Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 154809 / HA ZA 07-680
Vonnis van 12 september 2007
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. T.J. van Veen,
advocaat mr. H.C.W. Geffroy te Ede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RECREATIECENTRUM DE GOUDSBERG B.V.,
gevestigd te Lunteren, gemeente Ede,
gedaagde,
procureur mr. P.M. Wilmink,
advocaat mr. J.R.L. van Gasteren te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en De Goudsberg genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juni 2007;
- het proces-verbaal van comparitie van 23 augustus 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. [eiseres] stelt dat de woning die zij op 1 maart 2006 van De Goudsberg heeft gekocht niet beantwoordt aan de koopovereenkomst omdat deze is behept met een gebrek. Zij vordert, kort samengevat, primair ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en subsidiair veroordeling van De Goudsberg tot betaling van de kosten van herstel van de woning. Ter onderbouwing voert [eiseres] aan dat het souterrain van de woning, waarin onder meer de twee slaapkamers en de badkamer van de woning zijn gelegen, als gevolg van een vochtprobleem onbewoonbaar is geworden.
2.2. Allereerst ligt de vraag voor of sprake is van een zodanig gebrek aan de woning dat deze niet beantwoordt aan de koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:17 BW.
Tijdens de comparitie van partijen heeft [eiseres] de omvang van het vochtprobleem toegelicht. Zij heeft, voor zover van belang, verklaard:
Ik heb het huis in mei 2006 betrokken. Het was toen wel vochtig maar niet dramatisch. Er stond wel vocht tegen de muren aan, maar geen water op de vloer. (…) In september 2006 ging er meer regen vallen en toen had ik op een gegeven moment ongeveer 10 cm. water op de vloer staan door het hele souterrain. (…) Ik heb er toen iemand bijgehaald. Het laminaat van de vloer is toen weggehaald, het souterrain leeggepompt en vervolgens gedroogd. Daarna werd zichtbaar hoe het water binnenkwam. Het begint met een donkere plek in de vloer. Daarna wordt het steeds vochtiger totdat het water echt op de vloer staat. Dat is zo de hele winter van 2006 en het voorjaar van 2007 doorgegaan. Telkens staat er weer een laag water die na verloop van tijd, afhankelijk van het weer, weer verdwijnt. (…) Ik gebruik de kelder nu niet meer en heb die moeten ontruimen. Ik woon nu boven.
Beneden staat het leeg. (…)
2.3. Partijen zijn in de koopovereenkomst gebruik van de woning als recreatiebungalow overeengekomen. [eiseres] mocht als koper van de woning derhalve verwachten dat deze de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik van een recreatiewoning nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. De rechtbank is van oordeel dat indien vast komt te staan dat in de woning sprake is van een vochtprobleem waardoor regelmatig een laagje water op de vloeren van de in het souterrain gelegen kamers staat, sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning dat aan normaal gebruik - ook als recreatiewoning - in de weg staat.
Essentieel voor tot bewoning bestemde ruimten binnenshuis is dat de bewoner het daar, extreme weersomstandigheden daargelaten, droog houdt. Dat is een eigenschap die verwacht mag worden en waarvan de aanwezigheid, in beginsel, niet betwijfeld hoeft te worden.
2.4. [eiseres]s stelling met betrekking tot de ernst van het vochtprobleem vindt steun in de conclusie van het, op verzoek van [eiseres], door CED Nomex B.V. uitgebrachte rapport van 12 december 2006. Hierin staat onder meer vermeld dat de kelder van de woning niet waterdicht is en dat het pand in de huidige situatie onbewoonbaar is.
2.5. De Goudsberg betwist dat de woning is behept met een gebrek en stelt dat er ten tijde van de verkoop van de woning geen sprake (meer) was van een vochtprobleem. Zij werpt op dat het expertiserapport van CED Nomex B.V. terzijde dient te worden gesteld omdat dit op verzoek van [eiseres] is opgesteld zonder dat De Goudsberg in de gelegenheid is gesteld bij het onderzoek door CED Nomex B.V. aanwezig te zijn.
2.6. Voor de beoordeling van het tussen partijen bestaande geschil is essentieel dat de aard en de omvang van het vochtprobleem in de woning vast komen te staan. De rechtbank acht het, gelet op de gemotiveerde betwisting van het vochtprobleem door De Goudsberg en het feit dat CED Nomex B.V. aangemerkt moet worden een partij-deskundige, nodig een onafhankelijk deskundigenbericht in te winnen over de aard en de omvang van het vochtprobleem in de woning. De zaak zal naar de rol verwezen worden opdat partijen zich kunnen uitlaten over het aantal en de persoon van de te benoemen deskundige(n) alsmede over de aan deze(n) te stellen vragen. Aan de deskundige(n) zal in elk geval moeten worden gevraagd of er sprake is van wateroverlast in de woning, en zo ja, wat de aard en de omvang is van de wateroverlast en waardoor deze wordt veroorzaakt. Voor het geval de subsidiaire vordering nog aan de orde zou komen (r.o. 2.13), zal tevens worden gevraagd welke (herstel)maatregelen nodig zouden zijn om een eind te maken aan het probleem en welke kosten daarmee gemoeid zullen zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiseres] moeten worden betaald.
2.7. Wanneer uit het deskundigenbericht blijkt dat in de woning inderdaad sprake is van een vochtprobleem dat leidt tot water op de vloeren van de in het souterrain gelegen kamers, moet, gelet op hetgeen in 2.3 is overwogen, worden aangenomen dat sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning dat aan normaal gebruik in de weg staat. Vastgesteld zal verder moeten worden of de wateroverlast het gevolg is van reeds ten tijde van de verkoop bestaande gebreken. Aan de te benoemen deskundige(n) zal tevens de vraag worden gesteld of hij dat op grond van zijn bevindingen kan vaststellen. Voor de vraag of de woning al dan niet beantwoordt aan de overeenkomst is voorts van belang op welke wijze partijen ten tijde van de verkoop van de woning invulling hebben gegeven aan de op hen rustende mededelings- en onderzoeksplicht.
2.8. [eiseres] stelt dat van de zijde van De Goudsberg niet is voldaan aan de mededelingsplicht omdat voorafgaand aan de verkoop niet is meegedeeld dat (nog steeds) sprake was van een ernstig vochtprobleem in de woning. De Goudsberg betwist dat er sprake was van wateroverlast in de woning op het moment van de verkoop. Zij stelt dat er in 2004 wel sprake is geweest van geringe wateroverlast in de woning, maar dat deze was verholpen op het moment van de verkoop. Daarover heeft [getuige] iets vermeld op de, voorafgaand aan de comparitie in het geding gebrachte, vragenlijst ten behoeve van de verkoop van de woning waardoor is voldaan aan de mededelingsplicht.
De Goudsberg stelt voorts dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de op haar rustende onderzoeksplicht. Zij had naar aanleiding van de mededeling op de vragenlijst en de bevindingen van het rapport van M.O.B. Consultancy B.V., waarin is geconstateerd dat er in het souterrain een verhoogde vochtigheid aanwezig was, nader onderzoek moeten laten doen naar de aanwezigheid van een vochtprobleem in de woning.
2.9. Voor beantwoording van de vraag of De Goudsberg als verkoper in voldoende mate heeft voldaan aan de op haar rustende mededelingsplicht en de vraag in hoeverre sprake was van een onderzoeksplicht aan de zijde van [eiseres], is in de eerste plaats van belang of [getuige] op het moment van de verkoop wist danwel behoorde te weten dat er een ernstig vochtprobleem was waardoor de woning ongeschikt was voor normaal gebruik. Weet of behoort de verkoper te weten dat de zaak die hij verkoopt behept is met een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, dan heeft hij de plicht dit mee te delen aan de koper. Voldoet de verkoper niet aan deze mededelingsplicht dan kan hij er zich, ter afwering van zijn aansprakelijkheid, niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. In dat geval prevaleert de mededelingsplicht van de verkoper boven de onderzoeksplicht van de koper.
2.10. Vast staat dat De Goudsberg voorafgaande aan de verkoop melding heeft gemaakt van een in het verleden ondervonden vochtprobleem. In de met het oog op de verkoop ingevulde vragenlijst staat in punt 23 onder gebreken, bezwaren: “Lekkage is voorgekomen in kelder, is echter verholpen nu geen problemen meer.” [eiseres] heeft bij de comparitie verklaard dat zij die vragenlijst voor de aankoop van het huis heeft gekregen. Voorts staat in het rapport van MOB dat kort na de koopovereenkomst is opgemaakt in verband met een bedongen aankoopkeuring dat de verhoogde vochtigheid in het souterrain volgens opgave van de verkoper afkomstig is van een matig waterafvoersysteem van de grondslag, waarvoor putten zijn geplaatst die op de riolering zijn aangesloten. Op grond van de verklaring van [getuige] bij de comparitie moet worden aangenomen dat MOB deze informatie heeft verkregen van de makelaar van De Goudsberg. De vraag is of De Goudsberg hiermee in voldoende mate aan een op haar rustende mededelingsplicht heeft voldaan. Dat is niet het geval indien zou moeten worden aangenomen dat reeds voor de verkoop zich een vergelijkbare wateroverlast in de desbetreffende ruimtes moet hebben voorgedaan als door [eiseres] gesteld en De Goudsberg er niet te goeder trouw vanuit mocht gaan dat die met de maatregelen in 2004 was verholpen. Alvorens enige definitieve beslissing op dit punt te geven zal de uitslag van het deskundigenonderzoek moeten worden afgewacht. De bevindingen van de deskundige(n) omtrent de aard en de ernst van de problemen en het moment waarop die al aanwezig geweest moeten zijn, kan grond op leveren voor het oordeel dat De Goudsberg meer problemen heeft ervaren en van meer problemen heeft geweten dan zij bij de verkoop heeft gemeld. Met het oog hierop zal aan de deskundige(n) tevens worden gevraagd of op grond van zijn bevindingen aannemelijk is dat zich vóór de verkoop, ook na en ondanks de maatregelen uit 2004, wateroverlast heeft voorgedaan en in welke mate.
2.11. Indien moet worden aangenomen dat De Goudsberg heeft voldaan aan mededeling van hetgeen waartoe zij was gehouden, dan zal aan de orde moeten komen of [eiseres] in voldoende mate aan haar eigen onderzoeksplicht heeft voldaan. In dat verband zal beoordeeld moeten worden of zij op grond van de opmerkingen in de vragenlijst onder punt 23 en de bevindingen van MOB gerede twijfel behoorde te hebben die haar noopte tot nadere actie en nader onderzoek. Daarop zal de rechtbank zonodig later terugkomen.
2.12. Door De Goudsberg is nog een aantal verweren gevoerd. Het meest verstrekkende verweer van De Goudsberg richt zich op de klachttermijn van artikel 7:23 BW en komt er op neer dat, voor zover er al sprake is van een gebrek aan de woning, [eiseres] dit gebrek niet tijdig heeft gemeld zodat haar vorderingen dienen te worden afgewezen.
De rechtbank verwerpt dit verweer. In zijn arrest van 29 juni 2007 (RvdW 2007, 636) heeft de Hoge Raad overwogen dat de lengte van de klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 BW in geval van een niet-consumentenkoop niet in algemene zin beantwoord kan worden. De termijn is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Onder omstandigheden kan voor beantwoording van de vraag of de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoord, een onderzoek door een deskundige nodig zijn. In beginsel mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper van dit onderzoek op de hoogte te brengen.
Volgens de Hoge Raad dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
[eiseres] heeft ter comparitie aangegeven dat zij in september 2006 voor de eerste maal last had van wateroverlast in het souterrain. Zij heeft er op dat moment een deskundige bijgehaald die is begonnen met een onderzoek dat in twee fasen is uitgevoerd. Daartoe bestond ook, naar voldoende aannemelijk is, noodzaak omdat na de eerste fase waarin laminaat is verwijderd en de kelder is leeggepompt, de kelder moest drogen om het probleem verder te kunnen onderzoeken. De resultaten van het onderzoek zijn op 12 december 2006 bekend geworden, waarna [eiseres] De Goudsberg op 19 januari 2007 in gebreke heeft gesteld.
De rechtbank is van oordeel dat gelet op alle omstandigheden van het geval, waarbij onder meer is meegewogen dat niet gesteld of aannemelijk geworden is dat De Goudsberg nadeel heeft geleden door de in acht genomen klachttermijn, geoordeeld dient te worden dat de klacht van [eiseres] tijdig is ingediend.
2.13. Voorts is door De Goudsberg opgeworpen dat het eventuele gebrek aan de woning niet ernstig genoeg zou zijn om ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. Op grond van artikel 6:265 BW rechtvaardigt in beginsel iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen ontbinding van de overeenkomst. In het tweede gedeelte van het artikel wordt een uitzondering gemaakt voor tekortkomingen van bijzondere aard of geringe betekenis, deze kunnen geen ontbinding rechtvaardigen. Indien en voor zover in het onderhavige geval vast komt te staan dat het souterrain van de woning als gevolg van het vochtprobleem niet op normale wijze gebruikt kan worden, kan dit, naar het oordeel van de rechtbank, een dermate ernstige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst opleveren dat deze de ontbinding daarvan kan rechtvaardigen. Alvorens hierover verder te beslissen zal de uitkomst van het deskundigenonderzoek worden afgewacht.
2.14. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van 26 september 2007 om partijen de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten over hetgeen in rechtsoverweging 2.6 en 2.7 is overwogen,
3.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2007.