel gevestigde vereniging: VERENIGING VAN EIGENAREN BUNGALOWPARK ‘KLEIN RUWINKEL’ en alszodanig alle verplichtingen verbonden aan het lidmaatschap van de vereniging na te komen; alsmede de met de vereniging gesloten overeenkomsten, ook die welke niet tot het wezen van het lidmaatschap behoren, alsof de rechtsverhoudingen rechtstreeks door het lid zouden zijn aangegaan.
De hiervoor onder A.a. bedoelde op de koper rustende verplichting zal overeenkomstig artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek overgaan op degenen die het verkochte onder bijzondere titel zullen verkrijgen.
2.2. In de akte van oprichting van de VvE van 15 februari 1993 is het volgende bepaald:
Artikel 3
1. Het lidmaatschap eindigt:
(…)
c. door opzegging; met dien verstande dat opzegging van het lidmaatschap slechts mogelijk is onder gelijktijdige vervreemding van de bungalow. (…)
2.3. De VvE heeft op 12 november 2004 een beheer- en verhuurbemiddelingsovereenkomst afgesloten met Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. waarin onder meer is opgenomen:
In aanmerking nemende:
(…)
Dat Landal GreenParks middels het aangaan van deze overeenkomst, de exclusieve bevoegdheid verkrijgt om de recreatiewoningen zich bevindende op het bungalowpark Klein Ruwinkel, voor de recreatieve verhuur aan derden ter beschikking te stellen en aan te bieden.
2.4. Bij brief van 30 januari 2006 zijn alle eigenaren van de bungalows uitgenodigd voor een bespreking op 15 februari 2006 over een mogelijke verkoop van hun bungalow aan CKR.
2.5. Bij brief van 22 juni 2006 hebben de heer [betrokkene] (hierna [betrokkene]), directeur van CKR, en de heer [betrokk[betrokkene 2] van Van Voskuilen Groep, alle bungaloweigenaren bericht dat [betrokkene] bereid is tot aankoop van de bungalows over te gaan. In deze brief is het volgende opgenomen:
Het is al weer enige tijd geleden dat de heer [betrokkene 2] u tijdens de informatie bijeenkomst van 15 februari jl. in de Witte Bergen heeft geïnformeerd over de onderhandelingen inzake de verkoop van de bungalows, eigendom van de Voskuilen Groep, aan Klein Ruwinkel B.V.
In deze onderhandelingen is bedongen dat de overige eigenaren tegen dezelfde condities hun bungalow kunnen verkopen. De gesprekken zijn naar tevredenheid verlopen en afgerond, waarbij de volgende afspraken zijn gemaakt:
1. Verkoopprijs € 75.000,00 k.k., gesplitst in onroerend goed € 71.400,00 en roerende goederen € 3.600,00. De koopprijs voor de roerende zaken wordt verhoogd met 19% omzetbelasting. (…)
2. Verkoop vindt plaats tegen finale kwijting voor eventuele verliezen van de VvE over 2005. Dit komt dus voor rekening van koper.
3. Het aanbod blijft geldig tot 1 augustus 2006.
4. Leveringsdatum omstreeks 1 oktober 2006 bij Notaris [betrokkene 3] in Scherpenzeel (ook eigenaar van een bungalow). De leveringsdatum is verschoven naar het najaar hetgeen verband houdt met het volgende. In het huidige bestemmingsplan heeft Klein Ruwinkel de bestemming terrein voor verblijfsrecreatie. De gemeente Scherpenzeel is bezig alle bestemmingsplannen in de omgeving te vernieuwen. Volgens het laatste ontwerp bestemmingsplan zou de bestemming voor Klein Ruwinkel beperkt worden. Dit zou Klein Ruwinkel in de toekomst mogelijk kunnen beperken bij de exploitatie van het park. Er is door haar bezwaar gemaakt tegen die beperkingen en die zijn door de gemeente gehonoreerd. De vaststelling van dit door Klein Ruwinkel goedgekeurde bestemmingsplan (waarbij de huidige bestemming gehandhaafd blijft) zal waarschijnlijk medio augustus 2006 plaatsvinden. Daarna loopt er een bezwaarperiode van 6 weken. De kansen op bezwaar zijn klein, echter dit neemt niet weg dat de levering van de bungalows (met de huidige bestemming) pas vanaf 1 oktober 2006 kan plaatsvinden.
5. Verkoper dient de bijdragen aan de VvE t/m leveringsdatum te voldoen en ontvangt van Landal de huurafrekening t/m de leveringsdatum. Met Klein Ruwinkel B.V. is afgesproken dat de VvE de individuele eigenaren een éénmalig bedrag van € 400,- excl. BTW in rekening brengt voor hoofdzakelijk compensatie mooie huurmaanden en wat tegenvallende posten. Dit wordt met de koopsom verrekend. Verkoper is gevrijwaard voor eventuele financiële verliezen van de VvE over 2006. Dit komt dan voor rekening van koper.
6. Indien een verkoper een betalingsachterstand met de VvE heeft, dan wordt dit ingehouden op de koopsom.
Wij verzoeken u bijgaand formulier per omgaande in te sturen. (…)
2.6. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft op 28 juli 2006 middels het retourneren van het antwoordformulier laten weten dat hij gebruik maakt van het aanbod in de brief van 22 juni 2006.
2.7. Op 7 november 2006 heeft notaris [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]) de bungaloweigenaren (waaronder [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak]) het volgende bericht:
De heer [betrokkene] wenst voor wat betreft het bestemmingsplan volledige zekerheid. Hij heeft zich hiertoe laten adviseren door mevrouw mr. G.J.H. Luimes. (…) Zij heeft, mede gezien de belangen, geadviseerd de levering uit te stellen totdat het bestemmingsplan onherroepelijk is goedgekeurd. De heer [betrokkene] volgt haar advies. (…) Indien de verwachting juist is zal de levering kunnen plaatsvinden uiterlijk binnen 60 dagen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Deze termijn dien ik in acht te nemen, aangezien een groot deel van de te verkopen bungalows belast is met hypotheek. (…)
In deze periode van maximaal 60 dagen dienen alle verkopers van mij een volmacht te ontvangen welke ik tevens binnen deze termijnretour dien te ontvangen.
(…)
Ter voorbereiding op het opstellen van de koopovereenkomst zend ik u hierbij een informatieformulier.
Ik verzoek u dit formulier te controleren, eventueel te verbeteren en aan te vullen en, tezamen met een kopie van uw (beider) geldig legitimatiebewijs aan mij te retourneren.
Zodra ik alle informatieformulieren retour heb ontvangen, zal ik u een koopovereenkomst doen toekomen.
2.8. [betrokkene 3] heeft [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] bij brief van 10 januari 2007 gerappelleerd om de vragenlijst ingevuld te retourneren, opdat hij de koopovereenkomst kon opmaken.
2.9. Bij brief van 21 februari 2007 heeft [betrokkene 3] [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] de koopovereenkomst doen toekomen. Tevens heeft hij [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] bericht dat hij na ontvangst van de ondertekende koopovereenkomst, met daarbij een kopie van een geldig legitimatiebewijs, en de definitieve goedkeuring van het bestemmingsplan, het concept van de akte van levering, een volmacht tot verkoop en de nota van afrekening zou opstellen en aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zou doen toekomen. In het koopcontract is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
Levering
Artikel 7
De leveringsakte zal worden verleden, ten overstaan van de notaris, uiterlijk zestig (60) dagen nadat het (nieuwe) bestemmingsplan voor het buurtschap Ruwinkel onherroepelijk is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van den provincie Gelderland.
Ontbindende voorwaarden
Artikel 9
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden:
(…)
2. dat het bestemmingsplan voor het gebied waar het verkochte is gelegen, niet uiterlijk op dertig juni tweeduizend zeven is goedgekeurd door gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland; en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat voormelde goedkeuring niet is verkregen, en deze overeenkomst wil ontbinden.
2.10. In reactie op het koopcontract heeft [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] op 26 februari 2007 [betrokkene 3] het volgende bericht:
Met de inhoud van het concept koopcontract kan ik niet instemmen om de volgeden reden:
In de Algemene bepalingen; Overnemen van verplichtingen; Artikel III betreffende geldende kettingbedingen staat …is koper – mits hij deze blijkens artikel 6 van de bijzondere bepalingen uitdrukkelijk heeft aanvaard - enz. In artikel 6 worden de kettingbedingen niet uitdrukkelijk genoemd. In het koopcontract, gedateerd 8 juli 1994 staat onder kettingbedingen/kwalitatieve verplichtingen; A. Lidmaatschap vereniging van eigenaren een boetebeding waaruit blijkt dat het lidmaatschap van de vereniging van eigenaren aan de nieuwe verkrijger moet worden opgelegd. Op verzuim staat een direct opeisbare boete van vijftigduizend gulden. Ook onder B. Verplichting tot een dulden of niet doen staat een boetebeding van honderdduizend gulden. Ik ben van mening dat alle geldende kettingbedingen expliciet in artikel 6 van de akte opgenomen moeten worden.
Of ik daadwerkelijk tot verkoop zal overgaan heb ik nog in beraad. (…)
2.11. [betrokkene 3] heeft [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] en de overige bungaloweigenaren op 20 april 2007 een gewijzigde koopovereenkomst doen toekomen, waarin de bepalingen met betrekking tot het lidmaatschap van de VvE zijn opgenomen. [betrokkene 3] heeft [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] verzocht deze te ondertekenen en te retourneren.
2.12. Bij e-mailberichten van 10 en 18 mei 2007 heeft [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] [betrokkene 3] bericht dat hij zijn bungalow niet wenst te verkopen.
2.13. Bij brief van 21 mei 2007 heeft [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zijn lidmaatschap van de VvE per 31 december 2007 opgezegd. De VvE heeft deze opzegging niet geaccepteerd.
2.14. [betrokkene 3] heeft de bungaloweigenaren op 13 juni 2007 het volgende bericht:
(…)
Bij goedkeuringsbesluit van de provincie is door haar met betrekking tot het bestemmingsplan buitengebied 2006, waarin het bungalowpark is gelegen, een voorbehoud gemaakt voor wat betreft “Klein Ruwinkel”. De provincie heeft de gemeenteraad van Scherpenzeel (op grond van artikel 30 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening) alsnog verzocht uitsluitend bedrijfsmatige exploitatie toe te staan op “Klein Ruwinkel”. Dit is juist het voorbehoud dat de heer [betrokkene] heeft gemaakt met betrekking tot de aankoop van de bungalows, namelijk dat hij niet verplicht zou worden tot bedrijfsmatige exploitatie. Zie hiervoor de brief van 22 juni 2006. Hiervoor is ook een ontbindende voorwaarde in de koopakte (artikel 9 lid 2) opgenomen.
Het is echter niet de wens van de heer [betrokkene] om de koopovereenkomsten te ontbinden. Hij is dan ook op 8 juni met zijn raadsvrouw, mevrouw mr. G.H.J. Luimes, bij de gemeente geweest om deze kwestie te bespreken. Aansluitend heeft een bespreking op mijn kantoor plaatsgevonden. Wat de provincie en de gemeente voor ogen staat is dat op Klein Ruwinkel geen permanente bewoning wordt toegestaan. Dit is voor de heer [betrokkene] ook geen probleem. Hiervoor wil de provincie de bedrijfsmatige paragraaf van toepassing laten verklaren, waardoor permanente bewoning automatisch niet is toegestaan.
Er is nu voorgelegd aan de gemeente dat de bedrijfsmatige paragraaf niet van toepassing zal worden verklaard met de verzekering van de kant van de heer [betrokkene] dat hij geen permanente bewoning zal toestaan. Dit laatste is zoals gezegd geen probleem. Het vorenstaande zal vastgelegd dienen te worden in een collegebesluit. Als dit besluit wordt genomen dient nog overlegd te worden met de provincie of zij hiermee akkoord gaat en niet de bedrijfsmatige paragraaf zal laten opleggen.
Pas hierna heeft de heer [betrokkene] de zekerheid, welke hij al vanaf het begin van de onderhandelingen wenst. Deze zekerheid kan echter niet voor 30 juni aanstaande worden verkregen, aangezien de heer [betrokkene] afhankelijk is van twee verschillen ambtelijke instanties.
De heer van en Heuvel heeft voorgesteld om de koopovereenkomsten aan te passen in die zin dat:
1. artikel 7 van de koopovereenkomst komt te luiden als volgt:
De leveringsakte zal worden verleden, ten overstaan van de notaris, uiterlijk zestig (60)
dagen nadat de schriftelijke verklaringen als bedoeld in artikel 9 lid 2 van de
koopovereenkomst door koper zijn ontvangen.
2. artikel 9 lid 2 van de koopovereenkomst komt te luiden als volgt:
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden:
1. enzovoorts
2. dat koper niet uiterlijk op 31 december 2007 zowel van Gedeputeerde Staten van de
provincie Gelderland als van het college van Burgemeester en Wethouders van de
gemeente Scherpenzeel een schriftelijke verklaring heeft gekregen dat de gemeenteraad
niet (meer) gehouden is, c.q. zal zijn een paragraaf ter zake de bedrijfsmatige exploitatie
van recreatiebedrijf Landall Klein Ruwinkel in het reconstructieplan Gelderse
Vallei/Utrecht Oost dan wel anderszins in het Bestemmingsplan Buitengebied 2006 op
te nemen en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum
schriftelijk en (zo mogelijk) gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat
voormelde verklaringen niet zijn verkregen, en hij deze overeenkomst wil ontbinden.
Mijns inziens is dit ook de enige mogelijkheid, aangezien de heer [betrokkene] verder geen andere optie heeft dan het ontbinden van de koopovereenkomst op grond van artikel 9 lid 2. Het is overigens zowel in het belang van de heer [betrokkene] als in uw belang om te voorkomen dat er alsnog en bedrijfsmatige paragraaf in het bestemmingsplan wordt opgenomen. Dit zal mogelijk een belemmering vormen voor de verhandelbaarheid van uw recreatiewoning.
Indien u met vorenstaande wijziging/aanvulling op de koopovereenkomst akkoord gaat verzoek ik u (beiden) de bijgaande brief voor akkoord te ondertekenen en voor 30 juni aanstaande te retourneren. Ik zal vervolgens zorgdragen voor ondertekening door de heer [betrokkene].
Indien u niet akkoord gaat of anderszins nog vragen heeft dan verzoek ik u zo spoedig mogelijk contact met mij op te nemen.
2.15. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] is tot 17 september 2007 lid geweest van het bestuur van de VvE.
2.16. De advocaat van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft de VvE bij brief van 12 december 2007 onder meer verzocht te bevestigen dat het lidmaatschap van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] rechtsgeldig is beëindigd en dat de bungalow van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] niet meer aan derden wordt verhuurd. De VvE heeft bij faxbericht van 15 december 2007 zulks geweigerd.
2.17. Op 20 december 2007 is [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] door CKR schriftelijk gesommeerd om mee te werken aan de levering van zijn bungalow. Nadat [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] op 21 december 2007 CKR heeft laten weten dat hij niet zal meewerken, is hij nogmaals gesommeerd. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft hierop bij brief van 24 januari 2008 opnieuw afwijzend gereageerd.
2.18. De levering van de overige bungalows heeft op 31 december 2007 plaatsgevonden.
3. Het geschil in de zaak met rolnummer 08-44
3.1. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] vordert dat de voorzieningenrechter de VvE
1. verbiedt op straffe van verbeurte van een dwangsom bungalow [ ], zich bevindend op bungalowpark Klein Ruwinkel, locatie Ruwinkelseweg 11 te (3925 MC) Scherpenzeel, vanaf 1 maart 2008 aan derden te verhuren c.q. in gebruik te geven,
2. veroordeelt op straffe van verbeurte van een dwangsom tot afgifte aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] van de sleutels van de bungalow van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak], uiterlijk per 1 maart 2008,
3. veroordeelt tot betaling aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] van de ten onrechte door de VvE in de maanden januari en februari 2008 in verband met de onrechtmatige verhuur van de bungalow genoten huurpenningen.
3.2. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat sprake is van een vereniging zoals bedoeld in artikel 2:26 BW, zodat hij op grond van de artikelen 2:35 en 2:36 BW zijn lidmaatschap rechtsgeldig kan opzeggen. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] kan dan ook niet gehouden worden aan de bepaling in de statuten van de VvE die een verbod tot uittreding inhoudt. Nu [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zijn lidmaatschap tijdig heeft opgezegd tegen 1 januari 2008 is het de VvE niet langer toegestaan om zijn bungalow te verhuren.
3.3. De VvE voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in de zaak met rolnummer 08-80
4.1. CKR vordert dat de voorzieningenrechter [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] beveelt dat hij op straffe van verbeurte van een dwangsom, zodra hij een oproep ontvangt van de notaris om mede te werken aan het transport van de bungalow nummer [ ], zich bevindend op bungalowpark Klein Ruwinkel, locatie Ruwinkelseweg 11 te (3925 MC) Scherpenzeel, daaraan zijn volledige medewerking dient te verlenen, althans CKR machtigt om indien [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] in gebreke zou blijven om te voldoen aan de oproep van de notaris om mede te werken aan
het transport van de bungalow nummer [ ], zich bevindend op bungalowpark Klein Ruwinkel, locatie Ruwinkelseweg 11 te (3925 MC) Scherpenzeel, dit vonnis in de plaats te doen stellen van de wilsverklaring van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] in de ten overstaan van de betreffende notaris te verlijden akte van overdracht en voorts CKR te machtigen die akte te doen overschrijven in de daartoe bestemde openbare registers.
4.2. CKR legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen volledige overeenstemming hadden en hebben over de verkoop en aankoop van de bungalow. Het aanbod van CKR, zoals verwoord in de brief van 22 juni 2006, is immers door [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] aanvaard. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] is bovendien, mede vanwege zijn functie als penningmeester van de VvE, altijd op de hoogte geweest van de procedure die er liep met betrekking tot het bestemmingsplan. Het was hem van meet af aan duidelijk dat de levering pas vanaf 1 oktober 2006 zou kunnen plaatsvinden.
[eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] dient derhalve de overeenkomst na te komen.
4.3. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in de zaak met rolnummer 08-44
5.1. Tegen de vordering van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] is door de VvE geen verweer gevoerd, behoudens dat zij heeft aangevoerd dat [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] geen belang heeft bij zijn vordering omdat hij zijn bungalow reeds heeft verkocht.
5.2. Voor het antwoord op de vraag of [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zijn lidmaatschap al dan niet heeft kunnen opzeggen is allereerst van belang dat de VvE niet een vereniging is in de zin van artikel 5:124 BW. De betrokken eigenaren/leden zijn immers geen eigenaren van een appartementsrecht, maar zijn ieder voor zich eigenaar van een afzonderlijke (recreatie)woning met bijbehorende grond. Van een splitsing in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW is geen sprake geweest. Het lidmaatschap van de VvE is dus niet kwalitatief verbonden aan de hoedanigheid van eigenaar van een (recreatie)woning/de grond. Dat betekent dat er ingevolge het bepaalde in artikel 2:35 BW in beginsel vrijheid van uittreding voor de leden van de VvE bestaat (dat wil zeggen, met inachtneming van de statutaire bepalingen) en dat aan de opzegging geen bezwarende omstandigheden kunnen worden verbonden. De opzegging van het lidmaatschap van de VvE kan dus, anders dan in artikel 3 van de akte van oprichting is bepaald, niet contractueel worden uitgesloten voor de duur van het zijn van eigenaar van een woning. Deze bepaling mist derhalve rechtskracht.
5.3. Ingevolge artikel 2:36 lid 1 BW kan de opzegging van het lidmaatschap geschieden tegen het einde van het boekjaar en met inachtneming van een opzeggingstermijn van vier weken. De akte van oprichting bepaalt daarover, behoudens artikel 3 dat rechtskracht mist, niet anders. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft met het versturen van de brief van 21 mei 2007 de voorgeschreven opzeggingstermijn van vier weken voor het einde van het boekjaar in acht genomen. Daarmee is aan het voor opzegging van het lidmaatschap gestelde vereiste voldaan. Het lidmaatschap van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] dient dan ook per 1 januari 2008 als geëindigd te worden beschouwd.
5.4. Nu [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] niet langer lid is van de VvE, was het de VvE (en daarmee Landal Greenparks B.V.) met ingang van 1 januari 2008 niet meer toegestaan om krachtens de beheer- en bemiddelingsovereenkomst de bungalow van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] te verhuren aan derden. De VvE dient dan ook de sleutels van de bungalow te retourneren aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak]. Anders dan de VvE meent heeft en behoudt [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] belang bij deze voorzieningen zolang hij nog eigenaar is van de bungalow. Tevens zal de VvE veroordeeld worden om de ten onrechte door haar in de maanden januari en februari 2008 genoten huurpenningen aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] te betalen, nu de VvE die vordering niet heeft betwist.
Aan deze veroordelingen (behoudens het betalen van het geldbedrag) zal een dwangsom worden verbonden, die zal worden gematigd.
5.5. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] worden begroot op:
- vast recht 254,00
- kosten dagvaarding 85,44
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.155,44
6. De beoordeling in de zaak met rolnummer 08-80
6.1. De vraag die vervolgens aan de orde is, is of er tussen partijen met betrekking tot de bungalow nummer [ ] een koopovereenkomst tot stand is gekomen en of [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] op grond van die overeenkomst gehouden is mee te werken aan de levering.
6.2. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft zich allereerst verweerd door te stellen dat het aanbod om de bungalow aan te kopen in de brief van 22 juni 2006 niet namens CKR is gedaan. De brief is mede verzonden door [betrokkene] namens Klein Ruwinkel B.V. De naam CKR ontbreekt echter, zodat zij geen aanbod heeft gedaan en dus ook nooit partij kan zijn geweest bij het bestaan van een eventuele overeenkomst. CKR moet derhalve niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vordering.
6.3. Dit verweer wordt verworpen. CKR heeft immers ter zitting verklaard – hetgeen vervolgens niet door [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] is weersproken – dat zij het aanbod heeft gedaan en dat er geen andere vennootschap dan CKR met de naam Klein Ruwinkel B.V., waarvan [betrokkene] directeur/groot aandeelhouder is, bestaat.
6.4. Anders dan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] meent is met het aanbod van CKR in de brief van 22 juni 2006 en de aanvaarding daarvan door [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] via het antwoordformulier d.d. 28 juli 2006 een koopovereenkomst tot stand gekomen. De essentiala van de koopovereenkomst staan betrekkelijk gedetailleerd uitgewerkt omschreven in de brief van 22 juni 2006 en zijn door [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zonder enig voorbehoud geaccepteerd. Ongetwijfeld behoefde deze overeenstemming nog de gebruikelijke juridische uitwerking in een akte. Dat er toen nog punten waren waarover geen overeenstemming bestond en waarover nog verder onderhandeld diende te worden die van zodanig belang waren voor [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] dat de totstandkoming van de overeenkomst daarvan wat hem betreft zou afhangen is niet gesteld of gebleken. Dat de datum van levering een zodanig punt was, kan niet worden aangenomen. In het aanbod van 22 juni 2006 staat duidelijk dat en waarom levering pas vanaf 1 oktober 2006 zou kunnen plaatsvinden op een nader te bepalen datum, afhankelijk van het definitief worden van het ontwerpbestemmingsplan. Uit niets blijkt dat over de datum van levering wat [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] betreft nog verder onderhandeld diende te worden. In de conceptovereenkomst die [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] bij brief van 21 februari 2007 werd toegezonden was van het defintief worden van dat ontwerp bestemmingsplan voor een bepaalde datum een ontbindende voorwaarde gemaakt. Dat was iets wat in de overeenstemming van 22 juni/28 juli 2006 was opgenomen, maar [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft in zijn reactie op dat concept daartegen geen bezwaar gemaakt, zodat aangenomen moet worden dat dat wat hem betreft accoord was en daarmee ook dat levering langer op zich zou doen laten wachten.
6.5. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] heeft zich er verder op beroepen dat hij eerst in zijn brief van 26 februari 2007 heeft laten weten daadwerkelijke verkoop nog in beraad te hebben en bij e-mails van 10 en 18 mei 2007 heeft laten weten dat hij niet wenste te verkopen. Aangezien reeds in juli 2006 een koopovereenkomst tot stand was gekomen, kon [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zich daarvan niet eenzijdig bevrijden. Dat kon slechts met goedvinden van CKR. Niet gesteld of gebleken is dat CKR uitdrukkelijk met ongedaanmaking van de koop heeft ingestemd. Het enkele feit dat CKR of iemand namens haar niet op die mededelingen heeft gereageerd en dat pas in december 2007 [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] weer is benaderd om na te komen, rechtvaardigt niet de conclusie dat [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] mocht menen dat CKR stilzwijgend met ongedaanmaking had ingestemd of haar rechten uit de koopovereenkomst had prijsgegeven. Het enkele tijdsverloop is daarvoor onvoldoende. Bijkomende omstandigheden waaruit [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] dat heeft mogen afleiden zijn niet gesteld of gebleken. Dat [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] (mogelijk) niet de brief van 13 juni 2007 heeft gekregen, gericht aan alle verkopers, waarin verzocht werd om instemming met verlenging van de ontbindende voorwaarde, bij gebreke waarvan die zou worden ingeroepen, is evenmin zo’n omstandigheid. Geconstateerd moet daarbij worden dat de ontbindende voorwaarde jegens [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] niet is ingeroepen en dat de koopovereenkomst met hem dus na 30 juni 2007 niet meer met behulp van die voorwaarde kon worden ontbonden. Niet valt in te zien dat CKR verplicht was [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] een voorstel voor verlening van de termijn voor de ontbindende voorwaarde te doen, teneinde [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] de kans te geven daarmee niet in te stemmen, zodat hij dan zou profiteren van het inroepen van de ontbindende voorwaarde door CKR om van de overeenkomst af te komen.
6.6. De conclusie is dat tussen [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] en CKR een koopovereenkomst is tot stand gekomen en is blijven bestaan. Het beroep op vernietigbaarheid wegens misbruik van omstandigheden moet worden verworpen. Door [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie kunnen wettigen dat CKR jegens hem misbruik van omstandigheden heeft gemaakt. Het enkele feit dat [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] mogelijk in de veronderstelling verkeerde dat hij niet uit de VVE kon treden is op zichzelf onvoldoende.
6.7. De door [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] gevoerde verweren treffen derhalve geen doel, zodat de vordering van CKR zal worden toegewezen. Omdat op de veroordeling tot meewerking aan de levering een dwangsom zal worden gesteld, die zal worden gematigd en gemaximeerd, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om tevens te bepalen dat dit vonnis in de plaats wordt gesteld van de wilsverklaring van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak].
6.8. [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van CKR worden begroot op:
- vast recht 254,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.070,00
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in de zaak met rolnummer 08-44
7.1. verbiedt de VvE vanaf 1 maart 2008 bungalow nummer [ ], zich bevindend op het Bungalowpark “Klein Ruwinkel”, locatie Ruwinkelseweg 11 te 3925 MC Scherpenzeel, aan derden te verhuren of in gebruik te geven, zolang [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] daarvan nog eigenaar is,
7.2. veroordeelt de VvE tot afgifte van de sleutels van bungalow nummer [ ] aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak], uiterlijk per 1 maart 2008, indien hij op dat moment nog eigenaar van de bungalow is,
7.3. bepaalt dat de VvE voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na betekening van dit vonnis in strijd handelt met het onder 7.1. en/of onder 7.2. bepaalde, aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] een dwangsom verbeurt van EUR 5.000,-, tot een maximum van EUR 75.000,-,
7.4. veroordeelt de VvE tot betaling aan [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] van de ten onrechte door haar in de maanden januari en februari 2008 in verband met de onrechtmatige verhuur van de bungalow genoten huurpenningen,
7.5. veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] tot op heden begroot op EUR 1.155,44.
7.6. verklaart dit vonnis in deze zaak uitvoerbaar bij voorraad,
7.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
in de zaak met rolnummer 08-80
7.8. beveelt [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak], zodra hij een oproep ontvangt van de notaris om mede te werken aan het transport van bungalow nummer [ ], zich bevindend op het Bungalowpark “Klein Ruwinkel”, locatie Ruwinkelseweg 11 te 3925 MC Scherpenzeel, daaraan zijn volledige medewerking te verlenen,
7.9. bepaalt dat [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij na betekening van dit vonnis in strijd handelt met het onder 7.8. bepaalde, aan CKR een dwangsom verbeurt van EUR 5.000,-, tot een maximum van EUR 75.000,-,
7.10. veroordeelt [eiser in 1e zaak / gedaagde in 2e zaak] in de proceskosten, aan de zijde van CKR tot op heden begroot op EUR 1.070,00.
7.11. verklaart dit vonnis in deze zaak uitvoerbaar bij voorraad,
7.12. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. B.J.M. Vermulst op 22 februari 2008.