Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 149429 / HA ZA 06-2236
Vonnis van 30 januari 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JMI BEHEER B.V.,
gevestigd te Hengelo (Overijssel),
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur voorheen mr. L. Paulus, thans mr. A.T. Bolt,
advocaat mr. J. Croonen te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. H.A. Schenke.
Partijen zullen hierna JMI en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 april 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 24 augustus 2007
- de akte van [gedaagden]
- de akte van JMI.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. JMI heeft - onder meer - als bedrijfsactiviteit het beleggen in onroerende zaken en het verrichten van al hetgeen daarmee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. JMI is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats].
2.2. De heer [betrokkene] was enig directeur van JMI. Medio juni 2005 is hij ernstig ziek geworden en in coma geraakt. In december 2005 is hij definitief uit het ziekenhuis ontslagen. Hij is op 24 maart 2007 overleden. Thans is mevrouw [betrokkene 2] enig directeur van JMI.
2.3. In artikel 14 van de statuten van JMI, gedateerd 8 september 1999, is bepaald dat het bestuur bij ontstentenis of belet van de enige directeur tijdelijk wordt waargenomen door de persoon die daartoe door de algemene vergadering van aandeelhouders is aangewezen.
2.4. [betrokkene] had de heer H. van Drie, als makelaar verbonden aan Drieklomp Makelaardij te [woonplaats], opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van het pand aan de [adres] te [woonplaats]. De woning stond aanvankelijk te koop voor € 745.000,00. De vraagprijs is later verlaagd naar € 695.000,00.
2.5. Na verlaging van de vraagprijs hebben [gedaagden] omstreeks juni 2005 te kennen gegeven dat zij in het pand, een voormalige boerderij, geïnteresseerd waren. Omdat [betrokkene] daar op dat moment niet toe in staat was verliepen de contacten tussen [gedaagden] enerzijds en H. van Drie en [dochter van betrokkene] (de dochter van [betrokkene]) anderzijds. In ieder geval zijn er bijeenkomsten geweest op 16 en 19 augustus 2005 en op 4 oktober 2005.
2.6. Op 19 augustus 2005 hebben H. van Drie (volgens de akte handelend als mondeling gevolmachtigde van [betrokkene]) en [gedaagden] een koopakte ondertekend met betrekking tot het pand aan de [adres] te [woonplaats] voor een koopsom van € 620.000,00 inclusief € 5.000,00 voor roerende zaken. De overeengekomen transportdatum was 3 oktober 2005. In artikel 21 van de koopakte is voorts bepaald dat partijen over een aantal punten op korte termijn nog nader overleg zullen hebben en dat zij de overeenkomst kosteloos kunnen ontbinden indien zij hierover geen overeenstemming bereiken.
2.7. De woning is met het oog op de hypotheekaanvraag op 1 september 2005 getaxeerd op € 665.000,00.
2.8. [betrokkene] heeft in het najaar van 2005 te kennen gegeven niet tot verkoop te willen overgaan. Het pand is daarna uit de verkoop genomen.
2.9. [gedaagden] hebben JMI bij brief van hun advocaat van 14 januari 2006 in gebreke gesteld en gesommeerd uiterlijk op 27 januari 2006 tot levering van het pand over te gaan. JMI heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
2.10. Op vordering van [gedaagden] heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank JMI bij vonnis van 23 maart 2006 - kort samengevat - veroordeeld het pand aan de [adres] te [woonplaats] aan [gedaagden] te leveren. JMI heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld, maar zij is in haar beroep niet-ontvankelijk verklaard.
2.11. Bij brief van haar advocaat van 6 april 2006 heeft JMI - voor zover vereist - de koopovereenkomst ontbonden, omdat [gedaagden] weigeren mee te werken aan het overleg over de punten als bedoeld in artikel 21 van de koopakte. Vervolgens heeft JMI bij brieven van haar advocaat van 26 juli 2006 en 1 augustus 2006 [gedaagden] aangeboden haar medewerking aan levering van het pand te verlenen, dit onder voorbehoud van alle rechten en weren, in het bijzonder het recht om in een bodemprocedure teruglevering van het pand en terugbetaling van de schadevergoeding te vorderen. [gedaagden] zijn niet op dit aanbod ingegaan.
2.12. Het pand aan de [adres] te [woonplaats] is inmiddels gekraakt.
3. Het geschil
in conventie
3.1. JMI vordert na wijziging van eis, waartegen [gedaagden] geen bezwaar hebben gemaakt:
- voor recht te verklaren dat geen rechtsgeldige koopovereenkomst tussen JMI en [gedaagden] tot stand is gekomen;
- indien de rechtbank deze vordering afwijst, voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden en [gedaagden] te veroordelen tot betaling aan JMI van de in artikel 10 van de koopovereenkomst opgenomen boete ad € 62.000,00;
- indien de rechtbank beide vorderingen afwijst, voor recht te verklaren dat [gedaagden] op grond van redelijkheid en billijkheid geen beroep (meer) kunnen doen op nakoming van de koopovereenkomst;
- indien de rechtbank één van de vorderingen toewijst, [gedaagden] te veroordelen tot terugbetaling van de door JMI aan hen onverschuldigd betaalde proceskosten ad € 4.129,87;
- indien de rechtbank alle vorderingen afwijst, te bepalen dat JMI in de mogelijkheid wordt gesteld nadere punten van overleg aan artikel 21 van de koopovereenkomst (als ontbindende voorwaarden) toe te voegen dan wel punten van overleg separaat aan de koopovereenkomst (niet als ontbindende voorwaarde) toe te voegen en JMI toe te staan over deze punten met [gedaagden] in overleg te treden.
3.2. [gedaagden] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagden] vorderen provisioneel dat de rechtbank een voorziening treft aldus dat JMI heeft te gehengen en gedogen dat [gedaagden] het pand aan de [adres] te [woonplaats] c.a. voorlopig in bezit nemen en zich rechtens gelegitimeerd als bezitters kunnen en mogen gedragen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere verstoring van de bezitsrust.
3.4. Bij akte na comparitie hebben [gedaagden] verzocht pas op deze vordering te beslissen nadat JMI de krakers uit het pand heeft verwijderd of heeft laten verwijderen.
3.5. [gedaagden] vorderen voorts
- te verklaren voor recht dat er op 19 augustus 2005 tussen JMI en [gedaagden] een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen;
- JMI te veroordelen tot voldoening van de contractuele boete, door JMI aan [gedaagden] verschuldigd krachtens artikel 10.3 van de koopakte, in goede justitie qua hoogte en omvang door de rechtbank te bepalen;
- JMI te veroordelen tot vergoeding van de schade die [gedaagden] hebben geleden en nog lijden als gevolg van de niet-nakoming door JMI van de koopovereenkomst van 19 augustus 2005, in goede justitie te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van het schadebedrag vanaf 27 januari 2006 tot aan de dag van voldoening.
3.6. [gedaagden] hebben hun schade bij akte na comparitie begroot op € 87.957,54 plus een aantal p.m.-posten.
3.7. JMI voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. De kern van het geschil van partijen is de vraag of op 19 augustus 2005 tussen hen een overeenkomst tot verkoop van het pand aan de [adres] te [woonplaats] tot stand is gekomen. [betrokkene], die als directeur als enige bevoegd was JMI te vertegenwoordigen, was daar op dat moment wegens ziekte niet toe in staat. Niet gesteld of gebleken is dat de algemene vergadering van aandeelhouders van JMI toen een ander heeft aangewezen om het bestuur waar te nemen en haar te vertegenwoordigen. [gedaagden] stellen zich echter op het standpunt dat de overeenkomst desondanks tot stand is gekomen, omdat H. van Drie en [dochter van betrokkene] handelden als gevolmachtigden althans als zaakwaarnemers van [betrokkene] en JMI op die manier rechtsgeldig hebben vertegenwoordigd. JMI heeft betwist dat er sprake was van een volmachtverlening of van zaakwaarneming.
volmacht
4.2. De stelling dat [dochter van betrokkene] handelde als gevolmachtigde van [betrokkene] strandt vanwege het feit dat tussen partijen niet ter discussie staat dat zij in ieder geval op 16 augustus 2005, dus vóór de ondertekening van de koopakte, te kennen heeft gegeven dat zij niet bevoegd was [betrokkene] te vertegenwoordigen.
4.3. JMI ontkent dat zij H. van Drie zou hebben gemachtigd tot het sluiten van de koop¬overeenkomst. Hoewel H. van Drie de koopakte op 19 augustus 2005 heeft ondertekend met de vermelding dat hij handelde als mondeling gevolmachtigde van [betrokkene] heeft hij achteraf verklaard dat er geen volmacht was. Het bestaan van een volmacht kan ook niet worden afgeleid uit de enkele opdracht aan H. van Drie te bemiddelen bij de verkoop van het pand. Een dergelijke bemiddelingsopdracht geeft de makelaar niet de bevoegdheid een overeenkomst te sluiten namens de opdrachtgever. Dit betekent dat niet kan worden vastgesteld dat H. van Drie tot het sluiten van de koopovereenkomst gevolmachtigd was.
4.4. Dit kan echter niet aan [gedaagden] worden tegengeworpen, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van JMI of [betrokkene] hebben aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. Het enkele feit dat H. van Drie van [betrokkene] de opdracht heeft gekregen te bemiddelen bij de verkoop van het pand rechtvaardigt die veronderstelling niet. Niet gesteld of gebleken is dat er sprake is geweest van andere verklaringen of gedragingen van [betrokkene] die deze veronderstelling van [gedaagden] wel zouden kunnen rechtvaardigen.
4.5. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van een volmachtverlening door JMI of [betrokkene] tot het sluiten van een koopovereenkomst geen sprake was en evenmin van een schijn van volmachtverlening waar [gedaagden] op af mochten gaan.
zaakwaarneming
4.6. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of er sprake was van zaakwaarneming door H. van Drie en [dochter van betrokkene]. Zaakwaarneming is het zich willens en wetens en op redelijke grond inlaten met de behartiging van eens anders belang, zonder de bevoegdheid daartoe aan een rechtshandeling of elders in de wet geregelde rechtsverhouding te ontlenen.
4.7. Zoals hiervoor reeds is overwogen waren H. van Drie en [dochter van betrokkene] niet bevoegd tot het sluiten van een koopovereenkomst. H. van Drie kon die bevoegdheid niet aan de bemiddelingsovereenkomst met JMI ontlenen. Niet gesteld of gebleken is dat er sprake was van een andere rechtshandeling of van een in de wet geregelde rechtsverhouding waaruit die bevoegdheid voor H. van Drie en/of [dochter van betrokkene] wel voortvloeide.
4.8. Vast staat dat H. van Drie met [gedaagden] onderhandelingen over de verkoop van het pand heeft gevoerd en dat hij daarbij ruggespraak heeft gehouden met [dochter van betrokkene] die als contactpersoon optrad. Voorts staat vast dat hij ten minste twee besprekingen met [gedaagden] heeft gehad waarbij ook [dochter van betrokkene] aanwezig was en dat hij op 19 augustus 2005 in een bijeenkomst met Bloed c.s de koopakte heeft ondertekend. Hieruit blijkt dat [dochter van betrokkene] en H. van Drie zich welbewust hebben ingelaten met de behartiging van de belangen van JMI en [betrokkene]. Zij hadden daartoe op zichzelf ook een reden, want [betrokkene] kon dat op dat moment zelf niet doen en niet te voorzien was op welke termijn hij daartoe wel weer in staat zou zijn.
4.9. Voor zaakwaarneming is echter ook een zekere noodzaak tot handelen vereist. De omstandigheden van het geval moeten ingrijpen door de zaakwaarnemer rechtvaardigen. In zijn algemeenheid duldt het gewone recht immers niet dat iemand zich mengt in de rechtssfeer van een ander, zonder de bevoegdheid daartoe aan een bepaalde rechtsverhouding te ontlenen. Niet gesteld of gebleken is dat het ingrijpen van H. van Drie en [dochter van betrokkene] nodig was om (ernstig) nadeel voor JMI te voorkomen of (groot) voordeel te realiseren. De rechtbank ziet in het licht hiervan niet in dat het herstel van [betrokkene] niet zou kunnen worden afgewacht. Dat er een noodzaak tot handelen was, is daarom niet aannemelijk geworden. Hieruit volgt dat er geen sprake is geweest van zaakwaarneming.
4.10. Dat H. van Drie zich desondanks als vertegenwoordiger van [betrokkene]/JMI heeft gedragen, heeft op grond van het hiervoor geformuleerde uitgangspunt, dus niet tot gevolg dat JMI daardoor gebonden is. Dat neemt niet weg dat de pseudo-vertegenwoordiger ingevolge artikel 3:70 BW jegens de wederpartij moet instaan voor het bestaan en de omvang van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid, maar dat staat in deze procedure niet ter beoordeling.
4.11. Uit het voorgaande volgt dat er geen overeenkomst tussen JMI en [gedaagden] tot stand is gekomen. De primaire vordering van JMI is daarom toewijsbaar.
4.12. Bij deze uitkomst kunnen alle overige vorderingen onbesproken blijven, met uitzondering van de vordering [gedaagden] te veroordelen tot terugbetaling van de proceskosten ad € 4.129,87. Die vordering wordt afgewezen, omdat deze proceskosten ingevolge het vonnis en het arrest in de kort gedingprocedure verschuldigd zijn en de uitspraken in die procedure tussen partijen kracht van gewijsde hebben gekregen, wat door het onderhavige vonnis niet meer anders wordt.
4.13. [gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van JMI, de kosten van het vrijwaringsincident daaronder begrepen, worden begroot op:
- dagvaarding € 71,32
- vast recht 1.455,00
- salaris procureur 2.682,00 (3,0 punten × tarief € 894,00)
Totaal € 4.208,32
in reconventie
4.14. Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat de vorderingen in reconventie, ook de provisionele vordering, zullen worden afgewezen met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. Deze kosten worden aan de zijde van JMI begroot op € 1.117,50 aan salaris procureur (2,5 punten × factor 0,5 × tarief € 894,00).
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat tussen JMI en [gedaagden] geen overeenkomst tot stand is gekomen,
5.2. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van JMI tot op heden begroot op € 4.208,32,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onder 5.2. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5. wijst de vorderingen af,
5.6. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van JMI tot op heden begroot op € 1.117,50,
5.7. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp, mr. A.E.B. ter Heide en mr. A.E.M. Overkamp en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2008.