Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummers: AWB 06/4181 en 07/59
Uitspraakdatum: 11 december 2007
Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
Vereniging Serviceflat [X], gevestigd te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [R], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij 128 beschikkingen, vervat in één geschrift, met dagtekening 28 februari 2005, op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde vastgesteld van 128 appartementen in de Serviceflat [X], [adres], te [Z] (hierna: de appartementen). De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
Verweerder heeft bij 128 beschikkingen, vervat in één geschrift, met dagtekening 30 juni 2006, de waarde van voormelde appartementen vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006; de waardepeildatum daarbij is eveneens 1 januari 2003.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 13 juni 2006 respectievelijk 27 oktober 2006 de waarden gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar tijdig beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 november 2007 te Arnhem. Beide zaken zijn gevoegd behandeld, samen met de zaken 06/4180, 06/4182 en 06/4184.
Eiseres is op de zitting verschenen bij haar bestuurder [.] en bijgestaan door [.]. Namens verweerder is verschenen [.].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van 128 appartementen in Serviceflat [X]. De leden van de vereniging hebben recht op het gebruik van een appartement, een berging en eventueel een garage alsmede het medegebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen. De inhoud van een appartement bedraagt 165m³, 180m³ of 190m³.
Ieder appartement beschikt over de voorzieningen die nodig zijn om het aan te merken als een afzonderlijke onroerende zaak. De keuken is klein en bestaat uit een ruimte zonder ramen met een beperkt aantal kastjes en een aanrecht met spoelbak. De keuken biedt slechts de mogelijkheid om op twee elektrische kookplaten voedsel te bereiden. Er zijn geen afzuigmogelijkheden. Op last van de brandweer mag er niet gekookt worden. De berging bestaat uit een met planken en gaas afschermde ruimte in de kelder van de serviceflat.
De leden van de vereniging betalen maandelijks servicekosten. Deze kosten bestaan uit ‘zuivere servicekosten’ (waaronder de kosten van de huismeester en de vergoeding voor een beperkte huishoudelijke dienst) en gewone servicekosten (kosten van onderhoud en beheer).
3. Geschil
In geschil is de waarde van de appartementen op de waardepeildatum.
Eiseres bepleit een waarde van niet meer dan € 63.529. Daartoe wijst eiseres op de waarde per waardepeildatum 1 januari 1999 die door het gerechtshof te Arnhem, na overeenstemming tussen de partijen in de betreffende zaak, is neergelegd in een uitspraak van 16 februari 2005. Daarnaast wijst eiseres op de argumenten die zij in het beroepschrift en ter zitting naar voren heeft gebracht. Eiseres heeft aangeboden om al haar stellingen te bewijzen door middel van nadere bescheiden en rapporten.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 oktober 2006 door [.]. Naast gegevens van de appartementen, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Uit het rapport blijkt dat de waarde van de onderscheiden appartementen als volgt is vastgesteld:
- een appartement van 165m³ met berging € 107.155;
- een appartement van 165m³ met berging en overig € 107.233;
- een appartement van 165m³ met berging en garage € 114.991;
- een appartement van 180m³ met berging € 116.755;
- een appartement van 180m³ met berging en garage € 124.591;
- een appartement van 190m³ met berging en overig € 123.156;
- een appartement van 190m³ met berging, garage en overig € 130.991.
Deze waarde is bepaald aan de hand van een prijs van € 640 per m³, een waarde van de berging van € 1550 en van de garage van € 7836.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het geval van eiseres brengt dit waardebegrip met zich mee dat de waarde van de appartementen vastgesteld moet worden zonder dat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de ‘zuivere’ servicekosten en de wijze waarop de appartementen geëxploiteerd worden.
Op verweerder rust de bewijslast inzake de juistheid van de waarde die aan de appartementen is toegekend.
Met het taxatierapport van [.] heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de appartementen op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van € 107.155 tot € 130.991. Dit oordeel baseert de rechtbank op het volgende.
Tussen partijen is niet in geschil dat de keukens in de appartementen een beperkte keukenfunctie hebben omdat er niet kan en mag worden gekookt. Uit het taxatierapport blijkt niet dat de vergelijkingsobjecten eenzelfde soort keuken hebben. Ter zitting heeft verweerders gemachtigde aangegeven er vanuit te gaan dat de vergelijkingsobjecten een volwaardige keuken hebben, waarin kan en mag worden gekookt. Daaruit vloeit voort dat de appartementen, voor wat betreft de keuken, niet vergelijkbaar zijn met de vergelijkingsobjecten. Uit het rapport noch uit de gehanteerde prijs per m³ kan worden afgeleid dat met dit aspect rekening is gehouden.
Eiseres heeft aangevoerd dat de onderhoudstoestand van de appartementen en de serviceflat als geheel slechter is dan die van de appartementen en flats die als vergelijkingsobject zijn aangemerkt. Het taxatierapport beschrijft wel de onderhoudstoestand van de appartementen, maar niet die van de vergelijkingsobjecten, zodat niet kan worden beoordeeld of de onderhoudstoestand van de appartementen en de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar is, dan wel in hoeverre deze verschilt en welke invloed dit verschil op de waarde heeft.
Aan de hand van het taxatierapport kan dan ook niet worden geconcludeerd dat de vastgestelde waarde van de appartementen in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Eiseres heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de afzonderlijke appartementen op de waardepeildatum niet meer dan € 63.529 bedraagt. Deze waarde is immers gebaseerd op de waarde die voor de waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld, zodat niet aannemelijk is dat deze waarde ook geldt voor de waardepeildatum 1 januari 2003. De bepleite waarde is verder niet onderbouwd met een taxatierapport. De stellingen waarmee eiseres rekenkundig aannemelijk wil maken dat de waarde niet meer dan € 63.000 bedraagt zijn speculatief van aard en verdragen zich niet met het waardebegrip dat op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ in aanmerking moet worden genomen.
Ter zitting heeft eiseres aangegeven in te stemmen met de volgende uitgangspunten:
- een appartement van 165m³ met berging € 80.000;
- een appartement van 180m³ met berging € 90.000;
- een appartement van 180m³ met berging en garage € 98.000.
Daarbij heeft eiseres aangegeven dat als de waarden aldus worden vastgesteld het bewijsaanbod als ingetrokken kan worden beschouwd.
De rechtbank stelt de waarde van de appartementen op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende en op basis van bovengenoemde uitgangspunten, als volgt vast:
- een appartement van 165m³ met berging € 80.000;
- een appartement van 165m³ met berging en overig € 80.000;
- een appartement van 165m³ met berging en garage € 88.000;
- een appartement van 180m³ met berging € 90.000;
- een appartement van 180m³ met berging en garage € 98.000;
- een appartement van 190m³ met berging en overig € 98.000;
- een appartement van 190m³ met berging, garage en overig € 106.000.
Gelet op het voorgaande wordt het beroep gegrond verklaard. De rechtbank zal de waardes van de onderscheiden types van appartementen onder toepassing van artikel 8:72, lid 4, van de Awb, vaststellen zoals hierboven aangegeven.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 966 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1,5 omdat er sprake is van 5 samenhangende zaken: 06/4180, 06/4181, 06/4182, 06/4184 en 07/59).
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van
• een appartement van 165m³ met berging tot € 80.000;
• een appartement van 165m³ met berging en overig tot € 80.000;
• een appartement van 165m³ met berging en garage tot € 88.000;
• een appartement van 180m³ met berging tot € 90.000;
• een appartement van 180m³ met berging en garage tot € 98.000;
• een appartement van 190m³ met berging en overig tot € 98.000;
• een appartement van 190m³ met berging, garage en overig tot € 106.000;
en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 966 en wijst de gemeente [R] aan dit bedrag aan eiseres te voldoen;
- gelast dat de gemeente [R] het door eiseres betaalde griffierecht van € 562 (tweemaal € 281) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 11 december 2007
en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. L.B.M. Klein Tank, rechters, in tegenwoordigheid van mr. P.P.J. Leenders, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.